Можно ли лпх перевести в ижс

Содержание

Как перевести земельный участок из ЛПХ в ИЖС

Можно ли лпх перевести в ижс

Участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться как в черте населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения.

Также, они делятся на 2 категории — полевые и приусадебные.

Как для первой, так и для второй категории наделов может быть полезна процедура перевода земли в категорию «Индивидуальное жилищное строительство».

Виды земельных участков

Земельные наделы ЛПХ, относящиеся к землям поселений, называются приусадебными. На таких участках разрешено строить дома и хозяйственные постройки, заниматься индивидуальной трудовой деятельностью.

Подробнее о приусадебных участках читайте в специальной статье.

ЛПХ на сельхозземлях носят название полевых участков. На полевых наделах разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности без возможности возведения капитальных построек.

Подробнее о полевых участках читайте в статье.

В каких случаях требуется смена ври

Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.

Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.

Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.

Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:

  • ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
  • Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
  • Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
  • Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
  • Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».

Смена вида разрешенного использования может происходить по следующим сценариям:

  • Со сменой категории земли.
  • Простым изменением цели использования.

По общему правилу, участки, в отношении которых инициируется процедура смены разрешенного использования, должны быть размежеваны и поставлены на учет в Кадастровой палате.

Заниматься геодезическими работами имеют право лица, имеющие сертификат кадастрового инженера. Стоимость услуг не зависит от того, в частную или государственную структуру вы обращаетесь, и составляет в среднем 5 тыс. руб.

Для приусадебных земель

На земли, относящиеся к черте населенных пунктов, распространяется действие градостроительного регламента.

Запросив в земельном отделе местной администрации копию ПЗЗ территории, в границах которой находится интересующая вас земля, вы получите исчерпывающую информацию о ее функциональной зоне и сможете проанализировать наличие возможности смены ВРИ в упрощенном порядке.

Для присвоения приусадебному наделу вспомогательного или условно-разрешенного ВРИ «ИЖС» необходимо направить декларацию, уведомляющую о желании использовать участок в строительных целях, в Росреестр.

В качестве дополнительных документов ведомство потребует приложить:

  • ПЗЗ территории. План может быть направлен в ведомство администрацией поселения в рамках межведомственного взаимодействия на безвозмездной основе.
  • Межевой план земли.

Внесение изменений в Госземкадастр, поданное в электронном виде, оплачивается в сумме 245 руб. При предоставлении сведений в «бумажном» варианте размер госпошлины составит 350 руб.

Подробнее о смене ВРИ земли читайте в отдельной статье.

Для полевых

Присвоение полевому участку вида разрешенного использования «ИЖС» сопряжено со сменой категории надела, причем оба действия производятся одновременно.

Ходатайство о смене категории земли направляется в администрацию поселения (районную администрацию, если речь идет о межселенной территории).

Если администрация, принявшая ходатайство, считает обоснованным ваше намерение о смене ВРИ земли, то направляет его в орган исполнительной власти области для принятия окончательного решения.

К ходатайству прилагаются следующие документы:

  • Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего вашу личность.
  • Доверенность, если ходатайство направляется не лично вами.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Ситуационный план надела.
  • Выписка из ЕГРН.

Кадастровые выписки предоставляются за плату.

В зависимости от формы подачи заявления, сумма госпошлины может составлять:

  • 300 руб. — услуга предоставляется в электронном виде.
  • 750 руб. — выписка выдается в форме бумажного документа со всеми подписями и печатями.

Если полевой участок находится в непосредственной близости от границ населенных пунктов, Генплан поселения предусматривает возможность расширения черты поселка с включением в его состав близрасположенных сельхозземель, то ходатайство, как правило, удовлетворяется.

Подробнее об изменении категории земли читайте в статье.

Вопросы изменения категории земли являются достаточно сложными, поэтому стоит рассмотреть возможность поручения проведения процедуры юристу. Стоимость его услуг зависит от сложности каждого конкретного случая и составляет несколько десятков тысяч рублей.

Все случаи отказов условно можно поделить на две категории.

