Можно ли продать квартиру в ипотеке

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке? – разберемся в нюансах

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотечное кредитование — реальный шанс для многих россиян осуществить мечту о собственном жилье.

Несмотря на большую переплату процентов и тяжелое финансовое бремя, все больше российских граждан выбирают такой путь приобретения жилья.

Однако ипотека накладывает не только финансовую зависимость на заемщика, но и арест на приобретенное жилье, не позволяя с ним совершать каких-либо операций. В этой статье мы поговорим о том, можно ли продать квартиру в ипотеку.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Какова наиболее распространенная причина продаж недвижимости, находящейся в ипотечном залоге? В основном это недостаток денежных средств и отсутствие возможности дальнейшей оплаты по кредитному договору.

Причиной при этом может быть:

  • утрата работы;
  • экономический кризис;
  • различные жизненные обстоятельства;
  • невнимательное прочтение условий договора и, как следствие, финансовая несостоятельность выплаты ежемесячного платежа.

Если у заемщика полностью пропадает возможность дальнейшей оплаты недвижимости по ипотеки, то банк может пойти навстречу и позволить снятие ареста на продажу или обмен квартиры. Порой, продажа ипотечной квартиры и приобретение более дешевого жилья – единственная возможность выйти из-под тяжелого финансового бремени.

Несмотря на то, что при подписании договора сотрудники банка предупреждают об аресте недвижимости, который запрещает производить какие-либо операции с квартирой, иногда они готовы изменить свое решение. Дело в том, что любой банк, прежде всего, заинтересован в возврате своей суммы.

Квартира в залоге

Ни одну финансовую организацию не прельщают длительные судебные тяжбы, в процессе которых сумма долга будет заморожена на счетах клиента. Поэтому, если заемщик действительно доказывает свою финансовую несостоятельность, то банк охотно разрешит продать ипотечную квартиру, чтобы вернуть выданный займ.

В каких случаях это возможно?

Следует понимать, что процедура продажи ипотечной квартиры – непростая. В ней будут участвовать несколько субъектов:
  1. Владелец квартиры, который является ипотечным Заемщиком.
  2. Покупатель квартиры.
  3. Банк, выдавший ипотечный займ.

В каких случаях можно продать ипотечную квартиру?

Ипотека

Ниже мы приводим наиболее распространенные схемы продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку:

  • Можно погасить займ раньше положенного срока, перекредитовавшись в другом банке. Это позволит снять арест с жилья и продать ее по той цене, которая вам выгодна. Плюсом такого метода является свобода действий относительно квартиры. Минусом – значительная трудность в отношении получения второго кредита. Дело в том, что другая финансовая организация будет тщательно проверять финансовое положение заемщика, видя один открытый кредит. Придется действительно доказать свою платежеспособность «потянуть» два кредита. Важно! Второй кредит не должен быть ипотечным, так как это автоматически наложит арест на жилье. Идеальным решением является нецелевой денежный кредит. Но, учитывая большую сумму основного долга по ипотеки, такой метод подойдет тем, у кого выплачена основная сумма займа.
  • Перекредитование ипотеки в другом банке. Это позволит выбрать наиболее выгодные для себя условия.
  • Реализовать закладную. Для этого необходимо открыть депозитную ячейку, которая позволит владельцу квартиры получить закладную для последующей продажи недвижимости.

Способ №1. Досрочное погашение за счет средств Покупателя

Досрочное погашение, пожалуй, является самым простым и действенным вариантом продажи ипотечной квартиры, который позволяет сэкономить деньги и время. Но здесь возникает резонный вопрос, где взять деньги, чтобы закрыть долг перед банком?

Иногда в практике бывают случаи, когда покупатель, зная о нахождении квартиры в банковском залоге, готов пойти навстречу и выдать часть суммы от стоимости квартиры в пользу оплаты долга и вывода ее из-под ареста.

Конечно, данная процедура должна быть нотариально заверена и предоставлять покупателю все необходимые гарантии. Это наиболее оптимальный вариант для обеих сторон, так как позволяет быстро осуществить операцию.

