Можно ли оспорить куплю продажу

Содержание

Как признать недействительным договор купли продажи квартиры

Можно ли оспорить куплю продажу

Случается, что после заключения сделки возникает необходимость прекратить ее действие. В другой статье мы рассказывали о способах расторгнуть сделку. Ниже речь пойдет о том, как оспорить и признать недействительным договор купли-продажи в случае, если при его заключении были допущены нарушения.

Основания для оспаривания

Оспаривание договора купли-продажи квартиры в суде – юридическая процедура, в результате которой договор признается несуществующим, как заключенный с нарушением законодательства. В зависимости от характера и серьезности допущенных нарушений, договор может быть признан:

  • Недействительным, в отношении которого дефекты договора установлены судом;
  • Ничтожным – заключенным с особо значимыми нарушениями,
  • Незаключенным — имеющим дефекты, из-за которых сделка на самом деле не состоялась (т.е. соглашение фактически не существует).

Помимо недействительных, существуют ничтожные сделки. Юридически разница между ними состоит в том, что для признания сделки недействительной требуется решение суда об этом.

Ничтожная сделка считается несуществующей вне зависимости от того, принял ли суд решение или нет, поскольку допущенные нарушения были слишком очевидны и существенны. Ничтожные сделки считаются таковыми в силу прямого указания закона.

В суде можно требовать только применения последствий недействительности ничтожной сделки – возврата имущества, денег и т.п.

Ниже приведены некоторые основания, которые Гражданский кодекс РФ перечисляет среди оснований для оспаривания договора купли-продажи квартиры.

Недействительными являются сделки (соглашения), которые:

  • Нарушают требования закона (ст. 168 ГК РФ);
  • Заключены без получения необходимого одобрения (согласия), если закон не устанавливает другие последствия для такого договора (ст. 173.1 ГК РФ);
  • Заключен под влиянием заблуждения одной из сторон (ст. 178 ГК РФ), либо в результате угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

Ничтожным будет договор купли-продажи квартиры, который:

  • Нарушает закон и при этом противоречит публичным (т.е. общественным) интересам либо посягает на права третьих лиц, если иное не установлено законом (ст. 168 ч. 2 ГК РФ);
  • Противоречит основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимый (т.е. совершенный без намерения в действительности продать квартиру) либо притворный, прикрывающий другую сделку (ст. 170 ГК РФ). В этом случае будет рассматриваться тот договор, который стороны в действительности имели в виду;
  • Заключенный недееспособной стороной (ст. 171 ГК РФ).

Оспаривание и регистрация права собственности

Проведение регистрации права собственности на квартиру в Росреестре само по себе не влияет на возможность оспаривания сделки, на основании которой оно передано покупателю. В случае, если договор будет признан недействительным, незаключенным или окажется ничтожным, проведенная регистрация прав будет аннулирована.

Кто может оспорить

Заключенный договор купли-продажи может оспорить одна из его сторон. Ее интерес в подаче подобного заявления очевиден, поэтому его не нужно доказывать суду.

Иск может подать и третье лицо, которое хотя и не участвует прямо в соглашении, но затронуто его действием. Например, наследники умершего продавца могут оспорить заключенный им незадолго до смерти договор купли-продажи квартиры со ссылкой на то, что продавец не понимал и не мог осознавать значение своих действий.

В какой срок

Общий срок для оспаривания ничтожного договора купли-продажи квартиры, а также для иска о применении последствий его ничтожности составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ). Однако если сделка являлась оспоримой (т.е. допущенные нарушения были менее значительны), срок для ее оспаривания составляет 1 год.

Срок отсчитывается с того момента, когда истец узнал о наличии обстоятельств, из-за которых сделка не соответствует требованиям закона, и которые явились основанием для подачи иска в суд.

Если сделка была совершена под влиянием насилия или угроз, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец освободился от этого воздействия.

Как оспорить

Оспаривание договора купли-продажи проводится путем подачи искового заявления в суд общей юрисдикции (как правило, федеральный районный суд). В своем заявлении истец указывает:

  • Наименование суда, в который подается иск;
  • ФИО или наименования других сторон спора (как правило, второй стороны сделки);
  • Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
  • Требование о признании договора недействительным и/или применении последствий его недействительности.

К иску прилагаются документы, подтверждающие заявленные требования. До подачи в суд исковое заявление должно быть направлено участвующим в деле лицам.

