Можно ли строить на арендованной земле

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Можно ли строить на арендованной земле

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

– изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

– единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Что можно строить на землях сельхоз назначения?

Можно ли строить на арендованной земле

Территории, которым присвоена категория земель, сельхоз назначения, защищены законодательством.

Владельцы таких участков могут построить на них жилые и нежилые здания, а также необходимую инфраструктуру.

Для этого им нужно соблюдать требования, установленные в ЗК и других нормативно-правовые актах. О том, какие объекты разрешено строить на с/х участках, вы узнаете после прочтения статьи.

Какие постройки можно строить

Владельцы с/х участков могут возводить ряд зданий и сооружений на своих землях. Зависит это от вида разрешенного использования надела (согласно статье 40 ЗК), к каждому из которых подходят свои типы строений:

  • Земли под личное приусадебное хозяйство. На них допускается строительство коттеджей для постоянного проживания.
  • Территории для садоводства и дачного строительства. Здесь можно строить дачные дома, которые необходимы для проживания рабочих в летнее время.
  • Участки для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Разрешается возведение коттеджа, в котором будут жить хозяева или наемные рабочие в течение сезона.

Вопрос застройки на землях с/х назначения был определен в Приказе Минэкономразвития (540), в котором дан Классификатор участков. Учтите, что законодательством установлена административная ответственность в случае, если работы привели к негативным последствиям (экологическому загрязнению и т.п.).

Узнать допустимые виды деятельности, которой можно заниматься на земле, можно в кадастровом паспорте на объект. Сделать это лучше заранее, поскольку перевод участка из одной категории в другую займет достаточно времени и сил (проводится он согласно ст. 39 ГДК).

Строительство зданий нежилого типа, в которых планируется хранить полученное сырье и продукцию, разрешается на всех типах сельхоз территорий.

Законом об обороте сельхоз земель зафиксирована возможность строительства иной инфраструктуры, необходимой для ведения сельского хозяйства. К примеру, дороги внутри участка, ограждения, трубы и т.д.

В статьях ЗК РФ (77-81) сказано, что земли сельхоз назначения – это участки за чертой городских/сельских поселений, на которых разрешено заниматься только сельским хозяйством и занятиями по переработке сельхозпродукции. Здесь же регламентированы виды деятельности на с/х территориях, которые допускаются законом:

  • Сельхоз производство.
  • Занятие научной деятельностью и исследованиями в сфере сельского хозяйства.
  • Хранение и переработка с/х продукции.

Соответственно, для ведения такой деятельности необходима определенная инфраструктура. Законодательством разрешено возводить на данных территориях необходимые здания и сооружения. Но перед этим необходимо согласовать строительство с органами местной власти, оформить разрешающую документацию, а затем зарегистрировать права на новый объект.

В разрешении, выдаваемом органами местной власти, указываются следующие сведения:

  • Сроки начала и завершения строительства. По окончанию хозяин участка должен зарегистрировать сооружение (даже если строительные работы не были закончены).
  • Тип и назначение желаемого сооружения.
  • Подпись лица, выдавшего разрешение.

Можно ли строить дом

Земли под КФХ обычно отличаются большим размером (не меньше 3 га). Строительство жилого дома (коттеджа) на таких участках разрешено, но только после того, как его хозяин докажет муниципальным органам, что занимается именно крестьянско-фермерской деятельностью (согласно ст.11 ФЗ №74).

Однако точных сроков не устанавливаются: владелец участка не обязательно должен быть фермером, он может сдать участок другому лицу, которое будет вести КФ деятельность.

Хозяин обязан зарегистрироваться в качестве фермера, если он производит (желает производить) сельхоз продукцию на продажу.

Оформление проводится в упрощенном порядке, плюс первые 5 лет после регистрации не нужно платить налоги.

Подтверждением этого может стать присутствие на участке животноводческой фермы: животным нужен постоянный уход фермера, а, значит, необходимо жилье, в котором будут проживать рабочие.

