Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Содержание

Как признать недействительным договор купли продажи квартиры

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Случается, что после заключения сделки возникает необходимость прекратить ее действие. В другой статье мы рассказывали о способах расторгнуть сделку. Ниже речь пойдет о том, как оспорить и признать недействительным договор купли-продажи в случае, если при его заключении были допущены нарушения.

Основания для оспаривания

Оспаривание договора купли-продажи квартиры в суде – юридическая процедура, в результате которой договор признается несуществующим, как заключенный с нарушением законодательства. В зависимости от характера и серьезности допущенных нарушений, договор может быть признан:

  • Недействительным, в отношении которого дефекты договора установлены судом;
  • Ничтожным – заключенным с особо значимыми нарушениями,
  • Незаключенным — имеющим дефекты, из-за которых сделка на самом деле не состоялась (т.е. соглашение фактически не существует).

Помимо недействительных, существуют ничтожные сделки. Юридически разница между ними состоит в том, что для признания сделки недействительной требуется решение суда об этом.

Ничтожная сделка считается несуществующей вне зависимости от того, принял ли суд решение или нет, поскольку допущенные нарушения были слишком очевидны и существенны. Ничтожные сделки считаются таковыми в силу прямого указания закона.

В суде можно требовать только применения последствий недействительности ничтожной сделки – возврата имущества, денег и т.п.

Ниже приведены некоторые основания, которые Гражданский кодекс РФ перечисляет среди оснований для оспаривания договора купли-продажи квартиры.

Недействительными являются сделки (соглашения), которые:

  • Нарушают требования закона (ст. 168 ГК РФ);
  • Заключены без получения необходимого одобрения (согласия), если закон не устанавливает другие последствия для такого договора (ст. 173.1 ГК РФ);
  • Заключен под влиянием заблуждения одной из сторон (ст. 178 ГК РФ), либо в результате угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

Ничтожным будет договор купли-продажи квартиры, который:

  • Нарушает закон и при этом противоречит публичным (т.е. общественным) интересам либо посягает на права третьих лиц, если иное не установлено законом (ст. 168 ч. 2 ГК РФ);
  • Противоречит основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимый (т.е. совершенный без намерения в действительности продать квартиру) либо притворный, прикрывающий другую сделку (ст. 170 ГК РФ). В этом случае будет рассматриваться тот договор, который стороны в действительности имели в виду;
  • Заключенный недееспособной стороной (ст. 171 ГК РФ).

Оспаривание и регистрация права собственности

Проведение регистрации права собственности на квартиру в Росреестре само по себе не влияет на возможность оспаривания сделки, на основании которой оно передано покупателю. В случае, если договор будет признан недействительным, незаключенным или окажется ничтожным, проведенная регистрация прав будет аннулирована.

Кто может оспорить

Заключенный договор купли-продажи может оспорить одна из его сторон. Ее интерес в подаче подобного заявления очевиден, поэтому его не нужно доказывать суду.

Иск может подать и третье лицо, которое хотя и не участвует прямо в соглашении, но затронуто его действием. Например, наследники умершего продавца могут оспорить заключенный им незадолго до смерти договор купли-продажи квартиры со ссылкой на то, что продавец не понимал и не мог осознавать значение своих действий.

В какой срок

Общий срок для оспаривания ничтожного договора купли-продажи квартиры, а также для иска о применении последствий его ничтожности составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ). Однако если сделка являлась оспоримой (т.е. допущенные нарушения были менее значительны), срок для ее оспаривания составляет 1 год.

Срок отсчитывается с того момента, когда истец узнал о наличии обстоятельств, из-за которых сделка не соответствует требованиям закона, и которые явились основанием для подачи иска в суд.

Если сделка была совершена под влиянием насилия или угроз, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда истец освободился от этого воздействия.

Как оспорить

Оспаривание договора купли-продажи проводится путем подачи искового заявления в суд общей юрисдикции (как правило, федеральный районный суд). В своем заявлении истец указывает:

  • Наименование суда, в который подается иск;
  • ФИО или наименования других сторон спора (как правило, второй стороны сделки);
  • Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
  • Требование о признании договора недействительным и/или применении последствий его недействительности.

К иску прилагаются документы, подтверждающие заявленные требования. До подачи в суд исковое заявление должно быть направлено участвующим в деле лицам.

Госпошлина

Исковое заявление в суд облагается госпошлиной, размер которой зависит от двух обстоятельств:

  • Содержит ли он имущественные требования;
  • Если да, то в каком размере.

Как правило, признание недействительным договора купли-продажи квартиры связано с передачей денег или имущества, что признается имущественными требованиями. Размер госпошлины по искам в судах общей юрисдикции определен в ст. 333.19 ГК РФ в зависимости от истребуемой суммы или стоимости имущества.

Максимальный размер госпошлины за подачу иска в суд общей юрисдикции составляет 60 000 рублей.

Что дальше

После принятия иска к производству суд рассматривает дело в одном или нескольких заседаниях. В ходе процесса стороны имеют право представлять пояснения и доказательства, вызывать свидетелей и обосновывать свою позицию иным образом.

