Можно ли на участке ижс построить магазин

Где лучше всего построить магазин

Можно ли на участке ижс построить магазин

Землевладельцы понимают, что можно и нужно расширять возможности своих земельных участков, чтобы извлекать из участка самую максимальную прибыль.

Как из участка извлечь максимум прибыли? Например, построить на нем магазин. Круто? Круто.

Для этого перво-наперво у земельного участка необходимо изменить вид разрешенного использования (так называемый ВРИ), например, с «для ИЖС» НА «для размещения и эксплуатации магазина». Внеся в документы необходимые изменения, вы тотчас сможете строить на своём участке магазин или любое сооружение, под которое вы изменили ВРИ вашего земельного участка.

Но с такими волшебными изменениями надо быть невероятно осторожным. А иначе, можно «влететь на большие бабки» перед налоговой.

Проблемы при постройке магазина

Недавно к нам обратился за помощью добрый человек с большой проблемой: за собственный земельный участок, когда-то бывший «для ИЖС» площадью всего 13 соток добросовестный землевладелец вдруг задолжал 500 тыс. руб. налога за 2015-й и 2016-й годы.

Как же это произошло?

У доброго дядьки в г. Новосибирске в собственности был земельный участок с ВРИ «для ИЖС» с расположенным на нём жилым домом 1954-го года постройки. И вот в 2014-м году этот добрый дядька решил на своем земельном участке построить магазин.

Узнал, что для этого вначале необходимо изменить ВРИ своего земельного участка. Изучив Правила землепользования и застройки города Новосибирска, он увидел, что в его квартале можно изменить ВРИ на «для магазина» очень просто: путем подачи декларации.

Чем он и воспользовался.

Написал декларацию на изменение ВРИ НА «для магазина», и подал декларацию в МФЦ. И вот в самом конце 2014-го года его земельный участок уже был с новым ВРИ: «для магазина».

Но этот добрый человек не до конца всё разузнал. Он и не подозревал, что как только земельный участок изменит свой ВРИ на перспективный и прибыльный ВРИ «для магазина», то сразу же автоматически возрастет и его кадастровая стоимость.

С ВРИ «для ИЖС» стоимость 1 кв.м. его земельного участка составляла 475. 23 руб.

После смены ВРИ на «для магазина» кадастровая стоимость всего земельного участка возросла примерно до 9 миллионов рублей за эти 13 соток! Ему тот час насчитали земельный налог в размере 149 тыс.

руб за 2015-й год! И оповещение пришло сразу за 2 года за 2015 и 2016-й год. И всё по 149 тыс руб. И это за участок площадью всего 13 соток.

От такой неожиданности он, конечно же, был в полном шоке и подал иск в суд на кадастровую палату, что они, якобы, не имели права изменять ВРИ его земельного участка без выезда на место, так как первоначально на земельном участке «для ИЖС» в 1954-м году был построен жилой дом и благополучно эксплуатировался.

А потом этот добрый человек подал жалобу в прокуратуру на налоговую инспекцию за то, что она выставила ему налог в размере не 0.2% от кадастровой стоимости его земельного участка, а целых 1.5 %.

Суд первой инстанции, конечно же, не усмотрел в действиях кадастровой палаты (а прокуратура – в действиях налоговой инспекции) ничего противозаконного. Каждая инстанция просто добросовестно выполняла свои обязанности согласно всем инструкция и таблицам во всех законодательных актах. Ничего противозаконного они не придумали.

Добрый дядька подал апелляционную жалобу на невыгодное ему решение суда, и попросил нас помочь ему победить в суде. Мы конечно же составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но тут мы решили воздержаться.

Заблуждаясь в своих умозаключениях, он просил нас найти «зацепку» в том, что кадастровая палата не имела права изменить ВРИ его участка потому, что на земельном участке на тот момент стоял жилой дом (и стоит там до сих пор).

Добрый человек полагал, что кадастровая палата имела право менять ВРИ его земельного участка только после того, как он бы построил на этом участке магазин.

Он полагал, что порядок действий должен быть именно в такой последовательности.

И просил пригласить специалистов из БТИ, чтобы они выехали бы на место и зафиксировали бы протоколом, что на земельном участке с измененным теперь ВРИ «для магазина» на данный момент располагается жилой дом.

И еще хотел, чтобы они вернули бы ВРИ его земельного участка с «для магазина» на «для ИЖС», так как там продолжает благополучно стоять дом. Вот так вот это добрый человек заблуждался.

Перво-наперво, мы запретили ему основывать свое выступление в суде на том, что на земельном участке до сих пор стоит жилой дом (и вообще говорить об этом вслух в присутствии должностных лиц).

