Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Содержание

Можно ли продать ипотечную квартиру, условия банка и нюансы продажи квартир в ипотеке

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Жизнь полна самых разных событий, как горестных, так и радующих. Никто не застрахован от незапланированного прибавления в семействе, внезапного переезда, увольнения или болезни.

Ситуации, когда приобретенная в кредит жилплощадь может превратиться в непосильное бремя, случаются не так уж редко. Также стало модным зарабатывать на ипотеке.

Поэтому многих людей волнует, можно ли продать ипотечную квартиру.

Интерес общества в этом направлении заметили эксперты группы агентств «МИЭЛЬ», поэтому подготовили ответы на самые распространенные вопросы пользователей: возможна ли продажа квартиры в ипотеке, каково отношение банков к данной затее и как правильно продать ипотечную недвижимость.

Продажа ипотечного дома или квартиры — разрешено ли это законом

На самом деле существует даже несколько законных способов продажи квартир, находящихся в залоге у банков.

Мы уже рассказывали о том, возможна ли продажа ипотечной квартиры с долгами, с помощью получения задатка от покупателя и так далее.

В этой статье постараемся раскрыть тему подробнее, то есть рассмотрим, как происходит продажа квартиры в ипотеке, а также какого рода существуют особенности и нюансы при таких сделках.

Можно ли продавать ипотечное жилье, не уведомив банк

Важно понимать, что провести такую операцию чисто и грамотно самостоятельно не получится. На это есть как минимум две причины:

  • без согласия кредитора (обязательно в письменном виде) невозможна регистрация объекта в Росреестре;
  • по требованию банка такую сделку суд моментально признает недействительной и аннулирует, даже если процедура регистрации каким-то образом будет проведена.

Таким образом, пока квартира или дом выступает в качестве предмета залога, условия диктует банк-залогодержатель. Принимать решения самостоятельно владелец может только после полного погашения задолженности. А вот можно ли ипотечную квартиру продать банку — на эту тему рекомендуем пообщаться со специалистами агентства недвижимости «Чистые Пруды».

В принципе, клиент может переложить продажу залогового имущества полностью на кредитную организацию, но в этом случае нужно будет смириться с тем, что операция будет сопряжена с довольно ощутимыми материальными и моральными потерями. Сотрудники риэлторской компании помогут существенно снизить затраты и обеспечить прозрачность сделки на всех этапах.

Как происходит продажа квартиры в ипотеке при участии МИЭЛЬ

Одной из основных компетенций нашего агентства является продажа недвижимости в ипотеке. К нам часто обращаются за помощью, особенно если продажа ипотечного жилья связана со сложностями в виде просрочек по платежам и штрафных санкций.

Специалисты отдела, работающие с ипотекой, имеют большой опыт решения юридических вопросов с банками, а профессионализм и глубокое знание вопроса гарантируют успех в кратчайшие сроки.

В числе наших партнеров находятся самые известные банки страны, поэтому если вы не очень сильны в законодательных тонкостях и переживаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, ВТБ или Raiffeisen BANK, то можете быть уверены в наших силах.

В рамках сотрудничества с клиентами у нас предусмотрена услуга предоставления аванса на время реализации ипотечного жилья. Узнать о ней подробнее можно бесплатно, заказав консультацию эксперта на сайте.

Налог при реализации ипотечного жилья

Принципы налогообложения в этом случае такие же, как и при рядовой купле-продаже. Если при оформлении сделок по покупке квартиры в рамках программы ипотечного кредитования и последующей ее продаже гражданин приобретает прибыль, то он обязуется уплатить налоговый сбор.

НДФЛ равен 13% от рыночной стоимости объекта, однако его можно уменьшить либо даже обнулить, применив имущественный вычет. Подробную информацию об этом инструменте получите от нашего менеджера, позвонив на «горячую линию» или описав свою ситуацию в форме обратной связи.

Истории из жизни
Обстоятельства сложились так, что нашей семье стало тесно в двушке, купленной ранее за маткапитал, но мы не знали, можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, не обманывая государство и закон. Решили обратиться в агентство, специализирующееся по операциям с недвижимостью.

Выбрали компанию, офис которой находится у метро Чистые Пруды, и остались довольны! Нашу сделку полностью сопровождал специалист с 25-летним опытом: помог подготовить нужные документы, подобрал достойный вариант взамен, проконтролировал все нюансы договора.

Спасибо! Советуем всем нуждающимся в грамотной помощи обращаться в «МИЭЛЬ»!

Можно получить бесплатный совет в виде инструкции к действию от юриста, но лучше всего отдать в профессиональные руки полный контроль над сделкой.