Вынесенное по делу решение суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном и кассационном суде. На основе вступившего в законную силу судебного акта определяется дальнейшая судьба квартиры.

Оспаривание (признание недействительным) договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, начиная с выбора правильного иска, и заканчивая сроком обращения в суд. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/kak-priznat-nedeystvitelnym-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Как оспорить сделку купли-продажи квартиры если не получены деньги

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Покупка жилого помещения – событие, которое не всегда оказывается радостным. Ситуации бывают разные: может объявиться новый претендент на жилье, обнаруживаются большие долги за услуги ЖКХ или, например, покупатели тянут с оплатой.

Поэтому у сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Конечно, законодательство это разрешает, но есть свои особенности.

Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях.

Основания для отмены соглашения

Прежде всего надо выяснить, на каких основаниях сделка может быть отменена. Причины расторжения договора между сторонами перечисляются в ст.450 ГК и бывают следующими:

  • Или со стороны покупателя, или со стороны продавца было допущено грубое нарушение условий сделки: например, покупатель не отдает деньги или продавец отказывается заселяться.
  • Сделка совершена с нарушением российских законов (к примеру, не соблюдена форма).
  • Документы подписаны недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
  • Не получено разрешение третьей стороны. Самый распространенный пример – заключение договора без согласия супруга. Даже если муж и жена уже развелись, а квартира приобретена ими совместно во время брака, придется предоставлять заверенную нотариусом бумагу от бывшего супруга.
  • Кроме того, если квартира приобретена в ипотеку, банк может возражать против продажи. Пока долг полностью не выплачен, необходимо получать его согласие на сделку.
  • Не были учтены интересы несовершеннолетних.
  • Участник соглашения не отдавал отчет в своих действиях (например, как следует выпил перед подписанием документов).
  • Сделка была заключена, чтобы прикрыть другой договор. Другими словами, она является мнимой.
  • На квадратные метры, ставшие предметом договора, наложено обременение.
  • Одна из-за сторон подписала соглашение, поддавшись угрозам, под влиянием обмана или крайне тяжелых обстоятельств (такие сделки часто признаются кабальными).

Образцы и бланки заявлений в суд которые вам будут необходимы:

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи от продавца

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи от покупателя

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи от покупателя

Если вы уже проиграли суд, то в течении 10 дней подайте аппеляцию в вышестоящую судебную инстанцию:

Скачать бланк аппеляционной жалобы на решение районного городского суда

Оспорить договор можно и в некоторых других случаях. К примеру, продавец по договоренности с риэлтором обманывает покупателя в отношении стоимости и важных характеристик объекта. Такие действия будут признаваться мошенничеством с соответствующими правовыми последствиями. Это касается квартир, домов с общим земельным участком и другой недвижимости.

Куда обращаться сторонам

Если обе стороны согласны вернуть все, как было, они могут расторгнуть сделку полюбовно. Если один из участников не согласен, придется подавать иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

В случае подозрения, что совершено мошенничество, нужно подавать заявление в правоохранительные органы.

Особенности расторжения сделки

Проще всего расторгаются сделки, заключенные до момента госрегистрации прав на недвижимость. В этом случае участники должны составить соглашение и направить его в Росреестр.

Но нужно учесть, что расторгнуть можно только действующие соглашения. Если стороны формально выполнили свои обязанности, сделка будет считаться исполненной. Чтобы разорвать ее в добровольном порядке, достаточно произвести обратную операцию, когда покупатель продает жилплощадь ее бывшему владельцу.

При наличии возражений у одной из сторон остается подавать иск. Второму участнику дается месяц для принятия решения. Если он продолжает отказываться или не отвечает совсем, можно обращаться в суд. Для таких действий есть определенные сроки давности:

  1. Когда дело касается оспоримых сделок, срок ИД составляет один год. Такими считаются сделки, ничтожность которых приходится доказывать через суд с предоставлением серьезных фактов. Считать сроки нужно с момента ознакомления с обстоятельствами, позволяющими оспорить соглашение.
  2. Если взаиморасчеты между сторонами не были произведены, сделка приобретает ничтожный, или фиктивный характер. Такое происходит, например, между родственниками, которые не намереваются заключить реальный договор. Данные соглашения разрешается оспорить в течение трех лет. Отсчет времени в данном случае ведется с момента подписания соглашения.
  3. В случае заявления о своих правах третьих лиц срок давности равен десяти годам. Это возможно, к примеру, если были нарушены права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Еще один пример: после продажи выясняется, что не было получено согласие супруга на продажу недвижимости. Бывают и другие случаи вступления в дело людей, имеющих право на часть жилой площади.

Других сроков российское законодательство не предусматривает. Но каждый случай рассматривается индивидуально. Если возникла необходимость оспорить соглашение спустя 10 лет, можно обратиться к грамотному адвокату. Иногда удается доказать, что этот срок был пропущен по уважительным причинам.

от юриста компании «Ордин и К» Одина Андрея Егоровича о том на что следует обращать внимание при заключении сделок с недвижимостью.

