Нужно ли согласие супруга покупателя

Содержание

Почему при покупке недвижимости больше не требуется разрешение супруга

Нужно ли согласие супруга покупателя

Как известно с марта вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской федерации. Они коснулись, в частности, и оформления недвижимости. 

Новое в процедуре государственной регистрации прав на недвижимость комментирует начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Волгоградской области Максим Дмитриевич Арутюнов. 

– Максим Дмитриевич, что принципиально изменилось в государственной регистрации прав с вступлением в силу новых норм Гражданского кодекса?

– С 1 марта 2013 года вступили в силу следующие положения Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», касающиеся проведения государственной регистрации прав:

1. Законодательно закреплена возможность предоставления документов на государственную регистрацию любой стороной сделки, в том числе через нотариуса, если сделка совершена в нотариальной форме. Таким образом, нотариус теперь может выступать не только заявителем, то есть представлять от своего имени заявления, а через него могут представляться заявления сторон (любой стороны) сделки.

2. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. 

3. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона, то есть после 1 мата 2013 года.

Таким образом, с 1 марта 2013 года на основании договоров купли-продажи, дарения, ренты будет осуществляться только государственная регистрации перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека).

Вместе с тем, указанные договоры, заключенные до 1 марта, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации.

– Поясните подробнее, как изменились правила регистрации на основании нотариально – удостоверенного договора?

– Как уже отмечалось выше, если сделка совершена в нотариальной форме, представить документы на государственную регистрацию вправе любая сторона сделки, в том числе через нотариуса.

Поскольку иное не установлено законом, нотариально удостоверенной сделкой может являться, в том числе и сделка об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Учитывая, что государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления отчуждающей стороны и заявления приобретателя о регистрации его прав, оба этих заявления в указанном случае вправе подать любая сторона договора.

Что упрощает процедуру предоставления документов на государственную регистрацию прав.

– С чем связано то, что для покупки недвижимости больше не требуется разрешение супруга? Как будет защищено, в таком случае, совместное имущество супругов?

– Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку с 1 марта 2013 года договор купли-продажи как сделка не подлежит регистрации, соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.

Вместе с тем, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.

– В связи с новыми нормами в ГК, что поменялось в процедуре государственной регистрации бесплатной приватизации жилья?

– Изменения в Гражданский Кодекс не коснулись вопросов государственной регистрации прав на основании договоров приватизации жилья.

– Как изменения в ГК отразились на оформлении в собственность, купле-продаже земельных участков?

– Изменений в процедуре государственной регистрации прав на земельные участки тоже нет.

– Какой пакет документов нужно собрать для покупки (продажи) квартиры с 1 марта 2013, что изменилось?

– Пакет остается тот же самый за исключением, заявлений о государственной регистрации сделки и документа подтверждающего оплату государственной пошлины за регистрацию сделки, поскольку сделка теперь не регистрируется. Также не требуется согласие супруга покупателя на приобретение недвижимости.

– Что изменилось в оформлении участков по «дачной амнистии» ?

– Ничего.

– Зачем в Единый реестр прав будут вноситься возражения предыдущего собственника, чем это мотивировано?

– Действительно, пунктом 7 ст.8.1. ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. 

Отметка о возражении аннулируется, если в течение трех месяцев со дня внесения ее в государственный реестр лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. 

Следует отметить, что порядок внесения в ЕГРП отметки о возражении на сегодняшний день ни Законом о регистрации ни Законом № 302-ФЗ не установлен, представляется, что такая отметка подлежит внесению в ЕГРП только после установления в Законе о регистрации порядка ее внесения.

Кроме того, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Как представляется, отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права соответствует вносимой в настоящее время согласно положениям п.6 ст.12 и п.2 ст.28 Закона о регистрации записи о заявленном в судебном порядке праве требования. 

Внесение записи о праве требования служит принципам публичности и достоверности.

– Изменения ГК внесены на фоне активного развития госучреждениями обслуживания по Интернет. Каких в целом результатов удалось добиться за последние два года внедрения Интернет услуг?

– В Управлении с 1 марта 2012 года внедрен и функционирует сервис предварительной записи на прием «Офисы и приемные». Этот сервис предоставляет возможность гражданам и юридическим лицам самостоятельно осуществить запись на прием по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на сайте Росреестра.