Иначе, он тут же «схлопочет» штраф за нецелевое использование земли, предписание проверяющего органа привести документы на участок в соответствие с действительностью, либо привести действительность в соответствие с документами на землю.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрен штраф за данное правонарушение – до 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование. А у него кадастровая стоимость приблизительно 9 млн. руб.

Значит, штраф будет ~ 90 000 рублей!

А ведь у него еще долг за земельный налог скопился около 500 тысяч рублей. До штрафов ли ему теперь?!

Но выход есть и после такого предписания: или переделывайте документы или сносите индивидуальный жилой дом (его можно реконструировать под магазин).

Добрый человек просил нас подсказать, что же ему делать, как гасить такой огромный долг за земельный налог перед налоговой инспекцией.

Мы посоветовали ему договорится с налоговой о рассрочке долга, что, например, он будет выплачивать задолженность по 10 тыс. в месяц. Или же, если все дело уже у приставов, то тогда с ними заключить подобное соглашение.

Ну а что касается будущего существования земельного участка, то этот добрый человек будет менять ВРИ с «для магазина» на какой-нибудь другой вид разрешенного использования, где кадастровая цена за 1 кв. м. будет гораздо ниже.

Но теперь он будет тщательно смотреть на кадастровую стоимость за 1 кв. м. у каждого вида разрешенного использования! Так как цена за разные виды использования очень и очень разная даже в пределах одного квартала, в пределах одной зоны.

Поэтому, прежде чем оптимизировать доходы от своего земельного участка, будьте предельно внимательны к цене выбираемого вами вида разрешенного земельного участка.

Так как налоги вы будите обязаны платить (в определенный срок) уже сразу после появления нового и дорогостоящего ВРИ.

А вот воплотить в жизнь успешный бизнес и прибыль от торговли, может получиться не так скоро, как обязательство платить земельный налог за подорожавшую землю. А налоги имеют свойство накапливаться и «обрастать» пенями.

Чтобы выгодно построить магазин и не угореть на деньги лучше все досконально изучить и проконсультироваться по всем вопросам у профессиональных юристов, специализирующихся именно по земельному праву.

Ведь существуют юридические инструменты, которые позволяют выйти из затруднительной ситуации. А так же можно и снизить кадастровую стоимость земельного участка прежде, чем закончится “налоговый год”.

Потому что всего человек знать, к сожалению, не может. А вот заблуждаться в сторону свей выгоды – это легко и с удовольствием.

Но ведь мы живем в границах государства, а оно создает условия выгодные прежде всего для себя. Поэтому нужно очень хорошо знать все-все нюансы земельного законодательства, чтобы не попасть «впросак».

Конечно же мы составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но мы не будем напрасно тратить ваши деньги и свое время на непродуктивный иск с целью лишь бы взять денег за исковое заявление. Нет.

Мы честно оповестим вас о перспективах и не будим тратить свое время на выдумывание необоснованных заявлений в суд, чтобы потом не выглядеть перед судьей глупо и не профессионально.

Поэтому напишите нам о своей проблеме (или закажите обратный звонок и расскажите по телефону) и мы постараемся Вам помочь.

Источник: https://zem-prawo.ru/problemy/kak-postroit-magazin

Зарабатываем на своем участке или как происходит перевод земли из ИЖС в коммерческую?

Можно ли на участке ижс построить магазин

Согласно Градостроительному кодексу РФ и ряду Федеральных законов, допускается возможность перевода гражданами земель ИЖС под коммерческую. Благодаря изменению категории, владелец имеет право возвести на участке недвижимость (торговый павильон, склад, офис), при помощь которой планирует получать прибыль.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению.

В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие.

Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Куда обращаться?

Перевод земли из ИЖС под коммерческую начинается с обращения в органы местного самоуправления. В случае, если предполагаются крупные объемы строительства с использованием участка с большой площадью, нужно получить одобрение госвластей.

Получение разрешения

Для рассмотрения правомерности и необходимости перевода земель из ИЖС под коммерческую чиновники назначают публичные слушания. В заседании имею права участвовать все желающие. Как правило приглашают соседей по участку.

ВАЖНО! Владельцу участка стоит предусмотреть тот момент, что люди, живущие неподалеку от места строительства будущей коммерческой недвижимости, могут быть против постройки и ведения бизнеса в близи их домов. Их мнение может стать решающим на публичных слушаниях.

На основном слушании представители власти решают вопрос о переводе земель за закрытыми дверями. В случае положительного решения, владелец участка получает официальное разрешение для перевода.

Пакет документов

На втором этапе перевода земель необходимо собрать пакет требуемых для переоформления документов.

Понадобится:

  • кадастровый план участка;
  • кадастровый паспорт;
  • кадастровый номер;
  • свидетельство о праве на землю;
  • ходатайство, оформленное по специальной форме.