Истории из жизни
На протяжении 5 лет платил ипотеку, а тут внезапно на меня обрушилось дедово наследство в виде зачетной квартирки в самом центре Москвы. Конечно, необходимость тянуть ипотечный кредит тут же отпала, и я решил ипотеку перепродать.

По рекомендации приятеля решил выяснить все нюансы продажи у третьей стороны. Поэтому с вопросами о том, как происходит продажа квартиры в ипотеке Сбербанка, обратился в компанию «МИЭЛЬ – Чистые Пруды».

Мне бесплатно разъяснили процедуру, предоставили пошаговый план действий и предложили посредничество с привлечением юриста и риэлтора. Дисконт у них небольшой, условия сотрудничества комфортные и опыта немало, поэтому я дал согласие.

Сделка прошла без проблем, так что рекомендую это агентство всем, кто привык серьезные дела доверять профессионалам.

Сотрудники нашего агентства готовы оказать помощь в продаже недвижимости с обременением в виде ипотечного кредита, а также детально проконсультировать по этой теме (например, какой налог предусматривает законодательство при продаже недвижимости в ипотеке, можно ли продать ипотечную квартиру при разводе, какие риски возникают у покупателя такого жилья и другое). Обычно риэлторам удается найти хорошего покупателя, чтобы вырученная от сделки сумма устроила продавца и полностью покрыла услуги агентства. 

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и как это сделать правильно?

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Вопрос о продаже ипотечной квартиры возникает тогда, когда необходимо расширить жилплощадь, разъехаться или из-за финансовых проблем закрыть ипотечный кредит.

В процессе реализации залоговой недвижимости возникает много нюансов и трудностей, но практически все они преодолимы.

Особенности и сложности реализации ипотечной квартиры

Важная особенность проведения сделки — контроль со стороны представителей банка на каждом этапе.

Решив продать находящуюся в залоге у банка недвижимость, собственник помещения может столкнуться со следующими сложностями:

  1. Банк не может запретить продавать квартиру, но имеет возможность иными способами ограничить действия заемщика. Например, одним из условий проведения сделки является полное досрочное погашение задолженности по кредитному договору.
  2. Трудности в поиске покупателя. Желающий приобрести находящуюся под обременением недвижимость должен быть готов внести аванс в размере остатка задолженности по оформленному продавцом ипотечному кредиту.
  3. Сделка по купле-продаже находящегося в ипотеке жилья может занять чуть больше времени, нежели аналогичная сделка с «чистой» квартирой. Соответственно, покупатель может потребовать снижения стоимости объекта.
  4. В зависимости от схемы проведения сделки, есть особенности в расчетах по договору купли-продажи.

Могут возникнуть и индивидуальные сложности в рамках каждой схемы продажи квартиры, на которую наложено обременение (ипотека).

Самостоятельно за наличный расчет

Это самый простой способ реализации объекта недвижимости.

Он заключается в том, что заемщик самостоятельно или с помощью представителя агентства недвижимости ищет покупателя, который будет готов на покупку квартиры за наличный расчет.

Когда желающий купить квартиру найден, стороны договариваются о том, что покупатель передает часть денежных средств продавцу. Сумма направляется заемщиком на гашение ипотеки.

Сложность заключается в том, что на совершение сделки потребуется чуть больше времени: после полного закрытия кредитного договора сотрудникам банка необходимо несколько дней (а иногда и недель), чтобы подготовить документы для снятия обременения с недвижимости.

Продажа жилья ипотечнику

Способ заключается в том, что покупатель приобретает недвижимость с использованием кредитных средств, выдаваемых банком. Далее могут быть два варианта:

  • ипотека оформляется в том же кредитном учреждении, в котором первоначально оформлен кредит на квартиру. В этом случае у сотрудников банка, вероятнее всего, не возникнет вопросов при оценке предмета залога. Они смогут до снятия обременения провести юрэкспертизу документов и сообщить решение о том, будет выдан кредит на квартиру или нет;
  • ипотека оформляется в ином кредитном учреждении. В этом случае сотрудники залогового подразделения банка, вероятнее всего, смогут рассмотреть пакет документов по предмету сделки и вынести решение о возможности кредитования только после того, как с квартиры будет снято обременение.

Нюанс связан с тем, что одним из требований банков является отсутствие каких-либо ограничений и обременений относительно передаваемого в залог имущества.

Реализация квартиры с помощью банка

Наименее выгодный для заемщика вариант продажи жилья. Как правило, реализация ипотечной квартиры с помощью банка происходит с публичных торгов тогда, когда заемщик перестает исполнять предусмотренные условиями кредитного договора обязательства.

