Можно ли перевести участок лпх в ижс

Содержание

Можно ли перевести землю в ЛПХ из ИЖС и других видов участков и стоит ли это делать?

Можно ли перевести участок лпх в ижс

/ Земля, дача, строительство / Документы и законодательство / Земельный участок / Категории и ВРИ / ИЖС / Как перевести землю для индивидуального жилищного строительства

Назад

: 24.02.2018

Время на чтение: 7 мин

0

  Порядок переоформления доли в квартире на родственника

1518

Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает семь категорий земельных участков, которые могут существовать в России. Одной из таких категорий считаются земли населенных пунктов, в рамках разрешённого использования которых функционируют участки для осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и организации личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

  • Правовая основа
  • Когда необходим перевод?
  • Какие документы следует подготовить?
  • Порядок действий
  • Сроки и стоимость

Для того, чтобы перевести участок из одного вида разрешённого использования в другой существует свой специальный порядок.

Ижс и лпх: в чём разница?

ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.

Под ведением личного хозяйства имеется в виду:

  • выращивание и переработка с/х продукции;
  • разведение скота и домашних птиц.

Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.

Участки под ЛПХ могут располагаться как в черте населённых пунктов, так и на сельскохозяйственных землях; по этому принципу они делятся на 2 категории: приусадебные и полевые.

Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.

Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.

Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

  1. ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдаётся строительству дома, во втором — выращиванию и переработке с/х продукции.
  2. Земельный надел под ИЖС может быть выделен только на территории населённых пунктов, участок под ЛПХ может быть отведён как в поселении, так и за его пределами.
  3. Кадастровая стоимость участков под ИЖС значительно выше, чем под ЛПХ.
  4. Не на каждом участке ЛПХ можно возвести дом. Комиссия вправе наложить запрет на строительство дома; а вот запретить строить дом на землях ИЖС невозможно.
  5. Земельный налог на участки ЛПХ ниже, чем на ИЖС.

Минусы и плюсы обоих видов участков

Среди несомненных преимуществ участка ИЖС можно отметить:

  • наличие юридического адреса;
  • возможность постройки жилого дома и прописки в нём;
  • наличие инфраструктуры;
  • возможность проведения всех необходимых коммуникаций.

Минусы участков ИЖС:

  • необходимость получения разрешения и согласований на строительство в соответствующих инстанциях;
  • обязательное выполнения норм СНиПов и ГОСТов;
  • высокие налоговые выплаты.

Преимущества участка ЛПХ:

  • возможность перевода в ИЖС (если он находится в черте поселений);
  • низкая налоговая нагрузка (не более 0,3% от КС).

На землях под ЛПХ можно:

  • легально получать доход от продажи с/х продукции;
  • получить сертификат соответствия выращенной продукции;
  • получить кредит на производство продукции под залог участка.

При этом владельцу участка не нужно оформляться в качестве юрлица, как этого требует статус КФХ (Крестьянско-фермерское хозяйство). Если владелец пожелает возвести дом, то не потребуется разрешение для этого и разработка проекта.

Основной недостаток категории земель, предназначенных под ЛПХ, — отсутствие чёткой законодательной базы и наличие определённых сложностей и правовых рисков. В большинстве случаев владельцы таких земельных участков стараются перевести их в ИЖС, чтобы возвести на них жилой дом.

Что лучше?

Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

Общие сведения

Изменение целевого назначения возможно, когда муниципальное образование, при положительном заключении экспертизы, осуществляет комплексный перевод сразу большого отрезка земли и делит его на участки ИЖС – площадью 4, 6, 10 соток и более.

Подобный организованный перевод требует доскональной экспертизы и отсутствия возражений со стороны владельцев участков – физических, юридических лиц и других субъектов гражданских правоотношений.

Учитываются: экологическая обстановка местности, наличие инфраструктуры и перспектива проведения инженерных коммуникаций к месту будущего строительства частных домов.

Возможность перевода предусмотрена, но может быть затруднена, если участок активно используется или когда расположен удаленно от населенного пункта. В рамках расширения границ муниципального образования перевод наиболее благоприятен, так как часто выполняется организованно и инициируется муниципальными властями.

Если земли ИЖС непосредственно граничат с территориями ЛПХ, перевод вероятен, но при наличии возможности подвести к участку коммуникации или, когда земли не относятся к наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям – например, заливным лугам или высококультурным участкам особого использования.

Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?

На приусадебном участке ЛПХ разрешено строить:

  • частные жилые дома (не более 3 надземных этажей);
  • подсобные помещения (сарай, гараж, кладовка);
  • иные сооружения, предназначенные для личного пользования: баня; летняя кухня и пр.

Все построенные объекты необходимо строить с соблюдением норм и правил местного градостроительного регламента; строительство должно быть согласовано с местной администрацией.

Однако в законе есть одна оговорка: кроме основного ВРИ такой земельный участок должен иметь также вспомогательный вид землепользования, который используется совместно с основным. В этом случае для возведения построек на участках ЛПХ не нужно брать отдельного разрешения.

На участке с основным видом использования ЛПХ, вспомогательный вид землепользования позволит возвести на участке строения бытового и хозяйственного назначения.

При необходимости строительства на землях ЛПХ коммерческих сооружений (например, магазина, столовой, парикмахерской) необходимо получить соответствующее разрешение о наделении участка условно разрешённым ВРИ.

В каком случае она возможна?

Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.

Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:

  1. На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
  2. Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

Основное преимущество земель ИЖС — возможность частично компенсировать затраты на строительство жилья за счёт имущественного налогового вычета.

Приведём ещё несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешённого землепользования:

  1. Земли ИЖС подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры в преимущественном порядке.
  2. Приобретение земельного надела с видом «ЛПХ для строительных работ» может стать финансово выгодной сделкой, так как такие участки стоят дешевле земель под ИЖС.
  3. Желание продать участок подороже.
  4. Реализация сертификата на маткапитал (не во всех регионах страны разрешено строительство домов с применением сертификата на землях ЛПХ).

Итак, целесообразность перевода земель из ЛПХ в ИЖС понятна: в основном это увеличение их стоимости и улучшение своих жилищных условий.

Нормативная база

Основным нормативным актом считается ФЗ № 172, принятый в 2004 г. Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от 7.07.2003 № 112.

Источник: https://KPPKDirection.ru/drugoe/mozhno-li-perevesti-lph-v-izhs.html

Как перевести участок земли из ИЖС в ЛПХ: пошаговая инструкция

Можно ли перевести участок лпх в ижс

Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает семь категорий земельных участков, которые могут существовать в России. Одной из таких категорий считаются земли населенных пунктов, в рамках разрешённого использования которых функционируют участки для осуществления индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и организации личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для того, чтобы перевести участок из одного вида разрешённого использования в другой существует свой специальный порядок.

Правовая основа

Общее регулирование вопросов, связанных с переводом участка из одного вида разрешённого использования в другой, а также изменение существующих категорий, находится в ведении Земельного Кодекса Российской Федерации. Именно этот нормативный акт предусматривает возможность изменить не только ранее установленный вид разрешённого землепользования, но и возможная перемена ранее установленной категории участка.

Прежде чем осуществлять изменение эксплуатационных возможностей участка с ИЖС на ЛПХ, следует определить, изменится ли принадлежность к ранее установленной категории или нет.

Если принадлежность к ранее установленной категории изменится, необходимо воспользоваться положениями Федерального закона «Об изменении категории земельного участка…», который содержит подробную регламентацию всей процедуры, направленной на осуществление такого изменения.

В рамках указанного федерального закона проработан не только порядок необходимых действий для проведения изменения, но и содержится основной перечень документов, которые могут пригодиться для оформления перевода.

Если земельные участки находятся в одной категории и относятся к землям населенных пунктов, то изменения будут происходить в рамках существующего вида разрешённого использования, что находится в компетенции Градостроительного Кодекса и принятых в соответствии с ним регламентов, а также внутрирегиональных регламентов изменения вида разрешённого использования.

Когда необходим перевод?

Перевод земельного участка из одного вида использования в другой или из одной категории в другую может потребоваться в следующих случаях:

  • когда конкретный участок необходимо использовать исключительно в виде ресурса для осуществления сельскохозяйственного производства, предназначенного для обеспечения собственных интересов;
  • если на участке планируется осуществить организацию крестьянского или фермерского хозяйства, которое не будет производить продукцию на продажу, а только обеспечивать интересы участников такого производства;
  • участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, не планируется использовать для возведения дома, так как в этом нет необходимости с финансовой и юридической точки зрения;
  • необходимо существенно снизить кадастровую стоимость участка, так как она представляет собой неоправданно завышенную величину.

