Можно ли продать долю в квартире

Содержание

Как продать долю в квартире по шагам в 2020 году

Можно ли продать долю в квартире

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося не в единоличном управлении обладает некоторыми особенностями, которые могут повлиять на сложность процесса и его сроки.

Чтобы понимать, как продать долю в квартире с соблюдением всех процессуальных норм, нужно разобраться, что представляет собой идеальная доля и знать нюансы процедуры перехода собственности.

Продажа доли квартиры второму собственнику, продажа доли в приватизированной квартире, какой налог от продажи доли в квартире нужно будет уплатить, можно ли продать долю в квартире банку обо всем этом и многом другом вы узнаете далее.

Важные нюансы долевой собственности

Наличие доли не говорит еще о владении определенной частью жилья. Это понятие свидетельствует лишь о праве. Проще говоря, делится право владения, а не площадь.

Если планировка позволяет, владельцы могут по общей договоренности формально распределить между собой комнаты. При этом кухня, коридор, санузел остаются общими местами пользования.

Все коммунальные платежи распределяются между сособственниками в одинаковых размерах, не зависимо от того, какой метраж занимает то или иное лицо.

Продажа квартиры долевой всеми собственниками возможна двумя способами – заключением единого договора или нескольких.

Последний вариант встречается тогда, когда сособственники проживают на большом расстоянии друг от друга, либо не общаются и не имеют желание давать доверенность кому-либо на совершение действий по продаже доли от его имени.

Ситуация с несколькими договорами не выгодна финансово, так как придется каждому продавцу уплатить государственный налог от продажи.

Отчуждение долевой недвижимости усложняется, если только один из всех сособственников принял решение продать долю в квартире. Совладельцам этот вариант может прийтись не по душе, поэтому установлено первоочередное их право на покупку.

Как продать долю в квартире — пошаговая инструкция

Каждая сделка нуждается в четкости, продуманности действий. Законодательство 2020 года отличается обширной платформой законопроектов, где регулируется продажа доли квартиры. Инструкция, вмещающая алгоритм действий определяет последовательность процедур. Здесь можно выделить такие основные этапы, как:

  • выделение в натуре;
  • обозначение условий и цены;
  • уведомление о продаже доли в квартире совладельцев;
  • сбор документов;
  • юридическое оформление продажи;
  • расчет.

Начинается процесс с того, что владелец должен знать, как выделить долю в квартире для продажи. Это может происходить по согласованию с иными хозяевами, либо судебным решением. Квадратура рассчитывается от площади и количества владельцев.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Продажа доли в квартире третьему лицу проходит в нотариальной форме. Но официальной регистрации предшествуют предварительное утверждение условий сделки. Оговаривается окончательная цена, вопросы, касающиеся оплаты государственной пошлины, услуг нотариуса и других сопутствующих расходов. Заключается предварительное соглашение с указанием сроков заключения сделки.

 Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

До того, как долевое право выставлять на продажу, следует учесть, что преимущественное право покупки остается за совладельцами. Владелец извещает соседствующих хозяев, которые могут ее выкупить, чтобы исключить присутствие посторонних лиц. Продавец сообщает совладельцам о намерениях письменно с указанием конкретной даты извещения.

Можно оповестить лично, передавая соответствующе составленную бумагу. При этом необходимо иметь точную копию, на которой получатель поставит подпись. Если это невозможно из-за того, что совладельцы не проживают на данной жилплощади, либо отношения с ними достаточно сложные, правильный выход – известить их письмом (заказным с уведомлением).

На получение ответа от совладельцев, законодательно установлен срок 1 месяц. Если ответа нет по его истечении, продавец сообщает о продаже доли в квартире другим особам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире.

Подготовка к совершению сделки

На стадии подготовки к продаже долей в квартире нужно собрать предусмотренные законодательством документы своими силами или обратившись к риэлтерскому агентству.

Во втором варианте последует договор о предоставляемых услугах. Также необходимо нотариально заверить доверенность на риелтора получать от имени хозяина нужную документацию.

Пакет документов для продажи доли в квартире вмещает:

  • документы, подтверждающие личности участников сделки;
  • официальная бумага, устанавливающая право собственности;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документация из БТИ;
  • согласие остальных долевых совладельцев, нотариально заверенное.

