Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

Содержание

Четыре варианта ипотеки, для которых теперь нужен нотариус

Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

Федеральный закон N 338-ФЗ, опубликованный 8 августа 2018 года, делает нотариуса, едва ли не главной фигурой на рынке недвижимости. Нотариусы теперь будут не только визировать сделки с «долевой» недвижимостью, но и проверять их законность, заверять договоры ипотеки, а также возьмут на себя часть функций МФЦ.

Начиная с 2016 года, в обязательном порядке в России нотариально удостоверяются все сделки с недвижимостью несовершеннолетних, а также операции с объектами, находящимися в долевой собственности.

Причём, если изначально через нотариуса обязательно проводились только сделки купли-продажи долей в недвижимом имуществе, то вскоре обязательным стало нотариальное удостоверение таких операций с долями, как меня и дарение.

В августе 2018 года свет увидел закон 338-ФЗ, который ещё более расширил список операций с недвижимостью, требующих обязательного нотариального заверения. Теперь это еще и ипотека.

Большая часть положений упомянутого закона 338-ФЗ вступает в силу в 2019 и 2020 годах. И эти положения уже неоднократно комментировали юристы и политики. Однако почти без внимания экспертного общества остались нормы, уже вступившие в силу.

В частности, речь идёт об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на объект недвижимости. Закон 228-ФЗ внёс изменение в часть 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости».

Теперь в нём есть фраза: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество… подлежат нотариальному удостоверению».

Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Обычно при покупке квартиры с привлечением банковского кредита ипотека возникает в силу закона, то есть отдельный договор ипотеки при такой сделке не заключается. Достаточно договора купли-продажи (или договора долевого участия) и кредитного договора.

Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности или новые собственники будут владеть долями в ней, то договор купли-продажи удостоверяет нотариус. При этом кредитный договор – в результате которого квартира попадает к банку в залог – заключается в банке и, конечно, к нотариусу с ним не идут.

Упомянутая в 338-ФЗ норма о нотариальном заверении договора ипотеки касается только случаев, когда ипотека (залог жилья) возникает при подписании специального ипотечного договора. Эксперты насчитали четыре распространённых ситуации, в которых необходимо подписание ипотечного договора.

Если в любой из этих ситуаций фигурирует долевая собственность, то ипотечный договор теперь в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.

Ситуация 1. Рефинансирование ипотеки

При оформлении нового ипотечного кредита для перекредитования старого ипотека в силу закона не возникает, так как на момент оформления нового кредита квартира ещё находится в залоге у «старого» банка.

Поэтому после погашения старого кредита составляется отдельный ипотечный договор. Если квартира находится в долевой собственности (например, супругов), то по новым правилам ипотечный договор визирует нотариус.

Ситуация 2. Кредит под залог имеющегося жилья

Под залог уже имеющегося жилья человек может получить кредит на покупку недвижимости или на любые цели. Так как кредит оформляется не на покупку объекта, идущего в залог, то ипотека в силу закона не наступает и необходим отдельный ипотечный договор. Если оформляемая в залог квартира имеет нескольких долевых совладельцев, то ипотечный договор заверяется нотариально.

Ситуация 3. Новая квартира под залог старой

Это один из вариантов trade-in, иногда предлагаемый застройщиками. Клиент заключает договор долевого участия, а для оплаты по нему берёт кредит под залог имеющейся у него квартиры (с оформлением ипотечного договора).

Если у квартиры несколько долевых совладельцев, то ипотечный договор регистрируется нотариально… Во время строительства клиент продолжает жить в своей квартире.

После окончания строительства старая квартира продаётся, полученные средства идут на погашение ранее взятого кредита.

Ситуация 4. Выкуп последней доли в квартире

Если у квартиры имеются два совладельца, то один из них может выкупить чужую долю и стать единоличным собственником квартиры. Для выкупа можно использовать ипотечный кредит.

Обычно при оформлении такого кредита ипотека в силу закона не возникает, так как за средства кредита приобретается только часть квартиры (доля), а в залог оформляется целая квартира.

В подобной ситуации оформляется ипотечный договор, ну а так как предметом купли-продажи является доля, то договор необходимо оформлять у нотариуса.

Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:

Из указанных ситуаций наиболее распространённая – рефинансирование ипотеки. Впрочем, и остальные три встречаются нередко. После вступления в силу закона 338-ФЗ договоры ипотеки необходимо удостоверять у нотариуса.

