На участке 2 дома как оформить

Содержание

Как узаконить два дома на одном неделимом земельном участке

На участке 2 дома как оформить

Если ваш земельный участок по идентификационному документу (госакту) неделим, то вы не сможете поделить такой участок на два участка.

Как быть если вы построили два жилых дома на одном неделимом земельном участке? Вы не можете оформить один из двух жилых домов, как быть? Вы хотите ввести в эксплуатацию и тем самым узаконить и второй дом?

Думаю, многие наши сограждане ломают голову, как быть с этой проблемой. Неудивительно, что многие граждане, так и не узаконив свои дома, живут и эксплуатируют их. Это нарушение Закона.

Знайте важную истину, если ваш земельный участок по идентификационному документу (госакту) неделим, то вы не сможете поделить такой участок на два участка.

Почему? Сегментация участка, который по функциональному режиму является неделимым, если не менять его целевое назначение, нарушает противопожарные, санитарные, экологические, строительные и иные обязательные нормы.

Поэтому если вы решили самостоятельно поделить неделимый участок и таким образом, попытались узаконить два дома, вы не сможете провести землеустроительные работы, вам не изготовят госакт, да и права на землю не сможете зарегистрировать.

На всех стадиях правового оформлениях земли и домостроения у вас будут требовать государственный акт на землю, где это ограничение (неделимость земельного участка) будет постоянно вас преследовать.

Поэтому следует понимать, что два дома узаконить можно следующим путем:

Первый вариант. Преобразование самостоятельного земельного участка в общедолевую собственность.

Необходимо преобразовать ваш земельный участок, находящийся в частной собственности в общедолевую собственность. Для этого требуется отчуждение доли в пользу третьего лица. Отчуждение доли осуществляется в порядке заключения гражданско-правового договора.

Учтите, согласно Земельному кодекса земельные доли в земельном участке, находящийся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей. Другими словами, вы обладаете субъективными правами, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться долей и несете обязанности по целевому и рациональному использованию земельного участка в рамках доли.

После преобразования земельного участка в общедолевую собственность, вы сможете узаконить каждое жилое домостроение, расположенное на одном участке в рамках доли земли.

Согласно Земельному кодекса, земельный участок и дом, расположенный на нем неотделимы друг от друга. Отчуждение (залог, аренда, купля-продажа) одного предусматривает отчуждение и другого. Отсюда вытекает, что каждая доля земли в общедолевой собственности привязана к единице жилого строения расположенная на нем.

При преобразовании участка в общедолевую собственность, каждое жилое строение привязывается к соответствующей доле земли и отчуждение этой доли приводит к отчуждению соответствующего строения расположенного на нем.

При этом, каждая доля земли не приобретает признаков самостоятельного земельного участка, две доли земли имеет один кадастровый номер и рассчитывается как один земельный участок.

При этом, необходимо заметить, что в общедолевой собственности есть свои минусы. Во-первых, вы не можете произвести отчуждение своей доли земли без соответствующего согласия другого участника долевой собственности. Если вы с ним враждуете, то это сделать, как правило, становиться проблематично.

Во-вторых, границы между вами устанавливает не НПЦзем, а вы с вашим соседом-дольщиком (другим участником общедолевой собственности). Когда не ладите и ссоритесь, то уверяю и в судебном порядке внутренние границы установить будет проблематично.

Суды, зачастую, не стараются влезать во внутренние распри между соседями и принимают нейтральное решение, которое на человеческом языке объясняет, чтобы вы пришли с соседом к единому решению и решили между собой эту проблему.

Поэтому, как правило, оба участника общедолевой собственности в нотариальном порядке заключают Соглашение и регистрируют в органах юстиции.

При этом, для полного узаконения жилых домов, необходимо провести техническое обследование объектов, подготовить либо обновить технические паспорта, ввести в эксплуатацию путем подписания Акта приемки объектов в эксплуатацию с последующей государственной регистрацией в органах юстиции.

На выходе вы получаете два самостоятельных государственных акта на отдельные доли, преобразованный земельный участок и узаконенные жилые строения на нем.

Второй вариант. Ввод в эксплуатацию одного строения в качестве жилого дома и второго строения в качестве «летней кухни», «холодной постройки», «гостевого дома», другими словами в качестве «времянки».

Думаю, этот вариант оптимален при условии, если основной жилой дом по требованиям Закона об архитектурной и градостроительной деятельности принят в эксплуатацию и зарегистрирован в органах юстиции и наличия совокупной требуемой площади земельного участка, где расположены строения.

