Можно ли по доверенности продать квартиру

Содержание

Продажа квартира по доверенности в 2020 году: инструкция

Можно ли по доверенности продать квартиру

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время.

В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку.

Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства.

Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными.

Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Скачать договора купли-продажи квартиры по доверенности можно прямо на нашем сайте.

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-po-doverennosti.html

Продажа квартиры по доверенности: риски продавца и покупателя

Можно ли по доверенности продать квартиру

Продажа квартиры по доверенности проводится в том случае, если кто-либо из сторон лишен возможности самостоятельно принять в сделке участие.

Доверенность – это документ, согласно которому некий человек приобретает право проведения сделок от лица доверителя. При этом существуют определенные риски покупателя и продавца.

Рассмотрим, как защитить свои имущественные интересы при проведении подобных сделок и на что обратить внимание.

Всего существуют 3 вида доверенностей.

  • Разовая доверенность. Благодаря ей проводятся сделки, которые имеют отношение к оформлению прав на недвижимое имущество. Период действия разовой доверенности ограничивается временем, которого хватит для проведения соответствующих действий, и в среднем составляет не более 3 месяцев.
  • Специальная доверенность. Предполагает предоставление строго установленного права – например, присутствие при регистрации в Росреестре прав на конкретную квартиру, получение необходимых документов.
  • Генеральная доверенность. Предоставляет множество прав по отношению к недвижимости на постоянной основе, срок действия данной доверенности максимальный.

Проводить любые сделки с недвижимым имуществом можно только в том случае, если есть нотариально удостоверенная генеральная доверенность.

Срок действия доверенности вне зависимости от ее вида не может быть больше 36 месяцев. Когда в документе отсутствует информация о продолжительности его действия, то она составляет 12 месяцев с даты проставления подписи на документе.

Для того чтобы составить данный документ, потребуется обратиться к сотруднику нотариального агентства или к представителю консульского учреждения Посольства РФ. Необходимо, чтобы доверитель присутствовал при проведении процедуры и предоставил свой паспорт (или загранпаспорт).

В тексте документа нужно указать сведения о доверителе, доверенном лице (ФИО без сокращений, дата рождения, паспортные данные, адрес проживания), списке передаваемых полномочий, сроке действия документа, после чего проставить подпись доверителя, дату составления документа.

Скачать образец доверенности Сотрудник нотариального агентства не вправе отказать клиенту в составлении генеральной ответственности, однако он подробно объяснит ему о рисках наличия такого документа и о том, к каким юридическим последствиям он может привести.
Что касается отзыва генеральной доверенности, то только заявления доверителя недостаточно. Ему потребуется проинформировать об этом и других людей, которые вступили с ним в правоотношения через доверенного лица. Количество подобных лиц может быть огромным.

Заявление об отмене доверенности содержит в себе сведения о доверителе и доверенном человеке (ФИО в несокращенном варианте, паспортная информация, контактные данные для связи – № телефона, адрес электронного почтового ящика), о сотруднике нотариального агентства, который удостоверил документ, а также положение об отмене действия доверенности.

Скачать образец заявления об отмене доверенности

К основным рискам относятся следующие.

1. Доверительная перепродажа

Специалисты рекомендуют не проводить продажи жилья и получение оплаты в одно и то же время. И при юридически грамотном проведении процедуры есть риск того, что доверенное лицо возьмет из банковской ячейки денежные средства, не передавая их продавцу недвижимости.

2. Аннулирование действия доверенности

Доверитель всегда вправе отменить действие документа. При этом покупатель может перечислить денежные средства за квартиру, не зная о проведенном аннулировании. После отзыва доверенность теряет свою юридическую силу, становится ничтожной.

3. Недееспособность доверителя или его смерть

Если сотрудник нотариального агентства не смог установить недееспособность доверителя, то возможно аннулирование совершенной сделки вследствие постановки человека на учет в психоневродиспансере.

