Можно ли продать дом купленный в ипотеку

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция

Можно ли продать дом купленный в ипотеку

Вопрос относительно возможности продажи ипотечной квартиры традиционно является достаточно актуальным среди заемщиков. Ответ на него необходимо искать в действующем законодательстве, регулирующем жилищное кредитование в России.

Статьи 29 и 33 ФЗ об ипотеке дают заемщику право на продажу квартиры, приобретенной с использованием заемных средств. Но в данном случае стоит учитывать одно важное правило: собственник квартиры не должен забывать о наличии обременения на квартиру в виде залога и не имеет права совершать сделки с недвижимостью без согласия банка-кредитора.

В противном случае полномочия распоряжаться квартирой собственника будут переданы банку (согласно 301 ст.ГК РФ), а сама сделка купли-продажи будет признана недействительной.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Потребность продать свою ипотечную квартиру может возникнуть у заемщиков по самым разным причинам. Это, в частности:

  • развод и связанный с ним раздел имущества;
  • желание заемщика приобрести взамен более просторное жилье взамен нынешнего (например, из-за ожидаемого пополнения в семействе);
  • потеря работы и связанные с этим материальные сложности (отсутствие возможности погашать ипотечный кредит в соответствии с актуальным графиком);
  • вынужденный переезд в другой город и пр.

Таким образом, причины продажи могут быть самые разнообразные.

Но независимо от них алгоритм действий по заключению сделки купли-продажи ипотечной квартиры будет схожим.

Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:

  1. Досрочное погашение кредита.
  2. Перепродажа долговых обязательств.
  3. Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
  4. Самостоятельная продажа.

Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.

Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко практикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).

Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
  2. Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
  3. Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
  4. Все члены семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
  5. Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
  6. Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
  7. Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
  8. Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.

Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.

Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.

Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.
При переоформлении кредита второй стороной может выступить другая кредитная организация. Этот вариант возможен, если заемщик обратился в банк для рефинансирования действующей ипотеки.

Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:

  1. Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
  2. Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
  3. Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
  4. Банк снимает с квартиры обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
  6. Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.

Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.

Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.

Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.

Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.

Уведомление банка

При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты:

  1. Квартира в ипотеке ограничена в обороте и на заключение сделки требуется получение согласия от банка.
  2. Обязательным является письменное уведомление банковской организации о своем желании заключить сделку купли-продажи, либо досрочно погасить кредит. Для этого необходимо обратиться к кредитному специалисту с паспортом.
  3. Без предварительного письменного уведомления банк может отказать в снятии обременения, что сделает невозможным заключить договор купли-продажи.
  4. Форма уведомления у каждого банка своя. Обычно она включает такие пункты: ФИО заемщика, его паспортные и контактные данные, реквизиты ипотечного договора, цели обращения и причина продажи.
  5. Сроки подачи уведомления предусмотрены кредитным договором.
  6. По результатам обращения заемщику должны предоставить официальный ответ в письменной форме.

Необходимые документы

Заключение сделки купли-продажи предполагает сбор необходимого комплекта документов. Перед заключением договора купли-продажи нужно получить в банке письменное согласие на продажу или справку об остатке основного долга.

Договор купли продажи заключается в письменной форме и должен включать в себя:

  1. Сведения о продавце и покупателе.
  2. Характеристику предмета сделки: ипотечной квартиры – ее кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
  3. Сведения о собственниках и ссылка на правоустанавливающие документы (это договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств).
  4. Цену сделки и порядок расчетов: наличие задатка или аванса, которые пойду на погашение задолженности и сроки внесения остатка.

Остальные условия вносятся по усмотрению сторон.

К моменту подписания договора в реестр должна быть внесена отметка о снятии обременения в виде залога.

Для подтверждения этого факта продавец должен получить в Росреестре свежую выписку из ЕГРН.