Другие случаи могут быть выбраны непосредственно собственником участка или его пользователем в качестве причин необходимости такого перевода при обосновании такой необходимости.

Какие документы следует подготовить?

Для того, чтобы заявление о переводе участка из земель, используемых для индивидуального жилищного строительства в земли, пригодные для осуществления организации личного подсобного хозяйства, необходимо, кроме заявления и декларации о переводе, подготовить еще и такие документы, как:

  • паспорт заявителя (в случае, если заявитель и собственник или пользователь участка – одно лицо; если же речь идет о разных физических лицах, то на доверенного представителя потребуется также подготовить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указан срок ее действия и пределы полномочий доверенного лица, а также паспорт доверенного лица);
  • документы на участок, в которых есть сведения о том, какой присвоен кадастровый номер участку, адрес (почтовый), какова площадь и фактическое расположение; а также состояние участка, было ли проведено его межевание и, если было, какие координаты имеют узловые точки такого участка, кто проводил процедуру межевания, и когда она была осуществлена; а также информация о проводимой кадастровой оценке участка и установленной по ее итогам стоимости (наиболее полные сведения содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая получена не ранее, чем за месяц до подачи заявления);
  • результаты проведенных экологических и землеустроительных экспертиз, если таковые проводились для установления фактического состояния участка и возможности его эксплуатации под другими видами разрешенного использования, нежели был ранее определен;
  • другие документы, обосновывающие высказанное ходатайство об изменении существующих вида разрешенного пользования или категории земельного участка.

Все перечисленные документы предоставляются в качестве сопровождающего пакета для подаваемого заявления и декларации о вносимых изменениях.

Порядок действий

После того, как все документы были собраны, наступает период собственно оформления новых данных на участок. Для этого необходимо:

  • в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или специальное подразделение муниципальной администрации подать заявление о переводе земельного участка из одной категории в другую или оформлении нового вида разрешенного пользования;
  • приложить к поданному заявлению все документы, собранные для идентификации земельного участка, а также для подтверждения необходимости такого перевода;
  • в случае, если заявитель или его представитель будет вызван на непосредственное рассмотрение его заявления, обосновать свою позицию;
  • получить готовое решение в виде специально оформленного постановления руководителя органа или отказ в письменной форме с наличием объяснений причины такого отказа;
  • в случае получения положительного решения направить документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Сроки и стоимость

Общий срок рассмотрения поданных документов составляет не более двух месяцев с момента их подачи в уполномоченные органы (срок отсчитывается со дня, следующего за днем принятия заявления, который отмечен на втором экземпляре такого заявления). В том случае, если речь идет об отказе в переводе, документы направляются заявителю по почте в течение месяца с момента получения заявления.

Стоимость такого перевода может колебаться в зависимости от нескольких факторов:

  • наличие ранее проведенного межевания земельного участка, так как с 1 января 2018 года его наличие является обязательным, иначе участок полностью выпадает из гражданско-правового оборота (стоимость межевания в регионах колеблется от 15 до 70 тысяч рублей в зависимости от сложности участка, его удаленности от транспортных сетей, необходимости установки дополнительных межевых знаков, а также в зависимости от стоимости работы самого кадастрового инженера);
  • необходимость заказа различных дополнительных документов и проведения экспертиз;
  • оформление изменений данных в отношении конкретного участка в Росреестре.

Изменить вид разрешенного пользования с индивидуального жилищного строительства на личное подсобное хозяйство возможно, если для этого есть необходимые условия. Для того, чтобы правильно осуществить всю процедуру, необходимо подготовить определенный пакет документов, в котором придется обосновать свою позицию.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/kategorii/izhs/kak-perevesti/v-lpx.html

Как перевести земельный участок сельхоз назначения в участок ИЖС. Основания для перевода и порядок действий

Можно ли перевести участок лпх в ижс

Возможность перевести участок из одной категории в другую предусмотрена законом. Для перевода нужны веские основания. Некоторым участкам сменить назначение не получится. Можно ли перевести земельный участок сельхоз назначения в ИЖС, для чего и кому это может понадобиться, как убедить муниципалитет в необходимости процедуры – об этом подробнее в статье.