При этом, если второй незаконно построенный вами жилой дом, неофициально вами используется (эксплуатируется), то на первых порах, домостроение может быть узаконено в качестве вспомогательного строения.

Для этого не обязательно преобразовывать земельный участок в общедолевую собственность с выделением доли, то целесообразно узаконить строение в форме вспомогательного строения, которое используется для обслуживания основного жилого строения (жилого дома).

При этом, как неудивительно, но незаконно построенный жилой дом должен соответствовать архитектурным, противопожарным, строительным требованиям, установленным Законом. Смешно говорить о качестве строительства и соответствии строения архитектурным требованиям.

Учтите, приемка в эксплуатацию строения возможна, если вы построили жилой дом как строение с необходимыми отступами от красных линий, от домостроений и хоз. построек смежных землепользователей по тем требованиям, установленные пунктами 4.3 и 4.4 СНиП РК 3.01-02-2001 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства».

Если самовольное строение вами построено, то вы оплачиваете административный штраф в порядке статей 314, 319, 321, 323 КоАП Республики Казахстан. Это лучший для вас вариант.

В противном случае, согласно Земельному и Гражданскому кодексу, Закону об архитектурной и градостроительной деятельности, Закону о жилищных отношениях, вы несете суровую ответственность.

Ваше строение сносится вами, вашими руками, за ваш счет.

Учтите, государство оставляет за вами право узаконить самовольную постройку. Согласно пункту 3 статьи 244 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если уж дело ограничилось штрафами, то необходимо пройти техническое обследование, составить технический паспорт, разработать упрощенный эскизный проект, организовать авторский и технический надзор и ввести объект как вспомогательное строение в эксплуатацию самостоятельно.

Только после государственной регистрации Акта приемки в эксплуатации вы закрепляете вещные права на строение.

Главное знать, что на первой стадии, в процессе технического обследования необходимо определить основной характер и функционал узакониваемого строения, ведь результаты технического обследования лягут в основу не только технического паспорта, но и сведений в ГБД (государственная база данных). Кстати, согласно Инструкции от 13 февраля 2014 года № 57, технический паспорт не является правоустанавливающим документом и может быть изготовлен даже при наличии обременения и притязаний.

Позже, после того как вы завершите приемку вашего строения как вспомогательное, вы можете изменить хозяйственное назначение строения путем изменения целевого назначения земельного участка, либо выделить ту часть земельного участка, занятую данным строением в судебном порядке, основываясь на статью 52 Земельного кодекса.

Третий вариант. Превращение двух жилых домостроений в одно жилое домостроение, путем проектирования и строительства коридорных стен, соединяющих оба жилых строения.

Если преобразовать земельный участок в общедолевую собственность и узаконение второго жилого дома, как вспомогательное строение, для вас не вариант, то третий вариант требует недюжинной строительно-монтажной смекалки.

В частности, если промежуток между двумя жилыми строениями незначительный (учитывая тот факт, что один из них был построен без АПЗ, эскизного проекта, задания на проектирования), то проектирование и строительство сооружения коридорного типа, функционально соединяющий оба жилых строения, допускает возможность его последующей приемки как один (самостоятельный) жилой дом квартирного типа (таунхаус) с двумя выходами на улицу. В принципе Закон об архитектурной и градостроительной деятельности и действующие СниПы допускают такое.

Конечно, рисков узаконения жилых строений таким способом достаточно.

В частности, проектируемый коридор, как пристройка после согласования и выдачи АПЗ, тех условий, задания на проектирование и эскизного проекта, проходит государственную экспертизу.

Если он будет стыковаться с несущими конструкциями обеих жилых строений, то и в рамках технического надзора требуется смекалка, чтобы это прошло гладко.

Если вы затратились на проектные и разрешительные процедуры, но не получилось, обратитесь в судебном порядке.

В любом случае, надеюсь, что моя статья была полезна для вас и вы воспользуетесь ею при узаконении вашей недвижимости и земли.

kn.kz.

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Источник: https://www.zakon.kz/4874222-kak-uzakonit-dva-doma-na-odnom.html

Как узаконить вторую постройку на участке

На участке 2 дома как оформить

Как построить и зарегистрировать второе строение на участке – вопрос не праздный, так как данные действия необходимо совершать в соответствии с законами, нормами и правилами государства. Интерес подогревается ещё и возможностью оформить постоянную прописку в капитальном строении на дачном участке.