Ипотека и оценка залога

Для нынешнего владельца квартиры – это возможность сэкономить на оплате процентов, внеся единовременно всю сумму долга. Для покупателя – приобрести то жилье, которое полностью удовлетворяет  его запросы.

Для реализации данного способа важно:

  • нотариально оформить сделку передачи «авансового» платежа со стороны будущего Покупателя;
  • необходимо всю сумму сразу же положить на банковский счет, с которого была получена ипотека;
  • получить свидетельство о снятии обременения с квартиры от банка после закрытия договора.

Важно понимать процедуру досрочного погашения кредита. В соответствии с российским законодательством, банк не может отказать в досрочном погашении кредита, однако в договоре может быть прописано множество нюансов, которые будут мешать осуществлению задуманного решения.

Например, если финансовая организация не знает, что владелец планирует продавать квартиру, а не просто решил досрочно погасить долг, то банк может запретить сделку купли-продажи.

Поэтому, при написании заявления на досрочное погашения, важно указать причину. В данном случае это буде продажа квартиры по причине отсутствия финансовой возможности оплачивать долг.

Также можно указать причины изменения материального состояния, чтобы банк оперативно принял положительное решение.

Это может быть переезд в другой город или страну, смена работы, увольнение, потеря временной трудоспособности, развод, потеря основного кормильца и т.д.

Ипотека

Учитывая тот факт, что банки весьма неохотно идут на процедуру досрочного погашения, не желая терять прибыль от оплаты процентов, будьте готовы к тому ,что придется подробно рассказать о причине продажи квартиры.

Для того чтобы официально оформить договор купли продажи, необходимы основания для обращения в регистрационную палату. В данном случае – это копия договора, справка о закрытии договора, выданная банком и документ, подтверждающий снятие залогового бремени.

Способ №2. Покупатель покупает квартиру в ипотеку

В этом случае необходимо сразу узнать у нового Покупателя, какой суммой он располагает, а какую берет у кредитной организации.

Если собственных денег у него хватает для того, чтобы вывести квартиру из-под обременительного залога, тогда можно оформить авансовый платеж в пользу погашения основного долга по ипотеке.

Разумеется, эти документы заверяются у нотариуса во избежание дальнейших финансовых недоразумений.

Покупатель покупает квартиру в ипотеку

Например: квартира продается за 5 млн рублей. При этом сумма оставшегося долга по ипотеке составляет 1 млн рублей. Покупатель располагает такой суммой денег.

Он вносит авансовый платеж на ваш банковский счет, а вы пишите заявление на досрочное погашение и закрытие кредита.

После закрытия договора и снятия обременения, покупатель передает вам оставшуюся сумму денег путем перечисления на банковский счет.

Способ №3. Продажа квартиры с привлечением банка

Эти действия будут аналогичны первому способу, только поиском покупателя в данном случае будет заниматься банк. Для чего это нужно банку?

Для банка главное вернуть выданные средства, поэтому ему не интересно, если заемщик по объективным причинам перестанет платить по ипотечному договору. Помогая клиенту в поисках покупателя и снятия обременения с квартиры, банк гарантированно вернет себе потраченные средства плюс получит прибыль от оплаченных процентов.

Оформление ипотеки

Для того чтобы реализовать данный способ, необходимо:

  • Написать заявление в банк о том, что вы не в состоянии оплачивать дальнейшую ипотеку с обязательным указанием причины. Для принятия положительного решения банком, причина эта должна быть веской (утрата работоспособности, сокращение, болезнь, потеря кормильца и т.д.).
  • Банк ищет покупателя.
  • Происходит заключение предварительного соглашения, в результате которого на открытую депозитную ячейку будущий покупатель перечисляет часть сумы. Эта сума должна в полной мере покрыть оставшийся долг по кредитному договору. После погашения займа, кредитный договор закрывается и, соответственно, с квартиры снимается обременительный залог.
  • Покупатель с владельцем квартиры после этого заключает договор купли-продажи и перечисляет оставшуюся часть суммы.

Этот способ удобен тем, что банк здесь выступает не сторонней организацией, которая может отказать в разрешении на продажу квартиры, а становится полноправным участником. Банк самостоятельно, от начала и до конца оформляет сделку. От владельца недвижимости лишь требуется дать согласие на продажу и поставить подпись.