Различия в категориях земельных участков

Участки, в кадастровом паспорте которых указано «ИЖС» или «СХН», во многом похожи. И там, и там люди могут находиться длительное время и даже фактически проживать. Главное различие – сельскохозяйственные земли предназначены, в первую очередь, для выращивания культур и животных, а земли населённых пунктов – для постоянного проживания.

К сельхоз угодьям относятся следующие виды разрешённого использования:

  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ);
  • садовые некоммерческие товарищества и земли для дачного хозяйства (СНТ и ДНП).

Земли населённых пунктов – это:

  • участки под строительство частного дома на одну семью (ИЖС);
  • участки для многоквартирных домов;
  • земли под офисные и иные строения для организации быта;
  • земли под социальные объекты;
  • территории городских парков, скверов, зон отдыха и досуга.

В следующей таблице наглядно представлены различия между землями сельхозназначения и ИЖС с юридической точки зрения.

Способ использованияЗемли индивидуального жилищного строительстваЗемли сельского хозяйства
Строительство жилого домапрямое назначениетолько для временного пребывания (дачный дом, садовый домик)
Регистрация дома и получение адресавозможноНевозможно
Выращивание культуртолько в личных целяхКак в личных целях, так и в коммерческих масштабах (в зависимости от вида участка)
фермыТолько в личных целяхКак для личного пользования, так и для бизнеса
Возведение нежилых объектовВозможно строительство любых, кроме промышленных зданий, которые могут повлиять на качество земли в будущем
территории вокруг участкаОсуществляется за счёт муниципалитета (облагораживание, создание подъездов, проведение электричества)Осуществляется за счёт собственника: единолично или в составе садового товарищества или дачного кооператива

Основания для смены категории земли

Поменять назначение с сельхоз на ИЖС возможно, если:

  • земля не пригодна для ведения любого хозяйства, но может использоваться под строительство домов;
  • ведение хозяйства экономически не выгодно: например, она неплодородная, каменистая, имеет резкий рельеф и тд;
  • участок находится на правах пожизненного наследуемого владения в руках частного лица, и у него возникло желание строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания;
  • иные веские причины, которые собственник может убедительно доказать. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Зачем и кому может понадобиться смена категории

Задуматься о переводе участка может тот собственник, который принял решение строить на территории капитальный дом с последующим постоянным проживанием, получением прописки и регистрацией дома как жилого объекта.

Дом, построенный на земле для ведения сельского хозяйства, не может быть оформлен отдельным объектом. Его нельзя продать или заложить, так как он будет лишь хозяйственной постройкой на земельном участке.

Это не всегда удобно и выгодно. От категории земли зависит так же размер налога, нормативы по коммунальным платежам и тд.

Стоимость земель ИЖС выше, чем ЛПХ, поэтому, если собственник планирует продать участок, ему будет выгоднее сменить назначение объекта.

Однако, если регистрация и получение адреса не важны, собственник (например, дачного или садового участка) может оставить категорию сельхоз и продолжать пользоваться участком по своим нуждам в соответствии с законом.

В каких случаях смена категории не обязательна

Переход из одной категории в другую – длительный и затратный процесс. К счастью, он не всегда необходим.

Не нужно менять назначение, если:

  • земля с пометкой ЛПХ находится в границах населённого пункта, а не за его пределами;
  • дом уже построен, и он отвечает всем требованиям, предписанным для жилых домов.

При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.

Законодательная база

Смена категории предусмотрена в специальном Федеральном законе о переводе земель. Здесь указаны условия, порядок действий, сроки принятия решения и причины для отказа. Помимо этого, собственники могут руководствоваться Земельным Кодексом и Федеральным законом об обороте земель. В некоторых регионах действуют местные законодательные акты, помогающие поменять категорию.

Статьи и выдержки из законов могут стать убедительными доказательствами необходимости перевода категории земли из сельхоз в ИЖС.

Сбор документов

Узнать точный список документов, необходимых для перевода надела в категорию ИЖС, можно в Земельном Комитете региона, а так же на сайте Госуслуг.