Первые случаи связаны с небрежным отношением к подготовке ходатайства, когда в ходе анализа предоставленных документов выявляются следующие несоответствия:

  • Отсутствие права распоряжаться земельным участком.
  • Противоречия в документах.
  • Неполный пакет сопроводительной документации.

Устранение выявленных несоответствий не займет много времени и даст вам возможность подать ходатайство повторно.

Вторая категория случаев связана с отсутствием в законе возможности изменения цели использования для сельхоз земли. В переводе категории может быть отказано, если полевой участок относится к особо ценным землям или у заявителя нет возможности оплатить разницу между старой и новой кадастровой стоимостью надела.

Любой отказ может быть обжалован в судебном порядке, но и суды не всегда удовлетворяют подобные заявления.

Еще один вариант действий при отказе присвоения ВРИ «ИЖС» полевому участку — осуществление смены цели использования на «Дачное хозяйство» или «Садоводство».

Смотрите интересный видеоматериал в котором представлено сравнение основных категорий участков.

Заключение

Большой разницы между ВРИ «ЛПХ» и «ИЖС» нет, если речь идет о приусадебных участках. И в том, и другом случае допускается строительство жилого дома на земле. Кроме того, ЛПХ может быть предпочтительнее для тех землепользователей, в планы которых входит продолжение использования участка для производства сельхоз продукции.

Планы построить дом на полевом земельном участке могут осуществиться, несмотря на полученный отказ в присвоении наделу ВРИ «ИЖС» — для этого достаточно перевести землю в дачное или садовое хозяйство.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/lph-v-izhs

Особенности и причины перевода участка ЛПХ в ИЖС: юридические тонкости в недвижимости

Можно ли лпх перевести в ижс

Многие россияне владеют участками земли, которые имеют разное целевое назначение. Физические лица обычно в своем распоряжении имеют участки под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

статьи:

Обе эти категории земель нацелены на некоммерческое использование. Назначение земли указано в документах на нее, от этого зависит возможность ее эксплуатации.

Понятие категории земель и причины ее изменения

Участок ИЖС предназначен для строительства жилого дома, поэтому никаких ограничений на получение разрешения на постройку, оформление строительной документации, а после завершения постройки — на введение в эксплуатацию, законом не предусмотрено.

ЛПХ предусматривает развитие подсобных хозяйств, обеспечение потребностей семьи в сельхозпродукции, поэтому на таком участке не всегда можно получить разрешение на возведение жилья. Участок ЛПХ владельцы стараются перевести в категорию ИЖС. Главной причиной обычно является решение построить капитальный жилой дом.

Внимание! Если участок под ЛПХ располагается в границах населенного пункта возможно обойтись без перевода в категорию ИЖС, так как получить разрешение на постройку дома допускается и на землях ЛПХ. Но в отношение таких участков отсутствует четкая законодательная база, поэтому владение ими и их использование имеют определенные риски.

В последнее время процедура изменение целевого назначения упростилась, категория земли имеет скорее декларативный характер. И дом на участке под ЛПХ можно оформить в собственность, если это соответствует нормам по площади участка и местоположению. Перевод возможен также в результате изменения границ поселений.

Чем отличается земля ИЖС?

Земли под ИЖС можно использовать только для постройки жилого дома. Разрешено построить один дом не выше трех этажей, для проживания одной семьи. Строительство должно начаться в течение 3-х лет после получения разрешения.

Потребуется заказать проект жилого дома в проектной организации, имеющей государственную лицензию. Потом проводится согласование и сбор подписей в государственных органах. Земли ИЖС имеют ограничения по размеру в зависимости от региона.

Статус ИЖС гарантирует:

  • Допуск для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию законно возведенного дома.
  • Подключение к коммуникациям, создание инфраструктуры в виде магазинов, дорог, школы, объектов социального назначения.
  • После завершения строительства регистрацию дома в Росреестре, получение домом юридического адреса, а владельцем – прописки.

Кадастровая стоимость земель ИЖС гораздо выше, а следовательно, выше стоимость таких участков и земельного налога. Кроме того, после постройки дома полагается налоговый вычет владельцу дома.

На землях ИЖС имеются несомненные преимущества: юридический адрес, прописка, подведение коммуникаций, инфраструктура. Дом можно использовать в качестве залога.

