Можно ли продать квартиру без присутствия собственника

Как запретить сделки с недвижимостью без личного участия?

Можно ли продать квартиру без присутствия собственника

Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.

Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?

По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.

Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.

А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.  

Для физических лиц  «законные представители» – это родители, усыновители, опекуны, попечители. А представители по доверенности (даже нотариальной) сюда не относятся. 

Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя? 

цель: оградить собственника от разных мошеннических схем. 

На деле это означает следующее.

Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.

На какую недвижимость можно оформить запрет?

 

На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.  Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место. 

Как оформить запрет?

Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление

Есть три варианта: 

  • обратиться в Росреестр
  • обратиться в МФЦ «Мои документы»
  • отправить через личный кабинет на портале gosuslugi.ru

Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?

Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:

  • паспорт;
  • снилс;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Как выглядит  заявление о невозможности регистрации и как его заполнить? Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.

Есть специально установленная форма.

Полная версия заявления есть на сайте росреестра здесь. 

Образец заполнения заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника есть также на сайте россреестра.

Могу вас порадовать: разбираться и заполнять такое заявление вручную не потребуется, если вы обратитесь в МФЦ «Мои документы». 

Оператор МФЦ самостоятельно заполнит заявление от вашего имени, останется только проверить правильность всех внесенных данных и поставить свою подпись.

Услуга по заполнению заявления оказывается бесплатно.
 

А если собственников у недвижимости несколько?

Если у объекта недвижимости не 1 собственник, а например, два, и у каждого есть выделенные доли (речь идет о долевой собственности), то прийти в МФЦ (в Росреестр) для подачи заявления нужно каждому собственнику, но не обязательно вместе.

Можно в любое время и отдельно. Может прийти и всего 1 собственник, и наложить запрет регистрации без личного участия только в отношении его доли.

Если собственников несколько, а собственность совместная (без определения долей), то прийти нужно всем и в одно время.

Нужно платить госпошлину за запрет?

Нет, госпошлины нет. Оплачивать работу Росреестра не придется.

Но при этом госпошлина есть, чтобы снять этот запрет – 350 рублей. 

Статья 333.33 Налогового кодекса РФ

Что будет после подачи заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника?

После принятия заявления вы получите расписку. 

Запись о невозможности регистрации вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня получения такого заявления. При подаче документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

О том, что отметка о запрете появилась в ЕГРН, вас уведомят дополнительно. Уведомление о результатах можно получить также в МФЦ или попросить направить вам по почте.

Сколько действует запрет сделок с недвижимостью? Запрет действует бессрочно. 

Но закон предусматривает три случая снятия установленного запрета:

  • заявление собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее установленного запрета;
  • погашение регистратором при регистрации сделки и при личном участии собственника;
  • вступившее в законную силу решение суда.

Источник: https://pravodocs.ru/article/kak-zapretit-sdelki-s-nedvizhimostyu-bez-lichnogo-uchastiya

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру без присутствия собственника

Любая сделка по купле-продаже недвижимого имущества представляет собой достаточно сложную процедуру, для полноценного и грамотного осуществления которой потребуется обязательное знание большого количества законов, регулирующих вопросы таких сделок.

По этой причине нередко хозяева квартир и домов обращаются за помощью к профессионалам в сфере таких сделок – риэлторам, чтобы обезопасить себя от возможных ошибок и минимизировать риск мошенничества со своим имуществом.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы на сегодняшний день являются востребованными сотрудниками в связи с тем, что количество сделок с недвижимостью, совершаемых с использованием их услуг, постоянно растет.

В действующем законодательстве определения того, кто должен считаться риэлтором, не содержится, однако толкование данного термина происходит по аналогии с содержанием данного понятия в западном праве. Риэлтором считается посредник, к чьим услугам прибегают заинтересованные лица при решении вопросов, связанных с осуществлением сделок с недвижимостью.

Для того, чтобы помощь таких лиц использовать, между участником сделки и риэлтором заключается договор оказания соответствующих услуг, в котором четко фиксируются обязанности посредника при совершении сделки, а также перечень его полномочий (от простого подбора максимально подходящего варианта жилплощади или коммерческой недвижимости до полного представления интересов на всех этапах сделки, в том числе и при подписании договора купли-продажи).

Основные функции такого специалиста, именуемого также менеджером по недвижимости, фиксируются в его должностной инструкции.

Основными функциями такого специалиста будут являться:

  • подбор клиентов и ведение соответствующей клиентской базы;
  • проведение переговоров и консультаций с заинтересованными в совершении сделки лицами, в том числе участвующими в сделке в качестве сторонних лиц (например, если решается вопрос о реализации жиплощади, находящейся в залоге у банка по договору ипотечного кредитования);
  • сопровождение сделки в том объеме, в котором пожелает клиент (сбор необходимых документов, взаимодействие с различными органами государственной власти и муниципального уровня, проверка и подписание договора и т.д.);
  • осуществление мониторинга постоянно обновляющегося рынка недвижимости на основании анализа представленных объявлений.