Особенность сделки заключается в том, что заинтересованные в быстрой реализации залога сотрудники банка продают квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, заемщик получит на руки меньшую сумму денежных средств, нежели при самостоятельной продаже квартиры и будет вынужден оплатить все расходы, связанные с реализацией предмета залога.

Алгоритм продажи квартиры в рамках каждого способа

Рассмотрим подробнее каждый способ продажи обремененной ипотекой квартиры.

Самостоятельно

  1. Письменно сообщить банку о намерении продать квартиру.
  2. Получить письменное согласие.
  3. Собрать необходимые для продажи жилья документы.
  4. Самостоятельно или с помощью агента найти покупателя.

  5. Заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи с условием передачи аванса (задатка) в сумме остатка задолженности по ипотеке.
  6. Закрыть кредит.
  7. Получить от сотрудников банка пакет документов, необходимых для снятия обременения в Росреестре.

  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Сдать в Росреестр или МФЦ на госрегистрацию 2 пакета документов: на снятие обременения, на регистрацию перехода права собственности.
  10. По прошествии установленного законодательством срока договор зарегистрируют.

В этом случае потребуется собрать два пакета документов.

Для снятия обременения (пакет №1):

  • закладная (в банке);
  • справка о погашении ипотеки (в банке).

Для регистрации перехода права собственности (пакет №2):

  • свидетельство о госрегистрации права (на руках у заемщика);
  • правоустанавливающий документ на недвижимость (на руках у заемщика);
  • справка из паспортного стола о зарегистрированных;
  • кадастровый паспорт, поэтажный план (МФЦ или Росреестр);
  • копии паспортов покупателя и продавца;
  • заключенный между сторонами договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие расчет между покупателем и продавцом.=

Продажа ипотечнику

  1. Выполнить действия, аналогичные указанным в п. 1-7 способа «Самостоятельная продажа за наличный расчет».
  2. Снять обременение с квартиры.
  3. Сформировать и передать в банк пакет документов, необходимый для принятия решения о возможности выдачи ипотеки на квартиру.

  4. В случае положительного решения о проведении сделки заключить основной договор купли-продажи.
  5. Сдать договор на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ.
  6. По прошествии установленного законодательством срока договор зарегистрируют.

Дополнительно к перечню документов при продаже за наличный расчет необходимы:

  • отчет об оценке квартиры (покупатель заказывает в аккредитованной банком оценочной компании);
  • кредитный договор и закладная (покупатель оформляет в банке-кредиторе).

Продажа банку

  1. Представитель залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании выполняют оценку квартиры.

  2. Сотрудники соответствующего подразделения банка выставляют квартиру на продажу на сайте кредитного учреждения и на прочих ресурсах, предназначенных для реализации залогового имущества.

  3. Когда покупатель найден, продажа объекта осуществляется одним из вышеперечисленных способов.

Порядок действий зависит от того, рассчитывается продавец за квартиру наличными денежными средствами или приобретает ее в ипотеку.

пакета документов обозначено выше и зависит от того, продается квартира за наличные денежные средства или в ипотеку.

Стоит обратить внимание, что приведенный в таблице перечень документов является примерным и может варьироваться в зависимости от каждой отдельной ситуации.

Информацию о документации и сроках регистрации перехода права собственности можно узнать на сайте Росреестра.

Квартира «продастся» быстрее, если обременение будет снято. С этой целью можно попробовать оформить нецелевой потребительский кредит в размере остатка задолженности по ипотеке.

Выданные банком средства направить на погашение ипотеки, снять обременение, а уже потом заниматься продажей жилья.

Продажа квартиры, купленной по программе «Военная ипотека»

Военная ипотека отличается тем, что квартира пребывает в залоге не только у банка, но и у государства. Продать такую недвижимость можно только после снятия обоих обременений.

Для этого нужно погасить не только ипотечный кредит, но и целевой жилищный заем, выданный ФГКУ «Росвоенипотека».

Необходимо учесть, что военнослужащий имеет возможность воспользоваться повторно средствами целевого жилищного займа.

Подводные камни

При реализации сделки по продаже обремененного ипотекой жилья могут возникнуть следующие нюансы:

  • на продажу квартиры необходимо разрешение кредитной организации;
  • продавец и покупатель несут финансовые риски. Важно, чтобы ни одна из сторон не отказалась от выполнения обязательств;
  • по причине ряда нюансов составление договора купли-продажи целесообразно доверить специалисту;
  • реализация предмета залога может занять много времени: некоторым кредитным учреждениям необходим срок около месяца, чтобы подготовить пакет документов для снятия обременения.

Особенности стоимости ипотечных квартир

Реализация объектов с обременением предполагает более объемный пакет документов и занимает больше времени, чем потребовалось бы при купле-продаже «чистой» квартиры.