Следует отметить, что в Управлении предварительная запись на прием осуществляется в 41 офисе. За период с 1 марта 2012 года по 10 апреля 2013 года имеется около 22000 записей на прием.

На сайте Управления размещена информация о необходимых для государственной регистрации документах, сведения о размере государственной пошлины и сроках предоставления государственных услуг.

Кроме того, «дорожной картой» декларирована возможность с 2014 года подачи документов для государственной регистрации в электронной форме, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Основным препятствием на сегодняшний день для осуществления приема документов в электронном виде является отсутствие законодательного закрепления такой возможности.

Источник: http://www.jurinfo-gazeta.ru/issues/4-169/pochemu-pri-pokupke-nedvizhimosti-bolshe-ne-trebuetsya-razreshenie-supruga

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры

Нужно ли согласие супруга покупателя

Продажа собственником принадлежащей ему недвижимости может потребовать согласия его супруга(-ги). Расскажем, какие ситуации требуют оформленного супружеского согласия, как именно его оформить и каковы последствия продажи «несогласованной» квартиры.

Какая недвижимость считается общей собственностью супругов

Право собственности одного супруга на часть недвижимости (дом, квартира, офисное помещение и т.д.), приобретенной вторым супругом, возникает:

  • при приобретении (покупка, приватизация) недвижимости в браке;
  • при совместных (семейных) затратах на ремонт имеющейся недвижимости.

Если квартира приобреталась в браке, она считается собственностью супругов, принадлежащей им совместно (ст.34 Семейного кодекса). Продажа совместно принадлежащей супругам недвижимости каким-либо одним супругом без согласия второго – невозможна.

При этом неважно, указаны ли в праве собственности (титуле), либо ЕГРН-выписке оба супруга или только один. Если недвижимость имеет признаки совместного семейного имущества (состояние «титульного» собственника в браке), то потребность одобрения продажи «не титульным» супругом обязательна (ст.35 п.1 и п.2 Семейного кодекса).

В случае расторжения брака без дележа имущества (включая недвижимость) совместное право собственности на него сохраняется, а значит – требуется согласие «не титульного» бывшего супруга (ст.38 п.6 Семейного кодекса).

Если квартира (дом) безраздельно принадлежит одному супругу, однако средствами семейного бюджета выполнен капремонт или реконструкция данной недвижимости – второй супруг приобретает на долю в ней (ст.37 Семейного кодекса).

Заметим, что дарение недвижимости также признается отчуждением имущества и требует оформления супружеского согласия по сделке из-за необходимости освобождения от имущественной обязанности перед третьими лицами (ст.572 п.1 Гражданского кодекса)

В обоих указанных выше случаях продажа недвижимого семейного имущества должно согласовываться с супругом, иначе и у продавца, и у покупателя возникнут проблемы (об этом см. ниже).

Как правильно оформить согласие супруга

Фиксация супружеского согласия при продаже квартиры выполняется только нотариально (ст.35 п.3 Семейного кодекса). В тексте соглашения указываются сведения по браку, недвижимому объекту и супругу, одобряющему продажу.

Для документального оформления супружеского согласия при продаже дома (квартиры), нотариусу потребуются:

  • гражданский паспорт супруга, дающего согласие;
  • брачное свидетельство (при состоянии в браке), либо свидетельство о разводе (при расторжении брака);
  • свидетельство права собственности на данную недвижимость, либо ЕГРН-выписка.

Названные документы предоставляются нотариату в оригинале (там снимут копии). Личное присутствие соглашающегося на сделку супруга обязательно. Если у нотариуса возникнут сомнения в дееспособности супруга, чье согласие по сделке продажи он оформляет, то понадобятся справки из наркологии и психиатрии.

Персонал нотариата подготовит текст согласия на продажу. Супруг его подпишет, затем заверит нотариус. Стоимость услуг нотариуса с госпошлиной составит порядка 2000 руб.

Заметим, что при нахождении супруга(-ги) вне территории Российской Федерации согласие допустимо нотариально оформить в стране его (ее) проживания. 

Согласие супруга на сделку продажи действует бессрочно, если в тексте документа срок не указан. Как правило, оформление согласия проводится при возникновении намерений продать квартиры, либо при нахождении покупателя.