Если одним из совладельцев продаваемого имущества является несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить официальное разрешение органов опеки. Это же касается лиц с ограниченной дееспособностью.

Чтобы подготовиться надлежащим образом, стоит проконсультироваться со специалистом государственного органа регистрации, что нужно для продажи доли в квартире, иногда возникают дополнительные требования для разных индивидуальных случаев.

Регистрация перехода права собственности

Порядок регистрации отчуждения долевой собственности многогранно оговорен ГК и Федеральным законом. Участники выбирают удобный способ обращения к компетентному уполномоченному ведомству – через службу Росреестра или через систему МФЦ. Разница будет отличаться в сроках регистрации. В первом случае — 7 дней, а во втором – 10 дней.

Регистрационный орган, принимающий документы, выдает заявителям расписку с проставленной датой получения оформленных документов.

 Регистрации предшествует обязательное составление гражданского договора купли продажи доли в квартире нотариальным органом.

За оговоренный законом период, регистрационные службы проводят все действия, предусмотренные их полномочиями, и вносят данные о переходе права собственности в единый государственный реестр недвижимости.

Ответы на частые вопросы

База законопроектов, регулирующих отношения, возникающие из продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, достаточно сформирована. Несмотря на это, некоторые вопросы требуют, зачастую, детального уточнения.

Нужен ли нотариус

Продажа долевой собственности в квартире не возможна без нотариуса, начиная с того, что ним заверяется само выделение доли. Сделки, касающиеся перехода собственности, включая договор купли продажи доли в квартире, требуют нотариального подтверждения.

Как продать половину своей доли

Бывает так, что, выделенная часть в квартире довольно большая, и владелец продать лишь ее часть. Здесь действует тот же алгоритм процедур, начинающийся с уведомления соседей. Если от них поступил протест, избавиться от части доли хоть и трудно, но можно одним из нескольких способов:

  • оформить дарственную на часть, после чего новоиспеченный владелец, становясь сособственником, сможет докупить остальную долю;
  • составить фиктивный договор дарения части собственности, получив, уже не официально, за нее деньги;
  • оформить договор займа.

Любая сделка несет определенный риск. Если сособственники обратятся к суду для установления факта фиктивности той или иной сделки, продавец рискует остаться без денег, а покупатель не получит имущество.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка

Достаточно сложным остается вопрос, когда совладельцем продаваемой доли в квартире является ребенок. Одним из главных фигурантов такой сделки будет выступать орган опеки, дающий свою резолюцию.

При этом нужно предоставить документы, подтверждающие, что ребенок получит во владение иную площадь, не уступающую продаваемой. Отчуждение доли несовершеннолетнего и приобретение для него новой жилплощади – две операции, которые происходят одновременно.

Дети старше 14 лет становятся самостоятельными участниками процесса с согласия родителей.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

Зачастую, получить согласие второго хозяина достаточно сложно, особенно, если рассматриваются торги 1-комнатной квартиры, разделенной на 2 доли.

Территориально разграничить жилплощадь не удастся, а жить по соседству с посторонним человеком не комфортно, поэтому совладелец выражает свой протест.

Но, если продавец оповестил заблаговременно совладельца, а тот не захотел стать покупателем по прошествии месяца, недвижимость реально продать 3-му лицу.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Когда жилое помещение приватизируется всеми, зарегистрированными на его площади жильцами, оно становится их совместной собственностью, где каждому отведена равноценная часть. Схема, как правильно продать приватизированную квартиру с долями включает три основных этапа:

  • извещение сособственников;
  • составление договора купли продажи доли квартиры;
  • регистрационная процедура.

Промежуточные процедуры, позволяющие продать долю в приватизированной квартире, направлены на сбор соответствующей документации. Если другие собственники всячески препятствуют выделению части совместного приватизационного жилья, владелец решает вопрос через судебные органы.

Как продать приватизированную квартиру с долями вы узнаете в следующем посте.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу

Некоторые важные моменты имеет продажа доли в приватизированной квартире, когда одним из совладельцев является родственник.

Родственному лицу предоставляется возможность приобрести выставленную на торги часть недвижимости, когда от нее откажутся остальные сособственники.

