Можно ли продать дом который в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке: инструкция

Можно ли продать дом который в ипотеке

Первую квартиру сегодня большинство граждан покупает в ипотеку.

Это не требует изначально большой суммы, а жилье по документам становится собственностью заемщика сразу после регистрации договора купли-продажи.

Единственный недостаток – обременение, которое ограничивает право распоряжения имуществом. Поэтому продать квартиру в ипотеке непросто, но возможно, особенно если привлечь опытного риэлтора.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Самостоятельное погашение долга

Найти покупателя, который согласится купить квартиру, ипотека по которой еще не погашена, сложно. Поэтому самым очевидным вариантом является самостоятельное досрочное погашение кредита.

Если не хватает собственных средств, можно взять нецелевой потребительский заем. Сегодня банки готовы выдать заемщику несколько миллионов рублей, чего вполне хватит для закрытия жилищного кредита. Но есть 2 проблемы:

  • Банк может не одобрить дополнительный кредит, так как у заявителя из-за ипотеки уже и так серьезная финансовая нагрузка, и новый кредит, по мнению финансового учреждения, он не потянет.
  • Реальная сумма от продажи квартиры будет меньше ожидаемой, так как придется дополнительно погасить проценты по новому кредиту, а потребительские займы дорогие.

Самостоятельное погашение подойдет, если осталась относительно небольшая сумма долга.

Квартира продается по стандартной схеме (заключение договора купли-продажи, передача аванса, перерегистрация прав собственности). Разрешение банка не требуется.

Погашение ипотеки средствами покупателя

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

  • У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
  • Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

  1. Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
  2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
  3. Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
  4. Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
  5. Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Переоформление жилищного займа

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

  1. Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
  2. Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
  3. Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
  4. Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
  5. Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
  6. Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Нюансы перевода долга

Переоформление ссуды возможно только в одном банке, т.е. потенциальный покупатель должен подать заявку на жилищный займ в финансовое учреждение, которое является залогодержателем. Не все банки вообще готовы на такую процедуру.

Это отличный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ, так как оба эти учреждения довольно лояльно относятся к клиентам и подобным сделкам. А вот другие банки могут не разрешить переоформление ипотеки, и придется искать другой вариант.

Покупатель не просто оформляет новую ипотеку, он подписывается по условиям, которые были предоставлены продавцу, включая срок и ставку. Впрочем, условия можно изменить уже после заключения договора (реструктуризация долга или рефинансирование ипотеки).

Выставление жилья на аукцион

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала.

Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это.

Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем.

А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье.

Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Хотите продать квартиру в ипотеке? Это можно сделать, даже если речь идет о целевом жилищном займе для военных. Особенность военной ипотеки в том, что у недвижимости 2 залогодержателя:

Это не должно вызвать проблем с продажей жилья. Но по итогу сам продавец, скорее всего, ничего не выручит от сделки.

По стандартной схеме гражданин получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке. Однако в случае с военной ипотекой придется еще вернуть деньги на счет НИС.

Для продажи жилья в военной ипотеке лучше найти клиента, который сразу сможет выплатить всю сумму. Переоформление ипотеки невозможно, так как военнослужащие оформляют займ по особым условиям. Возможность переуступки квартиры стоит обсудить с сотрудниками банка-кредитора. У некоторых учреждений есть собственные схемы перевода долга.

Продажа квартиры в ипотеке связана с рядом сложностей. После продажи жилья продавцу необходимо заплатить налог в размере 13%. Хотя, если квартира числилась в собственности более 3 лет, то гражданин может оформить налоговый вычет и не платить налог с продажи недвижимости.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать жилье, находящееся в ипотеке?

Можно ли продать дом который в ипотеке

Сего­дня в Рос­сии очень мно­го соб­ствен­ни­ков жилья, при­об­ре­тен­но­го в ипо­те­ку.

Ино­гда у заем­щи­ка ипо­те­ки воз­ни­ка­ет ситу­а­ция, когда он хочет про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру, что­бы купить дру­гую, более про­стор­ную или при пере­ез­де в дру­гой реги­он либо при выез­де из стра­ны вооб­ще.

И тут воз­ни­ка­ет весь­ма инте­рес­ный вопрос: Как про­дать квар­ти­ру в ипо­те­ке, если кре­дит за нее еще не выпла­чен? Ведь по зако­ну нель­зя заклю­чить дого­вор куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти, если она все еще нахо­дит­ся под ипо­теч­ным обре­ме­не­ни­ем, то есть нахо­дит­ся в зало­ге у бан­ка.

Как про­дать квар­ти­ру, за кото­рую не выпла­чен ипо­теч­ный кре­дит?

Одна­ко совер­шить подоб­ную сдел­ку мож­но и вполне реаль­но, но сна­ча­ла сле­ду­ет разо­брать­ся в ее осо­бен­но­стях.