Поэтому продавцам ипотечных квартир необходимо учесть, что объект придется продавать с некоторым дисконтом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku.html

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Многие люди в последнее время начали приобретать квартиры в ипотеку. Это выгодно в том плане, что можно быстро получить собственное жилье и выплачивать его продолжительное время.

Однако рано или поздно у каждого человека может возникнуть надобность продать собственную квартиру или разменять ее на большую по площади. Соответственно некоторые люди интересуются, можно ли продать квартиру в ипотеке, и как сейчас это все можно сделать.

В этой статье мы решили подробно поговорить об этом и расскажем все возможные способы, которые сможет использовать каждый человек, продавая собственную квартиру.

Что нужно знать о квартире в ипотеке?

Изначально вы должны четко понимать, что беря квартиру в ипотеку вы не получаете на нее всех прав.

К примеру, вы можете использовать ее на свое усмотрение, делать ремонт и многое другое. Но, продавать ее нельзя, так как нет никакого права распоряжения имуществом. Но, вы все это можете сделать с разрешения банка, который часто идет на уступки своим клиентам.

Например, вы сможете продать квартиру и расплатиться с банком. Можно и вовсе продать и всю ипотеку, но здесь есть также множество нюансов, о которых мы поговорим с вами далее. Также сейчас есть возможность продать квартиру, купить новую и перенести ипотеку на нее. На самом деле выходов из ситуации много.

Но, здесь стоит другой вопрос – а пойдет на это банк или нет, ведь они пытаются искать выгоду только для себя, если их не устроит, то сделку у вас оформить не получится.

Поэтому если вас интересует можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке, мы разберем все способы более детально, дабы вы смогли выбрать оптимальный для себя.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Такой вопрос в последнее время можно услышать все чаще. Как кажется многим людям, если они купили квартиру, даже в ипотеку, значит, они могут использовать ее на свое усмотрение. Здесь скрывается первая ошибка, которую и допускают многие. После покупки квартиры у вас появляется одно право – владение.

Это означает, что вы можете проживать, сдавать ее в аренду, делать ремонт и многое другое. А то, что останавливает от продажи квартиры, которая на данный момент находится в ипотеке – это распоряжение. Такого права во время покупки квартиры в ипотеку и человека нет.

Это означает, что только банк может разрешить совершить определенные сделки с квартирой. Поэтому если вы желаете ее продать или обменять, первое что необходимо сделать – это обратиться в банк. Как правило, банки всегда идут навстречу своим клиентам, но только в том случае, если не страдают их интересы.

То есть, если они получат ту же сумму, как и планировали, то проблем не будет. Но, если условия для банка покажуться невыгодными, то скорее будет отказ в любой сделке.

Что для этого необходимо?

Отвечая на вопрос сейчас, можно ли продать квартиру в ипотеке, сразу хочется отметить, что в первую очередь вам обязательно нужно найти ответственного покупателя. Который и будет готов пойти на ваши условия приобретения. Если есть покупатель, то вы сможете уже обратиться в банк за подробными разъяснениями. Выделим несколько способов продажи квартиры в ипотеке:

  1. Вы сможете без проблем продать квартиру и полностью расплатиться с ипотекой. Но, это можно сделать только в том случае, если банк будет готов принять ваши условия, так как в таком случае он теряет свои проценты. Однако все эти особенности должны обсуждаться на момент заключения договора. Так что, попробуйте найти договор с ипотекой и внимательно все прочитать.
  2. Второй выход из ситуации – это продать не квартиру, а ипотеку на нее. К примеру, человек может просто перекупить вашу ипотеку и ваши права соответственно. В результате он сможет выплатить разницу стоимости и погасить свою ипотеку в дальнейшем. Только здесь вы также должны понимать, что на это должен пойти банк. То есть, человек, который купит у вас квартиру, должен быть в состоянии оплачивать ипотеку. Здесь решение принимает банк и все зависит только от него.

Можно ли продать квартиру и погасить ипотеку?

Теперь рассмотрим самые момент, когда вы сможете продать свою квартиру и полностью расплатиться с ипотекой. Как правило, банки идут на такие уступки. Но, часто назначаются и дополнительные условия, если они по умолчанию не прописаны в договоре во время его подписания. Итак, можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке и погасить ее.

Сделать это можно сейчас только в том случае, если это четко прописано в договоре. То есть, могут быть указана дополнительная сумму, которую придется доплатить или другие условия. Если ничего в договоре не прописано, то банк начинает самостоятельно решать, стоит ли идти на сделку или нет. Ведь если ипотека будет гаситься заранее, то он потеряет свои проценты.