Значительные минусы: дорогое и долгое получение разрешения на постройку, множество разрешений и согласований с госорганами, обязательный учет СНиПов и ГОСТов.

Преимущества и недостатки земель ЛПХ

ЛПХ, личное подсобное хозяйство, может располагаться в пределах и вне населенных пунктов.

С одной стороны, эта категория дает гораздо больше возможностей:

  • Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более 3-х этажей, если участок находится в черте населенного пункта.
  • Использовать участок для сельскохозяйственного производства, проводить различные виды работ по выращиванию и переработке сельхозпродукции.
  • Разрешается возвести любое строение, необходимое для развития личного подсобного хозяйства.

Не требуется предоставлять проект на индивидуальное жилое строение, можно просто приложить к документам план постройки, сделанный от руки, и получить разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ, ст.48).

Основные достоинства: ограничений на срок строительства не предусмотрено. После постройки дом на участке получает адрес, регистрируется. Налог на данную категорию земель ниже, чем на ИЖС.

Недостатки таких земель: при постройке дома на участке под ЛПХ вне населенных пунктов практически невозможно ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать его, получить адрес и прописку.

Полевой участок далеко от границ населенных пунктов не допускает возведения построек и предназначен исключительно для сельхозпроизводства.

Дом ЛПХ не будет обслуживаться местными и муниципальными органами, невозможно вызвать скорую помощь, аварийные службы.

При ЛПХ коммуникации обходятся дешевле, но местные и государственные власти не гарантируют их подведение. Хотя на практике появления коммуникаций можно ждать годами, независимо от категории.

Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?

Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.

Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:

  • Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
  • Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
  • Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
  • Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.

К заявлению прилагаются несколько документов, собрать которые несложно и не требует много времени:

  1. Паспорт владельца участка (оригинал и копии).
  2. Согласие на перевод, подписанное собственником участка и заверенное нотариусом.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Выписка из ЕГРН (вид права на участок).

Рассмотрение заявления занимает около двух месяцев. Такая длительность связана с необходимостью проведения экспертизы с целью проверить соответствие участка требованиям по ИЖС. Если соответствие установлено, следующим шагом становится экологическая экспертиза.

Если перевод из категории ЛПХ в ИЖС возможен, то администрация выдает разрешение, составляется акт о переводе земель. Если нет, то заявитель получает отказ с полным обоснованием причин уже через месяц после подачи заявления.

Возможными причинами получения отказа могут стать:

  • Обнаружение каких-либо ограничений, например, несоответствие городским границам.
  • Отрицательный результат экологической экспертизы, то есть постройка может нанести вред окружающей среде.
  • Нецелевое предназначение земель по документам (например, земли пастбищ и лугов категорически запрещено переводить в категорию ИЖС).
  • Неправильное оформление документов.
  • Недостоверная информация (это может привести к ответственности по закону).
  • Отсутствие у заявителя прав писать заявление о переводе.

Изменение категории участка довольно затратный процесс. Перевод в ИЖС оценивается в 30% от кадастровой стоимости участка. Кроме того, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 350 рублей, составление проектной документации и другие процедуры также потребуют затрат. Полностью процедура занимает около 3-х месяцев, если не появляются дополнительные проблемы.

При получении отказа владелец участка сохраняет за собой право подать заявление о переводе земли из ЛПХ в ИЖС при изменении границ населенного пункта.

сюжет расскажет, как изменить целевое назначение земли

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/osobennosti-i-prichiny-perevoda-uchastka-lpx-v-izhs-yuridicheskie-tonkosti-v-nedvizhimosti.html

Перевод ЛПХ в ИЖС: целесообразность и порядок действий

Можно ли лпх перевести в ижс

Согласно действующему законодательству РФ, одним из главных требований при эксплуатации земельных участков в собственности граждан является соответствие осуществляемой на участке деятельности виду разрешенного использования (далее – ВРИ) земли. Нецелевым использованием земельного участка считается деятельность собственника (или пользователя), не предусмотренная законодательством или напрямую его нарушающая.