Продажа долговых обязательств

Если у клиента объективные причины, указывающие на отсутствие возможности выполнения в дальнейшем своих долговых обязательств по ипотеке, банк может оказать содействие в продаже квартиры.

В этом случае, заложенное недвижимое имущество выставляется на продажу вместе с долговыми обязательствами.

Для клиента это не самый лучший вариант, так как зачастую банки занижают реальную стоимость квартиры с целью скорейшего закрытия договора.

Но с другой стороны, порой это единственная возможность избавиться от долговых обязательств, продать квартиру и купить более дешевое жилье в другом районе или регионе страны.

Продажа долговых обязательств

За тот период, пока покупатели оформляют все необходимые документы, могут набежать проценты по ипотеки. Эту сумму оплачивает нынешний владелец квартиры. Все долговые обязательства передаются новому покупателю только после совершения сделки купли-продажи.

. Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Источник: https://bank-explorer.ru/kredity/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://omsk.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как продать квартиру в ипотеке — можно ли?

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик обязуется добросовестно исполнять свои долговые обязательства перед банком на протяжении длительного времени. Купленная недвижимость при этом передается в полное пользование заемщику, но документально остается залоговым имуществом для банка.

Это необходимо, чтобы обезопасить кредитора от риска невыплаты ипотечного займа. За время выплаты кредита, жизнь заемщика может существенно измениться, и обстоятельства сложатся таким образом, что купленную недвижимость понадобится продать.

Имеет ли заемщик право продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка-кредитора? И как провести такую сделку? Разберемся ниже.

Продажа ипотечной недвижимости: сложно, но возможно

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Однозначно да! сложность этой операции в том, что кроме продавца и покупателя в такой сделке будет участвовать третья сторона – банк-залогодержатель.

Главное условие продажи квартиры, ипотечный кредит по которой еще не погашен, — согласие банка-кредитора на проведение сделки.

Для получения такого согласия следует обратиться в банк, в котором оформлена ипотека.

Банки обычно неохотно идут на такие сделки, поскольку продажа залоговой недвижимости практически всегда сопряжена с досрочным погашением кредита. Это, в свою очередь, приводит к уменьшению прибыли банка за счет недополученных процентов.

Продажа квартиры с обременением всегда сопровождается хлопотами для банка, что также вызывает нежелание кредитора заниматься проблемами заемщика.

В начале 2000-х банковские организации, чтобы отговорить заемщиков продавать залоговую недвижимость, предусматривали в кредитном договоре штрафы и санкции за досрочное погашение ипотеки.

На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством, такие ограничительные меры запрещены законом.

Если заемщик настойчив в своем желании продать ипотечную квартиру, сделать это вполне возможно. Чтобы осуществить такую сделку, придется руководствоваться нормами законодательства и реализовать один из нескольких вариантов продажи имущества с обременением.

Причины продажи

Причины для продажи ипотечной недвижимости могут быть различные – невозможность продолжать выплачивать кредит, желание приобрести квартиру большей площади, переезд в другой город или даже в другую страну. Существует пять вариантов, реализовав которые, можно продать квартиру в ипотеке:

  • Продажа после досрочного погашения займа.
  • Самостоятельная реализация квартиры.
  • Продажа квартиры при помощи банка.
  • Перепродажа долговых обязательств.
  • Продажа квартиры такому же ипотечному заемщику.

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки, однако самым сложным эксперты всегда считают поиск покупателя. Ведь многие потенциальные покупатели опасаются приобретать недвижимость, на которую наложены любые обременения. Именно поэтому часто продажа ипотечной квартиры сопровождается некоторым снижением цены.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки

В этом случае собственник квартиры должен найти покупателя, который согласиться перед заключением договора купли-продажи передать продавцу некоторую сумму денег в залог. Эта сумма должна быть равна оставшемуся долгу заемщику по ипотечному кредиту и будет использована для его досрочного погашения.

Например, если квартира продается за 2 миллиона рублей, а остаток ипотечного долга составляет 500 тысяч, именно полмиллиона должны выступать в виде залога от покупателя.