Госпошлина

Исковое заявление в суд облагается госпошлиной, размер которой зависит от двух обстоятельств:

  • Содержит ли он имущественные требования;
  • Если да, то в каком размере.

Как правило, признание недействительным договора купли-продажи квартиры связано с передачей денег или имущества, что признается имущественными требованиями. Размер госпошлины по искам в судах общей юрисдикции определен в ст. 333.19 ГК РФ в зависимости от истребуемой суммы или стоимости имущества.

Максимальный размер госпошлины за подачу иска в суд общей юрисдикции составляет 60 000 рублей.

Что дальше

После принятия иска к производству суд рассматривает дело в одном или нескольких заседаниях. В ходе процесса стороны имеют право представлять пояснения и доказательства, вызывать свидетелей и обосновывать свою позицию иным образом.

Вынесенное по делу решение суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном и кассационном суде. На основе вступившего в законную силу судебного акта определяется дальнейшая судьба квартиры.

Оспаривание (признание недействительным) договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, начиная с выбора правильного иска, и заканчивая сроком обращения в суд. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-priznat-nedeystvitelnym-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Можно ли оспорить куплю продажу

» Купля-продажа квартиры » Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

2 735 просмотров

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку. Из всех существующих вариантов этот – самый спорный и сложный. Лишь в редких случаях действительно удается доказать в суде, что человек не владел всей необходимой информацией.

  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем.

Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье.

Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы.

Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать.

Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства.

Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд.

Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

Пример: Продавец реализует квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов.

При этом он не получил согласие жены, не получит разрешение от органов опеки и, в результате, сделка может быть оспорена.

Однако в данном случае договор скорее будет признан ничтожным, ведь без разрешения органов опеки или согласия супруги подобные сделки автоматически считаются недействительными.

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).

  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.

  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов).

    Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы.

Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено времяСколько будет потрачено времени
Поиск доказательствОт 1 дня
Составление заявления и подача иска в судОт 1 дня
Ожидание заседанияДо 1-2 месяцев
Ожидание решения судаОт 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Признание сделки недействительной – это достаточно распространенная и серьезная проблема, из-за которой у продавца или покупателя могут возникать серьезные риски не получить обратно свое жилье или выплаченную сумму.

На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь при заключении договора купли-продажи. Они же могут представлять интересы клиента как в процессе покупки жилья, так и в суде, если это потребуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-priznat-nedejstvitelnoj-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Можно ли оспорить куплю продажу

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?

Можно ли оспорить куплю продажу

Как устроена система?

По закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, между подачей документов в регистрационную службу и регистрацией права собственности проходит определенный срок (до одного месяца). А платит деньги покупатель продавцу, как правило, гораздо раньше, при заключении договора купли-продажи.

«Сначала происходят расчеты, – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк», – а уже после обе стороны сделки дружно, можно сказать, взявшись за руки, идут сдавать документы на государственную регистрацию сделки.

Это удобно и безопасно для продавца, но очень волнительно для покупателя, так как деньги отданы, а право собственности возникнет через месяц. Но так уж устроена система регистрации сделок. Сдача документов на регистрацию изначально, процессуально предполагает состоявшийся расчет между сторонами, иначе возникает залог в пользу продавца».

То есть все происходит по известной схеме «утром деньги, вечером стулья». В этой системе покупатель изначально уязвим.

Чем рискует покупатель?

Даже если исключить заведомый обман (о таких случаях рассказывается в нашем материале «Мошеннические схемы в купле-продаже квартир»), у покупателя есть ненулевой риск потерять часть денег (или даже всю сумму).

Во-первых, если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя успеют немного «подешеветь» из-за инфляции.

Во-вторых, в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться, чтобы вернуть меньше денег, чем он реально получил.

В-третьих, продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил (варианты: пропил, потерял). Остается только судиться. Но если квартира у продавца единственная, суд не наложит взыскание на это жилье. Продавец просто будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты. Или не будет выплачивать ничего, если он пенсионер или инвалид.

Основные причины расторжения сделок

1.    Отказ в регистрации права собственности

Арест квартиры во время ожидания регистрации прав – одна из самых частых причин отказа в регистрации.

Оснований для ареста может быть сколько угодно: собственник затопил соседей, и они подали на него в суд, требуя возместить убытки; у продавца возникли проблемы с выплатой взятого в банке кредита, и взыскание было обращено на квартиру; бывшие члены семьи продавца именно в этот период вовлекли его в раздел имущества, и т.д.