Продажа исключается между супругами, отчуждение происходит путем дарения или же составления брачного договора, прописывающего условия раздела. Например, сделка, когда муж продает жене свою часть, будет не совсем законной.

При продаже доли квартиры другим родственникам составляется акт приема денежных средств, чтобы сделку нельзя было рассматривать, как фиктивную. Налоги платятся на общих основаниях.

Как продать долю в квартире по доверенности

Встречаются ситуации, когда владелец, желающий продать имущество, не хочет или, в силу определенных обстоятельств, не может заниматься этим самостоятельно. Он вправе передать права на все действия, связанные с оформлением сделки, другому лицу, которому он доверяет. Это потребует составления нотариально заверенной доверенности, где указаны все полномочия представителя.

Как продать долю в квартире, полученной по наследству

Право наследования доли квартиры может переходить по закону или по завещанию. При желании ее продать, необходимо изначально оформить у нотариуса свидетельство, указывающее на право собственности, зарегистрировать его в ЕГРП. Далее необходимо выделить часть путем согласия с соседями или через суд. Далее следует стандартный алгоритм действий.

Как продать долю после развода

Отчуждение доли недвижимости после развода особенных отличий не имеет. Все действия совершаются согласно единой схеме: уведомление совладельцев, поиск покупателя, предварительное заключение договора купли продажи доли в квартире, регистрация.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Установленный налог от продажи доли в квартире равен 13%. Он не начисляется, если сумма средств, вырученных от продажи меньше 1 млн рублей, т.е. налогообложению подлежит сумма свыше миллиона. Не взимается налог в случае, когда квартира состояла в собственности от 3 лет и более.

Как продать долю в коммунальной квартире

В совместной коммунальной недвижимости каждый жилец имеет отдельную комнату, что значительно упрощает продажу доли в квартире другому собственнику. Здесь речь идет исключительно о приватизированных метрах площади. Особенностью выступает тот факт, что, когда комнаты соседей не приватизированы, отказ первоочередного права покупки выдает муниципалитет.

Как продать квартиру по долям одному покупателю

Все совладельцы могут продать квартиру целиком одному покупателю. Это наиболее простой способ, как продать квартиру в долевой собственности. Здесь есть два варианта: составить единый многосторонний договор купли продажи с фиксацией всех совладельцев и покупателя, либо путем составления отдельных договоров с каждым собственником.

Как приостановить продажу долей

Продавец, равно как и покупающий, имеют право приостановить на срок до 1 месяца продажу. Приостановка до 3 месяцев может иметь место, если регистратор усомнится в подлинности документов. Регистрация приостанавливается также, если документы для продажи доли в квартире не содержат письменного отказа соседей от покупки, когда не истек месячный срок с момента их уведомления.

Как выделяется доля при продаже и как ее оценить

Выделить долю можно по мирному согласию всех собственников (существует специальный образец письменного оформления) либо путем судовых решений. Как правило, она является одинаковой для всех владельцев. Расчет производится пропорционально площади и количеству жильцов: если сособственников двое, каждому будет принадлежать половина, если трое – 1/3 и так далее.

Стоимость продаваемого долевого имущества устанавливается самостоятельно (опираясь на рыночную стоимость подобных объектов), либо с привлечением независимого оценщика, действия которого помогут выгодно продать долю в квартире. Во втором варианте, понадобится составление соглашения по экспертной оценке.

Как продать долю в квартире банку

Продажа долевого имущества банку возможна, как погашение суммы долга по заемному обязательству. Перед тем, как продать долю в квартире банку, должен быть установлен факт, что продаваемое имущество не является единственным возможным местом жительства владельца.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости.

Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети.

Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире: 3 способа

Можно ли продать долю в квартире

Как продать долю в квартире: анализ видов долевой собственности + 3 способа продать свой участок квартиры + преимущества и недостатки подобной купли-продажи.

Согласно статистическим данным, на сегодня большинство жителей России владеют не целой жилплощадью, а только ее частью. Именно поэтому рано или поздно у таких граждан возникает вопрос, можно ли продать долю в квартире.