Если выдавший доверенность человек скончался, то она в автоматическом режиме прекращает свое действие, а жилье переходит по наследству законным наследникам почившего человека. При этом продавец и/или покупатель могут быть не в курсе данного события. Впоследствии это может привести к продолжительным судебным разбирательствам.

4. Пропажа доверителя, признание его почившим

Исключительно после признания человека почившим или без вести пропавшим покупатель вступит в права собственника, а продавец получит денежные средства согласно договору.

Для того чтобы продавцу защитить себя при выдаче доверенности от мошенников, необходимо соблюдать такие правила:

  • После отмены доверенности доверителем или окончания периода действия документа отозвать доверенность;
  • Оформлять доверенность на определенный срок и на конкретные полномочия;
  • Не составлять доверенность на получение оплаты, на формирование предварительного соглашения купли-продажи с перечислением аванса;
  • Выдавать доверенность только тем людям, чьи честность и ответственность не вызывают сомнений.

Покупателю рекомендуется придерживаться таких советов:

  • Проверять сделку на юридическую чистоту самостоятельно;
  • Установить контакт с доверителем доступным способом (например, по телефону), а если доверенное лицо отказывается выдавать его контактные данные – не проводить сделку;
  • Проверить, не обманули ли доверителя, если им выступает пенсионер.

При продаже имущества по доверенности необходимо выполнить следующие действия.

  • Установить личность человека, который проводит сделку по доверенности. Он должен предоставить как доверенность, так и другие документы – например, собственный паспорт с информацией о регистрации человека по адресу его проживания. Паспортные и адресные данные требуются и о продавце.
  • Внимательно ознакомиться с доверенностью, отксерокопировать документ и предоставить копию профессиональному юристу. Необходимо, чтобы срок действия доверенности на дату оформления сделки не заканчивался. Она должна содержать конкретизированный список действий, которые доступны доверенному лицу от лица доверителя (подписание документов, изменение условий продажи недвижимости).

Также продажа жилья по доверенности требует проведения нотариальной регистрации.

Непосредственно процедура проведения купли-продажи жилья проводится стандартным способом.

Для оформления банковского перевода следует обратиться к сотрудникам финансового учреждения. Они ответственны за сохранность денежных средств на счету. По указанию владельца счета сотрудники проведут перевод денег по прописанным реквизитам. Потребуется погасить банковскую комиссию на перевод, однако это обеспечит сохранность денежных средств.

  • Некоторые покупатели планируют приобрести квартиру по доверенности в ипотеку, что в разы усложняет процесс купли-продажи жилья. Далеко не все финансовые учреждения согласны работать с доверенным лицом – многие банки требуют, чтобы продавец присутствовал при проведении процедуры лично. Вследствие этого рекомендуется заранее связаться с банком и прояснить данный вопрос.
  • Многих интересует, кто платит налог при проведении подобных сделок. Ответственность за погашение подоходного налога лежит на собственнике жилья. Доверенное лицо освобождено от налогообложения, поскольку оно не получает денежных средств.
  • Генеральная доверенность на физлицо или юрлицо одинакова – отдельных бланков для того или иного случая не существует. И в той, и в другой ситуации требуется нотариальное удостоверение документа.

Продажа жилья по доверенности предполагает определенную опасность для сторон сделки, которые рискуют денежными средствами, правами собственности на жилое помещение.

Продавец имеет возможность аннулировать сделку, обратившись за помощью, если доверенное лицо совершило определенное нарушение.

Но покупатель, лишившись прав на владение недвижимым имуществом, вряд ли вернет себе денежные средства.

Отдельные риски выделяются в том случае, если доверитель скончался, и жилье передается по наследству в установленном законом порядке, однако участники сделки об этом не знают.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/prodazha-kvartiri-po-doverennosti

Можно ли продать квартиру по доверенности на третье лицо?

Можно ли по доверенности продать квартиру

Отсутствие возможности у владельца недвижимости участвовать в совершении сделки купли-продажи регламентируется использованием такого документа, как доверенность на продажу имущества. В данном случае все интересы владельца будет представлять третье лицо, которое, согласно документу, наделяется соответствующими правами и полномочиями.