Преж­де все­го, необ­хо­ди­мо знать, что про­дать квар­ти­ру и дру­гое жилье с обре­ме­не­ни­ем ипо­те­кой мож­но толь­ко, если банк-кре­ди­тор даст на это согла­сие.

Поэто­му, пла­ни­руя про­дать дом, квар­ти­ру или дру­гую недви­жи­мость, нахо­дя­щу­ю­ся в ипо­те­ке, в первую оче­редь, нуж­но сооб­щить об этом наме­ре­нии кре­ди­ту­ю­ще­му бан­ку. Так­же нуж­но пони­мать, что про­цесс про­да­жи такой недви­жи­мо­сти мож­но рас­тя­нуть на доста­точ­но про­дол­жи­тель­ное вре­мя.

Итак, для нача­ла надо обра­тить­ся в кре­дит­ную орга­ни­за­цию, что­бы выяс­нить мож­но ли про­дать жилье, и какие дей­ствия необ­хо­ди­мо выпол­нить, что­бы банк раз­ре­ше­ние на про­да­жу недви­жи­мо­сти.

Пер­вое, что нуж­но узнать, истек ли срок, в тече­ние кото­ро­го нель­зя про­из­ве­сти досроч­ное пога­ше­ние ипо­те­ки. Если этот срок мино­вал, то мож­но при­сту­пать к реше­нию даль­ней­ших задач.

При отсут­ствии серьез­ных осно­ва­ний на про­да­жи ипо­теч­но­го жилья, банк пред­ло­жит заем­щи­ку несколь­ко вари­ан­тов про­да­жи жилья, нахо­дя­ще­го­ся у него под зало­гом.

«Доверительный» способ продать ипотечную недвижимость

Пер­вый вари­ант носит кодо­вое назва­ние «Дове­ри­тель­ный». В этом слу­чае одно­вре­мен­но про­из­во­дят­ся реги­стра­ция дого­во­ра и залог.

Этот спо­соб пред­по­ла­га­ет, что поку­па­тель вно­сит зада­ток, рав­ный сум­ме задол­жен­но­сти по ипо­теч­но­му кре­ди­ту. Денеж­ные сред­ства посту­па­ют на рас­чет­ный счет про­дав­ца, но рас­по­ря­жа­ет­ся эти­ми день­га­ми банк.

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция исполь­зу­ет дан­ные денеж­ные сред­ства для досроч­но­го пога­ше­ния ипо­теч­но­го зай­ма.

После чего залог и все обре­ме­не­ния с жилья сни­ма­ют­ся, мож­но заклю­чать дого­вор куп­ли-про­да­жи. Затем оста­ток сум­мы за при­об­ре­те­ние квар­ти­ры поку­па­тель пере­чис­ля­ет в бан­ков­скую ячей­ку.

Полу­чить дан­ную сум­му про­да­вец может толь­ко после того, как дого­вор куп­ли-про­да­жи будет заклю­чен, а недви­жи­мость пол­но­стью будет пере­оформ­ле­на на ново­го вла­дель­ца.

Подоб­ная схе­ма про­да­жи ипо­теч­но­го жилья исполь­зу­ет­ся чаще все­го, та как для кре­ди­то­ра она явля­ет­ся наи­ме­нее рис­ко­ван­ной.

Как пра­ви­ло, ни у поку­па­те­ля, ни у про­дав­ца при исполь­зо­ва­нии дан­но­го вари­ан­та сдел­ки не воз­ни­ка­ет осо­бых про­блем. Но эта схе­ма осно­вы­ва­ет­ся на вза­им­ном дове­рии меж­ду про­дав­цом и поку­па­те­лем.

Не каж­дый соис­ка­тель новой квар­ти­ры готов пла­тить день­ги до заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи.

Одна­ко что­бы под­стра­хо­вать­ся, мож­но заклю­чить пред­ва­ри­тель­ный дого­вор, при заве­ре­нии у нота­ри­уса, или же поку­па­тель может потре­бо­вать у про­дав­ца рас­пис­ку о полу­че­нии денег, кото­рая име­ет юри­ди­че­скую силу даже без заве­ре­ния нота­ри­усом.

«Тройная защита» при продаже ипотечной квартиры

Вто­рой спо­соб носит назва­ние «Трой­ная защи­та», так как он явля­ет­ся без­опас­ным для всех участ­ни­ков сдел­ки, одна­ко этот вари­ант потре­бу­ет зна­чи­тель­но боль­ше вре­ме­ни. Для сни­же­ния рис­ков, день­ги за жилье делят­ся на две части и поме­ща­ют­ся в раз­ные бан­ков­ские ячей­ки.