Безусловно, это возможно. О том, как заключить сделку по реализации своей области помещения согласно законам Российской Федерации, поговорим в этой статье.

Долевая собственность: понятие и виды

Гражданский Кодекс Российской Федерации гласит, что помещение, находящееся во владении нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Такая собственность может быть:

  • Совместной – когда супруги, состоявшие в браке, приобрели жильё вместе и оформили его на одного из них без определения границ, положенных каждому отдельному гражданину.
  • Долевой – когда владельцы жилья имеют в собственности жилплощадь, разделенную на части.

Таким образом, доля в квартире – это участок помещения, который принадлежит одному из проживающих в ней.

Долю в помещении ни в коем случае нельзя путать с комнатой в коммуналке, потому что последняя является личным владением гражданина России со всеми необходимыми оформленными документами на нее.

Все действия по отношению к долевой собственности, правила ее продажи и покупки регулируются Гражданским Кодексом РФ, а именно статьей №250. Этот законодательный акт регламентирует порядок реализации доли третьим лицам, а также права и обязанности совладельцев имущества.

Долю принято обозначать в виде дроби (1/2, 1/3, 1/10).

В зависимости от того, какой размер она имеет и как исчисляется, выделяют несколько ее видов:

Выделенная доля в квартиреТакая часть помещения выражается в квадратных метрах или в количестве отдельных комнат помещения.
Если трехкомнатная квартира принадлежит трем лицам, то доля в ней каждого из граждан будет составлять 1/3, то есть, одну отдельную комнату.
Идеальная доляДанную часть жилья невозможно выразить ни в количестве квадратных метров, ни отдельным помещением.
Такая ситуация характерна для однокомнатных квартир, которые находятся во владении нескольких человек. Определить, какая именно площадь жилья принадлежит каждому из них, крайне затруднительно – соответственно, продать тоже.

В теории, продать можно каждую из долей, независимо от того, выделенная она или идеальная. Но когда речь идет о выделенном участке, то есть о конкретной комнате, то совершить такую продажу гораздо легче.

Порой владельцы жилья имеют в своем распоряжении всего 1/10 от всей площади, что не позволяет продать ее для проживания третьим лицам, так как она слишком мала. В таких случаях есть шанс продать ее совладельцам имущества или человеку, который нуждается лишь в прописке. Но такой вариант сейчас вовсе не актуален.

В любом случае, доля в квартире – не совсем верное выражение. Потому что даже самая большая часть жилья подразумевает использование подсобных помещений (санузла, кладовки, кухни).

Поэтому чаще говорят именно о доли в праве собственности на квартиру, поскольку четко выделить границы, используемые проживающим в таком помещении, попросту невозможно.

Как продать долю в квартире – выделенную и идеальную?

Согласно действующим законам, какой бы ни была ваша часть, вы все равно можете предпринять такой шаг, как продать долю в квартире. Конечно, когда она выделенная, это сделать намного проще. Ведь идеальную долю вы вряд ли сможете продать третьим лицам для проживания.

Часто такими площадями интересуются криминальные личности, которые покупают идеальную долю за копейки, а потом манипулируют остальными совладельцами жилья, вынуждая их так же дешево продать свою жилплощадь.

Поэтому, во избежание подобной ситуации, нужно в первую очередь определить границы своей жилплощади с последующей возможностью ее продажи.

Выделить количественно объемы своей доли в помещении можно несколькими способами:

  1. В судебном порядке своими силами.

    В таком случае вам понадобится собрать необходимый пакет документов и подать заявление в суд, который, изучив все материалы, примет решение о выделении вашей части имущества.

  2. С помощью юридических организаций.

    Подобные компании существуют для того, чтобы облегчить ваше участие в процессе выделения помещения.

    Они проводят анализ документации и могут с высокой степенью вероятности предположить, каким будет решение суда по вашему вопросу.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, вам необходимо будет предоставить пакет бумаг, на основе которого, будет рассмотрен ваш иск.

Такой пакет документов включает:

  • Копию паспорта.
  • Копию документов, подтверждающих родственные связи между совладельцами имущества.
  • Договор, подтверждающий право собственности на жильё.
  • Договор приватизации.

В определенных ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные документы, но о них вы сможете узнать непосредственно при подаче иска.