Процесс регистрации будет приостановлен до снятия ареста, то есть – на неопределенный срок. А если собственник не сможет удовлетворить исковые требования соседей, банка либо бывшего супруга, сделка будет расторгнута.

«У нас был такой  прецедент, – рассказывает  Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра  недвижимости «МАН». – Документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали.

Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку.

По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста.

Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

2.    Появление «невидимок»

«Новые старые» претенденты на жилье могут стать невидимой угрозой праву собственности нового владельца квартиры. Категорий таких граждан несколько.

Лица, исключенные из приватизации До августа 1994 года Закон о приватизации жилищного фонда позволял не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Затем в него внесли соответствующие изменения, защищающие интересы несовершеннолетних.

Нормы, восстанавливающие нарушенные права граждан, имеют обратную силу, и сегодня выросшие дети, которые выражают желание восстановить свое право собственности через суд, – пожалуй, самая массовая и защищенная законом категория граждан, имеющих право оспорить сделку по купле-продаже квартиры.

Граждане, исключенные из приватизации, появлялись и после августа 1994 г. «Похожая ситуация с людьми, которых сняли с регистрации из-за отбытия в места не столь отдаленные или на службу в армию.

Во время их отсутствия родственники вполне могли приватизировать квартиру и продать ее.

Вернувшись же, обделенные собственностью граждане, также могут доказывать свое право владеть квартирой», – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».

Наследники, не вступившие в права наследства
Не очень часто, но бывает, когда в случае с наследственными квартирами появляются граждане, в свое время не вступившие в права наследства. «Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя.  Еще чаще в наследственных делах оспаривают завещание.

Как правило, это недовольные распределением имущества родственники умершего», – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».  Хотя по закону срок для вступления в права наследства составляет 6 месяцев, он может быть продлен, если наследник докажет, что ему было затруднительно узнать о смерти наследодателя.

Оспорить такое право будет практически невозможно.

Кроме того, существует опастность того, что в приобретаемой квартире,  купленной прежними хозяевами с участием «материнского капитала», детей  не наделили долями. О возможных последствиях мы рассказывали в материале «Квартиры замедленного действия».

Бывшие члены семьи продавца
Немало проблем покупателю могут доставить и бывшие члены семьи собственника. Квартира, купленная гражданином, состоящим в браке, по закону является совместной собственностью обоих супругов, и продолжает оставаться таковой, даже если супруги к моменту совершения сделки уже стали бывшими.

В Управлении Росреестра без нотариально удостоверенного согласия второго супруга сделка  зарегистрирована не будет, хотя  документы на регистрацию принять могут. При заключении договора и при расчетах с продавцом в суете на это можно не обратить внимания, и тогда покупатель пострадает.

О подобном случае рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Собственник подписывает договор купли-продажи, получает всю сумму, а при сдаче документов выясняется, что отсутствует согласие супруги продавца. Риэлтор клятвенно уверяет, что такое согласие донесет.

Но в процессе регистрации выясняется, что супруга фактически с  продавцом давно не живет и просит за своё согласие половину полученных продавцом денег.

Продавец на полученные деньги уже купил другую квартиру, риэлторы растворились, а покупатель приобрел массу проблем, решать которые будет в суде».

Как себя обезопасить?

1.    «Красный коридор»

Какую информацию найти нельзя?
Очевидно, если покупатель найдет всю возможную информацию о квартире и о личности продавца, он обезопасит себя, и свою сделку. Но возможности раздобыть существенную часть такой информации доступны не всем.

Без связей не выяснить, не «висит» ли на продавце кредит, взыскание по которому потенциально может быть обращено на квартиру: банки не разглашают такие сведения. Крайне сложно для покупателя, если только он не частный детектив, быть в курсе всех семейных и бытовых дел продавца.

И просто очень трудно «на глаз» определить, насколько честно поведет себя продавец, если сделка вдруг пойдет по неблагополучному сценарию.

Где постелить соломку и поплевать через плечо?
А вот где стоит поплевать через плечо и понадеяться на авось, так это в случае с разведенными супругами.

«Я в таких случаях говорю: «Решили развестись – разводитесь сразу по всем пунктам и параметрам», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела ЦН «МАН». – Не обязательно при разводе обращаться в суд с разделом имущества или составлять брачный договор.