В силу достаточно большого количества функций, которыми наделяется посредник в соответствии с его должностной инструкцией, у сделок, совершаемых с участием таких посредников, есть положительные и отрицательные стороны.

Плюсы и минусы сделок с участием риэлтора

К плюсам осуществления сделок по реализации недвижимости с участием посредников различных уровней следует отнести:

  • ответственность риэлтора за совершаемые действия, так как весь перечень его полномочий фиксируется в заключаемом между агентом по недвижимости и заинтересованным в сделке лицом договоре оказания услуг;
  • осуществление сделки происходит в кратчайшие сроки после того, как найден наиболее оптимальный вариант для потенциального покупателя (или продавец согласился на те условия, которые ему предложил покупатель);
  • основная бумажная «волокита» будет разбираться именно риэлтором, так как у такого специалиста, особенно если у него большой опыт работы в сфере оборота недвижимости, есть возможность решить возникающие спорные вопросы с необходимыми документами в кратчайшие сроки;
  • максимальная прозрачность сделки и минимум рисков для всех участвующих в сделке лиц, так как вся представленная сторонами информация по вопросам, касающимся прохождения сделки, а также определения юридической чистоты сделки, проверяется риэлтором до того момента, как она будет представлена сторонам договора для ознакомления;
  • возможность застраховать еще на этапе совершения сделки свои имущественные интересы, чтобы в последующем, даже при признании договора недействительным, ни у одной из сторон договора ее имущественные интересы не были существенно ущемлены.

Минусами таких сделок являются:

  • высокая стоимость услуг посредника (в зависимости от опыта агента по недвижимости, региона, где осуществляется деятельность конкретного посредника, а также региона, в котором подыскивается недвижимое имущество, сумма вознаграждения за выполненные услуги может колебаться в размере от 1 до 10 процентов от стоимости реализованного жилья);
  • возможность столкнуться с мошенниками при заключении договора представления интересов, в результате чего можно потерять и деньги, и жилье, так как сделка может быть признана фиктивной.

Для того, чтобы от помощи риэлтора в совершаемой сделке был максимальный толк, продажа квартиры с использованием его услуг должна осуществляться в строго определенном порядке.

Алгоритм действий

Порядок действий по продаже квартиры с использованием помощи посредника будет следующим:

  • поиск того специалиста, который сможет оказать услуги наиболее качественно (для этого анализируется опыт работы, имеющееся портфолио по успешно завершенным сделкам, данные выданной риэлтору лицензии и т.д.);
  • демонстрация предлагаемой к продаже квартиры и установление основных требований по реализации данного жилья (только продажа, продажа или обмен и т.д.);
  • подписание клиентского договора, в тексте которого подробно описываются все те обязанности, которые должен выполнить риэлтор, оказывая посреднические услуги в сделке;
  • подготовка документов, сопровождающих совершение сделки со стороны продавца (если данные действия входят в круг полномочий риэлтора в соответствии с клиентским договором, то их должен полностью подготовить посредник);
  • встреча с потенциальным покупателем для осуществления демонстрации квартиры и обсуждения основных этапов проведения сделки;
  • получение денег от потенциального покупателя под расписку и подписание итогового договора купли-продажи;
  • в некоторых случаях при внесении такого условия в текст клиентского договора продавец может попросить представлять его интересы и после подписания соглашения о купле-продаже, например, если необходимо проконтролировать порядок действий покупателя для переоформления счетов в управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях.

Может ли риэлтор продать квартиру без присутствия хозяина?

Данный вопрос чаще всего интересует тех лиц, которые постоянно проживают за пределами Российской Федерации или по каким-то причинам, например, по состоянию здоровья, не могут участвовать в сделке лично.

В этом случае собственник помещения обращается за помощью к представителю по доверенности.

Данный способ не является безопасным в силу того, что если представителем по доверенности становится незнакомый человек (риэлтор), риск мошенничества серьезно увеличивается.

Однако, если других доверенных лиц у собственника помещения нет, он может воспользоваться помощью именно агента по недвижимости, на которого оформляется генеральная доверенность в нотариально заверенном виде, но период действия которой будет строго ограничен (либо конкретными сроками – например, она выдается на срок до одного года, либо наступлением тех или иных обстоятельств – например, доверенность прекращает свое действие с момента совершения сделки).

Продажа квартиры с использованием помощи риэлтора часто оправдывает себя, несмотря на большие финансовые затраты. Связано это, в первую очередь, с максимальным обеспечением юридической «чистоты» сделки, так как в этом заинтересован сам посредник, а также с тем, что нагрузка на собственника реализуемого помещения существенно уменьшается.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-rieltorom.html

Возможно ли продать квартиру без собственника?

Можно ли продать квартиру без присутствия собственника

Конституция РФ закрепляет за каждым гражданином право на жилье. Но для его реализации гражданам приходится преодолевать множество трудностей, требующих наличия правовых знаний, терпения и большого количества свободного времени. Если вам потребовалась помощь в решении подобного вопроса обращайтесь за юридической консультацией по жилищным вопросам.