Здесь есть два выхода:

  • Банк пойдет на уступки клиентов и разрешит выплатить все заранее.
  • Будут начислены дополнительные проценты, которые банк мог получить во время выплаты всей ипотеки. Как правило, эти проценты считаются достаточно низкими. Как видите, продавать квартиру можно, нужно только учитывать несколько особенностей. А главное – это договориться с банком, тогда проблем не будет. Сейчас получить ипотеку можно тут в ВТБ Банк Москвы, Тинькофф Банк.

Источник: https://credits.ru/publications/363435/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-po-ipoteke/

Можно ли продать квартиру в ипотеке: 4 способа продажи, купить другую

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Последние изменения: Январь 2020

Ипотечные заемщики ссылаются на то, что лучше платить банку за свое жилье, чем оплачивать практически такие же деньги за съемное. Прежде, чем стать полноправными хозяевами недвижимости, клиентам придется длительное время платить по кредиту.

За столь долгий срок ситуация может радикально измениться, в связи с чем возникнет необходимость продать залоговое имущество. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как осуществляется продажа жилья с обременением, поясняется в данной статье.

Далеко не все граждане располагают достаточными денежными средствами для приобретения собственного жилья, поэтому ипотека уже многие годы остается наиболее востребованным способом обзавестись собственной жилплощадью для большинства.

Когда возникает необходимость продажи ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование предоставляется заемщику на продолжительный период до нескольких десятков лет. Очевидно, что невозможно предугадать события, которые могут произойти в жизни человека на протяжении столь длительного времени, поэтому условно можно выделить две основные причины продажи квартиры в ипотеке:

  1. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в худшую сторону.
  2. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в лучшую сторону.

К первому пункту можно отнести различные ситуации от потери источника дохода, до проблем со здоровьем или банальным распадом семьи. Например, семьей приобреталась квартира по ипотечному займу, но брак через несколько лет распался, возникла необходимость разделения имущества и общих долгов.

Либо заемщику, добросовестно оплачивающему несколько лет кредит, внезапно потребовались деньги на дорогостоящее лечение. И, наконец, никто не застрахован от потери работы – если на момент оформления ипотеки клиент имел достаточный уровень дохода, то через несколько лет ситуация вполне может измениться не в лучшую сторону.

Из-за отсутствия возможности совершать ежемесячные платежи у заемщика может возникнуть необходимость продать ипотечную квартиру. Чтоб избавиться от долга.

Желание продать ипотечную квартиру может возникнуть и при улучшении жизненной ситуации. Например, семья с одним ребенком приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру, однако через какое-то время в семье родился второй ребенок. Родители приняли решение продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, получив, таким образом, более просторную жилплощадь.

Особенности продажи

Учитывая, что владельцы не вправе распоряжаться квартирой до полного погашения долга, это создает определенные трудности. До момента полной выплаты кредита, недвижимость остается под залогом банка.

Квартиру можно использовать по назначению, то есть зарегистрироваться и проживать и даже в большинстве случаев сдавать в аренду, но сделку по отчуждению имущества без согласия залогодержателя, которым является банк, осуществить не получится.

Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • в случае досрочного погашения ссуды;
  • переуступка долговых обязательств;
  • продажа с согласия залогодержателя;
  • принудительная продажа банком.

Что касается последнего пункта из перечисленных, то в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств банк продаст квартиру для погашения оставшегося долга.

Банк может продавать квартиру и в интересах заемщика с его согласия, однако едва ли такая сделка будет выгодной для клиента кредитно-финансового учреждения.

Все манипуляции от начала до конца будут выполняться без участия заемщика, от которого потребуется только подписать бумаги, при этом банк преследует исключительно собственную выгоду.

Досрочное погашение

Расплатившись с банковским учреждением, заемщик становится полноправным хозяином квартиры, соответственно, получает возможность продавать, дарить, завещать квартиру без ограничений.

Тут есть некоторые сложности, так как найти покупателей на жилье под обременением проблематично.

В первую очередь необходимо заручиться согласием банка, так как иногда досрочное погашение противоречит условиям кредитного договора.

Дальнейшая схема выглядит следующим образом:

  • получить в банковской организации справку об остаточной сумме долга;
  • заключить с покупателем нотариальное соглашение о внесении задатка, равного остатку по кредиту;
  • выписать из квартиры всех прописанных членов семьи;
  • внести задаток в счет погашения остатка по ипотеке, получить закладную, снять ограничения в Росреестре;
  • произвести переоформление права собственности с продавца на покупателя, зарегистрировав переход в Россреестре.