Супруги при разводе могут составить соглашение в простой письменной форме, где определяется порядок их общей собственности, прийти в Управление Росреестра, сдать это соглашение и через месяц получить свидетельства на ½ часть квартиры, или как они там договорятся.

Если не договорились – можно подать в суд на раздел имущества. Если супруг где-то далеко и на судебные заседания не является, выносится заочное решение о разделе имущества, в котором тоже будут определяться доли».

2.    «Зеленый коридор»

Что находится элементарно?
Прежде всего, покупателю поможет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Общедоступная (теперь и в электронном виде) информация из ЕГРП позволит ему по крайней мере не связываться с квартирой, которая заведомо будет отклонена при регистрации права собственности. «Обязательно берите выписку из ЕГРП. Это хоть какая-то гарантия, что жилой объект не находится в залоге и не состоит под арестом.

Такую справку может заказать любой субъект, не обязательно собственник», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости «МАН».

Что получить сложнее, но возможно?
Сложнее выяснить историю квартиры, но для собственника (или лица, действующего по доверенности собственника) доступ к такой информации открыт. «Можно попросить собственника взять в ЕГРП так называемую расширенную выписку об истории объекта.

То есть обо всех собственниках, которые владели этим объектом до нынешнего продавца. Там указаны все правообладатели и сроки их владения. Указаны собственники с момента регистрации права собственности в Управлении  Росреестра. Если квартира – давно уже “вторичка”, то такая справка берется в БТИ на тех же условиях.

  Что касается сведений о составе семьи – это можно увидеть в справке формы 40, которая тоже бывает «исторической», и из нее видно, кто был прописан до нынешнего продавца. Там должны быть зафиксированы несовершеннолетние дети, которые не воспользовались своим правом приватизации», – говорит Ирина Карпухина.

Если собственник отказывается взять такую справку – для покупателя повод задуматься, все ли чисто в этой сделке.

О каких юридических положениях важно помнить?
Покупатели должны знать и помнить о том, что возможности оспорить сделку у граждан, имеющих на это право, не безграничны.

Например, дети, исключенные из приватизации, могут подавать исковое заявление о признании сделки недействительной только в том случае, если у них нет в собственности другого жилья.

«К тому же, – комментирует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра  недвижимости «МАН», – это право имеет четко очерченные сроки.  В Гражданском кодексе РФ (ст. 181), установлено, что по ничтожным сделкам этот срок – 3 года, по оспоримым – 1 год.

Хотя сроки исковой давности можно восстановить на том основании, что лицо не имело физической возможности узнать о сделке (например, несколько лет отсутствовало по данному адресу)».

Почему нужно заключать договор купли-продажи у нотариуса?
Закон сегодня позволяет обходиться без этой инстанции.

Но на самом деле нотариат – еще одна степень защиты от возможных «подводных камней», которые могут расстроить сделку.

Например, если нет согласия второго супруга на продажу совместной собственности, нотариус просто не заключит договор купли-продажи и тем самым не позволит покупателю отдать продавцу деньги.

Чем помогут безопасные расчеты?
Применение безопасных способов расчетов уменьшает риск невозврата (или возврата не в полном объеме) денег покупателю. Таких способов несколько: безналичные расчеты, банковская ячейка, расчеты через аккредитив.

«Очень интересным и удобным для обеих сторон является передача денег через банковскую ячейку, – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк». – Этот механизм дает спокойствие и безопасность обеим сторонам сделки, кроме того, таким способом расчета можно сократить срок регистрации стандартной сделки с 28 до 5 дней.

К сожалению, ячейки пока у нас не очень распространены: и люди, и некоторые риэлторы о них просто не знают».

Определенная вероятность, что сделка может быть расторгнута, остается даже на самом цивилизованном рынке недвижимости. Но эту вероятность нужно оценивать адекватно. Вопреки «городским легендам», оспорить у нас можно не любую сделку.

Покупатель может и должен руководствоваться принципом «предупрежден – значит, вооружен».

Но если все-таки произошло непредвиденное и сделку «заморозили» в Управлении Росреестра, либо ее законность оспаривают в суде, – даже в этом случае остается шанс на то, что суд примет во внимание обстоятельства дела и выступит на стороне добросовестного приобретателя.

Источник: https://ooofz.ru/kto-i-pochemu-mozhet-osporit-sdelku-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.