Стандартные для всех регионов бумаги:

  1. документ, удостоверяющий личность пользователя или владельца, от лица которого будет подано заявление;
  2. документ на участок: выписка из ЕГРН с основными данными из кадастра – площадь, адрес, результаты межевания с планом местности, кадастровой стоимости земельного надела;
  3. госпошлина (её размер зависит от площади участка и кадастровой стоимости);
  4. основания для смены категории земли с аргументацией. К этому пункту относятся результаты экологической экспертизы, план самого участка, расположение других участков вокруг с указанием их категорий, и иные экспертизы, заключения и сведения;
  5. ходатайство о переводе с указанием исходной и желаемой категории.

Дополнительно могут потребоваться справки и выписки по требованиям региона.

Подача заявления

Полный пакет документов, состоящий из просьбы о переводе и сопроводительных бумаг, передаётся в местную администрацию. На рассмотрение уходит до двух месяцев.

При необходимости заявителя могут вызвать для личного обсуждения вопроса. Вызов придёт по почте, и заявитель должен будет явиться с аргументами в пользу своего намерения.

От убедительности и полноты информации во многом зависит решение администрации.

Получение ответа

Отрицательный ответ направляется по почте с обоснованием отказа.

За положительным решением нужно явиться лично, чтобы получить постановление с официальными печатями и подписями.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации вновь понадобятся документы заявителя, данные об участке, а так же постановление, выданное администрацией. В момент подачи бумаг потребуется написать заявление с просьбой внести изменения в кадастровый паспорт объекта.

Сделать это можно:

  • в Росреестре лично;
  • направив в Росреестр заказное письмо;
  • через многофункциональный центр.

Получение итогового документа

Заканчивается процедура перевода участка из категории сельхоз в категорию ИЖС получением свежей выписки из ЕГРН с обновлёнными данными.

Сроки процедуры по смене категорий

Законом предусмотрен срок 1-3 месяца со дня подачи ходатайства в муниципалитет. Если ответом будет однозначный отказ, информация об этом станет доступна уже через 30 календарных дней. Отказ можно обжаловать.

В случае положительного решения получить постановление можно через 2-3 месяца после первого обращения. Само постановление готовится до 10 рабочих дней. Регистрация в кадастре займёт ещё около 10 дней.

Стоимость процедуры

При подаче ходатайства потребуется заплатить госпошлину: не менее 30% от кадастровой цены участка.

Подготовка документов, регистрация в Росреестре тоже влияют на конечную стоимость перевода земли из СХН в ИЖС.

К дополнительным расходам относят:

  • процедуру межевания;
  • обращение к юристам за консультацией;
  • проведение экологической и других экспертиз, доказывающих невозможность использования земли в сельскохозяйственных целях;
  • оформление доверенности по необходимости.

Эти расходы не обязательны, но они могут облегчить и ускорить процедуру перевода.

Причины отказа администрации

Получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство на участке ведёт к снижению запланированного дохода в государственную казну с этого земельного надела. При переводе снижается кадастровая стоимость, а значит, и налог. Поэтому муниципалитеты неохотно раздают земли СХН под постоянное проживание.

Основаниями для отказа могут стать:

  1. отдалённость участка от земель населённых пунктов. Скорее всего, не получится присвоить статус ИЖС наделу, расположенному далеко от города или деревни (более 20 км);
  2. противоречие с генеральным планом города;
  3. недостаточность оснований для перевода – если администрации покажется, что причины, перечисленные заявителем, неубедительны, будет составлен отказ;
  4. экологическая экспертиза подтвердила исключительную пригодность надела для ведения сельского хозяйства. Экономически невыгодно переводить землю в ИЖС в этом случае;
  5. близость промышленной зоны. ИЖС не может соседствовать с землями промышленного назначения;
  6. стратегическая важность земельного надела для нужд государства. Возможно, в будущем здесь планируется размещение военных объектов или коммуникаций;
  7. иные причины, по которым смена категории конкретной территории изначально запрещена;
  8. нарушения в алгоритме перевода: заявитель предоставил недостаточно сведений, либо были допущены ошибки, либо часть информации была скрыта или искажена.

В некоторых ситуациях вместо смены категории допустима смена разрешённого использования. Именно такая формулировка часто применяется к СНТ и ЛПХ. Помимо ведения подсобного хозяйства разрешается постоянно проживать и регистрироваться в доме.

Заключение

Перевод территории из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуальное жилищное строительство – сложный и длительный процесс. Заниматься им рекомендуется только при наличии весомых причин, которые должны стать основанием для вынесения постановления. Не всегда вопрос решается положительно.

