Можно ли продать выделенную долю в квартире

Содержание

Выделение доли в квартире для продажи

Можно ли продать выделенную долю в квартире

Нередки случаи, когда одной квартирой владеют несколько человек. Это распространённая и вполне естественная ситуация. Как правило, такие люди — это одна семья или близкие родственники.

Однако, вполне возможна ситуация, когда один из собственников хочет за свою часть собственности получить соответствующую сумму денег.

Возможно ли по закону это сделать и, если возможно, то как надо действовать в таком случае?

В принципе есть несколько вариантов выделения части. Если собственники смогли между собой договориться, то выделение её заинтересованному лицу можно осуществить посредством договора. Если же согласия достичь не удалось, то тогда придётся решать этот вопрос посредством обращения в суд.

[box type=»download»] Здесь нужно сказать несколько слов об обязательности таких решений. С одной стороны, принудительно заставить распорядиться своей долей собственности нельзя. С другой стороны могут иметь место исключения.

Например, если совместное пользование квартирой совершенно невозможно по какой-либо причине. В последнем случае (не всегда) суд может обязать выделить доли тем или иным способом и, в принудительном порядке, произвести раздел.

[/box]

То есть, реально суд может решить вопрос о величине выделяемой доли или о доле в натуре. Но обязать согласиться на соответствующие выплаты и переоформления он не может. И ещё решение о разделе может быть не только в смысле определения стоимости соответствующей доли, но и об определении порядка пользования общей собственностью.

Это актуально в том случае, когда речь идёт о совместном проживании собственников и их ближайших родственников в этом жилье.

Пошаговая инструкция

  1. На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
    • Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
    • Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
  2. Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд.

    Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.

  3. После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе. Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.

[box type=»download»] Тут надо обратить внимание на то, что выделение части обычно происходит в форме фиксации доли от стоимости квартиры. Однако, существует и такой вариант, когда может произойти разделение в натуральном выражении.[/box]

Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.

Куда обращаться

Тут возможны 2 варианта. Рассмотрим их отдельно:

  • Если достигнуто добровольное соглашение, то его нужно заверить у нотариуса. После этого нужно обратиться в Росреестр (регистрирующий орган) для того, чтобы занести данные о праве собственности на недвижимость в ЕГРП (Государственный реестр).
  • Предположим, что добровольное выделение доли провести нет возможности. Тогда нужно сначала обратиться в суд для решения вопроса. Если решение будет положительным, то на его основе нужно подать соответствующий пакет документов в Росреестр для предусмотренной законом государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Необходимые документы

  • При добровольном заключении договора о выделении доли между собственниками необходим только сам договор. В нём должны быть отражены реквизиты сторон, кадастровый номер квартиры, данные о правоустанавливающих документах на неё и другие существенные обстоятельствах. После заключения он должен быть нотариально заверен.
  • Для обращения в суд должны быть представлены все необходимые документы:
    • Паспортные данные.
    • Правоустанавливающие документы на право собственности каждого.
    • Кадастровый паспорт.
    • Другие важные документы для прояснения ситуации для суда.

Процедура продажи доли в квартире

Итак, предположим, что доля определена. Как, в соответствии с законом, можно осуществить её продажу?

Нюансы

На первый взгляд, процесс продажи выглядит не очень сложным. Однако, на практике, здесь существуют важные нюансы:

  • Предположим, некоторых собственников квартиры разыскать практически невозможно. Однако, их отказ от покупки является обязательным условием для процесса продажи. Как правильно поступить в таком случае? Если у вас есть предполагаемый последний по времени адрес, где можно найти этого человека, то ему можно послать заказное письмо с уведомлением. Если после этого в течение месяца никакой реакции не последует, то уже есть основание считать, что он от покупки отказался. Конечно, в суде могут возникнуть те или иные вопросы в связи с этим. Но если действовать в этом направлении и документировать свои действия, то это существенно улучшит шансы принятия положительного решения.
  • Другой важный момент связан с проведением регистрации нового собственника в этой квартире. Он сам может без проблем оформить такую регистрацию. Однако, его родственники для этого должны получить единогласное одобрение всех других собственников. Возможна ситуация, когда им не дадут прописаться. Поэтому, при покупке доли в этом случае имеет смысл раздробить свою часть между всеми теми родственниками, которых нужно будет прописать в эту квартиру. В этом случае в процессе получения регистрации не возникнет никаких проблем.
  • И ещё. Есть такая форма совместного проживания, когда суд распределил комнаты между собственниками, а хозяйственные помещения оставил в общем пользовании. Определив его порядок. В этом случае приход нового собственника меняет ситуацию полностью. Ведь он не входит в прежнее соглашение о порядке пользования. Если в нём есть нужда, то его нужно заключать заново.