Особенности документа и его разновидности

Доверенность на реализацию сделки с имуществом – это документ, который отображает факт передачи собственником прав и полномочий представлять интересы в процессе сделки третьему (доверенному) лицу и выполнении всех необходимых действий согласно содержанию конкретного документа.

В современном документообороте используются три разновидности документа:

  1. Разовая доверенность – оформляется для совершения какого-либо одного конкретного действия, например, получения справки в рамках сбора документов для продажи жилья.
  2. Доверенность специального типа применяется в том случае, если третье лицо уполномочено периодически осуществлять действия одного типа: получать зарплату, подписывать документы и пр.
  3. Общий документ, и, в частности, его разновидность генеральная доверенность, предполагает передачу максимально широких полномочий и прав на период до 3 лет. С помощью данного документа доверенное лицо может:
  • распоряжаться финансами за доверителя;
  • подписывать документы и соглашения;
  • представлять другие интересы в рамках своих полномочий.

Согласно Ст. 185 Гражданского кодекса РФ, именно по доверенности последнего типа можно реализовать сделку купли-продажи недвижимости, при этом обязательное требование – ее нотариальное освидетельствование.

Регламент оформления доверенности

Грамотно составить и оформить доверенность того или иного типа поможет юрист, для этого необходимо будет предоставить всего 2 документа:

  • паспорт персоны-доверителя;
  • паспорт третьего лица, кому планируется доверить некоторые полномочия.

Как оформляется доверенность на продажу квартиры? Содержательную часть документа составляют следующие сведения:

  • информация о доверителе и доверенном лице (Ф.И.О., адрес регистрации и фактического проживания, реквизиты документа, удостоверяющего персону);
  • суть передаваемых полномочий с детализацией их согласно необходимости принимать участие в сделке купли-продажи квартиры;
  • крайне важным будет указать срок действия полномочий (в генеральной доверенности максимальный период действия составляет 3 года);
  • в доверенности указывается дата и место составления и подписания документа.

Юридическую силу бумага обретает лишь после заверения ее у нотариуса (согласно Ст. 180-187 Гражданского кодекса РФ). При этом, для нотариального освидетельствования необходимо также присутствие персоны, которая становится доверителем.

Оформление доверенности облагается госпошлиной в размере 200 рублей, также оплачивается стоимость услуг юриста и нотариуса от 1 до 2 тыс. рублей в зависимости от региона.

Какие риски могут возникнуть при продаже квартире по доверенности?

Следует понимать, что реализация сделок по продаже недвижимости с использованием доверенности несет потенциальные риски как для стороны покупателя, так и для стороны продавца, при этом речь идет не только о мошеннических схемах.

Какие ситуации могут возникнуть?

  • Перепродажа по доверенности. Такой алгоритм имеет место в махинациях, где риелтор или иное лицо, подделывая подписи в договоре, проводит перерегистрацию права собственника на соучастника. При этом лицо может принимать на себя не только полномочия по представлению интересов, но и оплату.
  • Окончание срока действия или аннуляция документа. Действие доверенности может быть аннулировано в нотариальном порядке, при этом покупатель, перечислив деньги, может об этом и не догадываться. Недействительным считается и тот документ, в котором актуальный срок передачи полномочий завершается до момента совершения сделки.
  • Недееспособность персоны доверителя. Физическая правоспособность собственника, передающего свои полномочия, может быть установлена лишь в медицинских условиях, соответственно, при регистрации у нотариуса некоторые нюансы здоровья могут быть упущены. Вместе с тем такие моменты, как постановка на учет в психоневрологическом диспансере или другие медицинские обстоятельства (о чем сторона покупателя может не знать), являются поводом для оспаривания сделки продажи жилья.
  • Смерть доверителя или статус без вести пропавшего автоматически прекращают действие документа, что также грозит усложнением процесса реализации сделки, в частности, в вопросах финансовых взаиморасчетов и принятия права собственности.

