Назначение земельного участка под магазин

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Назначение земельного участка под магазин

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

Подробнее читайте в тематической статье.

При смене на вспомогательный вид

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

  • Ненадлежащего оформления ходатайства.
  • Неполного пакета требуемых документов.
  • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/iz-izs-v-kommercheskuju

Земельный участок под коммерческую застройку

Назначение земельного участка под магазин

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут

Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут

Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

  1. Офисные здания и бизнес-центры.
  2. Транспортные объекты и АЗС.
  3. Торговые центры и магазины.
  4. Ряд социальных объектов.
  5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

  1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
  2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
  3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
  4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

  1. Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
  2. Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
  3. Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
  4. Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями.

Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов.

Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

  1. Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
  2. Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
  3. Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
  4. Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
  5. Анализ действующего законодательства.
  6. Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация – жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/pod-kommercheskuyu-zastrojku.html

Использование земельного участка: разрешенные виды

Назначение земельного участка под магазин

Если вы находитесь в стадии выбора земли для строительства загородного дома, важно заранее разобраться в категориях и назначении участков.

ИЖС, ЛПХ, СНТ – непонятные и странные аббревиатуры для простого обывателя. Земельное и градостроительное законодательство – вообще темный лес для несведущего человека. Но если вы находитесь в стадии выбора земельного участка для дальнейшего строительства, необходимо изучить этот вопрос хотя бы по основным положениям.

При определении земельного участка важно ориентироваться в таких понятиях, как тип, категория и назначение земли. В зависимости от экономических целей и предназначения все земли поделены на:

· сельхоз угодья

· земли лесного хозяйства

· промышленные земли

· земли населенных пунктов для индивидуального строительства

· земли охранной зоны

· другие

И вот, вы уже выбрали живописное место с лесом, прудом и обустроенной инфраструктурой, присмотрели несколько интересных вариантов, а теперь обратите внимание на категорию земель, где эти варианты расположены.

Если вы задались целью построить жилой дом, вам подойдут земли только из категорий сельскохозяйственных наделов или земель населенных пунктов. Данные виды участков также делятся на подвиды разрешенного использования.

Разрешенное использование земельного участка определяет допустимое функциональное использование земли и возведенных на ней объектов.

Категории земель и виды разрешенного строительства

1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки данного вида расположены только на территории земель населенных пунктов

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – участки сельхоз земель и населенных пунктов

3. Дачное строительство – преимущественно земли сельхозназначения, реже – земли населенных пунктов, получивших разрешение на использование с целью дачного строительства

1. Личное подсобное хозяйство

2. Дачное строительство

3. Садоводство – исключительно земли сельхозназначения, предназначенные для ведения садоводства: это могут быть СНТ (товарищества) или СНП (партнерства)

Вы можете узнать категорию земель приглянувшегося участка из публичной кадастровой карты, о которой подробно рассказано в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/publichnaya-kadastrovaya-karta-ndash-istochnik-neobhodimyh-svedeniy-o

Земли под ИЖС выделяются строго из земель населенных пунктов.

Вы можете возвести на таком участке жилой дом и оформить временную или постоянную регистрацию по установленному адресу.

Жилые строения на участках под ИЖС обязательно подключаются ко всем коммуникациям со стороны органов местного самоуправления. Вам также должен быть обеспечен доступ к социально значимым объектам инфраструктуры: медицинским и образовательным учреждениям, магазинам.

Возведение жилого дома возможно за счет средств материнского капитала – это один из бонусов строительства на участке под ИЖС. Вы также можете получить налоговый вычет и проводить банковские операции с наделом – то есть брать под строительство кредит или ипотеку.

На участках, предназначенных для дачного строительства, можно возводить дачные или садовые домики. Наделы расположены на территории земель населенных пунктов и сельхозназначения. Оформить регистрацию в доме на участке ДНТ или СНТ, в принципе, можно, но процедура имеет некоторые сложности.

Дело в том, что граждан регистрируют по конкретному адресу, который присваивается жилому дому при его оформлении, построенному на землях населенных пунктов.

Чтобы дачный домик был признан таким жилым домом и имел собственный адрес, необходимо провести экспертизу недвижимого имущества и в судебном порядке определить дом как пригодный для проживания.

Минус строительства на земельных участках данной категории земель – необходимость самих собственников решать бытовые проблемы с коммуникациями.

Плюс – стоимость земли. Участки видов ДНТ и СНТ стоят гораздо меньше аналогичных наделов, предназначенных под ИЖС, и если вам не нужна постоянная регистрация в дачном доме, и не пугают сложности с самостоятельным обслуживанием жилья – это оптимальный вариант для покупки.

Важно! Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения является долевой собственностью всех членов товарищества. Для продажи участка необходимо получить разрешение всех участников СНТ.

Возможность строительства зданий и сооружений на участке ЛПХ зависит от категории земель, на которых этот участок располагается. Если это земли населенных пунктов, вы можете возвести жилой дом не выше трех этажей. А вот на земле сельхозназначения строительство дома невозможно – участок можно использовать только для сельскохозяйственного производства.

Прежде чем приобретать земельный участок, изучите его преимущества и недостатки, определите важные для себя критерии покупки (возможность возвести жилой дом, получить регистрацию, приобрести участок по низкой цене). Узнайте о проведении коммуникаций и наличии социально значимых объектов в шаговой доступности – если вы желаете жить загородом, или осведомитесь о качестве земли – если ищете участок под огород. И главное – заранее проверьте информацию о понравившемся объекте недвижимости, воспользовавшись сервисом https://rosreestr.net
Источник: https://rosreester.net/info/ispolzovanie-zemelnogo-uchastka-razreshennye-vidy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.