Следующая

Источник: https://nasledovanie24.ru/realty/pravo-sobstvennosti/vydelit-dolyu-dlya-prodazhi.html

Как продать долю в квартире по шагам в 2020 году

Можно ли продать выделенную долю в квартире

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося не в единоличном управлении обладает некоторыми особенностями, которые могут повлиять на сложность процесса и его сроки.

Чтобы понимать, как продать долю в квартире с соблюдением всех процессуальных норм, нужно разобраться, что представляет собой идеальная доля и знать нюансы процедуры перехода собственности.

Продажа доли квартиры второму собственнику, продажа доли в приватизированной квартире, какой налог от продажи доли в квартире нужно будет уплатить, можно ли продать долю в квартире банку обо всем этом и многом другом вы узнаете далее.

Важные нюансы долевой собственности

Наличие доли не говорит еще о владении определенной частью жилья. Это понятие свидетельствует лишь о праве. Проще говоря, делится право владения, а не площадь.

Если планировка позволяет, владельцы могут по общей договоренности формально распределить между собой комнаты. При этом кухня, коридор, санузел остаются общими местами пользования.

Все коммунальные платежи распределяются между сособственниками в одинаковых размерах, не зависимо от того, какой метраж занимает то или иное лицо.

Продажа квартиры долевой всеми собственниками возможна двумя способами – заключением единого договора или нескольких.

Последний вариант встречается тогда, когда сособственники проживают на большом расстоянии друг от друга, либо не общаются и не имеют желание давать доверенность кому-либо на совершение действий по продаже доли от его имени.

Ситуация с несколькими договорами не выгодна финансово, так как придется каждому продавцу уплатить государственный налог от продажи.

Отчуждение долевой недвижимости усложняется, если только один из всех сособственников принял решение продать долю в квартире. Совладельцам этот вариант может прийтись не по душе, поэтому установлено первоочередное их право на покупку.

Как продать долю в квартире — пошаговая инструкция

Каждая сделка нуждается в четкости, продуманности действий. Законодательство 2020 года отличается обширной платформой законопроектов, где регулируется продажа доли квартиры. Инструкция, вмещающая алгоритм действий определяет последовательность процедур. Здесь можно выделить такие основные этапы, как:

  • выделение в натуре;
  • обозначение условий и цены;
  • уведомление о продаже доли в квартире совладельцев;
  • сбор документов;
  • юридическое оформление продажи;
  • расчет.

Начинается процесс с того, что владелец должен знать, как выделить долю в квартире для продажи. Это может происходить по согласованию с иными хозяевами, либо судебным решением. Квадратура рассчитывается от площади и количества владельцев.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Продажа доли в квартире третьему лицу проходит в нотариальной форме. Но официальной регистрации предшествуют предварительное утверждение условий сделки. Оговаривается окончательная цена, вопросы, касающиеся оплаты государственной пошлины, услуг нотариуса и других сопутствующих расходов. Заключается предварительное соглашение с указанием сроков заключения сделки.

 Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

До того, как долевое право выставлять на продажу, следует учесть, что преимущественное право покупки остается за совладельцами. Владелец извещает соседствующих хозяев, которые могут ее выкупить, чтобы исключить присутствие посторонних лиц. Продавец сообщает совладельцам о намерениях письменно с указанием конкретной даты извещения.

Можно оповестить лично, передавая соответствующе составленную бумагу. При этом необходимо иметь точную копию, на которой получатель поставит подпись. Если это невозможно из-за того, что совладельцы не проживают на данной жилплощади, либо отношения с ними достаточно сложные, правильный выход – известить их письмом (заказным с уведомлением).

На получение ответа от совладельцев, законодательно установлен срок 1 месяц. Если ответа нет по его истечении, продавец сообщает о продаже доли в квартире другим особам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире.

Подготовка к совершению сделки

На стадии подготовки к продаже долей в квартире нужно собрать предусмотренные законодательством документы своими силами или обратившись к риэлтерскому агентству.

Во втором варианте последует договор о предоставляемых услугах. Также необходимо нотариально заверить доверенность на риелтора получать от имени хозяина нужную документацию.

Пакет документов для продажи доли в квартире вмещает:

  • документы, подтверждающие личности участников сделки;
  • официальная бумага, устанавливающая право собственности;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документация из БТИ;
  • согласие остальных долевых совладельцев, нотариально заверенное.

Если одним из совладельцев продаваемого имущества является несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить официальное разрешение органов опеки. Это же касается лиц с ограниченной дееспособностью.

Чтобы подготовиться надлежащим образом, стоит проконсультироваться со специалистом государственного органа регистрации, что нужно для продажи доли в квартире, иногда возникают дополнительные требования для разных индивидуальных случаев.

Регистрация перехода права собственности

Порядок регистрации отчуждения долевой собственности многогранно оговорен ГК и Федеральным законом. Участники выбирают удобный способ обращения к компетентному уполномоченному ведомству – через службу Росреестра или через систему МФЦ. Разница будет отличаться в сроках регистрации. В первом случае — 7 дней, а во втором – 10 дней.