Для перерегистрации прав собственности от продавца квартиры к покупателю в Росреестре сторонам необходимо подготовить:

  • паспорта участников;
  • договор купли-продажи в трех экз.;
  • технический план и кадастровый паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН/ЕГРП/свидетельство о собственности и договор купли-продажи от продавца);
  • квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.

После рассмотрения представленной документации покупатель получит на руки выписку из ЕГРН с отметкой о переоформлении в его пользу прав собственности.

Налогообложение

Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.

Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.

Особенности

Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.

Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.

Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.

Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.

Когда квартира куплена с использованием маткапитала, то в качестве ее собственников должны числиться несовершеннолетние дети.

Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-ipotekoj.html

Как продать квартиру в ипотеке: можно ли продать ипотечную квартиру и способы продажи

Можно ли продать дом купленный в ипотеку

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Ипотека — это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. Без согласия кредитора владелец квартиры или дома в ипотеке не может самостоятельно проводить сделки. Поэтому перед тем, как продать ипотечную квартиру, изучите требования закона.

Жилищное ипотечное кредитование, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Проводить такого рода сделки можно, но не по стандартной схеме купли-продажи. Для этого необходимо проконсультироваться со специалистом в банке, где была выдана ипотека.

Когда продают ипотечную квартиру

У каждого могут быть свои причины для продажи ипотечной квартиры:

Желание заработать на ипотеке.

Цены на квартиры в домах на стадии строительства отличаются от новостроек, готовых к сдаче. Можно неплохо заработать, если после завершения строительства обустроить и продать квартиру. Но придется пару лет подождать.

Потребность в новом жилье.

С появлением детей семье нужна квартира побольше.

Нет денег платить ипотеку.

Можно реструктурировать долг, оформить кредитные каникулы или же продать квартиру в ипотеке, чтобы решить проблему.

Причина может быть любой, но обратиться в банк придется.

Нужно ли разрешение банка

Продажа ипотечной квартиры невозможна без участия в сделке третьей стороны — банка. До момента полного погашения задолженности операции с недвижимостью можно проводить только с его одобрения. Банк уведомляют о намерении продать объект недвижимости и в течение месяца ждут ответ.

Как получить согласие банка

Чтобы получить разрешение на сделку, надо определиться и выбрать один из вариантов:

  1. Погасить кредит самостоятельно раньше срока.
  2. Оплатить долг из вырученных за продажу средств.
  3. Оформить договор купли-продажи с учетом оставшегося долга, который перейдет на нового владельца.
  4. Выставить обремененное жилье на аукцион.

На решение кредитора могут повлиять общее состояние жилья, процентная ставка по кредиту.

Если банк не дает согласия

Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Однако это не значит, что идею нужно отложить.

Можно найти покупателя, готового предоставить задаток в размере недостающих средств для погашения ипотеки. Владелец жилья вносит эти средства и закрывает кредит, снимает недвижимость с учета, а дальше идет стандартный процесс продажи.

Сложность в том, что необходимо найти покупателя, который готов приобрести жилье за наличные средства и который согласится на определенную сумму залога. Но другого выхода при отсутствии разрешения кредитора нет.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

В продаже обремененного жилья участвует банк. Это снижает риски продавца. Банку выгодно успешно завершить сделку, поэтому он проверяет покупателя и его платежеспособность. Чтобы обезопасить себя, банк откажет в совершении сделки сомнительным лицам.

Договор купли-продажи составляется залогодержателем. Покупатель может быть уверен в прозрачности сделки, отсутствии подводных камней и махинаций. Расчеты тоже проводит банк.

Единственный риск продавца — срыв сделки. Причины могут быть следующими:

  • отказ покупателя от сделки;
  • отказ банка от проведения процедуры.

В первом случае всегда берется залог. Если покупатель отказывается от сделки, то оставленные в качестве залога средства остаются у продавца.

В случае отказа банка — сложнее. Кредитное учреждение может отказать по следующим причинам:

  • незаконная перепланировка квартиры;
  • арест, наложенный на недвижимость;
  • существенный износ недвижимости.