Когда стоимость продаваемого жилья превышает остаток долга, разницу в деньгах в данном случае получает продавец, так как при досрочном погашении кредита заканчиваются обязательства перед финансовым учреждением.

Следует заранее ознакомиться с кредитным договором, чтоб правильно соблюсти порядок досрочного погашения долга, так как требования банков в этой части могут различаться.

Как правило, требуется заблаговременно оповестить кредитора о намерении внести разом всю сумму долга и только после получения официального согласия от банка производить оплату.

Переуступка долговых обязательств

По факту такой вид продажи означает смену заемщика. Например, такой способ продажи квартир практикуется, когда заемщиками являются супруги в разводе.

Если изначально ипотека оформлялась на одного из супругов, после развода возможно переоформление ипотечного займа на другого, если первоначальный заемщик полностью готов отказаться как от прав на жилплощадь, так и от обязанностей по оплате кредита.

Продать квартиру данным образом человеку со стороны довольно проблематично – к покупателю банк предъявляет требования как к первоначальному заемщику.

Покупателю придется не только собрать полный пакет документации, чтоб получить одобрение банка, но и выплатить прежним хозяевам денежные средства, затраченные на погашение кредита.

Переоформлением и регистрацией документов в данном случае полностью занимается банк.

Также возможна смена кредитора, когда кредитование нового владельца будет осуществляться в другом банке на более выгодных условиях.

Самостоятельная продажа

С согласия залогодержателя хозяева могут осуществить самостоятельную продажу жилья, подыскав подходящих покупателей.

Схема выглядит следующим образом:

  • подается обращение в банк о намерении купли-продажи квартиры;
  • заключается предварительный нотариальный договор;
  • покупателем вносятся денежные средства в две банковские ячейки – в одну поступают денежные средства в размере остатка по кредиту, другая предназначена для продавца;
  • с недвижимости снимается обременение, оформляется договор купли-продажи с последующей регистрацией;
  • залогодержатель (банк) и продавец получают доступ к ячейкам с деньгами.

Важно! При самостоятельной продаже необходимо обязательно уведомить покупателя о том, что квартира находится в залоге у кредитной организации.

Продажа банком

Такой способ продажи жилья в добровольном порядке не пользуется популярностью.

Клиент кредитно-финансового учреждения может обратиться к кредитору с просьбой о содействии в продаже жилья, однако это не выгодно заемщику.

Банк будет преследовать исключительно собственные интересы, поэтому продавать недвижимость будут по минимальной стоимости, равной размеру невыплаченной части долговых обязательств заемщика.

Самому владельцу жилья делать ничего не нужно – вся сделка от начала до конца проводиться представителями кредитного учреждения. Обычно таким способом продаются квартиры должников по ипотеке в принудительном порядке, когда клиент самостоятельно не в состоянии производить регулярные выплаты по кредиту.

Военная ипотека

Больше сложностей представляет реализация недвижимости, приобретенной по военной ипотеке.

Жилье, находящееся в военной ипотеке, обременяется дважды – не только кредитором, но и Росвоенипотекой, которой и осуществляются выплаты по кредиту военнослужащего.

Фактически продажа сводится к досрочному погашению долговых обязательств с последующим снятием обременения, после чего продавец, ставший полноправным собственником, продает недвижимость по стандартной схеме.

Квартира с ипотечным взносом материнским капиталом

Наибольшую сложность представляет продажа ипотечной жилплощади, на приобретение которой был задействован материнский капитал.

Если родители, приобретая жилье, оплачивали кредит с материнским капиталом, они обязаны выделить доли в квартире детям.

Из этого следует, что при продаже жилья потребуется купить взамен другую квартиру или попросту обменять на новую с тем, чтобы произвести выделение равноценной площади детям. Права несовершеннолетних граждан охраняются государством.

См. как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена.

Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства).

Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

  • заявление от родителей;
  • заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю;
  • документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор);
  • правоустанавливающие документы на покупаемый объект;
  • технические паспорта на обе квартиры;
  • оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Кроме этого, следует учитывать, что покупаемое взамен недвижимое имущество должно соответствовать признакам жилого помещения, и доля ребенка в метровом выражении не должна быть меньше, чем числилось за несовершеннолетним. Проще говоря, не допускает ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего владельца.

Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.

Остались вопросы? Задавайте! Наши юристы готовы ответить на все ваши вопросы, а также оказать квалифицированную помощь в подготовке заявлений в различные инстанции.

:

Источник: http://mamkapital.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку и как это сделать

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку

Ипотека – это не кабала, и даже с ней можно продать квартиру. Конечно, это связано с множеством тонкостей и большой работой с бумагами.