Когда ваше прошение о выделении участка будет удовлетворено, вы можете приступать к процедуре продажи своей части. То же самое касается и граждан, которые и без обращения в суд, имели свою выделенную жилплощадь.

Три этапа продажи своей доли в квартире

Чтобы продать свою площадь, понадобится в обязательном порядке пройти несколько этапов.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

№1. Уведомление других дольщиков о своем решении

Этот этап является первым и ключевым в процессе продажи своей площади в квартире. Объясняется это тем, что в соответствии с действующим законодательством, совладельцы имеют право преимущественной покупки вашей части.

Поэтому, приняв решение о реализации имущества, первым делом вы должны сообщить об этом другим дольщикам.

Сделать это можно, отправив заказное письмо или нотариально. Вы можете также объявить свое решение в устной форме, но оно в любом случае должно быть подкреплено соответствующим документом.

Форма уведомления может быть произвольной, но в обязательном порядке в нем нужно указать:

  • Свои идентифицирующие данные.
  • Размер своей площади в помещении.
  • Адрес, где находится имущество.
  • Цену, по которой вы хотите его реализовать.

Важно знать, что цена, указанная в уведомлении, должна быть не ниже той, которую вы объявили третьим лицам. Также в письме можете указать период, в течение которого, получатель должен принять решение. Но зачастую это стандартный период – 1 месяц.

За этот месяц совладелец имущества обязуется принять решение и уведомить вас о нем заказным письмом. Это может быть, как отказ от покупки вашего участка, так и желание его приобрести.

*Образец уведомления

Если ваш совладелец изъявил желание выкупить вашу часть, вы можете заключать с ним сделку купли-продажи. Если дольщик отказался от покупки, вы имеете полное право продать свое имущество выбранному третьему лицу.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

№2. Выбор конечного покупателя

Случаются ситуации, когда вы имеете не одного совладельца, а, предположим, три и каждый из них принял решение выкупить вашу часть. В такой ситуации право выбора покупателя остается за продавцом.

То же самое относится и к выбору покупателя среди третьих лиц. Вы в праве выбрать покупателя на свое усмотрение.

Главное помните, что уведомление своих совладельцев является обязательной процедурой. И если вы не будете придерживаться установленного порядка, другой сособственник имеет право подать на вас в суд с подтверждением неправомерных действий в течение трех месяцев с дня заключения сделки.

Если суд признает вас виновным в нарушении закона, вашим дольщикам будет предоставлена возможность для проведения процедуры в соответствии с законом, чтобы они смогли выступить в роли покупателя.

Исключением из права преимущественной покупки является акт дарения. Но только в том случае, если вы действительно дарите свою площадь кому-либо. Если же вы таким способом попытаетесь скрыть сделку купли-продажи, и ваши совладельцы смогут доказать это в судебном порядке, вас снова-таки ждет судебное разбирательство.

№3. Заключение договора о продаже имущества

Когда вы определились с покупателем согласно действующим законам РФ, вы можете непосредственно заключить договор продажи, после чего ваша часть приобретет нового владельца со всеми правами на нее.

На этом процесс продажи выделенной площади можно считать завершенным.

Напомним,

если ваша собственность совсем незначительна, единственным верным вариантом будет продать ее своим сособственникам.

Как продать свою долю в квартире, выделенную в натуре?

Большинство людей, которые хорошенько изучили права и обязанности при продаже своего участка в помещении, скорее всего задались вопросом, а можно ли продать его без уведомления сособственников на законных основаниях? На самом деле можно, если ваш пай будет выделен в натуре.

Доля, выделенная в натуре – это часть принадлежащего вам имущества с четко выделенными границами. Когда вы выделяете свой пай таким образом, право на долевую собственность прекращается, и вы по сути становитесь владельцем коммуналки. Такая ситуация позволяет вам продать свой участок жилья, не оповещая своего совладельца.

На первый взгляд все кажется очень просто. Но существует небольшой нюанс: чтобы выделить долевые собственности в натуре, они должны быть такими, что не несут несоразмерного ущерба имуществу. Проще говоря, каждый дольщик должен иметь отдельное помещение с собственным входом и подсобными помещениями.

