Нотариальное согласие на продажу доли ребенка

Содержание

Как продать квартиру ребенка, если отец не выходит на контакт?

Нотариальное согласие на продажу доли ребенка

Действительно, Гражданский кодекс РФ установил дополнительное требование к сделкам с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а именно письменное согласие законных представителей подростка, которыми являются его отец и мать.

В связи с этим требование органов опеки правомерно, и его несоблюдение может стать препятствием для совершения сделки купли-продажи — покупатели просто откажутся ее покупать, так как такая сделка (без письменного согласия хотя бы одного из родителей) может быть признана недействительной в судебном порядке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Тот довод, что отец девочки давно не платит алименты, Вам проще всего использовать в качестве аргумента для убеждения отца девочки данное согласие подписать. Иначе Вы в свою очередь можете обратиться в суд и требовать сумму невыплаченных алиментов уже в судебном порядке.

В соответствии с законом, есть гипотетическая возможность требовать в судебном порядке лишения отца ребенка родительских прав по причине того, что он не участвует в воспитании дочери и не платит алименты. Однако данная категория дел является для судов сложной, и Вам потребуется значительно больше времени и средств, чтобы довести данную процедуру до конца.

В качестве рекомендованного решения — обратитесь к отцу ребенка с соответствующей просьбой, аргументировав необходимость данной процедуры в совершении сделки. При наличии неисполненных обязательств с его стороны (невыплаченные алименты) Вам, полагаю, будет довольно несложно получить его согласие и провести сделку по форме, установленной законом.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское Поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Екатерина Левина:

Раздельное проживание родителей не влияет на их права в отношении ребенка, в том числе и на жилищные, поэтому согласие отца является необходимым условием для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по продаже квартиры. Если отец ребенка злостно уклоняется от уплаты алиментов или участия в воспитании Вашей дочери, Вы можете в судебном порядке лишить его родительских прав. В этом случае получение согласия отца на совершение сделки по продаже квартиры не потребуется.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Семейным кодексом определено, что мать и отец имеют равные права по воспитанию ребенка.

Родители в равной мере занимаются воспитанием, следовательно, решать вопрос об изменении места жительства ребенка и отчуждении объекта недвижимости, который ему принадлежит, необходимо с согласия обоих родителей. Но в случае, если местонахождение отца ребенка неизвестно, права матери никто не может ограничить.

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Для получения согласия на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего требуется явка в органы опеки и попечительства обоих родителей, даже если на момент совершения сделки они находятся в разводе и проживают раздельно. Одновременно с этим законодательство не предусматривает обязательного согласия обоих родителей на совершение сделки.

Как следует из анализа судебной практики, при рассмотрении споров суды исходят из того, что несогласие одного из родителей на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего не является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения органом опеки.

В таких случаях необходимо руководствоваться соблюдением прав и законных интересов ребенка, а не его родителя.

Отвечает адвокат Валерий Вечканов:

Сегодня российское законодательство направлено на сохранение прав несовершеннолетних, в том числе сохранение их прав на недвижимость. Таким образом, при продаже квартиры, в которой имеется доля собственности несовершеннолетнего ребенка, нужно одновременно приобрести другое жилье с площадью на долю несовершеннолетнего ребенка не меньше той, которая была в продаваемой квартире.

При продаже доли (либо целой квартиры), принадлежащей ребенку, необходимо согласие обоих родителей.

В случае, если один из родителей не участвует в жизни и воспитании девочки и уж тем более не платит алименты, Вам придется обратиться в суд с требованием ограничить отца дочери в правах, вплоть до его лишения родительских прав. Получив решение суда об удовлетворении Ваших требований, органам опеки будет достаточно заявления одного родителя.

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Невыполнение отцовских обязанностей не лишает отца Вашей дочери отцовских прав. Соответственно, органы опеки действуют по закону.

Любые операции с недвижимостью несовершеннолетнего могут происходить только с согласия его родителей, причем письменного и нотариально заверенного, или при их непосредственном участии.

Если Вы намерены решить этот вопрос сейчас, то подавайте в суд на лишение отца родительских прав, так как он не платит алиментов, ведет асоциальный образ жизни, неадекватен, препятствует исполнению прав ребенка на улучшение жилищных условий и т. д.

Если суд признает Ваши доводы доказанными, а требования правомерными, Вы останетесь единственным законным представителем несовершеннолетнего. Только такой суд может длиться годами.