Как найти покупателя

Продажа ипотечной квартиры чаще всего предполагает скидку до 20%. Это связано со сложностью сделки. Поэтому для того, чтобы покупатель нашелся быстрее и, несмотря на все трудности, посчитал такое предложение выгодным, цену снижают.

На такие сделки часто обращают внимание риелторы, у которых есть возможность досрочного погашения кредита. После покупки они продают такой объект дороже. Также соглашаются те, кто привязан к данному району или местоположению дома.

Какие документы понадобятся

Чтобы продать обремененную квартиру, надо собрать справки и документы по списку:

1. Паспорт продавца и покупателя.

2. Свидетельство о праве собственности.

3. Свидетельство о браке продавца и письменное согласие супруга на продажу.

4. Согласие органов опеки, если доля в общей недвижимости принадлежит несовершеннолетнему.

5. Справка об отсутствии прописанных по адресу лиц.

6. Документальное подтверждение того, что нет долгов по коммунальным платежам.

7. Отчет об оценке недвижимости.

Способы продажи ипотечной квартиры

Можно выделить пять основных способов продажи ипотечной квартиры. Рассмотрим каждый способ более подробно.

Досрочная оплата ипотеки

При досрочной выплате займа достаточно получить подтверждение банка о том, что долг погашен. После этого обременение снято. Далее происходит обычная сделка купли-продажи.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Если долг по ипотеке в процессе сделки гасит покупатель, то продавец отдает сумму в банк. Дополнительно оформляется соглашение, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.

В этом случае рискует покупатель. Поэтому необходимо собрать все документы, которые помогут обезопасить сделку и благополучно ее завершить.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Если квартира продается вместе с ипотечным долгом, то кредит переоформляется на покупателя в том же банке, где был получен. Переоформление ипотеки проходит быстрее, чем другие варианты.

Банк оставляет за собой право изменять процентную ставку.

Новый владелец квартиры выплачивает остаток займа согласно графику.

Основной этап сделки — поиск покупателя, согласного на такие условия.

Продажа ипотечной квартиры банком

Банк выставил жилье на торги — самое неприятное, что может случиться с владельцем недвижимости. Придется оплачивать услуги по организации торгов, судебные издержки, неустойки и штрафы.

Банк принимает решение о продаже из-за регулярных просрочек по ежемесячным взносам или по инициативе клиента.

Происходит это, когда собственнику квартиры нечем платить в связи с потерей работы, трудными жизненными обстоятельствами или другими причинами.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Низкие цены на обремененное жилье привлекают внимание агентств недвижимости. Такие организации предлагают выкупить квартиру максимально быстро. Прежде чем согласиться на подобное предложение, стоит учитывать:

  1. Агентства берут комиссию за оформление документов. Необходимо заранее узнать ее размер.
  2. Перепродавая квартиру раньше чем через пять лет после покупки, агентство недвижимости обязано заплатить налог на доход. Размер налога высчитывается из общей стоимости жилья.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры

Продажа квартиры в ипотеке не освобождает продавца от уплаты налога. Его размер составляет 13% от стоимости жилья. Избежать этого можно только в одном случае — с момента покупки и до перепродажи уже прошло пять лет.

Если объект недвижимости был унаследован или подарен, то продать его без налога можно через три года.

Особенности продажи ипотечной квартиры при разводе супругов

Продажа ипотечной квартиры бывшими супругами подразумевает, что у каждого из них равные права на квартиру. Покупателя на такую квартиру найти сложно. Нужны будут дополнительные юридические проверки, а это трата денег и времени. Альтернативный вариант — выплата одним из супругов половины стоимости.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Такой объект недвижимости находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Для снятия с него обременения необходимо получить согласие обеих сторон и выплатить долг банку и государству.

Деньги, которые государство предоставило для военной ипотеки, в случае продажи возвращаются на счет военнослужащего. Этими средствами можно воспользоваться повторно.