Регистрационный орган, принимающий документы, выдает заявителям расписку с проставленной датой получения оформленных документов.

 Регистрации предшествует обязательное составление гражданского договора купли продажи доли в квартире нотариальным органом.

За оговоренный законом период, регистрационные службы проводят все действия, предусмотренные их полномочиями, и вносят данные о переходе права собственности в единый государственный реестр недвижимости.

Ответы на частые вопросы

База законопроектов, регулирующих отношения, возникающие из продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, достаточно сформирована. Несмотря на это, некоторые вопросы требуют, зачастую, детального уточнения.

Нужен ли нотариус

Продажа долевой собственности в квартире не возможна без нотариуса, начиная с того, что ним заверяется само выделение доли. Сделки, касающиеся перехода собственности, включая договор купли продажи доли в квартире, требуют нотариального подтверждения.

Как продать половину своей доли

Бывает так, что, выделенная часть в квартире довольно большая, и владелец продать лишь ее часть. Здесь действует тот же алгоритм процедур, начинающийся с уведомления соседей. Если от них поступил протест, избавиться от части доли хоть и трудно, но можно одним из нескольких способов:

  • оформить дарственную на часть, после чего новоиспеченный владелец, становясь сособственником, сможет докупить остальную долю;
  • составить фиктивный договор дарения части собственности, получив, уже не официально, за нее деньги;
  • оформить договор займа.

Любая сделка несет определенный риск. Если сособственники обратятся к суду для установления факта фиктивности той или иной сделки, продавец рискует остаться без денег, а покупатель не получит имущество.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка

Достаточно сложным остается вопрос, когда совладельцем продаваемой доли в квартире является ребенок. Одним из главных фигурантов такой сделки будет выступать орган опеки, дающий свою резолюцию.

При этом нужно предоставить документы, подтверждающие, что ребенок получит во владение иную площадь, не уступающую продаваемой. Отчуждение доли несовершеннолетнего и приобретение для него новой жилплощади – две операции, которые происходят одновременно.

Дети старше 14 лет становятся самостоятельными участниками процесса с согласия родителей.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

Зачастую, получить согласие второго хозяина достаточно сложно, особенно, если рассматриваются торги 1-комнатной квартиры, разделенной на 2 доли.

Территориально разграничить жилплощадь не удастся, а жить по соседству с посторонним человеком не комфортно, поэтому совладелец выражает свой протест.

Но, если продавец оповестил заблаговременно совладельца, а тот не захотел стать покупателем по прошествии месяца, недвижимость реально продать 3-му лицу.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Когда жилое помещение приватизируется всеми, зарегистрированными на его площади жильцами, оно становится их совместной собственностью, где каждому отведена равноценная часть. Схема, как правильно продать приватизированную квартиру с долями включает три основных этапа:

  • извещение сособственников;
  • составление договора купли продажи доли квартиры;
  • регистрационная процедура.

Промежуточные процедуры, позволяющие продать долю в приватизированной квартире, направлены на сбор соответствующей документации. Если другие собственники всячески препятствуют выделению части совместного приватизационного жилья, владелец решает вопрос через судебные органы.

Как продать приватизированную квартиру с долями вы узнаете в следующем посте.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу

Некоторые важные моменты имеет продажа доли в приватизированной квартире, когда одним из совладельцев является родственник.

Родственному лицу предоставляется возможность приобрести выставленную на торги часть недвижимости, когда от нее откажутся остальные сособственники.

Продажа исключается между супругами, отчуждение происходит путем дарения или же составления брачного договора, прописывающего условия раздела. Например, сделка, когда муж продает жене свою часть, будет не совсем законной.

При продаже доли квартиры другим родственникам составляется акт приема денежных средств, чтобы сделку нельзя было рассматривать, как фиктивную. Налоги платятся на общих основаниях.

Как продать долю в квартире по доверенности

Встречаются ситуации, когда владелец, желающий продать имущество, не хочет или, в силу определенных обстоятельств, не может заниматься этим самостоятельно. Он вправе передать права на все действия, связанные с оформлением сделки, другому лицу, которому он доверяет. Это потребует составления нотариально заверенной доверенности, где указаны все полномочия представителя.

Как продать долю в квартире, полученной по наследству

Право наследования доли квартиры может переходить по закону или по завещанию. При желании ее продать, необходимо изначально оформить у нотариуса свидетельство, указывающее на право собственности, зарегистрировать его в ЕГРП. Далее необходимо выделить часть путем согласия с соседями или через суд. Далее следует стандартный алгоритм действий.