В этой статье подробно рассмотрим, как продать квартиру без собственника. 

Совместная собственность: особенности продажи

Как правило продажа квартиры без собственника подразумевает реализацию имущества, находящегося в совместной или долевой собственности, а также объектов недвижимости, имеющих несколько сособственников.

Обычно в роли совместных собственников жилья выступают супруги, которые приобрели жилье в период брака посредством заключения возмездной сделки. Продажа совместной квартиры требует присутствия обоих супругов.

Если, в силу жизненных обстоятельств, один из супругов не может лично присутствовать на сделке, он должен оформить согласие, дающее право на продажу, и заверить его в нотариате.

Личное присутствие не требуется, если у одного из супругов имеется доверенность на совершение всех операций с недвижимостью.

Еще одна разновидность совместного владения возникает вследствие приватизации объекта недвижимости. В таком случае право собственности получают все лица, проживавшие на момент приватизации в квартире, вне зависимости от наличия родственных связей. В случае несогласия хотя бы одного сособственника на совершение сделки продажа квартиры становится невозможной.
 

Продажа долевой собственности

Если совместная собственность подлежит продаже только полностью, то имущество, находящееся в долевой собственности, возможно продавать частями.

Доли, которые не были выделены, выражаются не в реальных метрах жилой площади, а дают право на владение имуществом.

Законодательство РФ предусматривает возможность перевода собственности из совместной в долевую, что позволяет каждому собственнику распоряжаться долей по своему усмотрению. Но и в таком случае не получится продать долю в квартире без согласия собственников.

Если «дольщики» коллективно приняли решение о продаже общего объекта недвижимости, но кто-либо из них не может явиться на сделку, то требуется его письменное согласие на совершение сделки, которое в обязательном порядке подлежит заверению у нотариуса.
 

Совладельца помещения не получается найти

Зачастую люди пропадают вследствие каких-либо причин, например, природных катаклизмов, стихийных бедствий, аварий и пр. Существует ли возможность при таких обстоятельствах продать квартиру без присутствия собственника?

Да, но подобная недвижимость всегда считается проблемной и сопряжена с повышенными рисками, в первую очередь, для покупателей. Если с момента пропажи одного из владельцев помещения прошло более 5,5 лет, то остальным совладельцам требуется обратиться в суд с исковым заявлением о признании пропавшего умершим.

По истечении 6 месяцев совладельцы унаследуют долю, принадлежавшую пропавшему собственнику и получат возможность целиком продать квартиру по средней стоимости рынка недвижимости.

Следует понимать, что в случае явки пропавшего владельца доли, суд вынесет решение о признании его ошибочно умершим, и вернет все, принадлежащие ему ранее, имущественные права.

А бремя компенсации материального ущерба «умершему» наследодателю, будет являться обязанностью содольщиков.
 

Если утеряна связь с одним из дольщиков

Ст. 250 ГК РФ гласит, что в случае продажи доли в праве обязанностью продавца является извещение других владельцев о своем намерении.

В таком случае они обретают первоочередное право покупки продаваемой доли. Для этого оформляется специальное извещение, это можно сделать как в простой письменной форме, так и у нотариуса.

В нем должна содержаться вся информация, относительно условий сделки, и точной стоимости доли.

Если в течение 1 месяца никто из совладельцев не изъявил желания воспользоваться правом первоочередной покупки, то продавец вправе передать право собственности любому лицу, по своему усмотрению.

Известны случаи, когда один из сособственников постоянно меняет место жительства, сведения, относительно его нахождения в настоящее время, отсутствуют и связаться с ним не представляется возможным.

При таких обстоятельствах извещение направляется по адресу последнего его проживания, который имеется в распоряжении других дольщиков. Если в течение 30 дней после отправки извещения он не объявляется, жилье продается, но доля «пропавшего» владельца остается у него в собственности.

Получается, что недвижимость, которую купит покупатель, будет отягощена жильцом.

Адвокат по жилищным вопросам

Купля-продажа ‒ сделка серьезная, в которой ни продавец, ни покупатель не застрахованы от обмана. В подобных ситуациях лучше обратиться к адвокату по жилищным вопросам, способному быть гарантом чистоты заключаемой сделки. Подобные услуги стоят недорого, а риски в такой ситуации оцениваются в значительно большую сумму.

Жилищный адвокат проведет оценку возможных рисков и будет сопровождать сделку до ее завершения.

Адвокаты, в отличие от риелторов, нередко предлагающих свою помощь при юридическом оформлении сделки, не имеют никакой финансовой заинтересованности в сделке, поэтому способны объективно оценить риски и выявить все недочеты. В процессе консультации жилищного юриста проводится правовой анализ договоров, и других правоустанавливающих документов.

При необходимости жилищный адвокат может подготовить все, необходимые для сделки, документы. Только обратившись за правовой помощью можно быть уверенным, что итоговый результат сделки принесет лишь положительные эмоции.
ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

Консультация юриста по жилищным вопросам

« Назад

Источник: https://antonkostik.ru/vozmozhno-li-prodat-kvartiru-bez-sobstvennika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.