Как продать квартиру в ипотеке, купленную с использованием маткапитала

Значимое обстоятельство в такой сделке — выделялись ли доли на каждого ребенка. Если да, то в сделке, помимо банка, принимают участие органы опеки. Их цель — проследить за тем, чтобы дети не остались на улице и условия проживания улучшились, а не наоборот. Иногда опека требует продемонстрировать новое жилье, которое семья собирается приобрести на вырученные деньги.

Без выделения долей продавать объект опасно, так как Пенсионный фонд в лучшем случае потребует деньги обратно, а в худшем — обвинит в мошенничестве.

Необходимо обратиться в банк за разрешением на выделение долей,затем квартира выставляется на продажу с оставшейся задолженностью и детскими долями.

Это одна из самых сложных сделок, которая требует участия юристов или риелторов.

Заключение

Все ипотечные квартиры – это квартиры с обременением. Продать такое жилье, несмотря на сложность сделки, вполне реально. Главное – провести процедуру грамотно, в соответствии с установленными правилами и с помощью банка, выдавшего ипотеку.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-ee-prodat-i-kak-eto-sdelat-172275.html

Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке

Можно ли продать дом купленный в ипотеку

Возможно, ли продать квартиру, дом если на неё оформлена ипотека? – ответ на данный вопрос даёт наша статья. Но для начала рассмотрим суть ипотеки – это выдача банком денег в долг, где залогом выступает покупаемая квартира.

При этом в свидетельстве о государственной регистрации прав на имущество, обязательно должна быть отметка о его залоговом обременении. Закладная на покупку жилья хранится в кредитной организации до погашения долга. В законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 No102-ФЗ) указаны все права и обязанности участников ипотеки.

В частности статьи No29 и No33 данного закона предоставляют заёмщику право не только эксплуатации ипотечного имущества, но и право его продажи.
Существуют четыре основные причины продажи ипотечных квартир:

  • Невозможно платить ежемесячный взнос за ипотеку. В связи с кризисом или потери источника стабильного дохода возникаю проблемы с ежемесячной оплатой ипотеки.
  • Происходит снижение процентной ставки на кредитовании покупки жилья. И поэтому его продажа даёт возможность покупки более просторной квартиры по ипотеке за те же деньги.
  • Семейные и бытовые обстоятельства. Семейные обстоятельства-похороны, развод, переезд. Бытовые обстоятельства — неудобная маршрутная развязка, неуживчивость с соседями, началась стройка.
  • Заработать на ипотеке. В этом случаи жилье должно быть куплено на стадии котлована под строительство. Продать его, как почти завершённый дом можно через 1-1,5 года и таким образом заработать на разнице цены.

Три шага продажи ипотечного имущества

Рассмотрим пошаговую инструкцию, которые нужны для продажи своего ипотечного имущества.

1 шаг: отчуждение недвижимости у банка

Статья No37 обязывает заёмщика продавать квартиру только с согласия кредитного учреждения.

Иначе сделка может быть оспорена кредитором и жилище перейдёт в его владение — согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ.

Кредитор может подать в суд на заёмщика и отсудить его жилье, если у того возникли такие ситуации:
Изменения технических характеристик имущества:

  • Порча имущества Утрата имущества по вине заёмщика.
  • Наличие задолженности по ипотеке.

Поэтому нужно обязательно сообщить о вашем намерении продать квартиру, дом банку, будь-то «Сбербанк» или любой другой банк, который выдал вам ипотечный кредит.

Вы также должны узнать, условия отчуждение ипотечного жилья, которые приняты у вашего кредитора. От названой причины продажи жилья, будет завесить, какой ответ вы услышите от своего кредитора.

Совет: Положительный ответ кредитора можно получить, если причины продажи жилища будут вескими: болезнь, финансовая несостоятельность, переезд.