Несоответствие деятельности эксплуатационным нормам и регламентам грозит собственнику различными осложнениями – от штрафных санкций со стороны уполномоченных органов, до изъятия земельного надела. Во избежание подобных ситуаций законодательством предусмотрена возможность изменения ВРИ земельного участка.

Эксплуатация земельных участков

В соответствие с законодательством РФ, все земли в пределах государства классифицируются по категориям. От присвоенной категории зависят возможности использования тех или иных земельных участков. Граждане РФ могут владеть участками, классифицированными как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

В первом случае прежде всего предполагается использование участка для размещения жилья, во втором – исключительно для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Все характеристики земельного участка указаны в его кадастровом паспорте. Также данная информация может быть получена при использовании Публичной кадастровой карты.

Для получения требуемых сведений нужно ввести кадастровый номер, указанный в правоустанавливающих документах на землю.

Индивидуальное жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) – возведение жилья, рассчитанного на проживание членов одной семьи.

Процесс строительства при этом финансируется за счет собственников земли.

Определение «под ИЖС» также является ВРИ для многих участков, расположенных в пределах поселений и являющихся собственностью граждан.

Главным критерием целевого использования подобных участков (при отсутствии построенного и введенного в эксплуатацию жилого объекта недвижимости) является ведущееся строительство будущего жилого дома.

Участок ИЖС считается используемым не по целевому назначению в том случае, если за три года владения землей собственник участка не начал строительство.

Согласно законодательству, начало строительных работ определяется по наличию заложенного на участке фундамента будущего здания. Выявление факта нецелевого использования участка ИЖС грозит владельцу штрафом. Кроме того, на участках ИЖС запрещено ведение подсобных хозяйств, а также аналогичная деятельность.

Личное подсобное хозяйство

Ведение личного подсобного хозяйства (далее – ЛПХ), как одного из самых распространенных видов деятельности среди граждан, возможно при условии наличия соответствующего ВРИ («для ведения ЛПХ»).

Хозяйство может быть обустроено как в пределах поселения (в таком случае участок считается «приусадебным»), так и на территории сельскохозяйственного назначения, за пределами населенного пункта (при этом участок считается «полевым»).

От категории земли, на которой расположен участок, зависят возможности его эксплуатации.

На приусадебных участках разрешается возводить капитальные сооружения для проживания одной семьи, а также вести ЛПХ.

Эксплуатация полевого участка исключает любую деятельность, кроме сельскохозяйственной.

Возможность изменения ВРИ

Возможность изменения ВРИ участка предусмотрена законодательством. Согласно п.3-4 гл.37 Градостроительного Кодекса РФ, изменение ВРИ участка, являющегося собственностью физического лица, может быть инициировано по желанию собственника земли без каких-либо разрешений и согласований.

Вместе с тем изменение ВРИ должно быть предусмотрено градостроительным регламентом административно-территориальной единицы, в границах которой распложен участок.

Соответственно, окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) ВРИ земли выносится местным органом власти в соответствии с законодательством РФ, субъекта Федерации или муниципального образования, в пределах которого расположен участок.

Целесообразность перевода земли из ИЖС в ЛПХ

Изменение вида использования с ИЖС на ЛПХ может потребоваться в случае, если кроме непосредственно эксплуатации (или строительства) жилья на участке также планируется вести (или уже ведется) подсобное хозяйство.

Целевая эксплуатация земель ИЖС не предусматривает ведения подобной деятельности.

Выявление факта наличия действующего подсобного хозяйства на участке ИЖС будет классифицировано как нецелевое использование земли и повлечет предусмотренное законом наказание.

В подобных ситуациях изменение ВРИ помогает «легализовать» деятельность граждан. Кроме того, ежегодно взимаемый налог на землю для участков ЛПХ в три раза меньше по сравнению с участками ИЖС, что может стать дополнительным стимулом для изменения ВРИ участка.
Изменение вида использования с ИЖС на ЛПХ может быть инициировано только собственником земли.

Кроме того, право собственности должно быть зарегистрировано на все объекты недвижимости, расположенные на данном участке.