Уже приходится сталкиваться с тем, что условия банка и требования нотариуса не совпадают и банк не готов корректировать свои условия под требования нотариуса.

В свою очередь юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова замечает, что ещё до вступления в силу 338-ФЗ, договоры ипотеки при сделках с долевой собственностью, как правило, заверялись нотариально. Тем не менее, данная норма не была прописана официально, и могли быть случаи, когда ипотечный договор проходил мимо нотариуса.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о сделках с жильём, оформляемых через нотариуса.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс 5,1 тыс. руб. за «техработы».

Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25,1 тыс. руб. Нотариальное удостоверение договора ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру или жилой дом обойдётся в 8,2 тыс.руб.

Нотариальная проверка квартиры станет глубже

Следует упомянуть ещё несколько нововведений, которые в сферу недвижимости принёс закон 338-ФЗ. Они не расширяют присутствие нотариуса на рынке, но уточняют его функции при удостоверении сделок с недвижимостью.

В частности, поправки, внесённые 338-ФЗ в закон о нотариате, предусматривают проведение углублённой проверки сделки, заверяемой нотариально. В частности, уже вступивший в силу п. 5 ст.

1 закона 338-ФЗ содержит фразу: «Нотариусу, занимающемуся частной практикой,… оплачиваются услуги правового и технического характера, включающие в себя правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации…».

В феврале 2019 года вступят в силу ещё несколько пунктов 338-ФЗ, в которых говорится о нотариальной проверке сделки с недвижимостью.

Как пояснили в «Содружестве земельных юристов», если сегодня нотариус, удостоверяя сделку, проверяет только принадлежность имущества, то согласно новым нормам, нотариус должен дополнительно проверить обстоятельства, которые могут помешать сделке, например, обременения или ограничения.

Следует отметить, что все перечисленные выше моменты (принадлежность имущества, ограничения и т.д.) покупатель квартиры может проверить и сам (и с минимальными затратами) с помощью инструкции по проверке квартиры на чистоту, размещённой на портале METRTV.ru.

Тем не менее, участие в сделке нотариуса может быть полезным, так как он несёт полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Хотя обольщаться тоже не стоит. Страховая компания, в которой застрахована профессиональная ответственность нотариуса, постарается признать проблемную сделку нестраховым случаем.

Тогда человеку, понесшему ущерб в результате нотариальной сделки, придётся судиться со страховой компанией, а возможно, и с нотариусом.

Нотариусов обяжут проводить сделку до конца

А еще благодаря новому закону нотариусы будут доводить сделку с недвижимостью до ее логического завершения. Одна из норм, вступающих в силу в феврале 2019 года, предписывает нотариусу в обязательном порядке после удостоверения сделки передать сведения о ней в Росреестр.

То есть, если сегодня услуга по передаче документов в регистрирующий орган является самостоятельным нотариальным действием и оплачивается отдельно, то со следующего года она будет входить в состав единого нотариального действия и станет бесплатной для граждан. Фактически нотариус станет оказывать услуги по удостоверению и регистрации сделки в режиме «одного окна».

Это избавит продавца и покупателя объекта от необходимости после визита к нотариусу лично посещать еще и офис МФЦ, чтобы сдать бумаги в Росреестр.

Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте Нотариальной палаты Свердловской области.

И ещё раз напоминаем, в обязательном нотариальном удостоверении нуждаются сделки с объектами, находящимися ТОЛЬКО в долевой собственности и сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним (или лицам находящимся под опекой). Совершеннолетний гражданин, владеющий недвижимостью единолично, любые сделки со своим имуществом (продажа, дарение, оформление ипотеки и пр.) может проводить без нотариуса.

Ранее по теме:

  • Нотариальные сделки с жильем: изменения 2016 года
  • Проверка квартиры «на чистоту». Инструкция в 6 шагов
  • Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге
  • Вступил в силу новый закон о госрегистрации недвижимости: ключевые изменения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/chetyre-varianta-ipoteki-dlia-kotoryh-teper-nujen-notarius-5b8f7a14be15b400aed1dca6

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов.

При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке.

Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Плюсы «вторички»

  • цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
  • наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
  • возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
  • вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

  • повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
  • не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
  • степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
  • риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

  • Сбербанк со ставкой от 7,3%;
  • ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
  • Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
  • Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать  стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

  • российское гражданство;
  • наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
  • возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
  • стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
  • размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

  • паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
  • свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
  • копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
  • справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

  • наличие детей и зарегистрированного брака;
  • готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
  • наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
  • желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
  • часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
  • наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
  • срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
  • квартира не должна иметь обременений;
  • в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
  • владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

  • личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
  • форму собственности (долевую, полную);
  • даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
  • все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
  • технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

  • договор купли-продажи (предварительный вариант);
  • выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
  • техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);
  • данные о зарегистрированных в квартире людях;
  • отчет оценщика – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
  • свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
  • сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
  • разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
  • при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие.

Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента).

Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг.  Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

  • если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
  • если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Ипотека: когда необходимы услуги нотариуса?

Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

Каж­до­му жела­ю­ще­му при­об­ре­сти жилье в ипо­те­ку на том или ином эта­пе потре­бу­ют­ся услу­ги нота­ри­уса, ведь ина­че банк, а ино­гда и про­да­вец жилья не согла­сят­ся на сдел­ку.

Вооб­ще, поня­тия ипо­те­ка и нота­ри­ус все­гда нераз­рыв­но свя­за­ны, и хотя закон «Об ипо­те­ке» преду­смат­ри­ва­ет толь­ко обя­за­тель­ную госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию ипо­теч­но­го дого­во­ра, на прак­ти­ке ипо­те­ка без нота­ри­уса явля­ет­ся невоз­мож­ной.

Помни­те, что нота­ри­аль­ное удо­сто­ве­ре­ние сдел­ки – не явля­ет­ся обя­за­тель­ным, соглас­но Феде­раль­но­му зако­ну.

Дого­вор ипо­те­ки – обя­за­те­лен ли нота­ри­ус?

Нота­ри­аль­ные услу­ги все­гда озна­ча­ют допол­ни­тель­ные рас­хо­ды, одна­ко сто­и­мость услуг нота­ри­уса в боль­шин­стве слу­ча­ев вполне доступ­на для заем­щи­ков.

К тому же, нота­ри­аль­ное удо­сто­ве­ре­ние паке­та необ­хо­ди­мых доку­мен­тов, кото­рый тре­бу­ет банк или про­да­вец квар­ти­ры, гаран­ти­ру­ет избе­жа­ние цело­го ряда воз­мож­ных про­блем.

С этой точ­ки зре­ния кре­дит­ные орга­ни­за­ции, тре­бу­ю­щие заве­ре­ния дого­во­ра ипо­те­ки у нота­ри­уса, вполне мож­но понять.

Таким обра­зом, ипо­те­ка и нота­ри­ус вме­сте взя­тые слу­жат хоро­шей гаран­ти­ей взя­тых обя­за­тельств и защи­ты от раз­лич­но­го недо­ра­зу­ме­ний.

Но ино­гда кре­ди­то­ры зна­чи­тель­но завы­ша­ют запро­сы, когда тре­бу­ют нота­ри­аль­но­го заве­ре­ния прак­ти­че­ски каж­до­го доку­мен­та.

Давай­те раз­бе­рем­ся, в каких ситу­а­ци­ях ипо­те­ка может обой­тись без нота­ри­уса, а когда банк или про­да­вец недви­жи­мо­сти обос­но­ва­но тре­бу­ют от заем­щи­ка или поку­па­те­ля обра­тить­ся за услу­га­ми к нота­ри­усу.

Нужен ли нотариус при ипотеке?

Нота­ри­ат обес­пе­чи­ва­ет защи­ту прав граж­дан путем совер­ше­ния нота­ри­усом дей­ствий от име­ни Рос­сий­ской Феде­ра­ции, преду­смот­рен­ных зако­ном С 1 фев­ра­ля 2014 года в 13 субъ­ек­тах РФ был начат экс­пе­ри­мент по обя­за­тель­но­му нота­ри­аль­но­му заве­ре­нию сде­лок с недви­жи­мо­стью. Поэто­му во мно­гих реги­о­нах Рос­сии заем­щи­кам уже точ­но не избе­жать сотруд­ни­че­ства с нота­ри­аль­ным агент­ством. В Мос­ков­ской и Ленин­град­ской обла­стях, пока что дого­вор куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти не под­ле­жит обя­за­тель­но­му нота­ри­аль­но­му удо­сто­ве­ре­нию.