Разделив таким образом стоимость недвижимости на две части, продавец первую часть средств передает в счет уплаты ипотеки (500 тысяч), а вторую получает сразу же после заключения договора купли-продажи.

Схема продажи квартиры с досрочным погашением включает следующие этапы:

  • Этап №1 – Извещение банка о намерении продать залоговую квартиру. Многие заемщики игнорируют этот этап и сразу переходят к стадии досрочного погашения ипотеки, однако это неправильно. Обязательно обсудите свое намерение продать квартиру с сотрудниками банка-залогодержателя. Это исключит вероятность возникновения проблем на этапе снятия обременения с квартиры. Во время обращения в банк заемщику следует взять справку, в которой будет указан остаток долга.
  • Этап №2 – Передача залога. На этом этапе покупатель передает продавцу залог в размере остатка долга по ипотеке. Средства передаются в виде наличных, а между продавцом и покупателем составляется договор задатка, в котором указывается точная сумма. Заемщик пишет расписку, в которой обязуется продать квартиру покупателю сразу же после снятия с нее залоговых обременений. В договоре задатка кроме суммы обязательно указываются сроки реализации сделки.
  • Этап №3 – Досрочное погашение долга. Полученные средства передаются банку-залогодержателю для досрочного погашения ипотечного кредита. На руки заемщику выдается справка, в которой указано, что долг полностью погашен.
  • Этап №4 – Снятие обременение с квартиры. Чтобы снять обременение с залогового имущества, заемщику и представителю банка необходимо вместе обратиться в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр) с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Документы о снятии обременения по закону должны быть предоставлены собственнику квартиры в течение трех дней с момента обращения. Официальный сайт МФЦ: http://мфц.рф
  • Этап №5 – Оформление договора купли-продажи. После того как все залоговые обременения с квартиры сняты, продавец становится полноправным собственником недвижимости, и может распоряжаться ей на свое усмотрение. На этом этапе оформляется стандартный договор купли-продажи на недвижимость и передается оставшаяся часть денежных средств.

Самостоятельная продажа залоговой квартиры

В этом случае, как и в предыдущем варианте, заемщик сам ищет потенциального покупателя на квартиру. Но самостоятельная продажа не предполагает подписания договора задатка, а реализуется путем контакта потенциального покупателя и банка. Отличия этого варианта кроются в схеме его реализации:

  • Этап №1 – Обращение в банк. Как и в предыдущей схеме, первое, что должен сделать продавец квартиры – обратиться в банк и получить справку об остатке долга.
  • Этап №2 – Составление предварительного договора купли-продажи. На этом этапе покупатель и продавец вместе обращаются в банк, где сотрудники юридического отдела составляют предварительный договор. Документ должен обязательно быть нотариально заверен.
  • Этап №3 — Разделение денег. После подписания предварительного договора покупатель делит средства, необходимые для покупки квартиры, на две части и кладет их в разные банковские ячейки. В первую ячейку вносят сумму, равную остатку долга по ипотеке, которая предназначается банку. Вторая ячейка должна содержать разницу между стоимостью недвижимости и остаточным долгом, и предназначена она продавцу квартиры (ипотечному заемщику).
  • Этап №4 – Снятие обременения с недвижимости. Обременение с квартиры снимается так же, как описано в прошлом варианте, посредством обращения в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Этап №5 – Заключение договора купли-продажи. Договор должен быть заключен и подтвержден внесением в Росреестр.
  • Этап №6 – Получения доступа к ячейкам. После выполнения всех описанных выше этапов, банк и продавец получают доступ к банковским ячейкам, в которых хранятся предназначенные им денежные средства.

Продажа квартиры через банк

Этот вариант требует от заемщика только обращения в банк с соответствующим желанием. Далее банк берет все хлопоты по поиску покупателя, оформлению документов, снятию обременения с недвижимости и заключению договора-купли продажи на себя. От заемщика потребуются только подписи.

Этот вариант кажется многим заемщикам очень простым и удобным, однако он имеет один недостаток.