Порядок действий при переводе участка ИЖС в ЛПХ

Процесс изменения ВРИ с ИЖС на ЛПХ инициируется собственником земли при подаче соответствующего заявления и необходимых документов в уполномоченное подразделение местной администрации.

В случае отсутствия противоречий с градостроительным регламентом и правилами использования земельных ресурсов, действующими в границах территориального образования, ВРИ участка может быть изменен.

Изменение ВРИ осуществляется в соответствие с правилами застройки и землепользования муниципального образования, в пределах которого располагается земельный участок.

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Состав пакета документов вариативен и зависит от местного законодательства.

Однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

  • Паспорт заявителя;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии наличия на участке зарегистрированных зданий и сооружений);
  • Выписка из ЕГРП;
  • Ситуационный план земельного участка.

Следует заранее уточнить полный перечень документов и подготовить их в соответствии с существующими требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления об изменении ВРИ

Заявления на перевод участка ИЖС в ЛПХ пишется на имя главы муниципального образования в произвольной форме. При этом обязательно указать следующие сведения:

  • Паспортные данные владельца участка;
  • Присвоенные участку категория земель и ВРИ (в данном случае – ИЖС);
  • Кадастровый номер участка;
  • Запрос на изменение вида использования (в данном случае – изменение ИЖС на ЛПХ);
  • Причина запроса на изменение ВРИ;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и объекты недвижимости, расположенные на ней (при наличии подобных объектов).

Заявление и документы подаются в администрацию муниципального образования. В приеме может быть отказано в случае несоответствия поданных документов или заявления требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

В большинстве регионов рассматриваемая процедура бесплатна, однако в определенных случаях может взиматься плата, предусмотренная местным законодательством (например, в пределах Москвы и Московской области). При этом размер оплаты также зависит от методов расчета, установленных местными законами.

Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в том случае, если земельный участок не отмежеван – стоимость межевания также определяется в индивидуальном порядке.

Рассмотрение поданного заявления на изменение ВРИ может занять до двух месяцев. Заявитель уведомляется о принятом решении в течение двух недель со дня принятия. Решение об изменении (или отказе в изменении) ВРИ выдается заявителю в местной администрации или направляется по почте. Отказ может быть обжалован как во внесудебном, так и в судебном порядке.

При положительном исходе изменение ВРИ окончательно вступает в силу после изменения характеристик участка в ГКН (Государственном Кадастре Недвижимости) – в течение двух месяцев с даты принятия решения об изменении. По внесении требуемых изменений, заявителю в течение пяти дней направляется уведомление из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости) по обычной или электронной почте.

При отсутствии уведомления о внесении изменений в Кадастр по истечении указанного срока, заявитель в праве напрямую обратиться в ЕГРН. В этом случае сотрудники ЕГРН обязаны внести требуемые изменения в течение пяти рабочих дней с момента обращения заявителя.

Таким образом, общая длительность процесса изменения ВРИ может составить до полугода, а в отдельных случаях и превысить этот срок.

Как перевести ЛПХ в ИЖС

Можно ли лпх перевести в ижс

В РФ все участки, находящиеся в собственности, разделяют по целевому назначению. Среди видов использования, доступных гражданам, чаще всего оказываются индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Вопрос о том, как перевести ЛПХ в ИЖС, стоит достаточно остро, поскольку земель, подходящих для возведения капитальных жилых строений, с каждым годом становится меньше, особенно в Москве.

Обе разновидности земель предназначены для некоммерческих целей, однако между ними есть существенные различия:

  • Участок ИЖС предназначается для строительства жилья, а участок ЛПХ – для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота, содержания пасеки и других с/х нужд.
  • Земля ЛПХ может располагаться в границах поселения и за его пределами. В первом случае на этой земле разрешается строительство и хозяйственных, и жилых строений, во втором случае запрещено любое капитальное строительство. Земля ИЖС находится только в границах поселения и дает не только право строить жилой дом, но гарантию его подключения к коммуникациям и наличие социальной инфраструктуры возле него.
  • Кадастровая стоимость земли ЛПХ ниже, чем у земли ИЖС, соответственно, земельный налог за землю ЛПХ тоже будет ниже.