К услу­гам нота­ри­уса при ипо­те­ке при­бе­га­ют по согла­ше­нию сто­рон – бан­ка, про­дав­ца жилья и поку­па­те­ля. Чаще все­го, кре­дит­ная орга­ни­за­ция, в кото­рой оформ­ля­ет­ся ипо­те­ка, ука­зы­ва­ет заем­щи­ку кон­крет­но­го нота­ри­уса, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет банк.

Заве­ре­ние нота­ри­усом дого­во­ра куп­ли-про­да­жи жилья при ипо­те­ке состав­ля­ет око­ло 1% от сдел­ки. При этом, тари­фы на дан­ную услу­гу нота­ри­уса утвер­жде­ны зако­но­да­тель­но. Ино­гда банк тре­бу­ет толь­ко состав­ле­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи нота­ри­усом.

За эту услу­гу нота­ри­ус так­же взи­ма­ет фик­си­ро­ван­ную пла­ту в раз­ме­ре 3 000 — 10 000 руб­лей.

При покуп­ке жилья в ипо­те­ку так­же могут потре­бо­вать­ся услу­ги нота­ри­уса, напри­мер, при оформ­ле­нии дове­рен­но­стей, согла­сия супру­га на при­об­ре­те­ние жилья, заве­ре­ние копий раз­но­об­раз­ных доку­мен­тов и пр.

Ино­гда кре­дит­ная орга­ни­за­ция пред­ла­га­ет кли­ен­ту дру­гую край­ность – отказ от нота­ри­аль­но­го удо­сто­ве­ре­ния ипо­те­ки. В этом слу­чае банк наста­и­ва­ет на оформ­ле­нии ипо­теч­но­го дого­во­ра в про­стой пись­мен­ной фор­ме.

Для заем­щи­ка – это эко­но­мия денег, но если про­да­вец жилья наста­и­ва­ет на обя­за­тель­ном заве­ре­нии дого­во­ра со сто­ро­ны нота­ри­уса, то сдел­ка может сорвать­ся.

Как заклю­чить ипо­теч­ный дого­вор, при­бе­гая к услу­гам нота­ри­уса?

Виды договоров ипотеки и нотариус

Как вы зна­е­те, ипо­те­ка может быть раз­ной. Быва­ет покуп­ка квар­ти­ры в ипо­те­ку с одно­вре­мен­ным ее зало­гом, быва­ет ипо­те­ка соб­ствен­но­го жилья с целью полу­че­ния целе­во­го или неце­ле­во­го кре­ди­та.

Все усло­вия выда­чи ипо­теч­но­го зай­ма ого­ва­ри­ва­ют­ся в дого­во­ре ипо­те­ки, кото­рый заклю­ча­ет­ся меж­ду заем­щи­ком и бан­ком.

Рас­смот­рим основ­ные виды ипо­теч­ных дого­во­ров, и узна­ем, какие услу­ги нота­ри­уса могут потре­бо­вать­ся в каж­дом отдель­ном слу­чае:

  • Ипо­те­ка на неце­ле­вой кре­дит. В этом слу­чае кли­ент бан­ка полу­ча­ет налич­ные день­ги на любые цели, в каче­стве гаран­тии закла­ды­ва­ет име­ю­ще­е­ся или при­об­ре­та­е­мое жилье. Здесь банк может потре­бо­вать обя­за­тель­но­го заве­ре­ния дого­во­ра зало­га
  • Ипо­те­ка на целе­вой кре­дит. Заем­щик полу­ча­ет день­ги для при­об­ре­те­ния жилья под залог име­ю­щей­ся недви­жи­мо­сти. Фор­ма заклю­че­ния дого­во­ра (нота­ри­аль­ная или без нота­ри­уса) опре­де­ля­ет­ся кон­крет­ным бан­ком
  • Клас­си­че­ская ипо­те­ка. Банк выда­ет день­ги под залог при­об­ре­те­ние квар­ти­ры с одно­вре­мен­ной реги­стра­ци­ей зало­га и дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. В этом слу­чае банк может высту­пать тре­тьей сто­ро­ной дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, и соот­вет­ствен­но он может потре­бо­вать нота­ри­аль­но­го заве­ре­ния сдел­ки-куп­ли про­да­жи.