Наказания, предусмотренные за продажу квартиры по фиктивной доверенности

Использование поддельных документов, в частности, фиктивной доверенности – одна из наиболее популярных схем преступных деяний на рынке недвижимости. Лицо составляет подделанный документ, содержащий данные реального человека владельца жилья, фальсифицирует визу нотариуса и его печать, и беспрепятственно принимает оплату за «продажу» квартиру.

Данные действия квалифицируются Уголовным кодексом РФ, как мошенничество в особо крупном размере, повлекшее лишение права человека на жилье (п 4. Ст. 159 УК РФ).

Мошеннику в случае доказательства его вины в таких случаях грозит лишение свободы на срок до 10 лет с уплатой штрафа в сумме до 1 млн. рублей или доходов за период 36 месяцев.

В свою очередь, при отсутствии каких-либо недобросовестных намерений у продавца и покупателя доверенность на продажу квартиры может стать удобным инструментом для представления интересов собственника при реализации сделки.

Изготовление доверенности не требует значительных временных и финансовых затрат, или сбора документов. Корректно оформленный документ отлично выручает в том случае, когда личное присутствие человека при различных юридических процедурах является невозможным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/po-doverennosti.html

Законна ли продажа недвижимости по доверенности — основные моменты, на что нужно обратить внимание

Можно ли по доверенности продать квартиру

Каждая сделка, связанная с отчуждением недвижимости сопряжена с большими рисками.

Поэтому к оформлению и заключению необходимо подходить со всей серьезностью, чтоб не остаться без квартиры и без денег.

Наибольшее количество мошеннических схем с недвижимым имуществом связаны с купле-продажей квартир, где основанием для заключения сделки является доверенность, выданная собственником представителю.

Как показывает статистика, такие аферы «проворачивают» нечистые на руку риэлторы. Но нередки и ситуации когда доверенность действительно оформляет собственник своему представителю, не имеющий возможности самостоятельно заниматься продажей своей недвижимости.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Встречаются такие ситуации, когда собственнику жилья нужно срочно его продать, но он не имеет физической возможности это сделать по той простой причине что живет в другом регионе (в другой стране), или он тяжело болен и т.д.

В таких случаях возникает потребность в оформлении сделки через представителя посредством оформления на него, нотариально заверенной Генеральной доверенности.

В которой необходимо указать какие действия может совершать представитель в отношении продаваемой недвижимости:

  • показ квартиры потенциальным покупателям;
  • составление и заключение соглашения по купли-продажи недвижимого объекта;
  • делать запросы во всех инстанциях для предоставления всей документации покупателю;
  • подписывать документы от имени собственника;
  • и иные действия с недвижимостью не противоречащие законодательству.

Доверенность, оформленная продавцом на имя представителя, дает последнему, на весь срок ее действия, право выступать от имени собственника и сопровождать сделку от начала и до конца.

Что представляет собой доверенность от собственника на продажу квартиры?

Генеральной доверенностью является документ, дающий правовые полномочия ее обладателю на выполнения тех или иных указанных в ней действий. Настоящий документ является основанием для совершения сделки от имени собственника с третьим лицом, дающий право подписи сопутствующих этому документов – договоры, акт приема-передачи и т.п.

Основные требования к оформлению документа

Законодателем предусмотрены следующие требования:

  • обязателен письменный формат написания;
  • указаны все персональные данные обеих сторон (собственника и представителя);
  • обязательное заверение нотариусом (т.к. все доверенности проходят обязательную регистрацию в соответствующем реестре);
  • правомочия представителя – виды разрешенных действий;
  • на какой срок выдана доверенность (срок ее действия, определяется собственником).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Образец

Скачать и ознакомиться с образцом доверенности на продажу квартиры в 2018 году.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости можно использовать три вида доверенности, в зависимости от степени доверия к поверенному:

  • разовая (оформляется для совершения единовременного действия);
  • специальная (оформляется на конкретный срок и конкретные действия);
  • генеральная (дает возможность обладателю совершать все действия с недвижимостью, как если бы эти действия совершал сам собственник).