Какая недвижимость не является общесемейной собственностью

В ряде случаев продажу квартиры допустимо осуществить без оформления согласия супруга, поскольку прав на недвижимость у последнего не возникает. Итак, нотариально согласовывать сделку продажи с супругов незачем, если квартира:

  • приобретена до брака;
  • получена одним супругом в дар;
  • унаследована одним супругом;
  • приватизирована в браке, с отказом (письменным) одного супруга от приватизации;
  • является собственностью одного супруга согласно брачного договора;
  • приобретена (получена в дар) после расторжения брака.

В названных обстоятельствах недвижимость признается личной собственностью мужа или жены (ст.36 п.1 Семейного кодекса).

Наконец, согласие супруга не требуется при оформленной квартире на обоих супругов одновременно, когда они являются титульными собственниками. Тогда сделка продажи недвижимости будет вестись от имени двух продавцов (супругов), подписывающих договор купли-продажи одновременно.

Как выяснить гражданское состояние продавца

Признаки совместной собственности супругов на квартиру следует искать, прежде всего, в гражданском паспорте продавца (дата штампа о браке, о разводе). Это позволит сопоставить дату приобретения прав на недвижимость с супружеским положением продавца на данный период.

Однако, учитывая установленную законом сохранность семейного права собственности  на недвижимость (в случаях, названных выше) после расторжения брака, текущее гражданское «паспортное» состояние продавца не гарантирует отсутствие прав третьего лица (бывшего супруга) на продаваемую квартиру.

Единственный вариант удостоверить семейный статус продавца на момент приобретения квартиры в собственность – изучить архивные записи ЗАГСов. В РФ создан единый госреестр ЗАГС, управляемый налоговой федслужбой.

К этому реестру через электронную систему межведомственного взаимодействия имеют доступ нотариусы. Т.е. чтобы выяснить сведения семейного положения гражданина (продавца) – достаточно обратиться к нотариусу.

Возможные последствия сделки без согласия супруга

При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется,  даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».

Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к.

сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е.

сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.

Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).

Очень советуем покупателям недвижимости-вторички обратиться к профессиональным риэлторам ведущим сопровождение сделок с недвижимостью. Многократно проще предотвратить сделку с безответственным продавцом, чем бороться с ее последствиями после регистрации перехода права.

Источник: https://avprrb.ru/articles/prodazha-nedvizhimosti/kogda-nuzhno-soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry/

Покупка недвижимости

Нужно ли согласие супруга покупателя

В статьях законопроектов есть положения, которые могут вводить в заблуждение обычного человека в связи с их двусмысленным толкованием.

К ним также относится такой простой вопрос, требуется ли согласие супруга или супруги на приобретение имущественного объекта. Пары, которые приняли решение о покупке имущественного объекта, имеют равные обязанности и права.

Но достаточно часто встречаются случаи, когда один из супругов не соглашается с решением второй половины о намерении приобрести недвижимость.

Также часто встречаются на этой почве семейные конфликты и судебные разбирательства для разрешения сложившихся спорных конфликтов. Итак, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Обязательно ли его получать?

Что по этому поводу говорят правовые источники

В правовом порядке предусмотрены обязанности каждой стороны, участвующей в оформлении разрешения на приобретение. В противном случае договор купли-продажи может быть аннулированным.

Продавая имущество необходимо потребовать заявление в письменном виде от супруга либо супруги, заверенное в нотариальной конторе.

При этом не имеет абсолютно никакого значения, кто именно является владельцем.

При покупке имущественного объекта ситуация немного другая. Здесь обязательно необходимо учитывать особенности, которые могут вызвать сложности в решении данного вопроса. Согласно законодательству, согласие второй половины на приобретение квартиры не потребуется. Но понадобится нотариально заверенное разрешение при следующих действиях с имущественным объектом.