Как продать долю после развода

Отчуждение доли недвижимости после развода особенных отличий не имеет. Все действия совершаются согласно единой схеме: уведомление совладельцев, поиск покупателя, предварительное заключение договора купли продажи доли в квартире, регистрация.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Установленный налог от продажи доли в квартире равен 13%. Он не начисляется, если сумма средств, вырученных от продажи меньше 1 млн рублей, т.е. налогообложению подлежит сумма свыше миллиона. Не взимается налог в случае, когда квартира состояла в собственности от 3 лет и более.

Как продать долю в коммунальной квартире

В совместной коммунальной недвижимости каждый жилец имеет отдельную комнату, что значительно упрощает продажу доли в квартире другому собственнику. Здесь речь идет исключительно о приватизированных метрах площади. Особенностью выступает тот факт, что, когда комнаты соседей не приватизированы, отказ первоочередного права покупки выдает муниципалитет.

Как продать квартиру по долям одному покупателю

Все совладельцы могут продать квартиру целиком одному покупателю. Это наиболее простой способ, как продать квартиру в долевой собственности. Здесь есть два варианта: составить единый многосторонний договор купли продажи с фиксацией всех совладельцев и покупателя, либо путем составления отдельных договоров с каждым собственником.

Как приостановить продажу долей

Продавец, равно как и покупающий, имеют право приостановить на срок до 1 месяца продажу. Приостановка до 3 месяцев может иметь место, если регистратор усомнится в подлинности документов. Регистрация приостанавливается также, если документы для продажи доли в квартире не содержат письменного отказа соседей от покупки, когда не истек месячный срок с момента их уведомления.

Как выделяется доля при продаже и как ее оценить

Выделить долю можно по мирному согласию всех собственников (существует специальный образец письменного оформления) либо путем судовых решений. Как правило, она является одинаковой для всех владельцев. Расчет производится пропорционально площади и количеству жильцов: если сособственников двое, каждому будет принадлежать половина, если трое – 1/3 и так далее.

Стоимость продаваемого долевого имущества устанавливается самостоятельно (опираясь на рыночную стоимость подобных объектов), либо с привлечением независимого оценщика, действия которого помогут выгодно продать долю в квартире. Во втором варианте, понадобится составление соглашения по экспертной оценке.

Как продать долю в квартире банку

Продажа долевого имущества банку возможна, как погашение суммы долга по заемному обязательству. Перед тем, как продать долю в квартире банку, должен быть установлен факт, что продаваемое имущество не является единственным возможным местом жительства владельца.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости.

Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети.

Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolu-v-kvartire.html

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Можно ли продать выделенную долю в квартире

/ Жилищные споры / Продажа невыделенной доли в квартире

Просмотров 364

Практически все жилье в России находится в общей долевой собственности. Реже встречается совместная собственность супругов.

Считается, что раз квартира принадлежит нескольким людям – рано или поздно, возникнут споры. Нередко они связаны с продажей невыделенных долей в квартире.

Например, если один собственник хочет избавиться от дроби, а остальные требуют ее выделения или продажи жилья целиком.

Можно ли продать долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле. Разберем актуальные вопросы и рассмотрим порядок такой продажи с учетом юридических правил.

Что такое невыделенная доля в квартире?

Во-первых, нужно определить, какую долю считать невыделенной, а какая выделена? Между ними существует большая разница. Особенно в плане оценки для продажи – забегая вперед, скажем, что гораздо выгоднее продавать выделенную долю жилплощади.

Различают два типа долевой собственности на квартиру:

  • Выделенная доля – представлена в физическом эквиваленте (комната). Собственник такой доли может иметь не одну, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

«Выделенная доля» всегда отражается в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Речь идет о таком описании доли, как общая площадь — метраж (кв. метры), право занимать отдельную комнату, ее номер в конкретной квартире по техническому плану (паспорту). Обычно на выделенную дробь ее владельцу приходит отдельный лицевой счет из ЕИРЦ.

Пример:

Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Жилье находится в долевой собственности семьи – супругов с ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение – ⅔ к ⅓ доли.

Совладельцы договорились «выделить доли» и заключили соглашение об определении порядка пользования квартирой. Семье досталось 2 комнаты из 3-х имеющихся, а оставшуюся (проходную) занял одинокий собственник.

Тем самым, жильцы превратили математические дроби в их «физическое» выражение – комнаты.

  • Невыделенная доля – отличается тем, что она не представлена в виде отдельной комнаты и любого другого имущества. Иначе, содольщики не заключали соглашения и не выделяли доли через суд. Второе название невыделенной доли – «идеальная», т.е. математическая дробь в праве общей собственности на квартиру. Размер может быть любым – начиная от ½ и заканчивая 1/100 долей в жилом помещении.

Безусловно, собственник может распоряжаться невыделенной долей, но у него будут иметься ограничения, например – запрет на использование в качестве залога в банке.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру в равных пропорциях. Поскольку жилье принадлежит двоим собственникам, каждый получит по ½ доле в общем праве. Учитывая, что в квартире две отдельные комнаты – брат с сестрой могут договориться о том, что займут по одной из них.