Если ваша квартира позволяет провести такой выдел, существует 2 способа выделить части в натуре:

Способ №1.Договорной.Если сособственники имущества приняли решение выделить свои доли в квартире в натуре, они могут заключить соглашение и на его основе провести регистрацию прав на выделенный объект.
Способ №2.Судебный.Этот способ применяется в случае, когда один собственник хочет продать долю в квартире, но совладельцы не смогли договориться полюбовно. Тогда дольщик может обратиться в суд с иском, в котором он требует изъять его пай в натуре из общего имущества.

Такой способ продажи своего имущества имеет, бесспорно, много преимуществ по сравнению с обычной продажей своей площади. Но на деле совершить такой раздел квартиры очень сложно, так как если она небольшая и находится на пятом этаже, вы вряд ли сможете обеспечить в ней раздельные входы и коридоры.

Поэтому такой вариант можно иметь в виду, но подходит он больше для частных домов на отдельном земельном участке.

Как продать долю в квартире? Типовая схема по отъему
квартиры через покупку доли.

Консультирует юрист Антон Сорвачев:

Преимущества и недостатки продажи своей доли в квартире

Продажа своих долей в квартирах – частый вопрос, возникающий в сфере продажи недвижимости, и по-прежнему один из самых сложных.

Во-первых, проблемы возникают зачастую на самых ранних этапах, когда идет выдел своих частей из общей площади квартиры. Хорошо, если области имущества примерно одинаковы и составляют отдельную комнату. Если же это не так, все очень усложняется.

Во-вторых, цена определенного участка на порядок ниже, нежели стоимость той же площади в составе целого помещения. Эксперты утверждают, что, продавая квартиру частями, владельцы теряют от 20 до 50% от рыночной стоимости целого жилья. Именно поэтому подобные сделки весьма сомнительны.

Как выгодно купить квартиру: 4 рекомендации

Но и такая ситуация имеет свой плюс. Заключается он в том, что, если у вас возникла необходимость продать свою долю, вы можете сделать это в рамках действующего законодательства.

Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что каждый совладелец имущества имеет право продажи своей доли. Важно только знать, как продать свою долю в квартире и придерживаться установленных законом правил.

  • Твиттер

Источник: https://yuristotboga.com/prodazha/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в приватизированной квартире

Можно ли продать долю в квартире

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации – это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность» и «долевая собственность». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные – против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире, полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли – для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную. Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

  1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
  2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
  3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
  4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
  5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца.

Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить.

Причем, если покупатель – не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант: можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки.

Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше.

Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

  1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
  2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема – выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
  2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
  3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
  4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике – не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже.

При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору.

При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

  • В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
  • Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
  • Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire

Можно ли продать долю в квартире

Можно ли продать долю в квартире

Многие сегодня интересуются, можно ли продать долю или часть доли в квартире. Оба варианта вполне осуществимы, правда, это связано с немалыми хлопотами.

В целом сейчас наблюдается тенденция повышения спроса на доли в квартире. Для того, кто не может позволить себе приобрести квартиру сразу или комнату в коммуналке, выкупить хотя бы долю жилья и стать владельцем столь желанных метров – единственный выход.

Следует различать выделенные и невыделенные доли в квартире.

И владельцы последних часто интересуются, можно ли продать невыделенную долю в квартире? Оказывается – да, можно, но следует знать, что стоимость выделенных долей всегда выше, следовательно, их можно проще и выгоднее продать.

Самым выгодным и простым способом продажи квартиры в долевой собственности является продажа ее целиком. Для того чтобы это можно было осуществить, нужно, чтобы все совладельцы квартиры пришли к договоренности, совместно продали квартиру, а вырученные средства поделили бы в зависимости от размеров своих долей.

Основное правило продажи долей в квартире

Для участников долевой собственности важен не только вопрос о том, можно ли продать долю или часть доли в квартире, но и знание законодательства в этой сфере. Если на продажу квартиры целиком все дольщики не соглашаются, то можно приступать к реализации ее отдельной доли с соблюдением всех существующих правил.

Можно ли продать часть доли в квартире, не уведомляя при этом других собственников? Любой юрист ответит на такой вопрос отрицательно. Ведь существует 250-я статья Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, прежде чем выставлять квартиру на продажу официально, следует предложить выкупить свою долю другим собственником квартиры.