Во всех рас­смот­рен­ных слу­ча­ях имен­но банк (или про­да­вец) опре­де­ля­ет, обя­за­тель­но ли заве­рять дого­вор у нота­ри­уса или нет.

При оформ­ле­нии ипо­теч­но­го зай­ма, кро­ме дого­во­ра ипо­те­ки, часто оформ­ля­ет­ся еще один доку­мент — заклад­ная, кото­рая пред­став­ля­ет собой допол­ни­тель­ное под­твер­жде­ние состо­яв­шей­ся ипо­те­ки и пра­ва соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость, пере­дан­ную в ипо­те­ку.

Заклю­ча­ет­ся она в фор­ме спе­ци­аль­ной цен­ной бума­ги. Если при покуп­ке квар­ти­ры по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра состав­ля­ет­ся заклад­ная, то это дела­ет­ся в при­сут­ствии нота­ри­уса. Он сши­ва­ет заклад­ную, а так­же нуме­ру­ет листы и заве­ря­ет сво­ей под­пи­сью и печа­тью.

Ипо­те­ка и нота­ри­ус – это гаран­тия соблю­де­ния всех пунк­тов дого­во­ра, кото­рый про­шел завер­ку. И даже если банк захо­чет что-то изме­нить в дого­во­ре, заве­рен­ном нота­ри­усом, без согла­со­ва­ния с заем­щи­ком сде­лать ему это будет очень слож­но.

(5 3,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/uslugi-notariusa.html

Нотариус и его роль в ипотеке

Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

– Статьи – Нотариус и его роль в ипотеке

Статьи 21074 +5

В соответствии с требованиями законодательства, участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным. Разумеется, договор может быть заверен у специалиста, однако многие банки теперь обходятся без данного действия.

Дело не только в банальной экономии денег, ведь услуги нотариуса в настоящий момент стоят относительно небольших денег. Важный аргумент против участия – это необходимость сбора всех сторон в одном месте, что вызывает серьёзные затруднения.

Другие специалисты говорят о том, что нотариус для ипотеки очень важен, так как он позволяет защитить интересы покупателя.

Предоставление вычитанного и выверенного договора гарантирует его соответствие требованиям законодательства и исключает возможность каких-либо ошибок.

Данная форма заверения порой требуется и банками для того, чтобы исключить какие-либо претензии со стороны клиентов в дальнейшем.

Когда и зачем нужен нотариус?

Обязательное нотариальное заверение сделки с банком не требуется, однако если речь идёт об ипотеке, то окончательное слово – за кредитно-финансовым учреждением.

Для большинства из них достаточно простой письменной формы, однако данный вопрос следует уточнить заранее, поскольку он несколько продлевает сроки реализации сделки, а так же требует дополнительных финансовых затрат.

Если участие подобного специалиста в ипотечной сделки является обязательным требованием кредитора, то в этом случае нотариус и ипотека будут тесно связаны между собой: заемщику придётся обратиться именно в то нотариальное учреждение, на которое укажет банк.

Как правило, нотариальное удостоверение может быть затребовано в нескольких случаях. Самая распространённая ситуация – если банк выдаёт деньги заёмщику на покупку квартиры, которая в дальнейшем становится средством обеспечения обязательств.

Именно залог объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, чтобы в дальнейшем стороны смогли отстоять свои интересы.

Не стоит забывать и о том, что, оформляя ипотеку, заёмщику также необходимо согласие жены (мужа) на получение данного кредита, либо заявление о том, что он в браке не состоит. Как первый, так и второй документ подлежат заверению у нотариуса.

Другим распространенным случаем, когда без нотариуса не обойтись, является получение материнского капитала, которое невозможно без нотариального удостоверения обещания родителей передать часть недвижимости в собственность детям.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором.

Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка).

Большинство банков не настаивают на участии нотариуса при заверении договоров, поскольку это выливается в дополнительные финансовые и временные издержки.

Впрочем, некоторые банки по-прежнему привлекают данных специалистов. Связано это с их желанием обезопасить себя от возможных претензий со стороны заёмщика в будущем. И всё же, большинство из них отказываются от данной практики, оптимизируя свои затраты и создавая универсальные договоры, которые учитывают интересы сторон в равной степени.