Также Вы можете подать в суд на отца дочери на взыскание алиментов и использовать это как аргумент, чтобы он приехал и выполнил у нотариуса свои отцовские обязанности, дал ребенку разрешение на улучшение жилищных условий.

Но в некоторых случаях проще всего бывает подождать совершеннолетия ребенка и потом уже заниматься вопросами недвижимости.

Отвечает адвокат Виктория Данильченко:

До обращения в суд необходимо письменно уведомить отца ребенка о необходимости оформить согласие: послать заказное письмо с уведомлением о вручении.

В письме следует указать, на какую сделку и с какими условиям он должен дать отцовское согласие, последствия отказа в оформлении данного документа, а также срок, в течение которого он должен дать письменное согласие на продажу квартиры. Надлежащим образом составленное письмо поможет решить проблему в досудебном порядке.

По истечении указанного в письме срока или в случае отказа от предоставления согласия следует обращаться в суд, чтобы оспорить отказ отца ребенка на совершение сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Есть ли льготы на ипотеку для матерей-одиночек?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_rebenka_esli_otets_ne_vyhodit_na_kontakt/6559

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Нотариальное согласие на продажу доли ребенка

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2020 году

Нотариальное согласие на продажу доли ребенка

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры.

Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

  3. Договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Изменения в законодательстве (31 июля 2019 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних.

    Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

    Поэтому внимательно прочитайте как составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке. В самой регистрации сделки они не нужны.

  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  • Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  • Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi
  • Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  • Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
  • Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  • Другие статьиТребуется ли согласие супруга на покупку квартиры? — подробно разобрала все случаи.

  • Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Нотариальное согласие на продажу доли ребенка

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  • основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  • способ продажи (наличный, безналичный);
  • наличие обременения жилья;
  • возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  • полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  • ограниченная (с 14 до 18 лет);
  • частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  • размер новой квартиры, ее площадь;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  • возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  • подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  • выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  • Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  • Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  • Отказ одного из родителей от продажи.
  • Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  • Отсутствие прописки в новом жилье.
  • Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  • В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  • Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  • получение разрешения на продажу;
  • составление договора, подписание его сторонами;
  • передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  • переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  • Переезд родителей с детьми в другую страну.
  • Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  • При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  • Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  • Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  • Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  • медицинские справки;
  • виза, билеты в другую страну/город;
  • получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  • договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/mojno-li-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnimi-detmi-5ab26147a86731a9b0423488

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире: нюансы | О недвижимости с душой

Нотариальное согласие на продажу доли ребенка

Сегодня на Habrealty.ru:

как продать долю несовершеннолетнего в квартире: условия продажи, сложности и как их решить, важные нюансы.

Одна из читательниц сайта обратилась с просьбой выяснить этот вопрос. Поэтому разберем, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка быстро, без лишней суеты и потери дополнительных финансов.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире: условия

1. Разрешение Органов опеки и попечительства (ст.8 Закона об опеке и попечительстве)

Их главная функция — защита прав ребенка, поэтому, при ухудшении условий проживания ребенка при продаже его доли, могут не разрешить проводить сделку.

Например, продается доля в городе, покупается дом в деревне, без удобств — налицо ухудшение условий. Примеров еще масса, но думаю, что вы поняли что к чему.

Второй нюанс — органы опеки и попечительства защищают себя, т. к. дава разрешение на продажи доли несовершеннолетнего в квартире они берут на себя ответственность (размером с эту же долю — шучу).

А значит, чтобы перестраховаться, будут соблюдать все формальности.

Читайте, как продать долю в квартире

В какой срок орган опеки и попечительства дает разрешение
Этот срок исчисляется со дня подачи заявлений(я) и равен 15 дням. Далее вы получаете либо разрешение, либо мотивированный отказ.

Всё в рамках ч.3 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

2. Согласие родителя (чаще, конечно, отца) на продажу доли (ч.3 ст.35 СК РФ).

Казалось бы, что здесь сложного и где может возникнуть затык?
Да очень просто!

В наше время супружеские пары чаще разводятся, чем женятся, причем оставляя детей в неполных семьях, либо живут отдельно, находясь при этом в браке.

Получение согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего в квартире — обязательное условие для получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Из это условия вытекают самые различные ситуации, продажи доли несовершеннолетнего в квартире.

Тот момент, когда родители в браке, в хороших отношениях, живут вместе и оба могут прийти в органы опеки и попечительства и дать свое согласие — не рассматриваем.