Требуется ли согласие второй половинки на покупку имущественного объекта, и в каких случаях это нужно:

  • Согласие одной из половинки (заверенное в нотариальной конторе) на покупку жилья потребуется при продаже любого имущества, которое было приобретено одним из супругов, состоящим на тот момент в браке. Исключение составляет реализация недвижимости, полученной собственником в дар, при унаследовании либо при покупке объекта до заключения брака.
  • Согласие одной из половинки при приобретении квартиры также потребуется, если на его или ее имя будет оформляться сделка. Но при этом в настоящий момент они должны состоять в браке.
  • Согласие одной половины на оформление сделки по приобретению квартиры не потребуется лишь в том случае, если покупка будет осуществляться путем долевого строительства. Аналогично не нужно согласие одного из супругов при получении недвижимости, принятой в дар.
  • Если при нахождении в законном браке, лицо продает имущественный объект, купленный, полученный в дар либо в наследство до вступления в брак. А потом планирует на вырученные от реализации деньги купить любой другой объект недвижимости, то, вне зависимости оттого что деньги выручены с личного имущественного объекта, необходимо разрешение на покупку.

Интересные факты

35% обменов недвижимости связаны со съездом либо разъездом с близкими людьми, а развод является причиной 10% квартирных обменов

В статье 35 Семейного Кодекса прописаны пункты, где рассмотрено получение одобрения второй половинки на распоряжение совместно приобретенной квартирой:

  • Потребуется заверение, полученное у нотариуса. Для совершения любого рода сделки по купле-продаже заявления, заверенного нотариусом, не нужно.
  • Наличие регистрации в системе госучета. Регистрация потребуется после заключения сделки, в момент оформления покупателем прав собственности на жилье. Сама процедура осуществления приобретения в системе регистрации не фиксируется.
  • Управление и распоряжение совместно нажитым имущественным объектом. Под данным пунктом подразумевается ряд действий, влекущих отчуждение прав собственности на квартиру. К ним относится наследование, последующая продажа и дарственная. Но при этом вы вправе распоряжаться квартирой, уже находящейся в собственности, а не той что планируете приобрести. Согласно этим пунктам, при приобретении жилья в получении разрешения нет необходимости.

Большинство риелторов стараются обезопасить себя от различных проблем в будущем. Для этого они требуют от покупателя предъявить им нотариальное согласие супруга либо супруги на покупку жилья. Но клиент вправе отказаться предъявлять его.

При возникновении проблем, если вы получили отказ от органов Госреестра в регистрации права на недвижимое имущество, вы можете подать исковое заявление в судебные инстанции для разрешения сложившейся ситуации.

Естественно, многие люди не торопятся с подачей искового заявления, несмотря на то, что есть огромная вероятность положительного исхода.

На этом этапе можно потратить большое количество времени и усилий, чем оформить за относительно небольшие деньги нотариально заверенное согласие.

Сознательный отказ

Не исключены случаи, когда один из супругов умышленно не попросил согласие супруги на приобретение квартиры. У каждого человека по этому поводу имеются личные причины.

Первая причина может заключаться в юридической неподкованности граждан. Ведь большинству людей не так уж и часто приходится заключать подобного рода сделки.

Соответственно, у них нет необходимых знаний в этой области. А некоторые из них предпочитают совершать сделки по покупке самостоятельно без помощи риелторов либо юристов.

Зачастую это может привести к неловким ситуациям и потраченным нервам.

Вторая причина. Она заключается в умышленном укрытии факта заключения сделки от второй половинки.

Случается так, что супруг нарочно может скрыть при заключении сделки факт наличия супруги для того, чтобы в будущем купленное таким способом жилье перепродать.

В некоторых случаях проверить наличие у человека брачных обязанностей не представляется возможным. Ведь паспорт может быть новым. То есть, выдан в связи с утерей предыдущего и в нем может отсутствовать отметка о бракосочетании.

Случается так, что согласие супруги на приобретение недвижимости супруг не берет, так как покупает ее втайне от нее, а после переуступает в законные права на владение третьей стороне.

Он имеет право купить недвижимость и заключить предварительный договор.

Но обратите внимание, что действительным он будет считаться до того времени, пока супруге этот факт не станет известным и пока она не подаст заявление в суд на аннулирование.

Обращаясь в судебные инстанции, существует практически гарантированная вероятность расторжения обязательств в связи с отсутствием доказательного нотариального согласия супруги на покупку квартиры. Нотариусу, который оформил эту сделку, ничего не будет, по той причине, что он подтверждает исключительно подпись, и не несет никакой ответственности за предоставленную информацию.