С начала 2019 года законодательные документы РФ, касающиеся регистрации объектов ИЖС, претерпели некоторые изменения. Например, изменились положения касательно использования земель ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Теперь они подразделяются на садоводческие и огороднические, от чего в значительной степени зависят условия, можно ли построить и зарегистрировать второе строение на участке.

Садоводческие ЛПХ (или дачные участки) теперь, по сути, уравнены в плане использования с участками под ИЖС (участки в частном секторе). Это значит, что возводимые или уже существующие там капитальные жилые строения, можно зарегистрировать в ЕГРН и прописаться в них.

На землях ЛПХ, имеющих целевое назначение «огороднические», строить жильё запрещено, это могут быть только временные сооружения сезонного использования (навесы, сарайчики, небольшие строительные вагончики и контейнеры, другие мини-сооружения, не требующие устройства фундаментов).

Правовые основания для строительства второго строения на участке

Итак, если вы замыслили второе строение на своём участке ИЖС или садоводческом ЛПХ, вам необходимо знать, какие правовые основания для строительства второго строения на участке у вас имеются, а что делать нельзя.

Если на участке уже есть зарегистрированное индивидуальное жилое строение, то вы имеете право самостоятельно без получения каких-либо разрешений возводить отдельно стоящие любые вспомогательные сооружения, такие как: туалет, баня, гараж, сарай, гостевой дом, летняя кухня и т.д.

Здесь правовые основания для строительства второго строения на участке обеспечивает градостроительный кодекс и строительные нормы и правила застройки городских и сельских поселений. При планировке и застройке участков необходимо учитывать:

  • показатель плотности застройки участка;
  • нормативные расстояния между зданиями внутри участка;
  • отступы от сооружений на соседних участках;
  • отступы от «красной линии»;
  • близость прохождения коммуникационных сооружений и т.д.

Одним словом, при застройке вы должны обеспечить безопасную эксплуатацию ваших сооружений для вас, ваших соседей и окружающей среды. В случае нарушения этих норм, вас привлекут к ответственности и заставят снести строение за свой счёт.

Совет! Возводимые подсобные строения желательно вносить в кадастровый план, тогда они будут включены в оценочную стоимость участка.

Что делать, если есть необходимость в строительстве второго индивидуального жилого строения?

Закон правовых оснований для строительства второго ИЖС владельцам участков не предоставляет, – один участок предназначен для строительства и эксплуатации только одного индивидуального жилого дома.

Вы можете предпринять ряд действий для законного осуществления свой цели:

  1. Перед строительством второго дома размежевать участок на два. Для этого необходимо обратиться с заявлением в местную кадастровую организацию. В течение месяца, если всё хорошо, вы получите документы на два участка, и сможете строиться на пустой территории. Перспектива получить отказ существует в том случае, если площадь вашего участка не делится на два самостоятельных, отвечающих нормам землеотвода под ИЖС участка.

Важно! Общероссийская усреднённая минимальная норма землеотвода под ИЖС – 0, 03 га. Однако, на местном уровне, в каждом отдельном регионе, такая норма может быть установлена своя и, значительно превышать минимальный показатель по РФ.

  1. Не строить отдельно стоящий дом, а запроектировать его как пристройку к уже существующему строению, в рамках реконструкции. В этом случае пристройка как отдельный дом зарегистрирована не будет, а лишь изменяться очертания дома на кадастровом плане, и, поменяется технический план дома.
  2. Построить отдельно стоящий второй жилой дом, не отступая от градостроительных норм, и со статусом, например, гостевой дом. В этом случае вы также не имеете права зарегистрировать этот дом, как жилой, а также могут возникнуть трудности по подключению его к коммуникациям (газ, тепло, вода, канализация и т.д.)

В первом и во втором случае правовым основанием для начала строительства второго строения на участке является разрешение местных муниципальных органов.

Подача уведомления о планируемом строительстве дома

Подача уведомления о планируемом строительстве дома осуществляется в установленной форме лично в местном МФЦ, департаменте архитектуры и градостроительства, либо в электронном виде на портале «Госуслуги» при наличии у вас электронной подписи.

К уведомлению необходимо приложить следующие документы (копии):

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Документ на право собственности на земельный участок.
  3. Кадастровый план земельного участка.
  4. Планировочную схему размещения нового дома или пристройки к существующему реконструируемому дому. Планировочная схема должна быть выполнена на топографической съёмке с указанием расстояний между зданиями и сооружениями внутри участка и лимитируемых расстояний до сооружений вне участка.
  5. Архитектурно-планировочные чертежи планируемого дома или пристройки с указанием этажности, площади, высоты, назначения помещений, конструктивных особенностей и спецификацией основных строительных и отделочных материалов.