На один счет кла­дет­ся сум­ма, кото­рая рав­на остат­ку задол­жен­но­сти по ипо­те­ке, а на дру­гой счет – оста­ток денеж­ных средств за про­да­жу квар­ти­ры. Ино­гда откры­ва­ет­ся и тре­тья ячей­ка, в кото­рую поме­ща­ет­ся пись­мо от кре­дит­ной орга­ни­за­ции о сня­тия зало­га с недви­жи­мо­сти.

Мож­но ли про­дать недви­жи­мость, нахо­дя­щу­ю­ся в ипо­те­ке?

Участ­ни­ки сдел­ки полу­ча­ют допуск к этим ячей­кам толь­ко при предъ­яв­ле­нии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, кото­рый про­шел госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию.

Кре­ди­тор раз­ре­ша­ет про­дать жилье до сня­тия зало­га, а дого­вор-куп­ли-про­да­жи мож­но заклю­чать сра­зу после того, как день­ги будут вне­се­ны в ячей­ки. Таким обра­зом, поку­па­тель на неко­то­рое вре­мя ста­но­вит­ся одно­вре­мен­но и вла­дель­цем квар­ти­ры и заем­щи­ком ипо­те­ки.

После пога­ше­ния задол­жен­но­сти, банк сни­ма­ет все огра­ни­че­ния с жилья.

После завер­ше­ния про­цес­са оформ­ле­ния всей доку­мен­та­ции, про­да­вец полу­ча­ет воз­мож­ность снять раз­ни­цу меж­ду задол­жен­но­стью по ипо­те­ке и сто­и­мо­стью квар­ти­ры.

Этот спо­соб отли­ча­ет­ся допол­ни­тель­ны­ми затра­та­ми на арен­ду бан­ков­ских яче­ек и сро­ком про­ве­де­ния сдел­ки, кото­рый состав­ля­ет, как пра­ви­ло, 2–3 неде­ли.

Одна­ко дан­ный вари­ант так­же поль­зу­ет­ся боль­шой попу­ляр­но­стью, так как обес­пе­чи­ва­ет всем участ­ни­кам сдел­ки пол­ную без­опас­ность.

«Перезайм» ипотечного жилья при продаже

Суще­ству­ет еще один инте­рес­ный вари­ант про­да­жи жилья, нахо­дя­ще­го­ся под зало­гом кре­дит­ной орга­ни­за­ции, так назы­ва­е­мый «Пере­займ».

В этом слу­чае заем­щик, а по сов­ме­сти­тель­ству и про­да­вец квар­ти­ры, при­во­дит поку­па­те­ля, гото­во­го пере­офор­мить ипо­те­ку на себя, в банк.

Если новый заем­щик удо­вле­тво­ря­ет всем тре­бо­ва­ни­ям финан­со­во­го учре­жде­ния, то состав­ля­ет­ся новый дого­вор, соглас­но кото­ро­му жилье все же оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка, но ипо­теч­ный кре­дит уже выпла­чи­ва­ет дру­гой кли­ент.

Если же ипо­те­ка уже выпла­че­на или про­да­вец готов лич­ны­ми денеж­ны­ми сред­ства­ми досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит, то ему необ­хо­ди­мо выяс­нить у бан­ка, где нахо­дит­ся заклад­ная по ипо­те­ке.

Воз­мож­но, что за вре­мя пога­ше­ния жилищ­но­го зай­ма была про­из­ве­де­на пере­про­да­жа заклад­ной, и забрать ее нуж­но будет и ново­го вла­дель­ца. Для это­го не обя­за­тель­но посе­щать кре­ди­то­ра, узнать нуж­ную инфор­ма­цию мож­но по теле­фо­ну.

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция так­же долж­на предо­ста­вить кли­ен­ту инфор­ма­цию об остат­ке по ипо­теч­но­му зай­му на момент про­да­жи недви­жи­мо­сти.

Итак, суще­ству­ет, по мень­шей мере, 3 спо­со­ба про­дать жилье с обре­ме­не­ни­ем ипо­те­кой, одна­ко все при­ве­ден­ные выше вари­ан­ты не так уж про­сты.

У каж­до­го спо­со­ба име­ют­ся свои досто­ин­ства и недо­стат­ки, усло­вия, труд­но­сти и осо­бен­но­сти, ведь про­да­жа ипо­теч­ной недви­жи­мо­сти – это тоже финан­со­вая сдел­ка, кото­рая несет опре­де­лен­ные рис­ки.

Какой вари­ант выбрать – решать бан­ку и поку­па­те­лю, а про­да­вец при­мет их реше­ние.

(5 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/zhile-v-ipoteke.html

Как продать дом в ипотеке

Можно ли продать дом который в ипотеке

Уровень доходов большинства наших сограждан не позволяет купить сразу понравившееся жилье, обычно для этого приходится брать ипотечный кредит.