Оспаривание сделок в банкротстве

Не все знают, что сделки должника, которые он совершил за 3 года о подачи заявления о банкротстве, можно оспорить. Этим занимаются или кредиторы, или финансовый управляющий. Правда, доказать, что квартира должника продана с нарушением норм закона, бывает непросто.

Суд придется убедить в том, что момент заключения сделки потенциальный банкрот знал о наличии долга и о своем плачевном финансовом положении. Кроме того, налицо должно быть явное злоупотребление должника своими правами. Это касается ситуаций, когда человек за короткий срок продает почти все ценное имущество, хотя его могло бы хватить для погашения задолженности.

Убедить суд в том, что сделка оказалась мнимой, может несоответствие цены продажи квартиры и ее рыночной стоимости. Весомым аргументом будет и наличие доказательств того, что финансовые расчеты не проводились. Кроме того, сам факт заключения договора между должником и его родственником уже может вызвать подозрения.

В идеале таких доказательств должно быть несколько. Также приходится убеждать суд, что сделка не просто являлась мнимой, но и была направлена на сокрытие квадратных метров от возможного взыскания.

Поэтому на практике случаи оспаривания таких сделок встречаются нечасто. Как правило, это происходит, если долг составляет десятки миллионов рублей.

Можно ли оспорить сделку после смерти продавца

Оспорить сделку купли-продажи квартиры возможно и после смерти продавца. Право заявить о своих правах получают его наследники по закону или по завещанию. Соответственно при наличии претензий у покупателя они будут предъявляться к наследникам.

Правда, нередко бывает, что к моменту открытия новых обстоятельств сроки давности уже истекают. Сбор доказательств тоже может занять немало времени и сил.

Так, если надо доказать, что умерший участник сделки не отдавал отчет своим действиям, придется проводить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Если продажа по доверенности повлекла за собой нарушение прав второй стороны, можно попробовать поставить законность такой доверенности под сомнение.

В то же время, например, доказать факт введения человека в заблуждение будет практически невозможно.

Какие документы нужно собрать

В перечень базовых документов, необходимых для обращения в суд, входят:

  1. Соглашение купли-продажи недвижимости.
  2. Квитанция об оплате госпошлины.
  3. Доказательства того, что продавец или покупатель предпринимали попытки уладить дело до суда.
  4. Исковое заявление. Его копию нужно оставить себе.

В исковом заявлении должны содержаться данные сторон, обстоятельства, на основании которых человек просит расторгнуть договор, просьба признать соглашение недействительным. Также, как правило, стороны просят «оставить все как было»: вернуть прежнему владельцу его квадратные метры, а покупателю отдать деньги.

Чтобы защитить свои права, придется приложить и дополнительные бумаги. Это может быть следующая документация:

  1. Свидетельства, подтверждающие право собственности.
  2. Бумаги в доказательство того, что оговоренная сумма была уплачена (квитанции, расписки).
  3. Решение суда о признании участника сделки недееспособным.
  4. Доказательства наличия обременений (выписка из ЕГРП).
  5. Если сделка совершена от лица ребенка, не достигшего 18 лет, понадобится паспорт несовершеннолетнего и соглашение, в котором нет подписи его родителей.

Также можно приложить аудио и видеозаписи того, что участнику сделки угрожали. Если жилплощадь продавалась по доверенности, можно усомниться в достаточности полномочий доверенного лица.

Какие бывают последствия

Согласно ст.167 ГК в случае признания сделки недействительной она не должна нести юридических последствий. Таким образом, жилье будет возвращено законному владельцу, а деньги, если они были уплачены, вернут покупателю. Когда по каким-то причинам это сделать невозможно, должна быть выплачена денежная компенсация.

В случае удовлетворения иска судом истцу нужно предоставить решение в Регистрационную палату, сотрудники которой внесут изменения в ЕГРП. Если суд постановил дополнительно взыскать деньги в пользу истца, можно получить исполнительный лист и предъявить его ответчику. Но обычно более эффективным оказывается обращение в ФССП.

Если имело место мошенничество, правоохранительными органами будет возбуждено уголовное дело. При необходимости к участию в судебном разбирательстве привлекут сотрудников полиции.

Поскольку споры с таким дорогим имуществом, как недвижимость, случаются нередко, специалисты рекомендуют заверять договора купли-продажи в нотариальной конторе. Нотариус вникнет в суть сделки, запросит документы для получения информации о ней, объяснит сторонам их права и обязанности. Таким образом, участники соглашения могут максимально себя обезопасить.

Во многих случаях оспорить сделку купли-продажи недвижимости вполне реально. Поскольку признание договора недействительным – прерогатива суда, важно не пропустить сроки исковой давности.

Кроме того, чтобы проблема была успешно решена, необходимо тщательно подготовиться к судебному разбирательству. Истцу придется представить веские доказательства своей правоты. Поскольку речь, как правило, идет о серьезной сумме, бывает полезно воспользоваться услугами опытного юриста.

Также из видео полезным будет узнать о новых правилах в законе о недействительных сделках.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.