Сигналом к началу строительства может послужить ответ-согласие местных муниципальных органов, либо отсутствие какого-либо ответа в течение 7 суток.

Не забывайте, что у вас должно быть подтверждение подачи уведомления о планируемом строительстве дома – это может быть справка из МФЦ, подпись и печать исполнителя на втором экземпляре уведомления. В интернете вам также выдаётся электронное подтверждение об отправке.

Поводом для отказа в разрешении на строительство могут стать:

  • нарушение градостроительных, противопожарных и санитарных норм в планировке участка и самого строения;
  • нарушение требований к индивидуальному жилому строению, а именно:
  • число наземных этажей более 3-х;
  • высота наземной части здания более 20 м;
  • планировка здания выполнена в виде многоквартирного дома;
  • планируемое строение попадает в природоохранную или культурно-историческую зону;
  • отсутствие согласований с техслужбами близко расположенных промышленных и других потенциально опасных объектов, имеющих свою охранную зону;
  • не правильно заполненное уведомление, ошибки, подчистки, а также нехватка каких-либо документов.

Устранив, по возможности, имеющиеся недочёты, уведомление о планируемом строительстве дома со всеми приложениями подаётся заново.

Ввод в эксплуатацию построенного дома

По окончании строительства необходимо осуществить ввод в эксплуатацию построенного дома или пристройки к существующему жилому зданию.

Процедура также заключается в подаче уведомления о завершении строительных работ. В назначенный день специалисты БТИ или МФЦ проведут обследование и замеры вводимого в эксплуатацию строения.

При соответствии построенного (реконструированного) здания заявленным разрешённым параметрам, в качестве подтверждения ввода в эксплуатацию построенного дома, вы получите акт приёмки вашего ИЖС в эксплуатацию и технический план строения.

И, наоборот, при существенном отступлении от запланированной схемы строительства, что повлекло нарушение строительных норм и правил, интересов соседей, превышения этажности и прочих нарушениях, дом в эксплуатацию не будет принят до устранения недостатков.

Отказ от устранения недостатков в установленный срок влечёт принятие решения о сносе строения за счёт владельца.

Регистрация и получение адреса для построенного дома

Регистрация и получение адреса для построенного дома возможны, как уже говорилось выше, только для одного объекта ИЖС на частном или садоводческом ЛПХ участке.

После ввода в эксплуатацию и получения технического плана необходимо вызвать специалиста из местной кадастровой организации, который проведёт проверку соответствия границ участка и нанесёт ваш дом на кадастровый план.

Окончательным результатом узаконения является внесение объекта в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и присвоение адреса по существующему регламенту (индекс, страна, регион, область, район, улица, номер дома).

Регистрация и получение адреса для построенного дома однозначно принесёт вам ряд преимуществ по сравнению с незарегистрированным строением:

  • возможность постоянной прописки в построенном доме;
  • получение технических условий на подключение к коммуникациям;
  • пользование социальной инфраструктурой района прописки (медобслуживание, обучение детей, получение пенсии и т.д.);
  • увеличение рыночной стоимости вашего строения и участка;
  • возможность продавать, дарить, делить жилплощадь;
  • получение суммы возмещения в полном объёме при возникновении страхового случая при наличии страховки;
  • получение компенсации по рыночной стоимости в случае изъятия участка в пользу общественной застройки.

Источник: https://xn---24-6cd9cqggdu0k.xn--p1ai/kak-postroit-i-zaregistrirovat-vtoroe-stroenie-na-uchastke.html

Росреестр: как оформить земельный участок под двухквартирным (и более) малоэтажным домом?

На участке 2 дома как оформить

Жители частного сектора довольно часто спрашивают о том, как оформить земельный участок в собственность под двухквартирным домом. 

Если зарегистрировано право на жилое помещение (квартира, дом), но не зарегистрировано право на земельный участок под ним, Управление Росреестра по Пермскому краю рекомендует это сделать по нескольким причинам:

  • Участок с узаконенным строением может быть приватизирован (предоставлен бесплатно) или должен быть выкуплен собственниками либо на него должно быть оформлена аренда (п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества».) 
  • Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет административную ответственность в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ. 
  • Приобретая землю в собственность, собственник земельного участка может использовать такую землю любым не запрещенным законом способом, в том числе в качестве залога для получения кредита в банковской организации. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать, подарить или оставить по наследству. 

Оформить земельный участок в собственность под двухквартирным (и более) малоэтажным домом возможно двумя способами. 