Банк не заинтересован в том, чтобы продать квартиру как можно дороже и часто предлагает залоговую недвижимость по цене существенно ниже рыночной.

Это, естественно, не выгодно для собственника жилья и приводит к потере определенной денежной суммы. Именно в связи с этим эксперты настоятельно рекомендуют заемщикам самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.

Перепродажа долговых обязательств

В этом случае заемщик перепродает свои кредитные обязательства перед банком другому человеку. Осуществить этот вариант также возможно только в том случае, если кредитная организация согласна на такую замену клиента.

При этом кредитный договор будет переоформлен на покупателя только в том случае, если он соответствует требованиям банка к ипотечным заемщикам.

Это значит, что на лицо, которое имеет желание перекупить ипотечный кредит, распространяются требования к минимальному уровню дохода, официальному трудоустройству и т.д.

Калькулятор расчета ипотеки.

Такой вариант продажи квартиры в ипотеку реализуется по схеме:

  • Этап №1 – Покупатель подает документы по списку банка. Обычно пакет документов полностью соответствует перечню, который требуется от простых ипотечных заемщиков (справки о доходах, документы об официальном трудоустройстве, паспорт и т.д.).
  • Этап №2 – Независимая оценка приобретаемой недвижимости. Оценку рыночной стоимости квартиры проводят заново с привлечением независимых экспертов. Это необходимо для определения стоимости залоговой недвижимости.
  • Этап №3 – Перерегистрация залога в Росреестре. Процедура производится без участия первого заемщика (продавца). От него лишь потребуется подписать документ о переуступке долга. Официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/site/.

Продажа квартиры другому ипотечному заемщику

В этом случае квартира, которая находится под залогом у банка, продается такому же ипотечному заемщику, который приобретает ее в кредит. Процедура предполагает первичное погашение долга продавца перед банком за счет средств покупателя.

После того как с недвижимости снимается обременение и все права на нее передаются в руки собственника, оформляется новый ипотечный кредит на покупателя.

При этом новый кредитный договор не обязательно должен заключаться в том же банке, в котором был оформлен первый ипотечный кредит.

Можно ли продать ипотеку, взятую на льготных условиях?

Вопрос о возможности продажи залоговой недвижимости особенно часто возникает у тех, кто приобрел жилье на льготных условиях. Речь идет о федеральных программах «Военная ипотека», «Материнский капитал» и «Социальная ипотека».

Закон в этом случае на стороне заемщика и не накладывает никаких ограничений на продажу недвижимости, приобретенной на льготных условиях.

Эксперты обращают внимание на несколько аспектов, которые следует учитывать, перед продажей квартиры, приобретённой по льготной ипотеке:

  • Если квартира куплена по военной ипотеке, залогодержателем выступает не только банк-кредитор, но и Министерство Обороны РФ. Официальный представитель минобороны в этом случае – это Росвоенипотека, которая организована специально для регулирования федеральной программы помощи военнослужащим. Соответственно и уведомить о своем желании продать квартиру нужно не только банк, но и Росвоенипотеку. В остальном продажа осуществляется точно также, как это происходит при оформлении простой ипотечной программы, без государственной поддержки.
  • Если для оформления ипотечного кредита использовался материнский капитал, при продаже залоговой недвижимости никаких ограничений не предусмотрено.
  • Если для продажи квартиры выбирается вариант досрочного погашения ипотечного кредита, заемщик может использовать с этой целью средства материнского капитала.

Что говорит закон о продаже ипотечной недвижимости, находящейся под залогом?

Все вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, в РФ регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Этот закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого имущества в виде залога для банка. При этом все сделки с залоговым имуществом по закону могут приводиться только с согласия банка-залогодержателя и при его непосредственном участии.

Это касается не только продажи квартиры, но и сдачи ее в аренду и даже официальной перепланировки.

Перед тем, как продать квартиру, которая выступает залогом по ипотеке, продавец должен обязательно сообщить об этом факте потенциальному покупателю. Если этого не сделать, у продавца могут в дальнейшем возникнуть проблемы с законом, так как такой обман может расцениваться судом как вовлечение покупателя в финансовую аферу.