При подаче письменного заявления на разрешение продажи квартиры из-под залога обязательно попросите поставить на копии входящий номер, чтобы можно было отследить ответ банка.
При этом нужно помнить, что для проведения любой сделки нужно время.

2 шаг: поиск покупателя

Вы находите покупателя самостоятельно или через риелтора.

Не каждый человек готов приобретать жилье на следующих условиях:

  • Купить ипотечную квартиру.
  • Должен быть готов перевести деньги для снятия обременение с продавца.
  • Готов подождать несколько дней до окончания необходимых банковских процедур.

Совет: Обязательно сообщите покупателю, что ваш дом находятся в ипотеке.

3 шаг: подбор возможного варианта продажи

Квартиру под ипотекой можно продать четырьмя способами:

  1. Если вы нашли покупателя с деньгами — это продажа за наличные.
  2. Продажа самостоятельная – основные стороны продавец и покупатель, а банк выступает гарантом законности сделки.
  3. Продажа жилья банком – здесь все делает банк: оценивает, ищет, оформляет и продаёт.
  4. Продажа кредитных обязательств, то есть вы переоформляете свою ипотеку на другого человека

Рассмотрим подробно эти четыре способа:

Продажа за наличные

Этот вариант вам подойдёт, если у банка нет моратория или нет штрафных санкций на погашения кредита досрочно.

Но здесь есть проблема, это поиск покупателя, который имеет достаточно собственных средств (наличных), чтобы их хватило на оплату остатка ипотеки продавца.

Схема простая: За аванс покупателя, вы оплачиваете остаток кредита. Потом идёт снятие обременения и продажа уже собственного имущества.

Расклад по пунктам этого варианта продажи:

  • Получаем разрешение кредитора на продажу. Выясняем в кредитном учреждении сумму долга по кредиту.
    Внимание: особенно обращаем внимание на дату возврата долга (если надо выплатить125 рублей до 5 мая, а деньги поступили 5 мая, то сума долга будет уже 250 рублей). Любая банковская сделка длится три рабочих дня. Поэтому деньги должны поступить на счёт за три дня до конечной даты.
  • У нотариуса составляем и заверяем первичный договор купли-продажи. В данном договоре обязательно нужно указать, что аванс, идёт на погашения долга. Если сделка не состоялась, аванс возвращается покупателю.

Важно: обязательно уточнить временные рамки (когда продавец получит на руки все документы и через, сколько дней можно оформить окончательный договор купли-продажи).

  • Всех зарегистрированных в квартире, включая владельца и несовершеннолетних детей выписываем.
  • Получаем аванс у покупателя, который равный сумме долга по займу.
  • Сумму разницы между долгом по кредиту и стоимостью квартиры закладывают в банковскую ячейку, которая откроется после свершения сделки.
  • После закрытия долга и снятия кредитором обременения с жилья, продавец вместе с покупателем идёт в регистрационную палату, где окончательно оформляют договор продажи.
  • Остаток суммы покупатель отдаёт продавцу.

Плюсы: это самый простой способ продажи. Время продажи зависит только от времени затраченного на необходимые банковские процедуры.
Минусы: риск для покупателя, потому что продавец может передумать, и тогда аванс придётся возвращать через суд.
Сфера применения: в основном при продаже нового жилья, находящего в процессе строительства.

Продажа жилья банком

В этом варианте продаже все делает банк — он ищет покупателя и является фактически продавцом.
Этапы сделки:

  • Подписываем соглашение на продажу нашего имущества структурами кредитора.
  • Оценка квартиры, проводка открытых торгов, находка покупателя — это все приоритет банка.
    Внимание: если во время торгов цена постепенно снижается, продавец не может этому помешать.
  • Найденный покупатель помещает две разные сумы в две разные ячейки. Ячейка No1 предназначена для банка, там сумма равная задолженности по кредиту. Ячейка No2-предназначена для владельца квартиры.
  • Подписывается два вида договора. Первый договор — это договор на продажу квартиры. Второй договор — это предварительный договор между покупателем и банком.
  • Банк снимает обременение с имущества и открывает ячейку №1.
  • Перерегистрируется права собственности на квартиру с продавца на покупателя. Открывается ячейкаNo2 для продавца.