  1. Оформить земельный участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность. В данном случае, двухквартирный дом должен быть признан многоквартирным. 
  2. Оформить земельный участок под частью жилого дома в доме блокированной застройки. В данном случае постановке на кадастровый учет подлежит земельный участок под соответствующим блоком, а не единый участок под домом, как под многоквартирным. 

Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность 

В случае признания двухквартирного дома многоквартирным оформление земли производится в общую долевую собственность. Необходимо иметь в виду, что квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома. 

В качестве главного квалифицирующего признака квартиры является возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования.

Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Другими словами, если из квартиры есть доступ в помещения общего пользования (чердаки, подвалы и т.д.), то такой дом может быть признан многоквартирным. 

Процедура оформления земельного участка под многоквартирным домом состоит из следующих шагов. 

Шаг 1: Уточнить поставлен ли участок на кадастровый учет. Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Шаг 2: Провести общее собрание всех собственников квартир. Если же земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 года, то в таком случае необходимо провести общее собрание всех собственников квартир, принять совместное решение о формировании участка земли, а также выбрать уполномоченное лицо. 

Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра http://maps.rosreestr.

ru/PortalOnline/ либо запросить сведения в кадастровой палате или МФЦ. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (форму протокола см.

в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г.№ 411/пр). 

Шаг 3: Выбранному на собрании представителю собственников необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка в администрацию муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Данное заявление будет являться основанием для проведения кадастровых работ и государственного учета земельного участка. На данном этапе проверяется наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок.

При его наличии выдается решение (распоряжение) об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Кадастровые работы выполняются на основании распоряжения об утверждении границ земельного участка.

Также жители вправе сами обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по определению (уточнению) местоположения границ земельного участка. На данном этапе оформляется межевой план.

Шаг 4: Подать заявление в кадастровую палату либо в МФЦ о постановке земельного участка на кадастровый учет.

Кроме заявления, необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений и межевой план земельного участка. Услуга постановки на кадастровый учет бесплатна и занимает 10 рабочих дней.

В случае положительного решения органа кадастрового учета заявителю выдаётся кадастровый паспорт земельного участка. 

Шаг 5: Подать документы на государственную регистрацию права на земельный участок в офисах кадастровой палаты или МФЦ. Подать документы также можно в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг. Необходимо предоставить следующие документы: 

  1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.
  2. Технический паспорт дома.
  3. Документ, который подтверждает полномочия представителя собственников. 
  4. Документ об уплате государственной пошлины. 
  5. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после 01.03.2005 г. 
  6. Документ технического учёта многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.
  7. Решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (указываются сведения о собственниках всех конкретных помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, а также определенные собранием или соглашением размеры долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника (в виде правильной простой дроби).
  8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения. 

Обращаем Ваше внимание, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома с 1 января 2015 года не признаются объектом налогообложения по земельному налогу. 

Оформление земельного участка под частью жилого дома в доме блокированной застройки 

Жилым домом блокированной застройки признается жилой дом, не предназначенный для раздела на квартиры, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем 3, при общем количестве совмещённых домов не более 10 и каждый из которых переназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседними блоком или соседними блоками, расположен на отдельно земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. 

В случае, если дом расположен на земле под индивидуальное жилищное строительство, необходимо соблюсти допустимую площадь участка под индивидуальную застройку. То есть размер земельного участка под блоком должен соответствовать размерам, установленным Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. 

Шаг 1: Приватизировать участок. В первую очередь для оформления земельного участка в собственность понадобиться наличие правоустанавливающего документа на земельный участок. Таким документом может быть: договор застройки, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца, выписка из домовой книги. 

При отсутствии землеотводных документов собственник дома может либо приватизировать земельный участок бесплатно, либо выкупить его у администрации. 

Важно отметить, бесплатная приватизация земельного участка может быть проведена, если граждане являются собственниками зданий, домов, построенных до 29 октября 2001 года, которые находятся на данном земельном участке. Либо после 29 октября 2001 года, т.е.

до дня введения Земельного Кодекса Российской Федерации, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Также если арендуемые земельные участки для строительства собственного дома либо ведения подсобного хозяйства находились в аренде до 29 октября 2001 года, т.е. до введения в действия Земельного кодекса Российской Федерации. 

В других случаях «бесхозную» долю земельного участка придется выкупать у местной администрации. Также необходимо учитывать, что администрация муниципального образования может и не предоставить участок. В этом случае спор придется решать в судебном порядке. 