Приобретение с согласием

Однозначным ответом на вопрос, нужно ли согласие одной из половин на приобретение имущества является ответ: «Да, нужно». Причем это не считается обременительной процедурой, требующей составления заявления, заверенного уполномоченным нотариусом. В будущем это позволит вам уйти от проблем в семье и различных судебных процессов со всеми вытекающими из этого последствиями.

Такой документ должен быть оформлен нотариусом. Заявление должно содержать следующую информацию:

  • Фамилия, имя и отчество заявителя.
  • Паспортные данные.
  • Полные сведения свидетельства о бракосочетании.
  • Подпись «соглашающегося».

Этот бланк должен быть заверен нотариусом, и на нем должна стоять подпись и печать с регистрационным номером. Выпуск согласия осуществляется исключительно при предъявлении:

  • Паспорта.
  • Свидетельства о заключении брака.

А также необходимо непосредственное участие члена семьи, от которого требуется получение согласия.

Кроме согласия, есть также возможность оформить доверенность на супруга, на приобретение имущества. Форма документации подтверждает доверительное предоставление прав по заключению сделки купли-продажи жилплощади.

Это говорит о том, что супруг, покупая жилье по поручению супруги абсолютно согласен с ее желанием. Подпись, поставленная на данном документе, наделяет полномочиями вторую половинку оформить сделку согласно всем правилам закона.

Доверенность можно составить в письменном или в печатном виде и заверить нотариусом. В законодательстве не существует определенных критериев, которые касались бы данного документа. Достаточно конкретно изложить суть правоотношения.

В реквизиты включаются:

  • Место составления документа и дата.
  • Анкетные сведения заявителя, а также его паспортные сведения.
  • Полный перечень действий, которыми будет наделен представитель.

Период, на который это заявление будет считаться действительным. Если конкретно установленный срок не указан, то предоставляется срок, установленный законодательством — двенадцать месяцев.

Возможность передоверия. После получения заверенной доверенности, один из супругов имеет полное право на совершение действий, ограниченных тем, что указаны в заявлении, при покупке недвижимости.

Цена оформления не превышает пятьсот рублей, если заявитель самостоятельно составит заявление и обратиться в нотариальную контору за заверением.

Что стоит выбрать

Ознакомившись с законодательными нормами можно прийти к следующему выводу, что разрешение супруга/супруги на покупку недвижимого объекта необязательна, но лишь при определенных ситуациях. На деле, подобный шаг нежелателен. Ведь если у продавца будут выявлены мошеннические признаки, то у покупателя есть шанс доказать свои честные намерения.

Семейные разногласия зачастую являются поводом для конфликтных ситуаций. Чтобы принять по-настоящему правильное решение рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

Он подскажет, потребуется ли согласие вашей половины на приобретение недвижимого объекта, или нет.

Если лицо не преследует каких-либо противоправных замыслов, то оформление доверительной документации станет всего лишь обычной формальностью.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/pokupka-nedvizhimosti-neobhodimo-li-notarialnoe-soglasie-supruga

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры – порядок оформления

Нужно ли согласие супруга покупателя

Правила приобретения недвижимой собственности для лиц, состоящих в браке, регулируется российским законодательством, порядком возникновения прав на недвижимое имущество и строгими требованиями к регистрации прав на него.

Поэтому перед тем, как инициировать сделку купли-продажи жилья, необходимо разобраться нужно согласие супруга на покупку квартиры.

Предполагается, что граждане, состоящие в браке, ведут общее хозяйство и действуют в согласии друг с другом при совершении крупной сделки, как лица, состоящие в близкородственных отношениях и совместно владеющие имуществом.

На деле отношения между людьми могут быть далеки от этой идеальной конструкции, поэтому если продавцом или покупателем недвижимости выступает человек, состоящий в официальном браке, требуется уделить внимание правовым нюансам, о которых речь пойдёт ниже.

Что по этому поводу говорит закон?

Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены. Вопросы распоряжения общей собственностью в семье регулируются ст. 35 СК РФ. Часть 3 этой статьи недвусмысленно говорит о том, что распоряжение имуществом одним из супругов, если при этом требуется государственная регистрация, возможно только по разрешению второй половины, заверенному у нотариуса.