До начала строительных работ собственник участка должен получить разрешение на возведение здания в местных органах, подав:

  • Заявление.
  • Свои паспортные и контактные данные.
  • Право устанавливающий документа на участок, это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования и т.п.
  • Кадастровый паспорт, где указываются границы территории и то, что у соседей отсутствуют претензии.
  • Проект дома, который планируют возвести. Он должен указывать на то, что собственник желает возвести именно жилое здание.
  • Иная документация, подтверждающая факт занятия КФ деятельностью. К ним относят чеки о закупке корма, договора о поставке оборудования, скота и т.п.

Теоретически, в коттеджах можно зарегистрироваться, но сделать это можно только согласно решению суда. Для этого потребуется провести ряд экспертиз.

Загвоздка в том, что в законодательстве не дано четких критериев, опираясь на которые можно точно определить, что здание является жилым, и в нем возможно круглогодичное проживание.

Поэтому все зависит от личного решения самого эксперта, которое может не удовлетворить суд.

Законодательство допускает возможность сноса здания, если:

  • Было доказано, что данный объект нанес ущерб имуществу соседей.
  • Строение было возведено в природо охраняемой зоне, контролируемой государством (это касается заповедников, питомников, участков с питьевыми водоемами и пр.).
  • Дом стоит поблизости к инженерно-коммуникационным линиям (газовым трубам, линиям водоснабжения, электрокабелям) и дороге (автотрассе и пр.). Это отражено в строительной документации на участок, на котором собственник желает построить здание.

Сделать это могут только согласно решению суда, причем муниципалитет не возместит причиненные убытки.

На арендованной земле сельхоз назначения

Часто фермеры, которые не могут приобрести участок, заключают с государством договор аренды с/х земли на 49 лет. В случае аренды с/х земель, строительство возможно не только с разрешения муниципальных органов, но и после согласования с самим собственником участка.

Желательно прописать в самом договоре пункт о возможности строительства необходимых объектов на территории участка. Разрешается возведение жилых и нежилых зданий, а также необходимой инфраструктуры (в рамках норм, установленных ЗК и другими законами).

Земли сельхоз назначения для садоводства

На территориях, отведенных под садоводство и дачное строительство, допускается строительство жилого дома. Причем поскольку закон о «дачной амнистии» остается в силе, хозяин участка может возводить на нем необходимое сооружение, не обращаясь за разрешением в муниципалитет. Местные органы власти не должны проверять, как давно постройка была введена в эксплуатацию.

Большую роль здесь играет согласованность возведенного дома с принятым уставом общества (дачного, садоводческого).

В нем могут присутствовать запреты на расположение сооружений относительно некоторых мест общего пользования (скажем, возле дороги, забора или жилого дома соседей) и другие ограничения подобного рода.

Потребуется согласовать строительство нового объекта со всеми членами общества, чтобы избежать дальнейших претензий.

Участки сельхоз назначения для садоводства, гораздо дешевле в плане взимаемых налогов и издержек на их содержание.

Кроме того на землях данной категории разрешается строительство лишь одного объекта каждого типа. К примеру, можно возводить только один жилой дом, склад, одну баню и т.д.

Но и здесь существует определенная лазейка — можно построить 2 жилых дома, но зарегистрировать их как здания для разных целей:

  • один – для постоянного проживания,
  • второй – в качестве гостевого дома.

Поскольку согласовывать строительство с муниципалитетом не требуется, такой трюк становится возможным.

Причиной появления претензий со стороны проверяющих органов может стать использование земли не по назначению. В таком случае надобность в жилом объекте может отпасть.

Но хозяин может посадить несколько кустарников или грядок с зеленью, следить за состоянием территории, и тогда подозрений у муниципальных органов не возникнет.

В законодательстве не закреплен минимальный объем с/х работ, который должен выполняться на участке.

Смотрите видео Медведев Д.А. о прописке на землях сельхоз назначения и дачных участках:

Итак, законодательство позволяет строить объекты на сельхоз землях. Связано это с тем, что занятие сельским хозяйством требует определенной инфраструктуры.

Для этого чаще всего требуется получить разрешение в муниципалитете, предоставив ряд подтверждающих документов и свидетельств. Жилые здания на данных землях делятся на несколько категорий.

Причем если объекты на данных участках и права на них не будут зарегистрированы, хозяина могут привлечь к административной ответственности, и даже обязать снести постройку.