Документы передаются либо в органы местного самоуправления, либо в органы федеральной власти.

ВАЖНО! Унифицированного пакета документов для перевода земель ИЖС под коммерческую не существует. В Градостроительном кодексе РФ не предусмотрен конкретный перечень, поэтому региональные власти самостоятельно составляют списки необходимых для оформления бумаг и справок.

Следующий шаг – обратиться в Кадастровую палату или Росреестр, где специалисты проведут категорию земель из одной в другую по всем правилам.

Стоимость и сроки

Конечная стоимость стоимости оформления всех бумаг зависит от многих внешних факторов, и рассчитывается индивидуально.Усредненный диапазон цен: 3 тыс. рублей – 20 тыс. рублей. Редко сумма получается больше.

В сумму оформления бумаг входит:

  • цена услуг и консультаций специалистов;
  • организация публичный слушаний;
  • стоимость госпошлин:
  • оформление бумаг и создание их копий.

Возможны дополнительные траты на разрешение спорных вопросов в инстанциях, работающих в сфере земельного законодательства.

Однозначно назвать сроки перевода земель так же не представляется возможным. Примерный диапазон: от нескольких месяцев, а в особых случаях, до нескольких лет. Можно смело сказать, что перевод будет долгим и хлопотным.

Повлиять на увеличение срока оформления документа может большая площадь земель, и их нахождение в статусе земли федерального значения.

Рекомендуем видео к просмотру

Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:

Заключение

Перевод земли ИЖС в коммерческую долгий процесс, сопровождающийся оформлением ряда документов и сбором необходимых разрешений. Не рекомендуется заниматься самовольным строительством, и организацией бизнеса без законных на то оснований. При несоблюдении закона по отношению к владельцу участка будут применены штрафные санкции.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuyu.html

Как получить разрешение на строительство магазина?

Можно ли на участке ижс построить магазин

Строительство магазина, как правило, требует оформление разрешения со стороны уполномоченных органов. Игнорирование этого требования влечет к трудностям при вводе сооружения в работу, подключении коммуникаций и оформлении права собственности.

Кроме того, по решению судебного органа вновь построенный объект может быть снесен.

Как получить разрешение на строительство магазина, и каких правил придерживаться? В какие органы обращаться для проверки проектной документации? Что из документов необходимо собрать, чтобы исключить задержки в оформлении? Эти и ряд других вопросов рассмотрим ниже.

Первые шаги

Для начала стоит определиться, нужно ли разрешение на строительство. По закону получение такого документа НЕ требуется в следующих случаях:

  • Здание имеет вспомогательную функцию и не может существовать без основного сооружения.
  • Магазин не относится к объекту капстроительства.
  • Выполняются работы, не затрагивающие утвержденных параметров.

Если магазин относится к категории капитальной постройки, без оформления разрешения не обойтись. Главный признак капсооружения — наличие фундамента.

Перед тем как получить разрешение на строительство магазина, стоит продумать будущий план действий.

Заявителю требуется пройти следующие этапы:

  • Проанализировать правила пользования земельным участком.
  • Заказать планировочный проект земельного надела.
  • Подать заявку на оформление ГПЗУ для определенного участка.
  • Заказать проектную документацию на возведение магазина, а также техзаключение (выдается лицензированным проектным бюро).
  • Оформить исполнительные бумаги для самой торговой точки.
  • Подать документы для прохождения экспертизы (при наличии такой потребности).
  • Привлечь к работе инженера службы кадастра и геодезиста.
  • Поставить торговую точку на учет в кадастре и зарегистрировать права собственности.

По законодательству разрешается возведение магазина на наделе под ИЖС. Но в таком случае придется изменить вид разрешенного применения территории. Это требование актуально, если ЗУ первоначально выдавался под ИЖС. В случае, когда на наделе уже построено здание,  проводится межевание участка для отделения дома от коммерческого объекта.

  Проектная документация на строительство объекта

Для изменения типа разрешенного применения ЗУ стоит обратиться в органы местного управления и принести необходимый пакет бумаг (для внесения изменений в ВРИ надела).

Как получить разрешение на строительство магазина — инструкция

Чтобы оформить разрешение на возведение магазина, действуем так:

  1. Выбираем земельный участок, где будет размещаться торговая точка.
  2. Приходим в архитектурно-проектную компанию с лицензией СРО, которая составит проект сооружения с учетом подведения будущих коммуникаций. Специалисты предлагают несколько вариантов, из которых необходимо выбрать подходящее решение.
  3. Обращаемся в отдел, занимающийся вопросами градостроительства и архитектуры. Передаем в него проектную документацию и бумаги на надел. Стоит определить принадлежность ЗУ. Если он находится в муниципальной собственности, важно уточнить возможность возведения магазина на этом участке.
  4. Идем в городскую администрацию с оформленным заявлением. По результатам обращения выдается подписанный в администрации акт.
  5. Решаем дополнительные вопросы. Перед тем как начать строительство магазина, важно получить разрешительные документы в коммунальной городской службе, у экологов и в организации по охране памятников.
  6. Получаем заключение СЭС с последующей передачей бумаг городскому голове. Последний принимает решение и дает разрешение на возведение объекта.