Пользователь или собственник может не менять категорию, а лишь добавить в кадастр вид разрешённого использования. Кроме того, успешно переведённому под строительство дома наделу можно в любой момент вернуть категорию СХН. Процедура обратного перевода состоит из тех же этапов, её стоимость рассчитывается так же, и ждать решения тоже приходится по 2-3 месяца.

Прежде чем начать процедуру, стоит задуматься о её целесообразности. Будет ли результат стоить затраченного времени и денег. Преимущества ИЖС перед СХН не так очевидны, поэтому такая процедура производится нечасто.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/perevod-uchastka-iz-selhoz-v-izhs/

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?

Можно ли перевести участок лпх в ижс

Многие россияне владеют участками земли, которые имеют разное целевое назначение. Физические лица обычно в своем распоряжении имеют участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

статьи:

Обе эти категории земель нацелены на некоммерческое использование. Назначение земли указано в документах на нее, от этого зависит возможность ее эксплуатации.

Понятие категории земель и причины ее изменения

Участок ИЖС предназначен для строительства жилого дома, поэтому никаких ограничений на получение разрешения на постройку, оформление строительной документации, а после завершения постройки — на введение в эксплуатацию, законом не предусмотрено.

ЛПХ предусматривает развитие подсобных хозяйств, обеспечение потребностей семьи в сельхозпродукции, поэтому на таком участке не всегда можно получить разрешение на возведение жилья. Участок ЛПХ владельцы стараются перевести в категорию ИЖС. Главной причиной обычно является решение построить капитальный жилой дом.

Внимание! Если участок под ЛПХ располагается в границах населенного пункта возможно обойтись без перевода в категорию ИЖС, так как получить разрешение на постройку дома допускается и на землях ЛПХ. Но в отношение таких участков отсутствует четкая законодательная база, поэтому владение ими и их использование имеют определенные риски.

В последнее время процедура изменение целевого назначения упростилась, категория земли имеет скорее декларативный характер. И дом на участке под ЛПХ можно оформить в собственность, если это соответствует нормам по площади участка и местоположению. Перевод возможен также в результате изменения границ поселений.

Чем отличается земля ИЖС?

Земли под ИЖС можно использовать только для постройки жилого дома. Разрешено построить один дом не выше трех этажей, для проживания одной семьи. Строительство должно начаться в течение 3-х лет после получения разрешения.

Потребуется заказать проект жилого дома в проектной организации, имеющей государственную лицензию. Потом проводится согласование и сбор подписей в государственных органах. Земли ИЖС имеют ограничения по размеру в зависимости от региона.

Статус ИЖС гарантирует:

  • Допуск для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию законно возведенного дома.
  • Подключение к коммуникациям, создание инфраструктуры в виде магазинов, дорог, школы, объектов социального назначения.
  • После завершения строительства регистрацию дома в Росреестре, получение домом юридического адреса, а владельцем – прописки.

Кадастровая стоимость земель ИЖС гораздо выше, а следовательно, выше стоимость таких участков и земельного налога. Кроме того, после постройки дома полагается налоговый вычет владельцу дома.

На землях ИЖС имеются несомненные преимущества: юридический адрес, прописка, подведение коммуникаций, инфраструктура. Дом можно использовать в качестве залога.

Значительные минусы: дорогое и долгое получение разрешения на постройку, множество разрешений и согласований с госорганами, обязательный учет СНиПов и ГОСТов.

Преимущества и недостатки земель ЛПХ

ЛПХ, личное подсобное хозяйство, может располагаться в пределах и вне населенных пунктов.

С одной стороны, эта категория дает гораздо больше возможностей:

  • Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более 3-х этажей, если участок находится в черте населенного пункта.
  • Использовать участок для сельскохозяйственного производства, проводить различные виды работ по выращиванию и переработке сельхозпродукции.
  • Разрешается возвести любое строение, необходимое для развития личного подсобного хозяйства.

Не требуется предоставлять проект на индивидуальное жилое строение, можно просто приложить к документам план постройки, сделанный от руки, и получить разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ, ст.48).

Основные достоинства: ограничений на срок строительства не предусмотрено. После постройки дом на участке получает адрес, регистрируется. Налог на данную категорию земель ниже, чем на ИЖС.

Недостатки таких земель: при постройке дома на участке под ЛПХ вне населенных пунктов практически невозможно ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать его, получить адрес и прописку.