При подготовке документов по сделке с недвижимостью достаточно оформления так называемой разовой или специальной доверенности. Сама процедура по купле-продаже объекта совершается исключительно на основании Генеральной доверенности.

Сам процесс по продаже недвижимости ничем не отличается от совершения сделки самим собственником. В Россреестр предоставляются те же документы:

  • договорное соглашение между сторонами сделки;
  • удостоверение личности всех участников;
  • и соответственно сама доверенность.

И так ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру по доверенности?» найден – такая сделка законом разрешена. Далее рассмотрим пошаговый процесс совершения такой сделки.

Как продать квартиру без собственника?

Утверждение, что покупка/продажа квартиры по доверенности всегда дело рискованное, ошибочно. Конечно, определенный риск, как для покупателя, так и для продавца все же есть.

Это в том случае если представителем является совершенно незнакомым человеком, но если в его роли выступают родственники, к тому же, являющиеся дольщиками продаваемого жилья, т.е.

заинтересованные лица, то владелец может быть спокоен.

Для того чтобы продажа недвижимости была успешно совершена необходимо прописать персональные данные всех лиц участвующих в этом процессе. Так если представителей будет несколько, то и данные необходимо указать каждого поверенного.

И все же для собственной подстраховки (покупателю) необходимо удостовериться в некоторых нюансах:

  • какое обстоятельство предшествовало составлению такого вида доверенности (причины);
  • уточнить факт здравия доверителя (жив ли собственник или нет);
  • по возможности связаться с собственником и выяснить в курсе ли он, что его недвижимость отчуждается на основании такого документа;
  • проверить законность документа (кем заверена, действующим нотариусом или нет);
  • уточнить ее срок действия;
  • сделать запрос нотариусу, чтобы уточнить – не отзывалась ли она.

Обязательным условием является включения в доверенность пункта, указывающего на то обстоятельство, что заверение ее должно производиться до заключения соглашения о купле-продаже.

В случае тяжелого заболевания собственника, нахождения его на службе в рядах российской армии или же в местах не столь отдаленных (в тюрьме) заверить документ могут и другие уполномоченные лица, такие как:

  • главврач лечебного учреждения;
  • военноначальник части;
  • либо начальник исправительного учреждения (в зависимости от ситуации).

Также необходимо более тщательно оговорить в ней все те действия, которые представитель вправе осуществлять. Укажите конкретный срок ее действия (законом разрешено до трех лет). Чаще всего Генеральная доверенность выписывается сроком на один год.

Собственник вправе отозвать ее в любой момент. К примеру, если возникли сомнения в честности представителя.

Есть и иные основания прекращающие действие документа:

  • окончание срока действия;
  • отказ самого представителя от вверенных ему действий;
  • кончина собственника, либо признание его безвестно пропавшим, либо признанным судом полностью недееспособным;
  • окончание сделки (когда полномочия полностью реализованы);
  • когда доверенность признана судом ничтожной (незаконно оформлена).

Возможные риски продажи и покупки квартиры по доверенности

Как уже говорилось выше купля-продажа, совершаемая по доверенности, сопряжена с всевозможными рисками не только для покупателя, но и для продавца. Так покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • согласно подпункту 2 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса, доверенность может быть аннулирована собственником в любой момент (продажа, совершенная по аннулированному документу будет считаться ничтожной);
  • на момент свершения купли-продажи (заключение договора), доверитель скоропостижно скончался, а соответственно сделка не имеет под собой юридического основания, в дело вступаю наследники (к сожалению, от этого никто не застрахован);
  • сам факт нотариального удостоверения необходимо проверять и перепроверять, так как есть вероятность мошеннических действий (нечистые на руку нотариусы не исключение);
  • также сделка может быть признана недействительной, если будет установлен факт недееспособности самого представителя.

Встречаются и иные опасности при совершении купли-продажи по доверенности.