Обратите внимание, что земля не подлежит передаче в частную собственность, если участок принадлежит к категории изъятых из оборота земель или земель, ограниченных в обороте, например, заповедников. Существует такой запрет на приватизацию, если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды. 

Для обращения в администрацию муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, необходимо подготовить пакет документов: заявление о предоставлении в собственность земельного участка, документы, подтверждающие право пользования участком земли, например, договор аренды, либо решение местных властей о выделении земли в пользование, технический паспорт на жилой дом. 

В течение 2-х недель будет принято решение о передаче участка (Постановление о предоставлении земельного участка в собственность). Если же в безвозмездной передаче будет отказано, администрация предложит выкупить земельный участок.

Шаг 2: Поставить земельный участок на кадастровый учет

Для этого необходимо будет провести межевание (выполняют кадастровые инженеры, реестр аттестованных кадастровых инженеров имеется в кадастровой палате, на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki).

По результатам межевания выдают межевой план. Межевой план является основанием, согласно которому кадастровая палата осуществляет постановку на учет этого участка, присваивает ему уникальный кадастровый номер.

 

Шаг 3: Подать документы на государственную регистрацию права на земельный участок в кадастровую палату или в МФЦ: 

  • заявление с просьбой выдать свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • документ, свидетельствующий о праве собственности на земельный участок (постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор застройки, решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца); 
  • технический паспорт домовладения;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины. 

Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, организации работы Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляет контроль за деятельностью подведомственного учреждения Росреестра – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по предоставлению государственных услуг Росреестра. Руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю – Лариса Аржевитина.

Источник: https://kartgeocentre.ru/vazhno/rosreestr-kak-oformit-zemelnyy-uchastok-pod-dvuhkvartirnym-i-bolee-maloetazhnym-domom

Порядок оформления участка с расположенным на нем 2-квартирным домом

На участке 2 дома как оформить

Постройка или приобретение дома на 2 семьи (дуплекса) представляет компромисс. Собственник получает квартиру, обладающую рядом преимуществ коттеджа: рядом находится минимальное количество соседей, при жилье имеется участок и всегда есть место для парковки автомобиля.

статьи:

Существует и ряд сложностей, связанных с дуплексами. Одна из них касается порядка оформления земли, на которой он находится. Ошибки, сделанные перед началом строительства могут оказаться основанием для обращения муниципалитета в суд с иском о принудительном сносе объекта.

Давайте разберемся, как действовать, чтобы оформить землю, не нарушая закон.

Что такое дуплекс с правовой точки зрения?

В объявлениях о продаже недвижимости можно часто встретить предложения о продаже домов на 2 семьи.

У потенциального покупателя есть представление о таком объекте с точки зрения его физических характеристик:

  • у него 2 разных входа;
  • участок разделен на 2 равные части забором;
  • соседи пользуются едиными коммуникациями;
  • части, занимаемые разными хозяевами, отделены стеной.

Помимо конструктивных особенностей, необходимо учитывать юридические особенности таких объектов.

Существует 2 способа оформления дуплексов:

  • В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.
  • В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.

Действия намеревающихся оформить землю для размещения дуплекса граждан будут зависеть от того, какой статус будет у строящегося объекта.

Оформление земли под размещение индивидуального дома

Этот способ является наиболее простым с точки зрения получения земли и оформления на нее собственности. Участок можно купить или получить на муниципальных торгах в аренду для осуществления работ (после оформления возведенного дома участок можно будет выкупить в порядке ст. 36 ЗК РФ).

Останавливаясь на таком выборе, необходимо учитывать ряд моментов:

  1. При покупке земли со стороны приобретателей необходимо указать 2-х лиц. По итогам сделки им будут принадлежать доли в праве общей собственности на участок.
  2. В случае использования земли, принадлежащей муниципалитету, договор должен предусматривать множественность лиц со стороны арендатора.
  3. Основным видом разрешенного использования участка должно быть размещение индивидуальных жилых объектов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перед покупкой или заключением арендного соглашения необходимо изучить решение местных властей о зонировании территорий населенного пункта на предмет возможности разместить на них дом.

Когда дуплекс построен, он также будет находиться в общей долевой собственности соседей.

Это будет иметь ряд последствий:

  • Жилье и участок нельзя будет передать в результате сделки, не получив согласия соседа.
  • В случае продажи ликвидность доли в праве собственности окажется существенно ниже, нежели у обособленного помещения.
  • Счет за коммунальные услуги будет общим.