Что дальше?

При успешном прохождении рассмотренных шагов, заявитель получает документы с разрешением на строительство магазина. Переданные бумаги должны быть зарегистрированы в муниципальных органах.

На практике бюрократические процедуры занимают до 3-х месяцев.

За этот период уполномоченные органы должны проанализировать заявление физлица или представителя компании и принять  решение об удовлетворении просьбы или отказе.

Документы проверяются сотрудниками Комитета, занимающегося вопросами архитектуры района МО или Москомархитектуры. Также бумаги проходят проверку в Мосгосстройнадзоре в столице или Минстрое в МО.

При отказе в предоставлении разрешения на строительство магазина документ-уведомление оформляется письменно. В бумаге указываются причины, по которым принято такое решение.

Если заявитель считает отказ необоснованным, он может обратиться в суд и оспорить незаконное решение в установленном порядке.

В случае, когда уполномоченный орган выдал дельные замечания, лучше исправить проект и подать заявление на выдачу разрешения снова.

Если решение положительное, заявитель направляется в уполномоченный орган для передачи дополнительных бумаг (проектной документации). В них должна быть следующая информация:

  • Этажность магазина.
  • Общая площадь.
  • Детали технического снабжения.
  • Тонкости подведения коммуникаций.
  • Результаты инженерных изысканий (копии).

Для объектов капстроительства разрешение выдается на срок, указанный в проектной документации. После прохождения рассмотренных процедур и согласования постройки во всех ответственных органах, можно приступать к работам.

Частая ошибка заявителей в том, что после оформления разрешения они расслабляются и оттягивают строительство магазина. Как результат, выданный ранее документ, утрачивает силу. В этом случае придется проходить все этапы заново.

Какие документы требуются для получения разрешения на строительство магазина?

Вместе с заявлением в уполномоченный орган передается следующий пакет бумаг:

  • Документы, подтверждающие права на землю, где планируется возведение постройки. Без них получить разрешение на строительство магазина не получится.
  • Заявление, составленное по рекомендуемой форме.
  • ГПЗУ.
  • Материалы из проектной документации на строительство магазина. В эту категорию входит пояснительная записка, планировочная схема организации ЗУ, проект мероприятий по демонтажу объектов (при наличии ненужных зданий). Здесь же потребуется схема с отображением архитектурных решений, а также планы по организации объекта капстроительства и его частей.
  • Позитивное заключение, выданное государственным или частным органом о соответствии проекта требованиям законодательства. Во втором случае требуется подтверждение наличия лицензии у организации.
  • Одобрение отклонения от предельных параметров (если это планируется в процессе возведения магазина).

  Государственная экспертиза проектной документации

По законодательству уполномоченный орган не вправе требовать дополнительные документы для выдачи разрешения на строительство магазина (кроме тех, что указаны выше). Иные действия трактуются как нарушение законодательства и позволяют человеку обращаться в судебный орган для защиты интересов.

Если срок действия разрешения завершен, а магазин не достроен, застройщик должен продлить разрешение на строительство. Если заявитель так и не приступил к строительству, документ не пролонгируется.

Итоги

Если следовать указанным рекомендациям и собрать необходимые документы для строительства магазина, трудности с оформлением исключены. После прохождения всех инстанций остается возвести магазин, ввести в его в работу и оформить право собственности с учетом действующих требований. При этом документ оформляется на имя владельца.

По статистике в  Москве и области предприниматели часто возводят магазины без получения разрешения (незаконно) в надежде пройти бюрократические процедуры по ускоренному пути (уже перед подключением коммуникаций к торговой точке).  Такой подход рискованный, ведь при выявлении такого объекта и несоответствии проекта действующим требованиям магазин может быть снесен. Такое постановление все чаще выносится действующими судебными органами.

Процедуру получения разрешения нельзя назвать легкой, и для начала строительства потребуется много документов. Но без решения бюрократических аспектов не обойтись, ведь без них первая же проверка обнаружит нарушения.

Кроме того, с подведением коммуникаций к объекту возникнут серьезные проблемы. Хуже всего, если суд признает сооружение самостроем, который невозможно оформить по закону.

В такой ситуации организуется снос за счет нарушителя.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-magazina-i-kakie-dokumenty-potrebuyutsya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.