Однако если они не составят соглашение об определении порядка пользования квартирой, доли останутся невыделенными. Другими словами, не закрепленными за отдельной комнатой. Впоследствии, если кто-то захочет продать ½ часть, ее цена окажется ниже, чем если продавать выделенный процент.

Таким образом, невыделенная доля в квартире – это абстрактная величина, которую нельзя измерить и потрогать. До тех пор, пока она не будет соответствовать комнате, сохраняется «идеальная» доля в общем праве собственности на жилплощадь. Подробнее читайте в статье «Как перевести долю в квартире в комнату«.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?

Не страшно, если доля не представлена в виде комнаты – ее можно продать, подарить и обменять. Одним словом, распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но нужно помнить о трех моментах:

  • преимущественное право выкупа – которое имеют остальные сособственники, причем условия и цена не должны меняться в случае продажи «на сторону»;
  • возможность выделения доли;
  • продажа квартиры целиком с дальнейшим распределением дохода между всеми владельцами.

Если вы намерены продать невыделенную долю, приготовьтесь к снижению цены. Желающих приобрести «идеальную» дробь в праве без комнаты не очень много.

Хотя невыделенные доли пользуются спросом в крупных городах, например – Москве и Санкт-Петербурге. Чаще всего покупателей интересует регистрация (прописка), поэтому они могут купить долю с целью «стать москвичом».

Продажа долей в регионах – не так популярна, как, скажем, продажа отдельных комнат.

Порядок действий

Подробнее о ходе процедуры в таблице:

ЭтапОписание
Устное обсуждение с содольщиками продажи невыделенной долиЕсли есть возможность – продавцу нужно собрать всех правообладателей и предложить им выкуп своей доли. Чье-то согласие упростит дальнейшую сделку – можно обговорить условия и приступить к составлению договора купли-продажи
Отправка уведомлений о продаже невыделенной доли(действие правила о преимущественном праве выкупа – ст. 250 ГК РФ)Если устное предложение невозможно, придется направлять письменные извещения в адрес всех сособственников. Далее, события развиваются следующим образом: • Один или несколько дольщиков ответят согласием на предложение продавца. Значит с кем-то из них и будет заключена сделка.• Совладельцы не захотят выкупать долю и оформят отказы от преимущественного права выкупа. Для этого им придется посетить нотариуса вместе с продавцом.• Ответ не последовал – в таком случае собственнику придется выждать 30-дневный срок, и приступать к поиску покупателя на стороне. Также нужно засвидетельствовать соблюдение срока – обычно направляют письмо с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату. Можно доверить рассылку уведомлений нотариусу, но в таком случае возрастут расходы на оплату его услуг.
Поиск покупателяЕсли никто из собственников не изъявил желания выкупать долю, сделка заключается с посторонним человеком. Выставив долю на продажу, собственник может: • обратиться в агентство по недвижимости или к риэлтору;• подать объявление – в газету, СМИ, интернет-сайт (Avito, ЦИАН);• воспользоваться помощью знакомых и друзей и т.д.
Оформление сделкиУчастники будущей сделки обсуждают важные моменты купли-продажи. В частности, им предстоит решить: • к какому нотариусу обращаться;• кому оплачивать его услуги;• как производить расчет;• составлять ли предварительный ДКП невыделенной доли в квартире и др.
Составление договора купли-продажи, заверка у нотариусаОбсудив нюансы, можно приступать к оформлению намерений в письменной форме. Обязательное условие – нотариальная форма ДКП, акта приема-передачи и прочих документов. Нотариус проверяет: • дееспособность продавца и покупателя;• соблюдение преимущественного права – уведомление совладельцев о продаже (кроме случаев, когда доля отчуждается в пользу одного из собственников);• не нарушены ли интересы детей, имеется ли разрешение ООП на продажу доли ребенка;• юридическую чистоту квартиры;• платежеспособность сторон;• предъявленные докумены;• соответствие договора истинным намерениям и т.д.Затем, если все верно, нотариус скрепляет ДКП подписью и «мокрой» печатью.
Регистрационные действияЗавершающий этап, в ходе которого происходит внесение сведений о сделке в ФКП «Росреестра». Начиная с 1 февраля 2019 года, услуга по передаче заявки в регистрирующий орган поручена нотариусам. Тем самым, участники сделки освобождаются от данной процедуры, и, заметим, абсолютно бесплатно. Отправленные документы проходят проверку в органе Росреестра. Оттуда же и поступает ответ – положительный или отрицательный. Если все в порядке, нотариусу пришлют электронные выписки из ЕГРН, а специалист выдаст их участникам купли-продажи.

Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

Основной договор, который гарантирует передачу доли и оплату проходит удостоверение в нотариальной конторе. Обычно специалист сам предоставляет бланк и вносит туда нужные сведения. Участникам остается ознакомиться с текстом и подписать документ.

Вкратце, содержание договора купли-продажи:

  • ФИО, паспортные реквизиты и адреса сторон;
  • указание на предмет сделки – не только на долю, но и на квартиру, где она закреплена, кадастровые данные и проч.
  • сведения о получении права собственности – продавцу;
  • цена доли – цифрой и прописью;
  • данные об отсутствии ареста, обременений и проч.
  • права и обязанности сторон сделки;
  • каков порядок расчетов;
  • дополнительная информация;
  • подписи и печать нотариуса.

Подробнее о содержании и его пунктах вы сможете узнать из отдельной статьи «Договор купли-продажи доли в квартире».

Прилагаем образец ДКП, который позволит составить документ с учетом особенностей вашей сделки:

Сроки, время оформления

Отчуждение невыделенных долей гораздо сложнее, чем продажа квартиры целиком. Потребуется соблюсти первоочередное право выкупа, найти покупателя, обсудить условия, показать квартиру и т.д.

Рассылка уведомлений происходит через почту или с участием нотариуса. Доставка осуществляется в течение 3-14 дней. Отсчет сроков на ответ о выкупе ведется с даты вручения письма адресату. Продавцу нужно подождать 30 дней (минимум).

Договор купли-продажи можно оформить в течение дня. Вместе с тем стороны могут составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире – на случай, если сделка откладывается на определенный срок. Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит через нотариуса. Закон отводит на это 1-2 суток с момента удостоверения ДКП квартиры. Ответ от Росреестра поступит в течение 1 дня – электронная заявка, или в течение 3 дней – бумажный вариант.

Стоимость

Учитывая, что ДКП доли в квартире проходит утверждение у нотариуса, Продавец и Покупатель несут финансовые расходы.

Составление проекта договора, проверка юридической чистоты сделки, запрос в государственные инстанции, обращение к ЕИС – все это входит в услуги правового и технического характера (УПТХ). Участники сделки оплачивают работу нотариусу по тарифу конторы – от 2 000 рублей.

Нотариальная госпошлина за заверку ДКП обойдется в сумму от цены договора – 0,5% в пределах от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Кому оплачивать эти расходы? Стороны решают заблаговременно – по умолчанию расходы на сделку несет покупатель.

Основная госпошлина за изменения в ЕГРН – 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца – 350 рублей в счет изменений в право собственности на квартиру.

Остальные расходы могут быть связаны с заказом выписки из ЕГРН, справкио кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.

Подводные камни, риски и сложности

Прежде чем продавать невыделенную долю, нужно учесть сопровождающие сделку риски. Даже известны случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.

Какие могут быть сложности:

  1. Низкая стоимость – отчуждаемая доля ценится ниже, чем квартира целиком. А в случае с невыделенной дробью можно рассчитывать всего на 40-50% от рыночной стоимости. Желающих интересует прежде всего вариант с регистрацией в квартире. Реже – расчет на проживание в квартире с долевой собственностью.
  2. Конфликты с содольщиками – вероятно, им не понравится, что вы хотите продать долю чужим людям. На практике протест выражается в форме оттягивания с ответом, запертой дверью при осмотре квартиры покупателем, подачей иска о выкупе доли и/или определения порядка пользования квартирой. Проблемы придется решать оперативно, иначе могут быть трудности с продажей.
  3. Учет интересов детей и супругов – если они также претендуют на имущество. Дополнительная сложность с детскими долями – обращение за разрешением в ООП с последующим выделением доли в новой квартире (см. «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«).

Покупателю нужно быть внимательным в первую очередь. Сведения о размере доли нужно смотреть в правоутверждающих документах. Многие продавцы хитрят, выдавая «долю» за «комнату», чем вводят в заблуждение доверчивых покупателей.

Продажа невыделенных дробей в квартире гораздо сложнее реализации выделенных долей. Отсутствие порядка пользования квартирой создает сложности. Многие продавцы пишут в объявлении, что продают долю «без просмотра». Налицо – конфликт с совладельцами квартиры.

Последние могут сорвать сделку на этапе оформления, например – подачей искового заявления. Очень важно учесть все юридические нюансы, просчитать риски и подготовить документы. Если у вас возникнут сложности, обратитесь к юристам нашего портала.

Быть может, ваша ситуация требует тщательного разбора с индивидуальными ответами.

Смотрите видео-инструкцию о продаже долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-nevydelennoj-doli-v-kvartire/

Можно ли продать долю в квартире

Можно ли продать выделенную долю в квартире

Многие сегодня интересуются, можно ли продать долю или часть доли в квартире. Оба варианта вполне осуществимы, правда, это связано с немалыми хлопотами.