Источник: https://Oformovich.ru/zemelnyj-uchastok/chto-mozhno-stroit-na-zemlyah-selhoz-naznacheniya.html

Может ли арендатор участка под зданием снести его и построить новое? // Или о вреде строительной аренды и о пользе права застройки

Можно ли строить на арендованной земле

Наткнулся на довольно интересный вопрос, связанный с применением норм о двух наших «юридических уродцах» – (а) аренде земельного участка собственником здания и (б) аренде земельного участка для целей строительства.

Недостатки и первой, и второй конструкции настолько многочисленны и очевидны, что на их защиту встают лишь радикальные арендофилы-почвенники, которые выступают против всего доброго, светлого и прогрессивного только потому что это доброе, светлое и прогрессивное было придумано к западу от Белоруссии, а не в матушке-России.

Люди же доброй воли и здравого смысла требуют возвращения в российское право права застройки как удобного и цивилизованного способа застроить чужой земельный участок и далее иметь здание на чужой земле в течение срока действия права застройки.

Но довольно смеяться над угрюмыми почвенниками, давайте разберем вопрос, который меня заинтересовал.

Итак, ситуация такова. Некто А является собственником, скажем, 10 зданий, расположенных на муниципальном земельном участке, и образующих единую производственную базу (пусть это будут какие-нибудь здания проходной, склада, конторы, гаража, весовой и проч.).

Этот самый А поклонился местным чиновникам и те в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ предоставили ему земельный участок под зданиями в аренду, допустим на 29 лет. (Странно, конечно, это всё; может быть, люди, которые придумали аренду для целей эксплуатации зданий, полагали, что по истечении срока действия договора аренды здания улетают в горнюю высь или испаряются?).

Через семь лет после того, как договор аренды был заключен, А решил ликвидировать производственную базу и застроить земельный участок, например, стильным малоэтажным жильем.

Для этого ему нужно изменить вид использования земельного участка – с «для размещения производственной базы» на «строительство жилых домов».

Арендодатель не против, ведь недвижимость, которая будет построена, даст новые налоги в местный бюджет и он соглашается изменить назначение земельного участка, переданного в аренду арендатору.

В моей картине мире это всё должно осуществляться без каких-либо проблем.

Почему? То, что мы называем «арендой под зданием», разумеется, никакой арендой не является. Для того, чтобы это понять, достаточно посмотреть определение аренды – арендодатель передает, а арендатор обязан возвратить обратно вещь с учетом ее естественного износа.

Понятно, что и через 29 лет на этом участке так и стояли бы здания, которые находятся в собственности арендатора. Поэтому никакого «возвращения» участка произойти не может, у арендатора опять возникает исключительное право на то, чтобы заполучить земельный участок на новый срок.

 Эта «аренда» – на самом деле недоразвитое вещное право, близкое к праву застройки, но очень дурно урегулированное нормами Земельного кодекса.

Иными словами, у «арендатора» участка по ст. 39.20 – право исключительного господства над участком, почти собственность – никто не может претендовать на участок, пока на нем есть здания арендатора.

(Собственно, арендатор может выкупить участок в собственность, поменяв тем самым юридическое основание для своего господства над участком).

Можно и так сказать: собственник земельного участка (публичное образование) в силу факта нахождения на земельном участке чужого здания или сооружения по сути теряет власть над участком, его право собственности становится «голым».

(Я бы, например, даже отрицал бы наличие у такого «арендодателя» права требовать расторжения договора аренды при неплатеже арендной платы; он должен взыскивать долг и обращать взыскание на недвижимость и иное имущество «арендатора» по 39.20).

Господство «арендатора» участка, заключившего договор аренды по правилам ст. 39.20, над участком, разумеется, ограничивается нормами публичного права. В частности, градостроительного.

Это означает, что на участке не может осуществляться какая-либо деятельность, которая будет противоречить градостроительным нормам и правилам. Кстати, в этом смысле положение арендатора по 39.

20 ничем не отличается от положения собственника – тот точно так же связан градостроительными режимами участка.

Исходя из этих соображений – наличия господства арендатора по 39.20 над участком – он вправе с согласия арендодателя перестраивать здания, которые расположены на участке, в том числе, и полностью сносить их и строить новые.

В пределах, разумеется, градостроительных регламентов.

(Кстати, именно такими правами обладает суперфициарий (субъект права застройки) – в пределах срока действия права застройки он может перестраивать здания, сносить их и строить новые).