Кроме того в таких сделках между продавцом и покупателем всегда стоит банк, который выдал саму ипотеку. На него всегда придется оглядываться, и только от решения этой финансовой организации будет зависеть, можно ли вообще будет совершать задуманную сделку.

Ипотечное обременение

Если жилье остается в ипотеке, а она еще не выплачена, то на ней по-прежнему лежит обременение и банк-кредитор имеет собственные права на это жилье. Именно поэтому такие сделки всегда оговариваются с банком и проходят под их контролем.

Продать такое жилье, не известив об этом кредитора, означает риск оказаться в суде.

Особенности продажи ипотечной квартиры

В зависимости от сделки продавец может заблаговременно выплатить оставшийся перед банком долг сам или передать его покупателю. Во втором случае банк должен дополнительно одобрить кандидатуру нового заемщика.

Как правило, цены на квартиры в ипотеке несколько ниже среднерыночных. Разница может колебаться в пределах 10%. Хотя в последнюю очередь все зависит от конкретного покупателя и соглашения между двумя сторонами.

Существует несколько способов провести куплю-продажу квартиры в ипотеке. Это может быть поиск покупателя своими силами и наличный расчет, продажа и поиск покупателя с помощью банка. Кроме того можно даже продать жилье человеку, у которого также есть ипотечный кредит, хотя это потребует дополнительных усилий.

В конце концов, если вы теряетесь в работе с документами и не хотите обивать пороги, вы можете обратиться в юридическую фирму, чьи специалисты сами оформят все необходимые бумаги.

Продажа за наличный расчёт:

  1. Первое, что необходимо сделать – известить свой банк о том, что вы собираетесь продавать квартиру. Без разрешения банка продать квартиру, взятую в ипотеку нельзя.

    Если же финансовая организация узнает о том, что вы занимаетесь продажей жилых метров, не предупредив об этом, она имеет полное право запретить любые сделки по купле-продаже;

  2. При извещении также будет необходимо объяснить причину, по которой вы собираетесь досрочно погасить кредит. Без этого нельзя будет добиться разрешения на совершение сделки.

    Конечно, банки неохотно идут на досрочные выплаты, потому что им выгоднее, когда выплаты идут весь положенный срок, а значит еще и капают проценты. Но есть и уважительные причины досрочного погашения, например изменение финансового положения, увольнение с работы, серьезная болезнь, переезд на другое место жительства;

  3. Убедиться, что покупатель будет готов отдать положенную сумму за предлагаемую недвижимость до того как будет заключен договор сделки;
  4. Далее следует заняться задатком.

    Делается это с помощью специального договора. В нем оговаривается сумма задатка, равная оставшемуся долгу по ипотеке.

    Для того чтобы не возникало ошибок при оформлении и дальнейших конфликтов, достаточно обратиться к нотариусу.

    Также в тексте договора указывается обязательство собственника продать жилье, когда с жилого помещения будет снято обременение.

    Также в договоре оговаривается цена. Обычно сумма необходимая для продажи квартиры делится на две части. Первая – это долг продавца берет банком, давшим ипотеку. Вторая часть – сумма, которую получит продавец от покупателя.

    Каждая из этих сумм кладется на отдельную депозитную ячейку. До того как будет заключен договор о купле-продаже, эти деньги может снять только покупатель.

    А вот когда окончательно оформляется сделка и покупатель получает жилье в собственность, он может получить доступ к долговой сумме по ипотеке и распоряжаться ею.

    В то же время продавец получает доступ ко второй части денег, которая предназначается для него.

    Напоследок в договоре указывается срок, в течение которого продавец обязуется продать квартиру покупателю. Еще один указанный срок в договоре определяет банк, обязуясь в течение него снять обременение с жилья;

  5. После того как будет улажено дело с бумагами, обе стороны обращаются в банк для того чтобы погасить кредит. В ответ он дает закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую, что задолженность снимается;
  6. Следующим снимается обременение с недвижимости.

    Банк отправляет с вами своего человека, с которым необходимо обратиться в Регистрационную палату и подать там заявление о том, что ипотека окончена.

Документы, без которых будет не обойтись:

  • Паспорт продавца (собственника);
  • Заявления для завершения обременения;
  • Справка о прекращении задолженностей перед кредитором;
  • Закладная на жилье;
  • Свидетельство о получении собственности.

После того как окончание ипотеки будет официально зарегистрировано в госоргане, на свидетельстве (с обратной стороны) ставится специальный штамп.

На этом подготовительная часть заканчивается. Теперь вы можете заключить договор купли-продажи с покупателем.

После этого сделка дополнительно регистрируется в УФРС.