В целом сейчас наблюдается тенденция повышения спроса на доли в квартире. Для того, кто не может позволить себе приобрести квартиру сразу или комнату в коммуналке, выкупить хотя бы долю жилья и стать владельцем столь желанных метров – единственный выход.

Следует различать выделенные и невыделенные доли в квартире.

И владельцы последних часто интересуются, можно ли продать невыделенную долю в квартире? Оказывается – да, можно, но следует знать, что стоимость выделенных долей всегда выше, следовательно, их можно проще и выгоднее продать.

Самым выгодным и простым способом продажи квартиры в долевой собственности является продажа ее целиком. Для того чтобы это можно было осуществить, нужно, чтобы все совладельцы квартиры пришли к договоренности, совместно продали квартиру, а вырученные средства поделили бы в зависимости от размеров своих долей.

Основное правило продажи долей в квартире

Для участников долевой собственности важен не только вопрос о том, можно ли продать долю или часть доли в квартире, но и знание законодательства в этой сфере. Если на продажу квартиры целиком все дольщики не соглашаются, то можно приступать к реализации ее отдельной доли с соблюдением всех существующих правил.

Можно ли продать часть доли в квартире, не уведомляя при этом других собственников? Любой юрист ответит на такой вопрос отрицательно. Ведь существует 250-я статья Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, прежде чем выставлять квартиру на продажу официально, следует предложить выкупить свою долю другим собственником квартиры.

Предпочтительно сделать это в письменной форме, чтобы потом ни у кого из дольщиков не было претензий и вопросов. Для этого можно разослать им письменное уведомление заказным письмом о том, что один из собственников планирует продать свою долю постороннему лицу и поинтересоваться, не хочет ли дольщик выкупить ее себе.

В уведомлении должна быть указана стоимость сделки и другие условия, на которых доля продается. Как правило, на раздумье остальным собственникам дается месяц. Если по истечении этого промежутка времени никто из них так и не изъявит желания выкупить долю квартиры, ее можно предложить любому постороннему лицу.

Чтобы наверняка обезопасить себя от претензий со стороны дольщиков в дальнейшем, продавец может попросить их оформить отказ от доли письменно.

В случае, если совладелец долевой квартиры не будет вовремя уведомлен о продаже одной доли, он впоследствии в течение трех месяцев после завершения сделки может подать заявление в суд и потребовать перевода прав покупателя на себя.

Можно ли продать выделенную или невыделенную долю в квартире, не дожидаясь окончания 30-дневного срока со дня отправки уведомления? Можно, если другие собственники заранее оформят нотариальный отказ от покупки доли квартиры.

О каких «подводных камнях» при продаже доли квартиры следует знать?

  1. Покупатель, который хочет продать свою долю жилья, должен знать, что он не имеет права предлагать свои квадратные метры другим собственникам по завышенной цене.

    И в то же время он не может, после того, как собственники откажутся от сделки, предлагать свою долю сторонним покупателям по цене ниже, чем та, которую он указывал в письменном уведомлении собственникам.

  2. Если по какой-то причине установить местонахождение других собственников и получить их письменный отказ не получается (например, собственники находятся в местах лишения свободы, или проживают по другому адресу, а то и вовсе специально уклоняются от получения уведомления), продавец должен обезопасить себя.

    Для этого у него на руках должны быть документы, подтверждающие, что он отправлял заказное письмо по месту проживания собственников. Дополнительно можно попросить справку в паспортном столе, в которой будет указано, проживает ли собственник одной из долей по известному продавцу адресу.

  3. Также в такой ситуации можно прибегнуть к помощи нотариуса.

    Для этого продавец обращается в нотариальную контору, с адреса которой и производится отправка письма-извещения, как на домашний адрес собственников, так и по месту их работы. О том, что извещение доставлено, в нотариальную контору приходит специальный квиток, на котором указана дата его получения адресатом, от которой и следует отсчитывать положенные 30 дней.

    В дальнейшем, в случае, если собственник проигнорирует послание, копию этого письма и квиток о его доставке можно будет предъявить в регистрационную службу.

  4. Довольно часто у юристов спрашивают, можно ли продать невыделенную долю в квартире одному конкретному собственнику, не уведомляя при этом остальных. Да, можно, так как в этом случае речь о преимущественной покупке не идет, о ней говорят лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу.

Типичные случаи продажи долей в квартире

По какой причине чаще всего люди решаются на продажу своей доли?

  • Срочно нужны деньги. Средства могут понадобиться, например, на покупку другого жилья, на приобретение автомобиля, на лечение или на другие нужды.
  • Хочется насолить другим собственникам. Зная, что они не располагают нужной суммой, продавец после их отказа продает свою долю чужим людям. Такое часто происходит при разводе, при разделе наследства или, к примеру, при разъезде родителей и детей из одной квартиры.