Вопрос, как перевести ЛПХ в ИЖС, чаще всего возникает у граждан, которые хотят возвести на участке жилой дом. Благодаря смене целевого использования участка удастся не только построить здание, в котором можно будет зарегистрироваться, но и получить на его строительство кредит в банке, обналичить материнский капитал. С участками под ЛПХ сделать этого не удастся.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

К нам часто обращаются с вопросом, можно ли перевести ЛПХ в ИЖС. Ответить на него однозначно не получится, поскольку допустимость процедуры зависит от ряда обстоятельств. Прежде чем узнавать, как перевести ЛПХ в ИЖС, придется проанализировать градостроительную документацию.

Дело в том, что данная процедура — смена вида разрешенного использования — доступна лишь в двух случаях: если участок ЛПХ расположен в пределах городского поселения или если земли сельхозназначения, на которых расположен участок, планируется в ближайшее время присоединить к городу.

Можно ли перевести ЛПХ в ИЖС? Разбираемся в особенностях использования участков

Как мы уже упоминали выше, земли ЛПХ могут быть расположены как в пределах городских поселений, так и на землях сельхозназначения. По действующему с 2015 года классификатору такие участки будут относиться к разным категориям и иметь разные виды разрешенного использования (ВРИ) — код 1.16 (для с/х земель) и 2.2 (для городских поселений).

Такое разделение имеет критически важное значение, если речь идет о том, как перевести ЛПХ в ИЖС в 2018 году. Проще всего дело будет обстоять с участками, расположенными в черте города.

Перевести земли ЛПХ в ИЖС можно и даже достаточно просто, если речь идет просто об изменении вида разрешенного использования в рамках одной категории. По законодательству, владельцы земли имеют право сами выбирать основной ВРИ.

Достаточно написать заявление — и если нет противоречий в рамках градостроительной документации, решение будет положительным.

Как перевести ЛПХ в ИЖС, если участок расположен за пределами города? Возможность будет только в одном случае: городское поселение планируется расширять за счет сельхозземель. Статус ИЖС накладывает обязательства не только на собственника земли, но и городскую администрацию.

Она обязана обеспечивать земли городских поселений коммуникациями, инфраструктурой и т.д. Естественно, этого невозможно сделать для отдельного участка среди сельскохозяйственных земель.

Поэтому вопрос о том, можно ли перевести ЛПХ в ИЖС, будет напрямую зависеть от того, как далеко участок расположен от границы города и планируется ли по правилам землепользования и застройки, развития поселения и других документов расширять пределы.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Раздумывая, как перевести участок из ЛПХ в ИЖС, имейте в виду, что целевое использование — не просто запись в ЕГРН. За нарушение ВРИ, самовольные постройки или, напротив, неиспользование земли по назначению положены штрафы. Они могут достигать 10 % от кадастровой стоимости для индивидуальных предпринимателей и 1,5 % — для физических лиц.

Также при обнаружении нецелевого использования собственника или арендатора обяжут снести незаконные строения или заняться деятельностью, для которой земля предназначена. Если землевладелец проигнорирует требования, на него снова наложат штраф до 50 тыс. р., а впоследствии могут изъять землю.

Это нужно учитывать перед тем, как перевести ЛПХ в ИЖС в 2018 году: придется выполнять требования законодательства и использовать участок по назначению.

Особенности использования земель ЛПХ и ИЖС

Узнавая, можно ли земли ЛПХ перевести в ИЖС, рекомендуем внимательно ознакомиться с особенностями видов разрешенного использования. Так, на землях ИЖС обязательно нужно начать строительные работы в течение трех лет после присвоения нового ВРИ. Сведения об особенностях каждого вида использования мы собрали в таблице.