Поскольку сделки с недвижимостью по законодательству Российской Федерации требуют прохождения процедуры государственной регистрации, можно однозначно ответить, что в общем порядке такое разрешение, если вы планируете приобрести жильё, необходимо. Законом предусмотрен ряд исключений из этого общего правила, они будут рассмотрены ниже.

Возможна ли регистрация покупки квартиры без такого соглашения?

Учитывая однозначное содержание ст. 35 СК РФ по этому вопросу, можно было бы предположить, что без наличия этого документа процедура регистрации будет автоматически приостановлена. Такой порядок действительно существовал до 01.01.

2017 года, когда в случаях, если на стадии регистрации купли-продажи жилья выяснялось, что покупатель состоит в браке, но отсутствует разрешение его мужа или жены на заключение этого договора, Росреестр по инструкции был обязан приостановить процедуру и известить второго супруга о процедуре покупки.

Но с 2017 года в силу вступили изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с п. 4, ч. 3, ст. 9 и ч. 5, ст. 38 этого Закона, в настоящее время в случае отсутствия этого документа, при государственной регистрации просто делается соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившие в силу законодательные изменения не отменяют действия ч. 3, ст. 35 СК РФ, дающей право второй половине, в своё время не выразившей в надлежащей форме своего согласия на куплю-продажу недвижимости, отменить такую сделку как спорную в судебном порядке.

Как следует из разъяснений на сайте Росреестра, с начала 2017 года он не вправе требовать от покупателя и продавца наличия нотариально заверенного соглашения, и даже не вправе выяснять у покупателя или продавца было ли оно ими получено.

Росреестр вправе только ограничиться рекомендацией для приобретателя недвижимости позаботиться о предоставлении этого документа.

Очевидно, что государство сняло с себя обязанности по подстраховке безопасности и надёжности проводимых гражданами сделок с недвижимостью, предоставив им право самим позаботиться о возможных рисках и проконтролировать законность их заключения.

Документы для оформления согласия и образец договора купли-продажи в совместную собственность

Для оформления этого разрешения на покупку жилого помещения придётся обратиться к нотариусу, поскольку закон в данном случае выдвигает строго конкретное требование к его нотариально заверенной форме.

Понадобятся следующие документы:

  • паспорт обратившегося;
  • свидетельство о заключении брака.

Само собой разумеется, что все документы должны быть в подлинниках, в надлежащем состоянии, достаточном для их идентификации, а паспорт помимо всего – ещё и не просроченным.

Сам бланк разрешения готовить самостоятельно нет необходимости – его типовые формы есть у нотариуса. После того, как будет получено согласие, можно оформлять договор купли-продажи квартиры в совместную собственность. Образец документа вот тут.

Процедура оформления у нотариуса

К нотариусу обращается только тот гражданин, чьим разрешением необходимо заручиться.

За оформлением можно обратиться как к государственному, так и к частному нотариусу, хотя время ожидания приёма у первых, как правило, растягивается на гораздо больший срок, поскольку они заняты оформлением наследственных дел. Впрочем, если вы не хотите сидеть в очереди, есть возможность предварительно записаться на конкретное время.

Не забудьте помимо документов, взять также соответствующую сумму для оплаты услуг нотариуса. Информацию о её размере можно найти на стенде нотариальной конторы. Она может различаться в разных конторах за счёт разницы в тарифах на технические работы. Тариф за оформление самого соглашения единый и устанавливается Нотариальной палатой региона.

Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены.

Разрешение оформляется нотариусом в день обращения, при условии, что у обратившегося в порядке все необходимые документы. При совершении нотариального действия нотариус должен разъяснить его смысл и правовые последствия, что будет отражено в составленном и заверенном нотариусом документа.

Когда разрешение не требуется?

Правовой смысл процедуры нотариального удостоверения согласия на заключение мужем или женой договора купли-продажи квартиры состоит в том, что это касается совместной собственности, приобретённой за время брака.

Соответственно, разрешение, удостоверенное нотариусом, которому государство доверило право оценивать законность сделок, дееспособность их участников и обязанности по разъяснению правовых последствий нотариально совершаемых действий, служит гарантией того, что покупка соответствует доброй воле второго супруга и не нарушает его права и законные интересы.