Если же посмотреть на эту ситуацию с точки зрения покупателя, то тут следует учесть то, для какой цели, собственно, это доля приобретается. Если для того, чтобы получить регистрацию (хотя в некоторых случаях и с этим могут возникнуть проблемы) или затем ее выгоднее перепродать – это одно, а вот если покупатель собирается жить на причитающейся ему жилплощади – это другое.

Во втором случае, прежде чем оформлять сделку, нелишним будет обратить внимание не только на район, в котором находится квартира, его инфраструктуру, да и на саму жилплощадь, но и по максимуму собрать сведения о будущих соседях, с которыми ее придется делить.
Можно ли продать часть доли в квартире либо всю долю с помощью договора дарения?

Договор дарения при продаже доли квартиры чаще всего оформляется в тех случаях, когда один из собственников пытается саботировать возможность ее продажи.

Для этого владельцы заключают договор дарения, а фактически продают долю в квартире.

Однако в этом случае покупатель должен быть готов к тому, что если совладелец квартиры докажет в суде, что доля была не подарена, а продана, суд может признать сделку недействительной.

К тому же, нужно понимать, что в случае этой сделки покупатель не защищен, потому как договор дарения юридически – сделка безвозмездная. В процессе ее оформления нигде не прописывается сумма, и в случае, если по какой-либо причине договор будет расторгнут, вернуть затраченные средства покупателю будет проблематично.

В целом можно выделить несколько возможных вариантов продажи доли в квартире:

  • непосредственно сделка купли-продажи;
  • договор дарения;
  • наследование;
  • договор ренты.

Выкуп долей в квартире

Довольно часто такие услуги сегодня предлагают компании или частные риелторы, главной целью которых является постепенный выкуп всех долей в квартире, и в конечном итоге получение всей квартиры в пользование.

Конечно, это очень выгодно, потому что, как правило, стоимость суммы всех долей в квартире меньше, нежели чем ее рыночная стоимость целиком.

С другой стороны, выкупить квартиру по долям не так уж и просто, ведь собственники долей могут быть не готовы продать свою часть.

Чаще всего услугой выкупа доли квартиры пользуются те покупатели, которым очень срочно нужны деньги на какие-то личные нужды, и у них нет времени ждать, пока подвернется хороший покупатель. В этом случае компания-посредник может предложить выкупить долю у собственника, а затем уже она сама будет решать, что с ней делать.

С чего начать продажу доли квартиры?

В первую очередь, если доля еще не выделена, желательно пройти процедуру выделения доли. Это нужно оформить нотариально. Часто бывает, что совладельцы не могут мирным путем самостоятельно разделить принадлежащую им жилплощадь, в этом случае доли в квартире выделяются через суд, и в ряде случаев это является единственным возможным решением.

Затем нужно определить ее фактическую стоимость. Для этого покупатели могут обратиться к профессиональным оценщикам, которые не только правильно определят цену на долю квартиры, но и посоветуют, какую стоимость на нее лучше выставлять. При оценке доли квартиры ими будут учтены все факторы, включая среднерыночную стоимость похожих объектов, и основные характеристики квартиры и доли в ней.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире или выделенную, не обратившись к оценщику? Можно, но при этом никто не даст гарантии, что стоимость ее не будет занижена.

Кроме этого, продать квартиру и подобрать выгодного покупателя, в случае если собственники отказались приобрести долю, также могут помочь специалисты – компании и частные лица, оказывающие подобные услуги. Благодаря их участию сделка произойдет максимально быстро, выгодно и безопасно.

Для продажи доли в квартире требуется сбор ряда документов. Среди них:

  1. Паспорт человека, который собирается продать свою долю.
  2. Документ, подтверждающий право собственника на долю в квартире. Это может быть, к примеру, договор купли-продажи, договор дарения или другой вид правоустанавливающего документа.
  3. Правильно оформленная выписка из домовой книги.
  4. Согласие супруга (при необходимости, если доля квартиры приобреталась в законном браке).
  5. Нотариально заверенное свидетельство, подтверждающее преимущественное право покупки.
  6. Кадастровый или технический паспорт, который можно получить в БТИ.
  7. Письменный отказ других совладельцев от приобретения доли, выставляемой на продажу.

Как видно, продать свою долю в квартире может каждый, нужно только ответственно подойти к этому вопросу.

Вас может заинтересовать:

Кредит под залог недвижимости в ВТБ 24
Банк «ВТБ 24» – один из крупнейших в России. Он является розничным структурным подразделением финансовой государственной корпорации ВТБ. Можно ли продать ипотечную квартиру
Приобрести квартиру в ипотеку для многих россиян — единственный шанс переехать в собственное жилье. Можно ли взять кредит без регистрации
Многие иногородние граждане интересуются, можно ли взять кредит без регистрации.

Источник: https://torestate.ru/stati/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.