Полевой участок далеко от границ населенных пунктов не допускает возведения построек и предназначен исключительно для сельхозпроизводства.

Дом ЛПХ не будет обслуживаться местными и муниципальными органами, невозможно вызвать скорую помощь, аварийные службы.

При ЛПХ коммуникации обходятся дешевле, но местные и государственные власти не гарантируют их подведение. Хотя на практике появления коммуникаций можно ждать годами, независимо от категории.

Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.

Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:

  • Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
  • Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
  • Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
  • Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.

К заявлению прилагаются несколько документов, собрать которые несложно и не требует много времени:

  1. Паспорт владельца участка (оригинал и копии).
  2. Согласие на перевод, подписанное собственником участка и заверенное нотариусом.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Выписка из ЕГРН (вид права на участок).

Рассмотрение заявления занимает около двух месяцев. Такая длительность связана с необходимостью проведения экспертизы с целью проверить соответствие участка требованиям по ИЖС. Если соответствие установлено, следующим шагом становится экологическая экспертиза.

Если перевод из категории ЛПХ в ИЖС возможен, то администрация выдает разрешение, составляется акт о переводе земель. Если нет, то заявитель получает отказ с полным обоснованием причин уже через месяц после подачи заявления.

Возможными причинами получения отказа могут стать:

  • Обнаружение каких-либо ограничений, например, несоответствие городским границам.
  • Отрицательный результат экологической экспертизы, то есть постройка может нанести вред окружающей среде.
  • Нецелевое предназначение земель по документам (например, земли пастбищ и лугов категорически запрещено переводить в категорию ИЖС).
  • Неправильное оформление документов.
  • Недостоверная информация (это может привести к ответственности по закону).
  • Отсутствие у заявителя прав писать заявление о переводе.

Изменение категории участка довольно затратный процесс. Перевод в ИЖС оценивается в 30% от кадастровой стоимости участка. Кроме того, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей, составление проектной документации и другие процедуры также потребуют затрат. Полностью процедура занимает около 3-х месяцев, если не появляются дополнительные проблемы.

При получении отказа владелец участка сохраняет за собой право подать заявление о переводе земли из ЛПХ в ИЖС при изменении границ населенного пункта.

сюжет расскажет, как изменить целевое назначение земли

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/osobennosti-i-prichiny-perevoda-uchastka-lpx-v-izhs-yuridicheskie-tonkosti-v-nedvizhimosti.html

Как ЛПХ перевести в ИЖС 2020 — можно ли, участок

Целесообразность перевода земель в ИЖС понятна. Стоимость таких земель будет выше, а собственник или владелец вправе, при наличии оформленного разрешения на строительство, построить коттедж и тем самым улучшить свои жилищные условия.

Закон допускает перевод земель сельхозугодий, а также участков из таких земель в исключительных случаях, что прямо обозначено в ст. 7 ФЗ № 172. Перевод земель возможен, если меняются границы муниципального образования, то есть, когда участок оказывается в составе муниципалитета.

Как выполнить перевод сельскохозяйственного участка в ИЖС

Можно ли перевести участок лпх в ижс

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • находящиеся на территории населенного пункта;
  • охраняемые, в том числе и заповедники;
  • промышленного или социального назначения;
  • резервного назначения;
  • сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Разновидности земельных наделов

С целью эффективного использования территорий произведено деление всего земельного фонда на категории. В статье 7 ЗК РФ перечислены земли:

  • населенных пунктов (поселений);
  • сельскохозяйственного назначения (далее – СХН);
  • специального назначения (земли промышленности, транспорта, связи, безопасности и пр.);
  • особо охраняемые природные;
  • лесного и водного фонда;
  • госзапаса.

Граждане РФ вправе возводить индивидуальное жилье только при первых двух категориях и только при наличии соответствующего вида разрешенного использования. К примеру, построить дом и прописаться в нем можно на сх землях садоводства (с разрешения муниципальных властей) или на участке ИЖС.

Правовая база

Законодательные акты:

  • ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
  • ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
  • статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
  • некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Являясь владельцем участка земли сельхозназначения, вы имеете право использовать его исключительно для этих целей. На нем возможно выстроить подсобные помещения и капитальный жилой дом, но оформить прописку в нем будет довольно затруднительно. Это вы сделаете, лишь доказав, что проживаете в нем круглогодично.