Нюансы продажи ипотечной квартиры в 2020 году

В 2020 году закон не предусматривает изменений и поправок в законодательство в отношении процедуры продажи ипотечной недвижимости. Если у продавца имеется такая возможность, эксперты рекомендуют обратиться за профессиональной юридической помощью. Это поможет правильно выбрать вариант продажи и учесть все нюансы действующего законодательства в этом отношении.

Перечень необходимых документов

Документы, необходимые заемщику для продажи ипотечной недвижимости:

  • документы, подтверждающие платежеспособность – копия трудовой книжки, справка о доходах с места работы и т.д.;
  • договор купли-продажи с потенциальным покупателем;
  • справка, подтверждающая факт добросовестного исполнения заемщиков своих долговых обязательств перед банком-залогодержателем (документ об отсутствии задолженности перед банком);
  • документы, подтверждающие оформление залога (закладная на недвижимость);
  • распечатка со счета или другие документальные подтверждения перевода денежных средств на недвижимость, которыми будет погашен остаток по кредиту;
  • документы и выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.

Продать квартиру в ипотеке возможно. Для этого законодательством предусмотрено несколько вариантов проведения сделки, однако главным условием остается честность продавца с представителями банка и потенциальным покупателем залоговой недвижимости.

Источник: https://yurcentr.com/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно ли продать квартиру в ипотеке
Как быть, если квартира находится в ипотеке? Как продать такое жилье, чтобы все было в порядке с законом, и можно ли так сделать вообще?

Что нужно знать при совершении подобной сделки. Об этом поговорим в сегодняшнем материале.

Способы продажи ипотечной квартиры

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, заключение обычного договора купли-продажи не подходит.

Решить данный вопрос можно 4 способами:

  1. Досрочно выплатить ипотеку;
  2. Погасить задолженность в ходе совершения сделки;
  3. Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке;
  4. Продажа ипотечной квартиры банком.

Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.

Досрочная уплата ипотеки

Этот вариант прост в понимании, однако сложный в реализации, так как требуется отыскать покупателя с наличными на руках. Схема выглядит просто: взять с покупателя предоплату за жилье и этой суммой погасить остаток задолженности по квартире. В итоге, вы продадите ему уже свободную недвижимость.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банковского учреждения на продажу заложенной квартиры. В некоторых случаях с вас потребуют указать причину досрочного погашения ипотечного кредита.
  2. Вместе с банком определяется сумма долгового остатка.
  3. Составляется договор купли-продажи с покупателем и заверяется у нотариуса – это защитит интересы обеих сторон. Важно указать в договоре, что покупатель вносит остаток долга за текущего владельца квартиры, и он вносится в качестве задатка (аванса).
  4. Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и ее владельца. Это относится и к несовершеннолетним.
  5. Взять у покупателя аванс за квартиру, нужный для погашения квартиры (если он не против, можно взять и больший по размеру задаток).
  6. Внести полученные деньги в банк, закрыть ипотеку и снять обременение.
  7. Подписать договор и произвести регистрацию перехода прав собственности на недвижимость в регистрационной палате.
  8. Получить оставшуюся сумму от покупателя.

Из плюсов быстрое оформление сделки и простота схемы. Из минусов – большие риски для покупателя, так как после внесения задатка владелец квартиры может исчезнуть, попасть надолго в больницу, умереть. А заставить его близких родственников вернуть деньги – долгое занятие, которое требует не одного месяца рассмотрения дела в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В данной схеме банк становится непосредственным получателем задатка. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, а лучше в помощь нанять проверенного риэлтора. отличительная особенность – необходимость использования в банке двух депозитарных ячеек.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банка на продажу ипотечной квартиры.
  2. Определить вместе с банком размер оставшегося долга.
  3. Покупателю требуется заложить средства в 2 ячейки: в первую для банка (сумма равна размеру невыплаченного долга за недвижимость), а во вторую остаток для продавца.
  4. Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Реестре.
  5. После перехода прав собственности на квартиру покупателю, продавец забирает деньги с первой ячейки для погашения ипотеки.
  6. Банк дает покупателю погашенную закладную на жилье, по которой нужно получить выписку из ЕГРН о том, что нет обременения.
  7. В завершении продавец получает доступ к деньгам из 2 ячейки.