3. Обязательное заверение сделки у нотариуса

Это нововведение появилось после 31 декабря 2015 года. Теперь договор купли-продажи, где сособственником или собственником является несовершеннолетний ребенок, придется заверять у нотариуса.

Это лишнее стояние в очередях и оплата за услуги нотариуса.

Подробнее о нотариальном заверении сделки в новости

Варианты получения согласия бывшего супруга для продажа квартиры

а) Бывший супруг находится в этом же городе и вам известны его контакты (номер телефона и почтовый адрес). Вы просто звоните и просите поучаствовать в судьбе ребенка.

б) Бывший супруг в вашем городе, вы с ним связались, но он отказывается принимать участие в судьбе ребенка. Здесь есть несколько путей, суть которых проста — надо доказать, что вы его оповещали, но он ни словом, ни духом.

К примеру, одним из таких способов может быть телеграмма с уведомлением. А вообще органы опеки и попечительства вам могут подсказать, что еще можно сделать, т. к. и в их интересах решить ваш вопрос.

в) Бывший супруг в другом городе и согласен сотрудничать на добровольны началах)). В этом случае органы опеки и попечительства могут заказным письмом отослать ему бланк заявления, который он собственноручно заполнит и заверит у нотариуса, затем отошлет обратно.

г) Бывший супруг в другом городе, контактов нет или вы вообще не знаете где он. Конечно в этом случае можно подать заявку в программу «Жди меня», но вряд ли там помогут так скоро, как надо, да и еще, если расстались вы с бывшим супругом не на хорошей ноте. А продать долю несовершеннолетнего в квартире вам надо!

Здесь есть один из вариантов: подать его в розыск, написав заявление в органы полиции, но учтите, что супруга не должны найти, в течение 2-3 месяцев. Далее он признается безвестно отсутствующим.

Риски оформления сделки без согласия супруга

Риск довольно простой — недействительность сделки, где есть доля несовершеннолетнего ребенка, через суд.

Да, бывший супруг, узнав о продаже доли несовершеннолетнего в квартире, может посетить для начала органы опеки и попечительства, а затем и суд, который встанет на его сторону, особенно, если выяснится, что приобретенная взамен проданной доля в новой квартире для ребенка, ухудшает его условия.

Тут уж получат по шапке все.. а покупатель может лишиться своей квартиры.

Еще один нюанс, органы опеки и попечительства могут написать вам в акте, что согласие между супругами не достигнуто (если супруг просто отказался с вами разговаривать и дать согласие).

В этом случае, квартиру или долю в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему  ни один сознательный покупатель не купит.

Если вы, прочитав вышеизложенный текст уже поняли, что просто так не отделаетесь, у вас, возможно, возник вопрос — а насколько законны требования органов опеки и попечительства.

Читайте, как продать доли без согласия других собственников

Насколько я знаю, они пользуются информацией из письма Министерства образования от 20 февраля 1995 г. №09-М, а там указано, что надо получить согласие обоих родителей на продажу собственности малолетнего ребенка.

Но письма не являются нормативными актами наравне в Законами, а значит, могут быть руководством к действию, но ни как не строгой нормой закона.

Поэтому цель всего этого, опять же предотвращение негативных последствий для покупателя и самого органа опеки и попечительства.

Когда согласие родителя, чтобы продать долю ребенка в квартире, не понадобится

Да, могут быть ситуации, когда согласие второго супруга может и не понадобится, что значительно ускорит сроки подготовки документов для продажи квартиры, да и самой сделки в целом.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры для регистрации сделки с несовершеннолетним продавцом

И вот эти случаи:

  • если вы имеете статус мать-одиночка (нужна справка из ЗАГС ф25, либо Свидетельство о рождении, где в графе «Отец» стоит прочерк);
  • написали заявление в Полицию на розыск бывшего супруга и дело завели 3 месяца назад (справка из Полиции);
  • доказательства о неуплате алиментов бывшим супругом в течение более 6 мес (справка от пристава, лишние родительских прав через суд);
  • смерть бывшего супруга (Свидетельство о смерти);
  • лишение родительских прав бывшего супруга судом (вступившее в силу решение суда)

Все ситуации, которые мы рассмотрели относятся к тому случаю, если квартира, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок приобреталась не в браке с бывшим супругом.

Если это совместная собственность, то ваши «приключения» на получении разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего в квартире не закончились.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/prodazha-doli-nesovershennoletnego-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.