Однако судебная практика нескольких окружных судов, увы, этот подход не разделяет.

Я нашел которое количество дел, в которых окружные суды заняли такую позицию (и, по всей видимости, последовательно ее проводят): если арендатор получил земельный участок в аренду по ст. 39.20 ЗК РФ, арендодатель и арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования участка с эксплуатации существующей недвижимости на строительство новой недвижимости.

Я так понял позицию судов. Чтобы застроить свой участок арендатор должен сначала снести принадлежащие ему здания, возвратить земельный участок публичному образованию свободным от построек. Публичное образование выставит этот свободный уже участок на торги для целей заключения договора строительной аренды, и прежний собственник зданий эти торги может быть выиграет.

Сказать, что это позиция чуднАя – не сказать ничего. В ней проигнорированы не только юридические особенности договора аренды земельного участка по 39.20 ЗК, о которых я писал выше.

Хуже, в ней проигнорирован здравый смысл и банальная экономическая логика! С такой идеологией НИ ОДИН НОРМАЛЬНЫЙ предприниматель не будет заниматься строительством.

Или будет – но только тот, который коррумпирует чиновников, отвечающих за организацию аукциона на заключение строительной аренды, чтобы те обеспечили ему победу на торгах. Вот такие вот стимулы суды посылают  участникам строительного бизнеса.

И конечно, такая позиция дестимулирует собственников старой и экономически неэффективной недвижимости заниматься девелопментом участков, на которых она расположена.

Любопытно, что в делах, на которые я наткнулся, истцом является прокуратура. Возможно, эта абсурдная позиция была придумана именно прокурорскими сотрудниками; в этом случае мне вдвойне жаль, что окружные суды ее поддержали. Раньше (до 2014 г.) над ней просто бы посмеялись…

В описанных делах от постановления в постановление кочует фраза о том, что дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором, которым был изменено вид использования участка, является ничтожным, так как оно направлено на обход процедуры торгов, которая является обязательной при заключении договора аренды для целей строительства. При этом суды частенько ссылаются на дело Президиума ВАС РФ № 1756/13, в котором якобы была сформулирована такая же позиция.

Однако это совершенно не так. В этом деле обсуждается вопрос о том, вправе ли арендодатель отказать арендатору в изменении цели использования земельного участка. В этом деле Президиум ВАС сказал, что да, вправе. И обосновал это принципом автономии воли, который распространяется и на публичное образование – арендодателя по договору аренды.

В этом же деле имеется одно важнейшее отличие от сюжета, который я описал выше: договор аренды, по которому арендатору в этом деле было отказано в изменении использования земельного участка, был заключен не по ст. 36 ЗК (нынешняя 39.20), а в рамках предоставления земельного участка, свободного от строений, для размещения на нем временной автомобильной стоянки.

Этот договор заключался без процедуры торгов. А затем арендатор пожелал – действительно, фактически в обход процедуры торгов – приступить к строительству жилья (а для заключения такой строительной аренды торги требуются).

Очень круто – сначала получить чистый участок без торгов, потом – поменять вид использования, а потом – бац! – получить без торгов возможность застройки участка жилыми домами!

Именно поэтому Президиум ВАС и подчеркнул, что изменение вида разрешенного использования арендованного участка повлекло бы за собой обход законодательного запрета предоставлять земельные участки для строительства без торгов.

Совершенно другая ситуация в разбираемом выше казусе: здесь нет никакого обхода закона, устанавливающего обязательность проведения торгов.

Никто не может претендовать на участок, занятый зданиями, кроме самого собственника зданий. Поэтому сама идея торговать правом застроить участок – при наличии исключительного права собственника зданий, предусмотренного ст. 39.

20 ЗК РФ и фактического отстранения всех третьих лиц от участка – выглядит нелепой.

В общем, я призываю всех обратить внимание на эту проблему и что-то с этой порочной практикой подобных прокурорских исков делать. А то как же майские рескрипты указы о миллионах квадратных метрах жилья выполнять-то?!

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/05/27/mozhet_li_arendator_uchastka_pod_zdaniem_snesti_ego_i_postroit_novoe__ili_o_vrede_stroitelnoj_arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.