Из явных плюсов – безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не пропадет, а потенциальный владелец в любой момент может вернуть деньги из банка. Из неудобств – сделка контролируется банковским учреждением, сроки и даты проведения операций не всегда подходят для покупателя или продавца.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Данная схема также называется «перезайм» – ситуация, когда покупатель не имеет достаточную сумму для выкупа квартиры, но готов перенять на себя долговые обязательства.

Этапы оформления:

  1. Сообщить в банк о желании досрочно погасить задолженность по квартире и продать ее.
  2. Найти самостоятельно или заручиться помощью банка в поиске покупателя, способного сделать первый взнос в размере не меньше, чем остаток долга по недвижимости.
  3. Заключить с покупателем договор задатка и нотариально заверить. В договоре указать банковское учреждение, в котором оформляется ипотека.
  4. Покупатель вносит необходимую сумму денег для оплаты долга по ипотеке.
  5. С квартиры снимается обременение – особенности процедуры зависят от конкретного банка.
  6. Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, в котором покупатель планирует оформить ипотеку.
  7. Оценка продаваемой недвижимости.
  8. Одобрение сделки со стороны банка, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшихся денег от покупателя.

Так как все сделки контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант – возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже, чем обычно. Из минусов способа – сложно подобрать подходящего покупателя, у которого будет на руках необходимая сумма для погашения долга. Также не всегда сделку может одобрить банк.

Продажа ипотечного жилья банком

Наихудший вариант для владельца недвижимости. Используется в случае, когда владелец квартиры имеет проблемы с погашением задолженности или не в состоянии оплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.

Этапы оформления:

  1. Получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры (банк или коллекторы сами потребуют от продавца подобного обращения).
  2. Подписать согласие о продаже недвижимости банком.
  3. Оценка квартиры банком и выставление на торги.
  4. Создаются две ячейки: в первую покупатель закладывает сумму невыплаченного долга, а во вторую – деньги, предназначенные для владельца квартиры. Если недвижимость была приобретена не так давно, то во 2 ячейке может вообще ничего не быть.
  5. Заключение договора купли-продажи, отправление кредитной организацией документов в Росреестр для снятия обременения.
  6. Регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Продавцу не о чем переживать пока идет сделка – банк делает все сам. Из минусов – владелец квартиры обычно получает значительно меньше денег, чем при других вариантах продажи.

Документы при продаже ипотечной квартиры

Перед любой сделкой о продаже ипотечной квартиры требуется подготовить ряд документов:

  1. Паспорта владельцев квартиры (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Справка №9 (выписка из домовой книги).
  5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Если квартира покупалась в браке, но оформлена на одного из супругов – потребуется согласие на продажу и от него.
  7. Справка о стоимости квартиры (оценка недвижимости).

Некоторые из этих справок делаются платно, поэтому необходимо рассчитывать свой бюджет заранее.

Кто может купить квартиру в ипотеке

В первую очередь на объявления по продаже ипотечной квартиры откликаются риэлторы – для них данная ниша является «золотым дном», так как можно купить недвижимость по заниженной стоимости. Вторая категория покупателей – люди, желающие купить хорошую квартиру, но пока что не имеющие на нее средств. При заключении договора с такими людьми, лучше, чтобы сделку сопровождал опытный риэлтор.

Также на ипотечную квартиру обращают внимание люди, желающие купить жилье именно в этом доме. Например, человек давно хотел приобрести недвижимость в вашем жилом комплексе, и тогда он будет рад откликнуться на предложение.

Какие налоги придется уплатить

При продаже ипотечной недвижимости происходит такое же налоговое регулирование, как и при реализации обычного жилья. Если вы владелец квартиры более трех лет, то платить налоги не потребуется. В ином случае, взымается налог 13%. Уклониться никак нельзя, так как сделки контролируются банком.

Какие риски могут возникнуть

Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.

Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка.

Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно. Причем, продавец может сделать это непреднамеренно.

Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело.

Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!



Источник: https://kreditkarti.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.