Сделка с человеком, который тоже является ипотечником

Такие сделки уже давно не редкость на современном рынке недвижимости, потому что процент людей взявших ипотеку велик.

Не стоит пугаться такого поворота событий, это вовсе не означает, что продажа сорвется. Однако предварительно необходимо узнать, достаточной ли суммой обладает ваш потенциальный покупатель, чтобы погасить ваш долг перед банком.

Если все в порядке, то можно смело переходить непосредственно к делу.

Сначала все делается так, как в предыдущем разделе, где речь идет о других случаях. Первые 6 пунктов (до снятия обременения включительно) касаются и таких сделок.

Когда вы завершите все что там оговорено, необходимо будет подготовить несколько бумаг для банка покупателя и завершить сделку:
  1. Заказать выписку в ЕГРП. В ней указывается отсутствие обременения на квартиру.

    Для того чтобы получить эту бумагу нужно прийти в МФЦ и заполнить соответствующий бланк. Он предоставляется сотрудником центра.

    Далее оплачивается государственная пошлина. Для оплаты квитанций есть специальные кассы в зданиях госучреждений.

    После этого сотрудник выдаст вам расписку, в которой говорится о принятии данных для обработки. Будет назначен день, в который необходимо вернуться за выпиской. При себе иметь паспорт и расписку;

  2. В товариществе собственников жилья берутся справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальной оплате;
  3. Нужно сменить место регистрации и предоставить справку об этом. Все это делается в Паспортном столе;
  4. Последней понадобится бумага об оценке квартиры.

    Оценкой занимаются специализированные компании со штатом специалистов. Такой человек приходит в квартиру, делает необходимые расчеты и через несколько дней справка об оценке уже готова. Часто банки сотрудничают с такими компаниями и предлагают их по умолчанию;

  5. Все вышеперечисленные документы отправляются в банк, после чего он одобряет сделку с покупаемой квартирой;
  6. Сделка окончательно оформляется и регистрируется.

Продажа с помощью банка

Здесь понадобятся все те же самые документы.

Ключевое отличие в том, что покупателя ищет сам кредитор, а не вы.

Итак, пошагово:

  1. Закрыть свой кредит в банке и предложить продать эту недвижимость;
  2. Банк выходит на рынок и предлагает жилье до тех пор, пока не найдется встречное предложение;
  3. Он же выдает продавцу и покупателю черновой вариант договора, который обоюдно подписывается и заверяется у нотариуса. Он также называется предварительным;
  4. Банк сам предоставляет место, где будут храниться деньги для покупки (подробности описаны в первом случае);
  5. Две стороны заключают соглашение в Регистрационной палате. Когда последний штрих нанесен, все получают свои деньги.

Платится ли налог с продажи

Да, при продаже жилья в ипотеке, как и везде необходимо уплатить 13% подоходный налог.

Для правильного оформления и уплаты важно грамотно оформить налоговую декларацию.

Согласно законодательству для этого существует специальная форма под названием 3-НДФЛ. В этой бумаге отражаются:

  • Налоговые реквизиты физического лица;
  • Тот доход, который был получен после совершения сделки;
  • Размер необходимого для выплаты налога.

Вместе с декларацией подается дополнительный пакет документов:

  • Паспорт гражданина России (можно копию);
  • Заявление о получении имущественного вычета;
  • Свидетельство о том, что вы имеете права на жилье (собственность);
  • Расписка покупателя о получении причитающихся денег или аналогичная квитанция об оплате;
  • Договор о переходе собственности, заключенный между сторонами.

После этого все бумаги проверяются и (если все сделано правильно) принимается положительное решение о правильности расчета выплачиваемого налога и составлении декларации.

Продавец берет реквизиты для оплаты, на которые будет переведена пошлина. Перечисление производится только безналичным способом. Для этого достаточно прийти в любой банк.

Налог вычисляется исходя из стоимости недвижимости указанной в договоре купли-продажи. Сама стоимость определяется из того как будут между собой торговаться стороны.

Конечно, цены во многом зависят от состояния рынка и конкретного региона (и городского района), где находится жилье.

Продажа недвижимости с помощью специалистов

Существует масса компаний, которые предоставляют специализированные юридические услуги, в том числе при купле-продаже недвижимости.

Юрист-профессионал сам оформляет все необходимые для совершения сделки бумаги. При этом продавцу не нужно находиться вместе с ним, достаточно просто оформить доверенность, по которой он получит право действовать от имени собственника жилья.

Многие предпочитают действовать именно таким образом, несмотря на затраты на услуги юристов. Это заметно экономит время и силы. Кроме того профессионалы не совершают ошибок, а значит все необходимые процедуры будут окончены в самое скорое время.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/prodat-kvartiru-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.