Ипотека и нотариус: перспективы развития

Ещё 10 лет назад ипотечные сделки в обязательном порядке заверялись у нотариуса, а сегодня участие специалиста в данном процессе требуется далеко не всегда.

Дальнейшие перспективы развития зависят от того, как сложится практика и будут ли возникать спорные и конфликтные ситуации между банками и заёмщиками.

Связано это с тем, что нотариус несёт всю полноту ответственности за подготовленные им юридические документы и от того, насколько качественно будут оказываться данные услуги, будет зависеть дальнейший спрос на них в будущем.

Главным аргументом против нотариуса являлась стоимость его услуг, которая в некоторых случаях составляет около 1% от стоимости предмета сделки.

Не слишком ли это много за подготовку договора и проставление нескольких печатей и подписей? Кроме того вопросы вызывает и политика дальнейшего сотрудничества с подобными лицами ведь порой нотариусы требуют доплаты за заверение всех дополнительных соглашений, да и в целом имеют склонность к злоупотреблению положением заемщика и кредитора.

В настоящий момент нет никаких оснований полагать, что законодательство сделает шаг назад и полностью исключит возможность косвенного участия данных специалистов в купле-продаже квартиры по ипотеке: нотариусы все также будут заверять исключительно подписанные договора, необходимые для регистрации перехода права собственности, а также подлинность документов, являющихся обязательным условием для предоставления кредита.

Вам понравился контент?

+5

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/ipoteka-i-notarius.html

Оформление квартиры в собственность при ипотеке: пошаговый порядок регистрации права собственности, документы

Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

После заключения ипотечного договора у заемщиков часто возникает вопрос – как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? В данной статье мы рассмотрим особенности регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную в новостройке и на вторичном рынке жилья, расскажем куда можно обратиться для оформления жилья в собственность и какие для этого необходимы документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности оформления ипотечной квартиры в собственность

Приобретая квартиру за счет средств ипотечного кредита, заемщик сразу становится ее собственником (статья 1 ФЗ № 102), но распоряжаться своим жильем в полной мере еще не может. Пока все заемные средства не возвращены банку квартира находится в залоге и заемщик ограничен в своих действиях (статья 11 ФЗ № 102).

Ограничения прав заемщика

Плательщик по ипотечному кредиту имеет право проживать в приобретенной квартире, ремонтировать ее и использовать для нужд своей семьи. Однако существует ряд ограничений на некоторые действия, которые без разрешения залогодержателя собственник не может совершать:

  • регистрация в квартире лиц, которые не являются созаемщиками или сособственниками;
  • отчуждение жилого помещения;
  • перепланировка квартиры;
  • заключение договора аренды жилья;
  • переуступка права по ипотечному договору (статья 38 ФЗ № 102).

Все эти ограничения действуют до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с заложенного имущества.

На кого может быть оформлено право собственности?

Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:

  1. Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
  2. Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
  3. Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.

Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.

Право собственности на квартиру на вторичке

Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, осуществляется сразу после подписания договора купли-продажи по стандартным документам, а также подтверждающим залог имущества. При этом одновременно регистрируется право собственности нового владельца квартиры и вносится отметка об обременении в виде залога у банка.

Информация об обременении будет содержаться в выписке из ЕГРН до момента погашения ипотеки.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформить право собственности на квартиру в строящемся доме заемщик может только после сдачи его в эксплуатацию (статья 16 ФЗ № 214). Между оформлением договора долевого участия в строительстве, ипотечного договора и регистрацией права собственности может пройти несколько лет.

После передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости по акту приема-передачи он может заниматься оформлением права собственности самостоятельно либо доверить решение данного вопроса застройщику.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Куда обращаться для регистрации права собственности?

Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:

  1. Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
  2. Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
  3. Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, потребуются следующие документы:

  • паспорта участников сделки купли-продажи;
  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетние входили в число собственников продаваемой квартиры);
  • ипотечный договор и договор залога;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию потребуются:

  • паспорта участников долевого строительства;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • передаточный акт;
  • технический и кадастровый паспорт дома;
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости индекса и почтового адреса.