Простота первоначального оформления будет компенсироваться определенными правовыми и рыночными сложностями при дальнейшем использовании и распоряжении частью дуплекса и участка.

Оформление участка для размещения дома с отдельными квартирами

Процедура оформления участка для строительства дома с 2-мя квартирами окажется более сложной. Ряд проблем будет связан с видом разрешенного использования.

Внешне дуплекс не отличается от индивидуального дома, но юридически он будет многоквартирным. Для будущих собственников привлекательными территориями для строительства выступают коттеджные поселки.

Основной вид разрешенного использования этих участков предполагает размещение ИЖС.

Возведение многоквартирного дома потребует следующих действий:

  1. Необходимо, чтобы среди условно разрешенных видов использование было размещение объектов с несколькими обособленными жилыми помещениями. Если в решении местных властей о зонировании территорий
  2. Требуется подать заявление в муниципалитет о предоставлении разрешение на такое использование участка.
  3. Необходимо получить одобрение соседей, проживающих на этой территории, в ходе публичных слушаний (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). При этом расходы на проведение этого мероприятие несут собственники или арендаторы участка.
  4. По итогам слушаний и работы комиссии мэр или другой глава муниципальной власти выносит решение о согласовании соответствующего использования земли или отказе.

Приобретать или арендовать землю необходимо только после перечисленных действий. В противном случае, существует риск вложения средств в непригодный участок.

После возведения и ввода в эксплуатацию объекта земля приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В результате такого оформления, часть дома можно будет продавать, не получая ободрения соседа. Права на земельный участок будут переходить к новому собственнику автоматически.

Проблемные вопросы

Особенности закрепления прав на дуплекс вызывают множество вопросов у потенциальных покупателей. От возможности разрешит те или иные проблемы зависит решение о покупке такого объекта.

Раздел участка

Одной из наиболее популярных тем на правовых форумах является возможность раздела земли, на которой находится дуплекс. Если дом состоит из оформленных квартир, то действует принцип единства участка. По этой причине выделить доли в натуре не удастся.

При нахождении земли и дома в общей долевой собственности, образование новых участков возможно. Единственное ограничение устанавливается региональным законодательством. Речь идет о минимально возможной площади и других параметрах земли (как правило, это линейные размеры). Важно, чтобы оба образующихся участка были не меньше минимально установленного значения.

Дом на 3 и более семьи

Оформление земли для размещения триплексов или домов блокированной застройки (таунахаусов) происходит аналогично. Проблемой может стать разделение земельного участка на количество проживающих в здании семей. Имеющейся площади может не хватить для соответствия минимально установленным критериям.

Возможность переоформления ИЖС в многоквартирный дом

Переведенный в статус квартир дуплекс более ликвиден на рынке. Чтобы осуществить это, в муниципалитете потребуется пройти процедуру реконструкции, а также согласовать изменения с операторами инженерных сетей. Учитывая количество действующих технических норм, высока вероятность получить отказ. По этой причине потребуется готовность отстаивать свои интересы в суде.

Дуплекс позволяет сэкономить на ряде расходов. При этом его владельцам необходимо быть готовыми к сложностям правового характера, связанными с оформлением участка, и, в ряде случаев, к меньшей ликвидности объекта при его последующей продаже.

Источник: https://pravo-doma.ru/dom/poryadok-oformleniya-uchastka-s-raspolozhennym-na-nem-2-kvartirnym-domom.html

Как разделить «двухквартирник». Схема госрегистрации

На участке 2 дома как оформить

Дома, построенные в советское время для проживания двух семей, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) значатся как жилые дома с долевой собственностью, или здания с учтёнными помещениями, принадлежащими на праве собственности. Всё, казалось бы, понятно, но некоторые собственники не хотят иметь долевую собственность и решают разделить недвижимость на два юридически самостоятельных объекта.

Разделить дом «на бумаге» стремятся для того, чтобы избежать обязательной нотариальной формы сделок, чтобы не согласовывать действия по объекту с соседом, тем более если нет дружбы с ним, и когда хотят иметь право на отдельный земельный участок, а не долю в праве собственности на общее имущество дома, которым часто является участок под двухквартирным жилым домом, согласно Жилищному кодексу.

Раньше переоформить право собственности на недвижимость в двухквартирном доме можно было через выдел доли, но после вступления в силу федерального закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ сделать так уже нельзя – такие дома изначально зарегистрированы в БТИ как объекты индивидуального жилищного строительства, а ИЖД запрещено «дробить» на отдельные помещения.