Но жизнь не всегда предсказуема и иногда по каким-то причинам приходится задумываться над тем, как продать дом в ипотеке, например, в связи с переездом на новое место жительства.

И хотя при поиске выхода из такой ситуации приходится преодолевать множество трудностей, сделать это все же возможно.

Можно ли продать дом в ипотеке

То, каким будет конечный результат ваших усилий, во многом зависит, в первую очередь, от банка, в котором вы брали ипотечный кредит на покупку дома.

А, кроме того, вам, по чти наверняка понадобится помощь опытно специалиста-риэлтора, которые, впрочем, нужно сказать, берутся за подобные сделки не слишком охотно. Для банка же переоформление ипотеки тоже связано со множеством хлопот, которые, к тому же, не приносят ему никакой финансовой выгоды.

Поэтому, чтобы получить согласие банка на продажу дома в ипотеке, вам понадобится привести действительно железобетонные аргументы, тогда, возможно, банк пойдет вам навстречу.

Лучше всего было бы предусмотреть подобную возможность заранее и поинтересоваться у банка, можно ли будет продать дом в ипотеке в случае необходимости и каким образом это сделать, еще перед тем, как вы подписываете ипотечный кредит. Но если этот момент уже упущен, то первое, что вам нужно сделать, это не искать покупателя на дом, а известить банк о своем намерении.

Не исключено, что банк предложит вам поискать средства для того чтобы полностью погасить ипотечный кредит, а уж только потом продавать свою недвижимость.

И с точки зрения законодательства он будет абсолютно прав – ведь дом, в данном случае, является заложенным имуществом, а проводить любые сделки с имуществом, являющимся залогом, обеспечивающим возврат кредита, по закону запрещено.

Как найти покупателя на дом в ипотеке и выплатить кредит

Еще одна сложность, которую вам придется преодолеть, это, собственно, поиск покупателя на дом в ипотеке. И это действительно сложно, потому что мало кому из потенциальных покупателей хочется связываться со всеми проблемами, которые сулит подобная сделка. Именно поэтому нужно быть готовым к тому, что дом в ипотеке придется продавать по цене, гораздо ниже рыночной.

Но если и эта проблема решена, следующий шаг – это опять визит в банк для предоставления его сотрудникам полной информации о том, как будет проходить сделка, у какого нотариуса, когда и под руководством какого агентства. Довольно часто банк не соглашается с предложенными условиями и предлагает собственную схему для дополнительных гарантий.

Вообще, нужно понимать, что если вы хотите продать дом в ипотеке, именно банк, выдавший вам кредит, оказывается той стороной, которая будет диктовать условия. Казалось бы наиболее выгодным для банка является вариант, когда покупатель сразу соглашается выплатить всю сумму оставшегося кредита.

Однако в действительности такой вариант выгоден для банка только в случае дифференцированных выплат. А вот если у вас аннуитетная система, иными словами, вы выплачиваете тело кредита и проценты по нему ежемесячными равными платежами, досрочное погашение долга банку определенно невыгодно – ведь он получит гораздо меньший доход, чем это предполагалось.

Поэтому банк, скорее всего, предложит вам не гасить кредит полностью, а переоформить кредитный договор на нового собственника.

Как продать дом в ипотеке – пошаговый алгоритм

Итак, резюмируя все вышесказанное, становится понятным, что нужно сделать, если у вас возникла настоятельная необходимость продать дом в ипотеке.

Прежде всего, следует обратиться в банк и получить его предварительное согласие на продажу такого дома.

Затем вы нанимаетесь поисками покупателя. Как только покупатель будет найден, вы снова обращаетесь в банк, сообщаете, что есть человек, готовый принять на себя ваши обязательства по ипотечному кредиту или выкупить дом.

Также понадобится представить в банк проект договора купли-продажи подписанный обеими сторонами и заверенный у нотариуса, документы, подтверждающие платежеспособность предполагаемого покупателя и иные документы по требованию банка.

В частности, почти наверняка потребуются справки о составе семьи покупателя и об ее совокупном доходе.

Далее банк должен принять решение, устраивает ли его предложенный вариант сделки и вынести положительное решение или же предложить вам иные варианты.

В случае положительного решения, заключается договор купли-продажи дома, права собственности переводятся на нового владельца, затем составляется новый кредитный договор.

Большинство банков взимает определенную комиссию за перевод долга на покупателя. Как правило, она составляет около 0.5% от той суммы, которую еще необходимо выплатить банку по ипотечному кредиту. Переоформление кредитного договора не влечет за собой никаких штрафных санкций.

Источник: http://www.jurist-center.ru/prodat_dom_v_ipoteke.html

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Можно ли продать дом который в ипотеке

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.