ИЖСЛПХ в пределах городаЛПХ на сельхозземлях
Обязательство возвести постройкиДа, причем обязательно нужно получить разрешение на строительство.Строительство жилого дома разрешено, но не является обязательным.Возведение капитальных построек запрещено.
Возможность зарегистрироваться по адресуДа.Да (иногда процедура связана со сложностями).Нет.
Проведение коммуникаций, подключение к инженерным сетямЗа них отвечает местная администрация. При строительстве обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры.Подключение разрешено, но, как правило, собственникам участков приходится самостоятельно подключаться к коммуникациям.Возможности нет.
Какие работы разрешено проводить?Малоэтажная жилая застройка — дома не выше 3-х этажей. Возможно выращивание сельскохозяйственных культур и возведение дополнительных построек.Производство с/х продукции, выращивание с/х животных, возведение жилого дома не выше трех этажей, размещение дополнительных построек.Ведение личного подсобного хозяйства, производство любой с/х продукции. Без права возведения капитальных строений.

Перед тем как перевести землю из ЛПХ в ИЖС, вы должны четко понимать, что придется отказаться от производства сельскохозяйственной продукции и начать строительство в течение трех лет.

При этом обязательно нужно будет разработать и согласовать проект, получить разрешение на строительство, затем — разрешение на ввод в эксплуатацию и т.д.

Если же вы узнаете, как изменить ИЖС на ЛПХ, то имейте в виду, что придется обязательно заниматься фермерской деятельностью.

Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2018: пошаговая инструкция

 Земли ЛПХ переводится в ИЖС поэтапно:

  1. Первым делом собирается пакет документов и вместе с заявлением подается в земельный отдел местной администрации.
  2. Заявление и документы принимаются уполномоченным лицом под расписку. В ней указывается дата, когда будет вынесено решение. Обычно рассмотрение вопроса занимает не более двух месяцев, по истечении которых заявитель получает либо отказ в письменной форме, либо акт о переводе земли. На основании акта Росреестр вносит изменения в документы и выдает новую выписку из ЕГРН.

Какие документы потребуются?

  • Копия и оригинал паспорта или реквизиты для предприятия.
  • Документ, который мог бы подтвердить право пользования землей.
  • Копия и оригинал кадастрового паспорта или выписка из ЕГРН с кадастровым номером.
  • Письменное согласие владельца земли на перевод, если заявление подает арендатор.
  • Справка с координатами земельного участка.
  • Справка о нахождении земельного участка в поселении.
  • Заключение экологической экспертизы.

Заявление подается по установленной форме как ходатайство.

В нем указываются номер участка по кадастру, настоящая категория земли и та, в которую ее хотят перевести, основания для перевода земли, выписка из ЕГРН с указанием прав на землю.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

От правильности составления заявления в большой степени зависит решение администрации, можно ли ЛПХ перевести в ИЖС. Земля — ценный ресурс, особенно если речь идет о плодородных участках сельхозназначения. В заявлении необходимо привести веские аргументы, объясняющие, почему необходима процедура смены ВРИ или категории.

Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2018 году и не получить отказ?

Перевести ЛПХ в ИЖС не всегда можно. Отказ администрация, как правило, выдает в следующих случаях:

  • Заявление о переводе было подано лицом, не имеющим на это права.
  • Поданные документы неверно оформлены или не соответствуют законодательству РФ (подача поддельных документов уголовно или административно наказуема).
  • Перевод противоречит законодательству РФ: земля расположена за границами поселения, а градостроительный план не предусматривает его расширения.
  • Получено отрицательное заключение экологической экспертизы, то есть строение на этой земле сможет нанести вред экологической обстановке на стадии возведения или в процессе эксплуатации.
  • Земля ЛПХ относится к особо ценным земельным угодьям.

Источник: https://schoice.ru/kak-perevesti-lph-v-izhs/

Процедура перевода участка ИЖС в ЛПХ, ЛПХ в ИЖС: правила смены назначения

Можно ли лпх перевести в ижс

Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной собственности. Но права владельца по его использованию существенно ограничены допустимым использованием земель.

Если на предназначенном для подсобного хозяйства (ЛПХ) участке построить дом или, напротив, на отведенной для ИЖС земле заниматься личным хозяйством, то последствия могут быть печальными. От невозможности зарегистрировать постройки, до их сноса или изъятия надела за нецелевое использование.

Рассмотрим, как перевести участок ИЖС в участок ЛПХ или наоборот юридически грамотно.