Что же касается продавца то и здесь не все так гладко как хотелось бы. В отношении продавца есть также множество нюансов, впоследствии которых он может остаться и без денег и без квартиры.

Так недобросовестный риэлтор, позарившийся на большую сумму, просто не захочет их отдавать собственнику, а возьмет и исчезнет с ней. Поэтому оформлять доверенность лучше на ближайшего родственника, хотя в наше время даже это не является сто процентным показателем удачного завершения сделки.

Как видим опасность признания сделки недействительной является актуальной для всех сторон. Чтобы хоть как то обезопасить себя, покупателю стоит подбирать жилье, где стороной продажи выступает сам владелец недвижимого объекта.

А продавцу необходимо тщательнее проверять лицо, которому он хочет доверить весь этот процесс. А также проверить полномочия нотариуса, посредством запроса в нотариальную палату, или на специальном сайте проверить его лицензию на проведение таких действий, как удостоверение Генеральной доверенности.

С недавнего времени, нотариус несет ответственность за совершение сделок по купле-продаже недвижимости. И законодателем установлено правило, что если сделка заверенная нотариусом изначально считается провальной, всю сумму за продаваемое/покупаемое жилье обязан возместить он сам.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/zakonna-li-prodazha-nedvizhimosti-po-doverennosti

Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника

Можно ли по доверенности продать квартиру

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру по доверенности от собственника, разъясняет тонкости законодательства.

Основные моменты

Нотариальная доверенность требуется, чтобы поручить другому человеку совершение определенных действий. В исключительных случаях удостоверить письменное полномочие может руководство учреждения, где находится доверитель.

Такая необходимость возникает, когда собственник находится в местах лишения свободы, военных или лечебных учреждениях. Порядок установлен ст. 185.1 ГК РФ. Документ действует один год (ст.

186 ГК РФ), но доверитель может изменить срок действия.

Важно! Срок действия можно не указывать, а вот дата составления является обязательной. Когда она отсутствует, документ, выданный на имя представителя, будет ничтожным, и не получится по доверенности продать квартиру.

Есть несколько вариантов передачи полномочий на продажу жилья. Собственник может выбрать подходящий способ оформления.

Виды доверенности

В зависимости от ситуации решается, как продать квартиру по доверенности.

3 варианта действий:

  1. Передать представителю полномочия на совершение однократных действий. Например, доверить подписание соглашения купли-продажи.
  2. Доверить совершение определенных действий. Можно поручить сбор справок для заключения сделки.
  3. Не ограничивать поверенного в полномочиях по генеральной доверенности.

При необходимости, можно уточнить, какие именно действия доверяется совершать поверенному. доверенность отличается по способу оформления. Для ее составления уполномоченный заверитель использует специальный бланк.

Можно продать официально квартиру по доверенности и отдельно указать, может ли поверенный распоряжаться денежными средствами.

Не стоит перегибать палку и доверять получение денежных средств. Такие полномочия следует передавать в исключительных случаях. Например, если человек уезжает за границу и не сможет присутствовать при проведении расчетов.

Как составить документ

Письменное уполномочие должно содержать все необходимые реквизиты, позволяющие идентифицировать обе стороны и перечень полномочий.

6 основных реквизитов документа:

  • дата составления,
  • паспортные реквизиты сторон,
  • перечень полномочий, которые получает поверенный,
  • срок действия полномочий,
  • точный адрес объекта сделки,
  • место составления.

Обязательно уточняется, может ли доверенное лицо распоряжаться финансовыми средствами или нет.

Срок действия документа

Заключение сделки по продаже жилья может затянуться на неопределенный срок. Стороны не ограничиваются сроками при составлении документа. Можно указать такой период действий, какой будет удобно. Если вообще забыли указать время действия, то, по правилам ГК РФ, письменное уполномочие действовать будет один год.