Плюсы: все делает кредитное учреждение.
Минусы: цена на квартиру сильно занижена.
Сфера применения: если квартира в проблемной ипотеке.

Продажа кредитных обязательств

На этот вид продаж ещё называется «цессия» — переуступка. Покупая квартиру, которая находится в ипотеке, покупатель также покупает долг по кредиту прежнего владельца жилища.

Условия могут быть такими же или иными (зависит от оценки кредитора нового заёмщика). Подача заявки нового заёмщика на ипотеку происходит в обычном порядке.

Идеальный вариант если вы и ваш покупатель клиенты одного банка. Если покупатель квартиры клиент другого банка, тогда рассматривается возможность кредитоваться в этом банке.

Этапы оформления переуступки:

  • Находим покупателя, который готов взять вашу квартиру в ипотеку.
  • У нотариуса мы заключаем договор задатка, где указывается сума первого взноса, и уточняется какое кредитное учреждение, даёт ипотечный кредит покупателю.
  • Сумма первого взноса покупателя за ипотеку должна быть равной сумме невыплаченного кредита.
  • Снимается обременение с жилья.
  • Пакет документов передаётся в банк, где покупатель берет ипотеку.
  • Проводится оценка жилья.
  • После одобрения банком сделки и подписания договора купли–продажи, происходит переход прав собственности от продавца к покупателю.
  • Отдача продавцу суммы остатка.

Плюсы: риски для сторон минимальны.
Минусы: очень трудно найти покупателя. Его поиском для этого вида сделок занимаются агентства недвижимости.
Сфера применения: все сделки, где покупатель решает взять ипотечный кредит.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Квартира, купленная по программе «Военная ипотека», состоит в залоге кроме банка, но и в Министерстве обороны РФ. И для снятия с неё обременение здесь необходимо рассчитаться не только за ипотечный кредит, но и за выплаты, которые поступали на счёт военнослужащего с бюджета.
Весь процесс продажи квартиры можно произвести за 4 шага:

  1. О намерении продать жилье военнослужащий оповещает две инстанции: банк, который выдал ему этот кредит и «Росвоенипотеку».
  2. В банке узнать остаток по кредиту и погасить его.
  3. Получить документ о снятии обременения, и на его основе — свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Квартиру продать.

Внимание: Не забыть, повторно зарегистрироваться для вторичного участия в программе «Военная ипотека».

Продажа квартиры, приобретённой с помощью материнского капитала

Особенности квартиры приобретённой с помощью материнского капитала в том, что каждый член семьи, является собственником квартиры, каждый имеет свою долю. И поэтому продать квартиру возможно лишь после согласования предстоящей сделке с органами опеки.

Важно: Новый дом, куда переедут дети, должен быть равноценный по жилищным условиям или лучше. Дети не должны лишиться своей доли в квартире.

Эта продажа состоит из 4 этапов:

  • Известить банк о своём желании продать квартиру.
  • Ищем покупателя на свою квартиру.
  • Найти новою квартиру, подписать договор купли-продажи известить органы опеки.
  • Если органы опеки одобрили ваш выбор, завершается купля-продажа вашей старой квартиры и новой одновременно. В первом случаи вы выступаете покупателем, во втором продавцом.

Риски сделок при продаже ипотечного имущества

Для покупателя:

  1. Отказ продавца от сделки после уплаты его кредита в банке;
  2. Процесс снятия с обременения затягивается на не определённый строк;
  3. Росреестр отказывается регистрировать сделку.

Для продавца:

  1. Неплатёжеспособность банка, через который проходят расчёты.

Источник: https://property911.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.