Категории и допустимое использование земель

Согласно ст. 7 Земельного кодекса, все земли на территории РФ принадлежат к той или иной категории. Граждане могут получить в собственность земли поселений или сельскохозяйственного назначения. Первые предназначены для строительства жилья, ИЖС или многоэтажного, а вторые — в том числе и для ведения личного подсобного хозяйства.

Главной особенностью использования земли является ее целевое назначение. Разрешенные виды использования для каждого участка, наряду с категорией, указываются в кадастровом паспорте. Строгое соблюдение назначения земли обязательно и для юридических лиц, и для граждан. В противном случае государство использует различные меры принуждения и наказания.

Неиспользование сельхозземель по их назначению, например, возведение на участке жилого дома, или отсутствие хотя бы фундамента постройки спустя три года после приобретения на участке ИЖС чреваты для владельца штрафом.

Самовольную постройку на непредназначенном для этого участке нельзя будет зарегистрировать, а скорее всего, придется снести.

Но даже в случае сохранения дома, в нем нельзя будет прописаться и подвести к нему необходимые коммуникации.

Однако, выход есть. Ст. 8 Земельного кодекса говорит о том, что возможен перевод участка из одной категории в другую с соответствующим изменением целевого назначения.  Как перевести земли ЛПХ в ИЖС знают в органах местного самоуправления. Туда и надлежит обращаться для решения этого вопроса.

Отличия земель для ИЖС и ЛПХ

Прежде всего необходимо определить цель такого перевода. Для этого необходимо четко представлять себе, что может делать собственник с участком ИЖС и ЛПХ. Рассмотрим допустимые способы использования каждого из них.

Участок для ИЖС всегда относится к землям поселений. Он предназначен под индивидуальное жилищное строительство, то есть возведение одноквартирного дома для проживания семьи.

Высота такой постройки не должна быть более 12 м.

Одним из главных плюсов такого участка будет обязательная выдача ТУ для проведения необходимой инженерной инфраструктуры, без которой нормальное проживание невозможно: электричество, газ, водопровод им т. д.

Приобретение участка под ИЖС выгодно еще и тем, что часть затрат на постройку жилого дома можно будет вернуть. Для этого оформляется имущественный налоговый вычет. Если же строительство дома не начинается в течение трех лет с момента покупки участка, его владельцу повышают налог вдвое. Неиспользование земли по назначению не приветствуется.

На участке, предназначенном для ЛПХ зачастую тоже можно возвести жилой частный дом, если он находится в границах населенного пункта.

Но прежде всего такой участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства — то есть развития сельскохозяйственного производства с некоммерческой целью.

Использование не по назначению или отсутствие вообще какого-либо использования влечет для хозяина участка сначала штраф до 1000 р., а затем, после предварительного уведомления, изъятие участка и продажу его с торгов.

Как изменить целевое назначение

Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:

  • данные владельца;
  • кадастровый номер;
  • имеющаяся категория и целевое назначение;
  • желаемое разрешенное использование;
  • причина перевода;
  • обоснование права на объект.

Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.

На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца.

На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок. После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец.

Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.

Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:

  • заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
  • поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».

А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.

Без особых проблем удается перевести в ЛПХ или наоборот участок, расположенный в границах сельского поселения. С превращением же сельскохозяйственных угодий в земли для строительства жилого дома могут возникнуть проблемы. Равно как и с выделением городских земель под приусадебное сельское хозяйство.

Какие документы потребуются

К заявлению о переводе земельного участка для ИЖС в участок для ЛПХ или обратного процесса, потребуются следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • подтверждение его права на надел (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП, договор аренды и т. д.);
  • согласие собственника земли, если она передана на ином праве (например, в аренду или в пользование);
  • кадастровый паспорт;
  • координаты (заказать можно в любой землеустроительной фирме);
  • справку о нахождении (или ненахождении) земель в городской черте.

Последний документ свидетельствует о том, что земля была выделена, определены ее границы и она поставлен на Государственный кадастровый учет. Если она оформлена в собственность, то такой документ уже имеется у владельца. В противном случае придется сначала провести межевание и оформить кадастровый паспорт. Процедура эта небыстрая и на нее придется потратиться.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/izhs/kak-perevesti-uchastok-izhs-v-uchastok-lpx.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.