При оформлении права собственности вне зависимости от размеров и качества дома, владеть вы будете лишь «дачным домиком», что значительно снижает его стоимость при возможной продаже.

Перевод статуса участка из земель сельхозназначения в ИЖС означает выполнение процедуры, в результате которой он будет внесен в границы населенного пункта и учтен в соответствующей зоне его генерального плана. Это даст возможность выстроить капитальное строение, зафиксировать права собственности и оформить в нем постоянную регистрацию.

Процедура перевода участка любого назначения в ИЖС определяется двумя основными актами:

  • Земельным кодексом РФ
  • Федеральным Законом №172-ФЗ от 21.12.2004.

Сам перевод категории земель бесплатен, но потребует больших временных затрат. Популярность процедуры перевода земель в категории ИЖС связана еще и с тем, что земли этой категории имеют большое преимущество при продаже – налоговый кодекс позволяет сделать налоговый вычет при их продаже.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли состоит из следующих пунктов:

  • написать заявление на перевод земли из одного типа в другой;
  • приложить требуемые документы.

Решение о переводе принимается комиссией в течение двух месяцев. Если ответ был положительным, то собственнику будет передан соответствующий акт. Если же ответ отрицательный, то прикладывается пояснительное письмо с описание причины отказа.

Можно ли?

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС возможен, но для этого необходимо иметь достаточные основания. Но власти не всегда желают переводить земли в тип под ИЖС, так как такая процедура уменьшит стоимость участка.

Поэтому есть вероятность, что государство попросит возместить разницу в кадастровой стоимости участка при разных типах.

Но есть возможность избежать дополнительных затрат, если воспользоваться альтернативным способом получения участком статуса ИЖС.

Для этого понадобится обратиться к Градостроительному кодексу, согласно которому определяются зоны по целевому использованию земли по всей стране.

Если участок находится за пределами населенного пункта, то изменение будет возможно только в случае корректировки границ, которая возможна в случае, если:

  • участок находится близ функциональной зоны;
  • если участок находится на территории, которая в перспективе войдет в населенный пункт.

При переводе земли в ИЖС в 2020 году главное понимать, что для этого требуются достаточные основания. Также нужно готовиться к затратам, которые могут появиться из-за перевода средств.

Для строительства дома

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

  • электроснабжения;
  • газификации;
  • канализации;
  • отопления;
  • водоснабжения;
  • подъездных дорог;
  • развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

Порядок получения разрешения на строительство ИЖС в 2020 году определяется действующим законодательством. В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Смотрите тут.

Отличия земель сельхозназначения от земли под ИЖС

Новыми законодательными актами облегчен вариант перевода земель из одной категории в интересующую другую.

Для быстрого и грамотного оформления документации следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет в самые короткие сроки произвести данную процедуру по переводу земель их сельскохозяйственного назначения под ИЖС. Так как если вы сами будете перевод землю, будет потрачено больше времени и сил.

Инструкция

Установим порядок перевода.

  1. Потребуется документ на землю, который подтверждает то, что вы являетесь владельцем. Это свидетельство о праве собственности или договор аренды.
  2. Документ из кадастровой палаты – это кадастровый паспорт. В нем обязательно должно быть указано проведение межевания. Эту информацию можно увидеть на втором листе КВ 2, где должен быть чертеж границ земли.
  3. Координаты на интересующий участок (их вам может сделать любой геодезист либо кадастровый инженер в землеустроительной фирме).
  4. Справка о том, в какой местности находится участок (вне городской черты либо является частью городской черты). Эта справка делается в органах муниципалитета. На данный момент городская черта во всех регионах расширена органами местного самоуправления, поэтому вариант того, что ваш участок попадет в городскую черту значительно большой).
  5. Все вышеуказанные документы подаются в кадастровую палату. Пишется заявление об изменениях, которые необходимо сделать. По истечении 30 дней – изменения вносятся.
  6. После чего нужные вам изменения вносится в базу кадастра и выдается новый кадастровый паспорт с категорией ИЖС.

Но это еще не все. После изменений в паспорте земли, такие же изменения нужно внести в документе права на землю. Еще раз уточню – это либо Свидетельство, либо Договор аренды.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/uchastok/kak-perevesti-iz-selhoznaznacheniya-v-izhs.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.