Предпочтительно сделать это в письменной форме, чтобы потом ни у кого из дольщиков не было претензий и вопросов. Для этого можно разослать им письменное уведомление заказным письмом о том, что один из собственников планирует продать свою долю постороннему лицу и поинтересоваться, не хочет ли дольщик выкупить ее себе.

В уведомлении должна быть указана стоимость сделки и другие условия, на которых доля продается. Как правило, на раздумье остальным собственникам дается месяц. Если по истечении этого промежутка времени никто из них так и не изъявит желания выкупить долю квартиры, ее можно предложить любому постороннему лицу.

Чтобы наверняка обезопасить себя от претензий со стороны дольщиков в дальнейшем, продавец может попросить их оформить отказ от доли письменно.

В случае, если совладелец долевой квартиры не будет вовремя уведомлен о продаже одной доли, он впоследствии в течение трех месяцев после завершения сделки может подать заявление в суд и потребовать перевода прав покупателя на себя.

Можно ли продать выделенную или невыделенную долю в квартире, не дожидаясь окончания 30-дневного срока со дня отправки уведомления? Можно, если другие собственники заранее оформят нотариальный отказ от покупки доли квартиры.

О каких «подводных камнях» при продаже доли квартиры следует знать?

  1. Покупатель, который хочет продать свою долю жилья, должен знать, что он не имеет права предлагать свои квадратные метры другим собственникам по завышенной цене.

    И в то же время он не может, после того, как собственники откажутся от сделки, предлагать свою долю сторонним покупателям по цене ниже, чем та, которую он указывал в письменном уведомлении собственникам.

  2. Если по какой-то причине установить местонахождение других собственников и получить их письменный отказ не получается (например, собственники находятся в местах лишения свободы, или проживают по другому адресу, а то и вовсе специально уклоняются от получения уведомления), продавец должен обезопасить себя.

    Для этого у него на руках должны быть документы, подтверждающие, что он отправлял заказное письмо по месту проживания собственников. Дополнительно можно попросить справку в паспортном столе, в которой будет указано, проживает ли собственник одной из долей по известному продавцу адресу.

  3. Также в такой ситуации можно прибегнуть к помощи нотариуса.

    Для этого продавец обращается в нотариальную контору, с адреса которой и производится отправка письма-извещения, как на домашний адрес собственников, так и по месту их работы. О том, что извещение доставлено, в нотариальную контору приходит специальный квиток, на котором указана дата его получения адресатом, от которой и следует отсчитывать положенные 30 дней.

    В дальнейшем, в случае, если собственник проигнорирует послание, копию этого письма и квиток о его доставке можно будет предъявить в регистрационную службу.

  4. Довольно часто у юристов спрашивают, можно ли продать невыделенную долю в квартире одному конкретному собственнику, не уведомляя при этом остальных. Да, можно, так как в этом случае речь о преимущественной покупке не идет, о ней говорят лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу.

Типичные случаи продажи долей в квартире

По какой причине чаще всего люди решаются на продажу своей доли?

  • Срочно нужны деньги. Средства могут понадобиться, например, на покупку другого жилья, на приобретение автомобиля, на лечение или на другие нужды.
  • Хочется насолить другим собственникам. Зная, что они не располагают нужной суммой, продавец после их отказа продает свою долю чужим людям. Такое часто происходит при разводе, при разделе наследства или, к примеру, при разъезде родителей и детей из одной квартиры.

Если же посмотреть на эту ситуацию с точки зрения покупателя, то тут следует учесть то, для какой цели, собственно, это доля приобретается. Если для того, чтобы получить регистрацию (хотя в некоторых случаях и с этим могут возникнуть проблемы) или затем ее выгоднее перепродать – это одно, а вот если покупатель собирается жить на причитающейся ему жилплощади – это другое.

Во втором случае, прежде чем оформлять сделку, нелишним будет обратить внимание не только на район, в котором находится квартира, его инфраструктуру, да и на саму жилплощадь, но и по максимуму собрать сведения о будущих соседях, с которыми ее придется делить.
Можно ли продать часть доли в квартире либо всю долю с помощью договора дарения?