Цена вопроса

Нотариальные услуги являются платными. Цена будет зависеть от вида документа. Так, за составление разового письменного уполномочия заплатить придется порядка 600 руб. Стоимость специального документа составляет 1,5 тыс. руб. Дороже всего обойдется генеральное уполномочие. Нотариусы берут 2 тыс. руб. за заверку документа.

Какие понадобятся документы

Вопрос, можно ли продать квартиру по доверенности от имени собственника, решается, когда имеются необходимые документы:

  • паспорта владельца жилья и поверенного,
  • документы, подтверждающие право владения жилплощадью.

Уполномоченный заверитель проверяет, отдает ли доверитель отчет своим действиям, и удостоверяет доверительную бумагу. После этого ей присваивается номер, и делается запись в реестре.

Особенности составления

Необходимо сразу определить условия продажи жилья. Финансовый вопрос является основным, поэтому сразу необходимо определить цену, за которую следует продавать квартиру.

Нужно перечислить полномочия поверенного: размещать объявления о продаже, искать покупателей, заниматься сбором документов. Но не зря говорят: доверяй, но проверяй. Поэтому следует не только определить круг полномочий, но и следить, как они выполняются.

Может ли представитель продать жилье самому себе

Иногда возникают ситуации, что представитель сам хочет купить продаваемое жилье. Так, может ли он продать недвижимость самому себе или нет? Такая сделка является незаконной (ст. 182 ГК РФ). Не может поверенный осуществить продажу лично для себя. Ведь смысл действий представителя заключается в том, чтобы представлять интересы доверителя перед третьими лицами. Но из ситуации есть выход.

Пример. Кузнецова Н.М. оформила доверенность на свою внучку для продажи квартиры. Бабушка и внучка договорились между собой, что внучка покупает жилье. Но, с точки зрения закона, такая сделка не является законной, поскольку внучка является доверенным лицом. Как можно решить проблему?

2 варианта действий:

  1. Включить в доверенность положение о том, что поверенный имеет право передоверия, т.е. может передать свои полномочия третьим лицам. Указать, какие именно действия может совершать поверенный. Тогда можно будет передать полномочия по продаже жилья третьему лицу. А с ним уже внучка и заключит сделку.
  2. Составить новое письменное уполномочие на другого человека. Внучка купит жилье у доверенного лица, действующего на основании новой доверенности.

Стороны могут совершать разные сделки между собой, главное, чтобы не нарушались нормы гражданского законодательства.

Судебная практика

Операции с жильем по доверительной бумаге – это риск. Причем, рискуют обе стороны: и продавец, и покупатель. Неприятные ситуации возникают, когда поверенный ведет нечестную игру и пытается присвоить себе полученные от продажи денежные средства.

Один из таких споров рассматривал Челябинский областной суд. В суд обратился гражданин для признания доверительной бумаги недействительной. Племянник истца оставил доверенность на продажу жилья.

Представитель совершил сделку, но деньги доверенному лицу не отдал. Человек, который являлся доверенным лицом, умер, и его дядя обратился в суд.

Требует отменить сделку и включить недвижимость в наследственную массу.

Выводы суда:

  1. Подпись доверителя была подделана. Такой вывод сделан судебно-почерковедческой экспертизой.
  2. Продажа жилья состоялась по заниженной стоимости. Деньги от продажи не были переданы продавцу.
  3. Сделка является ничтожной, а значит, стороны должны вернуть друг другу все, что они получили.
  4. Прекращается право владения покупателя на квартиру. Недвижимость включается в наследственную массу, поскольку собственник квартиры умер.
  5. Ответчик обязан возместить истцу все понесенные расходы: оплатить государственную пошлину, возместить расходы на представителя и проведение судебной экспертизы.

Итог

Покупать и продавать жилье можно по доверительной бумаге. Сделка купли-продажи пройдет успешно, если корректно составлен документ и четко определены полномочия поверенного. Надежнее оформлять разовую или специальную доверенность. Генеральное уполномочие на куплю-продажу составлять следует только в крайних случаях.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/o-vozmozhnosti-prodazhi-kvartiryi-po-doverennosti-ot-sobstvennika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.