Можно ли продать 1 6 квартиры

Как и кому продать свою долю в квартире?

Можно ли продать 1 6 квартиры

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости.

Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры.

В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации.

Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров.

«Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса.

Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу.

«Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед.

Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже.

Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд.

«Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.

— Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею.

Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого.

По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-i-komu-prodat-svoju-dolju-v-kvartire-218071/

Как продать половину квартиры – советы юристов по недвижимости

Можно ли продать 1 6 квартиры

Собственники недвижимости, владеющие частью квартиры, часто задаются вопросом – как продать половину квартиры? Такая продажа является сложной сделкой и потребует определенных знаний нюансов и юридических тонкостей. Данная статья поможет разобраться в особенностях такой сделки с недвижимостью.

статьи:

Особенности сделки

Продать часть квартиры гораздо проще, когда собственник один. Но зачастую недвижимость совместная (без выделения части) или долевая (доли определены) собственность.

По нормам законодательства граждан имеет право распоряжаться имуществом, владельцем которого он является. Закон позволяет совершать любые действия: оформлять дарение, проводить обмен, продавать, завещать.

Зачастую продавцы доли сталкиваются с различными сложностями. Проще разобраться с продажей, где число собственников и число комнат совпадает. В таком случае у каждого дольщика есть право владения отдельной комнатой. Все остальные площади в квартире являются общими (прихожая, кухня, ванная комната и другие).

Но ситуация усложняется, когда на практике определить натуральную долю невозможно. Например, если у собственников однокомнатная квартира ( с ½ долей), то шансы на продажу такой собственности почти отсутствуют.

Можно ли продать половину однокомнатной квартиры?

Все особенности по действиям с недвижимостью должны определяться нормативными актами. Но, к сожалению, ЖК и ГК не всегда содержат ответы на некоторые вопросы.

Доля в квартире определяется натуральным показателем (одна комната или несколько). Если между собственниками возникают разногласия по ее определению, вопрос решается через суд. В суде применяются простые арифметические действия: при наличии ½ доли площадь делится на 2, при 1/3 путем деления на 3.

Например, при расчете натуральной составляющей однокомнатной квартиры (36 кв. м.), в которой проживают два дольщика, заявитель получит для продажи 18 кв. м. жилья.

Таким образом, законодательство позволяет продать половину однокомнатной квартиры.

Если владелец доли в квартире несовершеннолетний гражданин, проводить с ним какие-либо операции можно только по согласию органов опеки.

В случае ухудшения жилищных условий в результате сделки, в целях защиты интересов ребенка, разрешение выдано не будет.

Для положительного решения вопроса нужно будет доказать, что ребенку выделяется другая доля, или что на него открыт счет, куда будут зачислены денежные средства от продажи его доли.

Порядок действий

Продажа доли в квартире отличается от продажи отдельной комнаты. При реализации такой сделки самый сложный вопрос – урегулирование отношений с другими собственниками. Их согласие – основное условие.

Независимо от вида жилья (вторичное оно, или в новостройке), продать можно как ½ часть, так и менее половины квартиры.

Продавец должен выполнить ряд грамотных и последовательных действий:

  • заблаговременно уведомить всех соседей-дольщиков о продаже;
  • подготовить жилье;
  • собрать документы;
  • найти покупателя;
  • заключить договор.

На всех владельцев жилья при покупке доли распространяется преимущественное право. Продавец в обязательном порядке должен известить их о намерении продажи своей доли.

Необходимо направить им письменное сообщение о продаже (по почте, с уведомлением).

На словах решить вопрос будет сложно. Если сосед препятствует продаже, то лучше направить нотариальное извещение.

Период ожидания 30 дней. По истечении этого срока, если ответа не поступило, можно заниматься оформлением сделки.

Важно! Продать половину квартиры без согласия дольщика нельзя. Если продавец оформил сделку и письменно не поставил в известность других собственников, они могут обжаловать действия в суде и суд удовлетворит заявление, признает нарушение приоритетного права.

Это основной отличительный момент. Остальная процедура оформления в обычном порядке. Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не надо.

Перед продажей необходимо организовать презентацию жилья. Если часть продаваемой недвижимости приобретает совладелец, то в этом нет необходимости. А для постороннего покупателя важно все: отношение соседей к новому жильцу, состояние коммуникаций, содержание мест общего пользования.

Важно! Стороннему покупателю нельзя предлагать лучшие условия, чем совладельцам. Цена, обозначенная в извещении, должна быть ровно той же, которая будет в договоре.

Документы при продаже половины доли в квартире предоставляются те же, что и при обычной сделке. Помимо того, добавляется подтверждение об уведомлении соседей-дольщиков.

Основные документы:

  • извещение, подтверждающее факт оповещения дольщиков;
  • документы о праве собственности;
  • сведения о наличии доли в квартире;
  • кадастровый план помещения;
  • сведения о лицах, проживающих на жилплощади;
  • паспорта сторон – участников сделки.

Следующим шагом является составление договора продажи. Оформить его можно как у нотариуса, так и самостоятельно. При этом важно, чтобы его содержание соответствовало ст.550 ГК. В случае несоблюдения формы договор признается недействительным.

Составленный документ должен отражать достоверную информацию о пользователях жилья, площади, стоимости и условиях оплаты. В нем не должно быть противоречий законодательству. Если продавец не обладает достаточными знаниями и не уверен, что может самостоятельно составить договор, ему следует обратиться к нотариусу. Это позволит исключить различные риски.

На основании заключенного договора подписывается акт приема-передачи недвижимости. Затем новый владелец недвижимости подает документы в Росреестр для получения свидетельства на право владения собственностью.

Продажа части квартиры – процедура сложная, но действуя грамотно и соблюдая все требования законодательства, каждый собственник сможет выделить свою долю и продать ее.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-polovinu-kvartiry-sovety-yuristov-po-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.