Если условие, при котором собственность считается совместно нажитой, выпадает, исчезает и необходимость в нотариальном удостоверении документа на совершение купли-продажи недвижимости.

В случае с покупкой жилья это возможно в следующих случаях:

  1. На мужа или жену супругом-покупателем оформлена доверенность на распоряжение недвижимым имуществом с правом на заключение договора купли-продажи. Доверенность в данном случае оформляется нотариально, соответственно, смысл в получении сверх неё ещё и заверенного нотариально соглашения отпадает.
  2. Имеется брачный договор, условиями которого предусмотрено, что сделки с недвижимостью одного супруга могут не требовать согласия на их совершение второго.

В этих случаях даже отсутствие оформленного в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ соглашения не влечёт правовых рисков по возможным спорам о законности приобретения недвижимости.

Особого внимания к документам и оформлению купли-продажи имущества требует покупка квартиры с прописанными детьми. При обращении в суд с жалобой на нарушения прав несовершеннолетних и сделка будет признана недействительной.
Порядок покупки строящегося жилья в ипотеку в этой статье. При соблюдении юридически правильного алгоритма действий такая сделка проходит без каких-либо осложнений.

Оспаривание сделки купли-продажи

Отсутствие разрешения на приобретение недвижимости может быть как следствием правовой неграмотности, так и следствием намеренных действий покупателя.

Правовые риски для сторон

Даже если покупатели не имеют намерения оспорить заключённый ранее договор и расторгнуть его, сведения в ЕГРН об отсутствии такого соглашения могут в будущем создать проблемы при попытке продать приобретённую ранее квартиру. Так как покупатели будут опасаться связываться с потенциально спорной сделкой, которая может быть признана таковой согласно ст. 166 ГК РФ, если суд установит, что она нарушает права и законные интересы второго супруга.

Соответственно, лицо, без ведома которого была куплена квартира, вправе на основании ч.3, ст. 35 СК РФ оспорить эту покупку в суде.

Серьёзность этого вопроса подтверждается сложившейся судебной практикой по таким делам: суды однозначно занимают позицию «слабой» стороны в имущественных отношениях.

«Пострадавший» супруг не должен будет доказывать в суде, что продавец квартиры при оформлении договора купли-продажи с его супругом знал или должен был знать об отсутствии у покупателя такого согласия.

Что представляет собой процедура?

Сама процедура оспаривания законности договора купли-продажи достаточно проста, важно только не пропустить сроки исковой давности, которые составляют по такого рода делам 1 год (ч. 2, ст. 181 ГК РФ).

В суд по месту нахождения купленной квартиры пострадавшим супругом подаётся исковое заявление, в котором излагаются обстоятельства дела, и указывается на факт отсутствия его согласия на покупку квартиры, или ненадлежащее оформление такого соглашения.

В исковом заявлении истец просит суд признать сделку недействительной в силу её спорности.

Аннулирование сделки купли-продажи квартиры означает, что продавец и покупатель квартиры будут обязаны возвратить друг другу всё полученное в результате купли-продажи недвижимости.

Дополнительная информация об оформлении согласия супруга на приобретение жилья в этом видео:

Заключение

Резюмируя всё вышесказанное, если вы приобретаете квартиру без участия вашей второй половины, только на своё имя и имущественные отношения между вами не урегулированы брачным договором, не забудьте оформить нотариальное разрешение мужа или жены на совершение сделки (если в дальнейшем не хотите столкнуться с проблемами при попытке продать купленную когда-то квартиру). Если же вы – продавец и ваш покупатель квартиры состоит в браке, настоятельно рекомендуется заручиться нотариально заверенным разрешением его супруга, иначе есть вероятность столкнуться в дальнейшем с очень неприятным судебным разбирательством с почти стопроцентным проигрышем дела и необходимостью расторгать заключённый ранее договор, и возвращать покупателю полученные денежные средства. Твёрдое нежелание оформить и предоставить вам необходимое нотариальное разрешение на совершение сделки – плохой знак, говорящий о том, что имущество приобретается без ведома второго супруга, что с высокой степенью вероятности в дальнейшем повлечёт судебный спор.

Информацию об ответственности риэлтора при покупке квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.