Договор дарения при продаже доли квартиры чаще всего оформляется в тех случаях, когда один из собственников пытается саботировать возможность ее продажи.

Для этого владельцы заключают договор дарения, а фактически продают долю в квартире.

Однако в этом случае покупатель должен быть готов к тому, что если совладелец квартиры докажет в суде, что доля была не подарена, а продана, суд может признать сделку недействительной.

К тому же, нужно понимать, что в случае этой сделки покупатель не защищен, потому как договор дарения юридически – сделка безвозмездная. В процессе ее оформления нигде не прописывается сумма, и в случае, если по какой-либо причине договор будет расторгнут, вернуть затраченные средства покупателю будет проблематично.

В целом можно выделить несколько возможных вариантов продажи доли в квартире:

  • непосредственно сделка купли-продажи;
  • договор дарения;
  • наследование;
  • договор ренты.

Выкуп долей в квартире

Довольно часто такие услуги сегодня предлагают компании или частные риелторы, главной целью которых является постепенный выкуп всех долей в квартире, и в конечном итоге получение всей квартиры в пользование.

Конечно, это очень выгодно, потому что, как правило, стоимость суммы всех долей в квартире меньше, нежели чем ее рыночная стоимость целиком.

С другой стороны, выкупить квартиру по долям не так уж и просто, ведь собственники долей могут быть не готовы продать свою часть.

Чаще всего услугой выкупа доли квартиры пользуются те покупатели, которым очень срочно нужны деньги на какие-то личные нужды, и у них нет времени ждать, пока подвернется хороший покупатель. В этом случае компания-посредник может предложить выкупить долю у собственника, а затем уже она сама будет решать, что с ней делать.

С чего начать продажу доли квартиры?

В первую очередь, если доля еще не выделена, желательно пройти процедуру выделения доли. Это нужно оформить нотариально. Часто бывает, что совладельцы не могут мирным путем самостоятельно разделить принадлежащую им жилплощадь, в этом случае доли в квартире выделяются через суд, и в ряде случаев это является единственным возможным решением.

Затем нужно определить ее фактическую стоимость. Для этого покупатели могут обратиться к профессиональным оценщикам, которые не только правильно определят цену на долю квартиры, но и посоветуют, какую стоимость на нее лучше выставлять. При оценке доли квартиры ими будут учтены все факторы, включая среднерыночную стоимость похожих объектов, и основные характеристики квартиры и доли в ней.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире или выделенную, не обратившись к оценщику? Можно, но при этом никто не даст гарантии, что стоимость ее не будет занижена.

Кроме этого, продать квартиру и подобрать выгодного покупателя, в случае если собственники отказались приобрести долю, также могут помочь специалисты – компании и частные лица, оказывающие подобные услуги. Благодаря их участию сделка произойдет максимально быстро, выгодно и безопасно.

Для продажи доли в квартире требуется сбор ряда документов. Среди них:

  1. Паспорт человека, который собирается продать свою долю.
  2. Документ, подтверждающий право собственника на долю в квартире. Это может быть, к примеру, договор купли-продажи, договор дарения или другой вид правоустанавливающего документа.
  3. Правильно оформленная выписка из домовой книги.
  4. Согласие супруга (при необходимости, если доля квартиры приобреталась в законном браке).
  5. Нотариально заверенное свидетельство, подтверждающее преимущественное право покупки.
  6. Кадастровый или технический паспорт, который можно получить в БТИ.
  7. Письменный отказ других совладельцев от приобретения доли, выставляемой на продажу.

Как видно, продать свою долю в квартире может каждый, нужно только ответственно подойти к этому вопросу.

Вас может заинтересовать:

Кредит под залог недвижимости в ВТБ 24
Банк «ВТБ 24» – один из крупнейших в России. Он является розничным структурным подразделением финансовой государственной корпорации ВТБ. Можно ли продать ипотечную квартиру
Приобрести квартиру в ипотеку для многих россиян — единственный шанс переехать в собственное жилье. Можно ли взять кредит без регистрации
Многие иногородние граждане интересуются, можно ли взять кредит без регистрации.

Источник: https://torestate.ru/stati/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.