В случае нарушения застройщиком условий ДДУ (например, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры) право собственности может быть зарегистрировано на основании соответствующего решения суда, подтверждающего исполнение обязательств участником долевого строительства и его фактического права на приобретенный объект недвижимости.

Порядок регистрации права собственности на квартиру при ипотеке

Процедура оформления права собственности при ипотечной сделке особо не отличается от стандартной. Отличия лишь в необходимости взаимодействия с банком для получения необходимых документов на некоторых этапах регистрации права.

Пошаговый алгоритм действий

Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:

  1. Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
  2. Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
  3. Получить расписку о принятии документов.
  4. В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
  5. Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.

Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.

После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.

Сроки и расходы

Сроки оформления квартиры напрямую зависят от выбранного способа передачи документов на государственную регистрацию:

Через отделение Росреестра

Через отделение МФЦ

Через нотариуса

7 дней
— при наличии нотариально заверенного договора3 дня
— при наличии судебного решения5 дней
9 дней
— при наличии нотариально заверенного договора5 дней
3 дня

Обратите внимание, что сроки указываются в рабочих днях. Срок рассмотрения документов может быть продлен при необходимости предоставления дополнительных документов.

Государственная пошлина за совершение действий по регистрации права собственности составляет 2000 рублей.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как снять обременение после погашения ипотеки?

После полного погашения ипотечного кредита обременение с залогового имущества не снимается автоматически. Для этого собственнику жилого помещения необходимо совершить следующие действия:

  • получить в банке справку о выплате ипотечного кредита и закладную с соответствующей отметкой (скачать заявление о выдаче закладной);
  • предоставить в Росреестр полученные в банке документы, ипотечный договор и совместное с банком-залогодержателем заявление о снятии обременения (скачать заявление о снятии обременения);
  • после погашения записи об обременении получить выписку из ЕГРН.

Заявление должно быть написано всеми собственниками, либо одним из них при наличии нотариальной доверенности от других собственников. Процедура снятия обременения занимает в среднем до 3 рабочих дней.

При военной ипотеке

При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.

Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.

Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.

Заключение Эксперта

Подводя итоги отметим:

  1. Заемщик становится собственником квартиры, приобретенной на вторичном рынке, сразу после регистрации договора в Росреестре.
  2. Права распоряжения имуществом в период выплаты ипотечного кредита у заемщика ограничены.
  3. Квартира может быть оформлена в собственность основного заемщика и его созаемщиков.
  4. Оформить в собственность жилье в новостройке можно только после сдачи дома в эксплуатацию.
  5. Обременение после погашения ипотечного кредита снимается только по заявлению собственников и кредитной организации.

Оформление процедуры перехода права собственности от продавца к покупателю является самым важным и ответственным этапом сделки, в том числе при покупке по ипотеке. Сделать это правильно, найти ответы на вопросы и пути решения в сложных ситуациях вам помогут юристы нашего сайта. Опишите сложившуюся ситуацию и получите консультацию юриста.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?

После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита.

А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения.

Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.

Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа.

Могу ли я оформить квартиру на себя?

По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них.

Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.

На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру.

Как это можно сделать?

Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится.

Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.

Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано. Долг по ипотеке порядка 2 миллионов.

Могу ли я оформить право собственности на другого человека?

Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда.

Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры. Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения.

Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя. Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.

Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан.

Как мне оформить право собственности на эту квартиру?

Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена.

На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost-pri-ipoteke

Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

Нотариус при покупке квартиры в ипотеку

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет? По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Обязательное нотариальное удостоверение – не требуется.

Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус – свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев – это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же – заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.

Вопрос может быть поставлен примерно так: «Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора – обязательно.» Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.

Я пишу: «может быть поставлен» – потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает – единицы.

Хорошо когда есть выбор

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.

Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить? Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально. Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.

Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.

Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию – возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал). В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.

Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

  • Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
    В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
  • Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога – выбирает банк. При этом,
    • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) – это выбор покупателя-заемщика.
    • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
  • Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
      возможны варианты:

    • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

    Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ – данное название договора используется все реже по двум причинам:
    1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения,… и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
    2. договор – соглашение двух сторон из которых одна – продает, другая – покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ – для трехсторонних договоров.
  • возможны и другие названия.
    Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ». Закладная – это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.

По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной – не требуется.

Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора – не требуется.

: 4.83 Всего : 6

Источник: https://www.ipotek.ru/notar.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.