Но выход из положения есть. В Управлении Росреестра по Свердловской области недавно разработали алгоритм действий для оформления недвижимости в двухквартирном доме. Он основан на том, что позволяет закон – а именно оформить каждую часть дома в самостоятельный объект, когда весь объект является домом блокированной застройки.

Что нужно сделать для этого, пояснила Марина Казанцева, начальник отдела регистрации №3, на семинаре в Уральской палате недвижимости:

– Прежде всего нужно заключение органа местного самоуправления о том, что дом всегда – с момента возведения, постановки на технический, кадастровый учёт – существовал в таком виде, то есть как дом на двух хозяев блокированной застройки, но на момент его создания такого понятия не было, и он был оформлен как индивидуальный жилой дом. Но если использование дома по частям началось после реконструкции дома (оборудование дополнительного выхода и пр.) и собственники не узаконивали её, не выделяли часть дома в судебном порядке, то в зависимости от даты реконструкции, возможно, понадобится оформлять акт ввода в эксплуатацию.

Для того, чтобы превратить индивидуальный жилой дом в сблокированный, должно быть волеизъявление владельцев: нужно собрать всех собственников дома и составить соглашение. Сосед ведь может выступить против, не согласится выделяться, в том числе и потому, что если дом станет объектом сблокированной застройки, то может увеличиться кадастровая стоимость части, блока.

Кроме соглашения собственников для преобразования индивидуального жилого дома в дом блокированной застройки, необходимо подготовить технический план с обоснованием, что он составляется в связи с образованием объекта из-за раздела дома. Для подготовки плана используется декларация, в которой каждый собственник вносит данные о том, какими помещениями он пользуется.

Итак, для признания сблокированного дома необходимо соглашение собственников, технический план, заключение органа местного самоуправления о том, что дом является блокированным изначально, либо акт ввода в эксплуатацию после реконструкции. Если есть в собственности земельный участок, то должны быть указаны кадастровые номера земельных участков. Если земля не в собственности – другая процедура.

Что может помешать

Прежде чем взяться за такой раздел, нужно обратиться к Правилам землеустройства и застройки, понять, возможно ли на конкретном земельном участке размещение сблокированных жилых домов.

Нужно также посмотреть размер участка, можно ли поделить его на участки хотя бы минимально допустимой площади, так как по определению Градостроительного кодекса блокированный дом (блокированный дом – это часть здания, квартира) располагается на самостоятельном земельном участке.

Нужно также иметь в виду, что регистрация осуществляется одновременно в отношении всех частей и земельных участков, то есть соседи должны одновременно зарегистрировать и части дома, и земельные участки. Кроме этого, важно понимать, что после проведения этой процедуры весь дом как здание будет снят с кадастрового учёта, каждая часть будет самостоятельным объектом недвижимости.

Сложности возникнут, если жилой дом был поделён в процессе реконструкции – соседи разделили его сами, или когда отсутствуют права на земельный участок, или размещение дома по правилам землеустройства дома сблокированной застройки в данном месте не предусматриваются.

В таких случаях собственник может обратиться в суд, главное здесь – грамотно заявить о правах в иске. Судебный акт должен содержать выводы о том, что это блокированный дом, каждый блок которого может эксплуатироваться самостоятельно и быть оформлен в собственность.

Если судом будут признаны права на квартиры, то дом станет многоквартирным и права будут зарегистрированы на квартиры. Соответственно, и земля не будет оформлена в собственность каждого.

Если будет решение суда

С решением суда государственная регистрация упрощается – в частности, она может быть совершена неодновременно всеми участниками. Пока в отсутствие указания по этому поводу Управление Росреестра по Свердловской области не требует одновременности регистрации.

В данном случае также нужен технический план объекта, но основанием для подготовки будет не заключение органа местного самоуправления, а судебный акт.

Обращаться в суд может один правообладатель. Второй собственник может тоже потом обратиться в суд и признать право на свою часть.

Если один оформит своё право на блок, а сосед – нет, то в Государственном реестре будут одновременно существовать и весь жилой дом, который не будет снят с учёта, и выделенный блок, и помещение в жилом доме.

– Мы только начали работать по данной схеме. Не исключено, что в процессе возникнут другие сложности, вопросы, уточнения, которые мы будем дорабатывать, не без помощи риэлторов, их заявлений и вопросов, – сказала также Марина Казанцева.

Когда дом станет сблокированным

В этом случае изменится правовой статус дома и вместе с ним и порядок оформления прав. Так называемая «дачная амнистия» в отношении такого дома уже действовать не будет.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/1263-2room0518

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.