Может ли жена продать мужу квартиру

ВС: Сделки с недвижимостью после развода не подпадают под Семейный кодекс

Может ли жена продать мужу квартиру

Любопытное решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ по спору бывших супругов из Хакасии.

Предметом судебных разбирательств стал участок земли, который супруги когда-то купили будучи в браке и оформили на жену. Спустя годы семья распалась, и участок остался одному из них. Точнее – истцу. Причем женщина оставила себе землю, просто так – без надлежащих оформлений. Спустя годы ненужный участок был ею продан.

Но бывший супруг, узнав о сделке по продаже, потребовал свою долю от выручки, сославшись на то, что участок – совместно нажитое в браке имущество и подлежит разделу пополам. Местные суды с таким требованием согласились, а вот Верховный суд РФ – нет.

Он сказал, что правило – дележ совместно нажитого в браке имущества – в этом случае не работает. И объяснил, почему.

РГ + Россия 24: ВС разъяснил, как нужно рассматривать иски к государству

Разобранная Верховным судом коллизия может оказаться полезной многим гражданам, которые оказались в схожей ситуации.

Дело в том, раздел совместно нажитого имущества после развода – тема не просто болезненная. Она весьма сложная.

С одной стороны, правила раздела прописаны в Семейном кодексе вроде бы весьма подробно, но, с другой – именно дележ имущества вызывает постоянные вопросы даже у грамотных судей.

Ценность этого разъяснения Верховного суда в том, что суд обосновал, с какого момента имущество бывшего супруга перестает считаться таковым и становится имуществом сособственника, которое подчиняется совсем другим законам.

Итак, гражданин пришел в суд с иском, в котором была просьба. Точнее, список просьб: признать совместно нажитым имуществом участок земли, признать договор купли-продажи этой земли недействительным и разделить участок между ним и бывшей супругой, а также признать право собственности на его часть участка.

В суде истец рассказал, что прожили они с бывшей супругой в браке с 1998 года до 2008-го. А в 2001 году купили участок в деревне. Оформлен он был на жену. После развода женщина уехала, а участок оставила ему в пользование.

Спустя пять лет после развода бывшая супруга, которая по документам была собственником земли, продала участок.

Истец судьям сказал, что согласия на продажу не давал, а участок надо разделить между ним и бывшей, так как земля куплена в браке.

Районный суд согласился с такими доводами. Верховный суд Республики Хакасия с таким решением согласился.

В Верховный суд РФ отправилась новая собственница, у которой участок отняли. Там пришли к выводу, что местные суды рассмотрели этот иск неправильно.

На каких условиях можно сохранить недействительный брак Верховный суд напомнил, что Семейный кодекс (статья 2) регулирует личные имущественные и неимущественные отношения между членами семьи, супругами, родителями и детьми.

То есть семейное законодательство занимается, в частности, имущественными отношениями между членами семьи. Но семейное законодательство не регулирует отношения, которые возникают между “участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи”.

Суд напомнил – брак супругов был прекращен в 2008 году. А договор купли-продажи земли датирован 2013 годом. То есть когда гражданка продавала участок, ни о какой семье речи уже не было. Поэтому к этой сделке не применим Семейный кодекс.

После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, и их взаимоотношения должен регулировать Гражданский кодекс.

В Гражданском кодексе (статья 253) расписан порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности.

И там сказано следующее: такое распоряжение идет по согласию всех участников, независимо от того, кем из них совершается сделка.

По этой статье выходит, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом. Если такая сделка не устраивает остальных участников, то они могут потребовать признать ее недействительной.

Это означает, что в нашем случае суды должны были выяснить, имелись ли у того, кто продал участок, полномочия распоряжаться общим имуществом. А еще суды должны были выяснить, насколько вторая сторона была осведомлена о будущей сделке.

Оба этих обстоятельства Верховный суд назвал существенными для правильного разрешения спора. Но местный суд оба этих обстоятельства вообще не рассматривал. А ведь в деле есть показания бывшей жены, что экс-супруг знал о ее намерении продать землю.

Непонятно, почему этот довод не проверялся, а был просто отвергнут потому, что отсутствовало нотариально удостоверенное согласие истца на продажу участка.

Кстати, о таком согласии.

Верховный суд напомнил – по 35-й статье Семейного кодекса получение одним из супругов нотариально удостоверенного согласия при сделке по распоряжению недвижимостью другим супругом не касаются отношений, которые возникают между “иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги”. Ведь на момент заключения сделки по продаже участка брак был уже прекращен, так что согласия от второй бывшей половины на сделку уже не требовалось.
Банк потребовал с ребенка 35 миллионов рублей долга

Признание подобной сделки недействительной, напомнил Верховный суд, может быть удовлетворено только в случае, если получится доказать, что вторая сторона о сделке знала или должна была знать об отсутствии полномочий у другого участника на совершение сделки. Этого местные суды не учли. А доводы несчастной покупательницы, что она не знала и не могла знать , что участок спорный и у продавца нет полномочий его продавать, местные суды вообще проигнорировали.

По Гражданскому кодексу (статья 167), при признании недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все, что получила. Если нельзя вернуть в натуре, то возвращают деньгами.

Местные суды, признав сделку незаконной, словом не обмолвились о покупательнице участка и ее правах.

Верховный суд РФ подчеркнул – местные суды не обратили внимания и не проверили утверждения покупательницы о том, что она провела “неотделимые улучшения” купленного участка, которые сильно увеличили его стоимость. Дело Верховный суд велел пересмотреть заново.

Источник: https://rg.ru/2016/10/19/vs-sdelki-s-nedvizhimostiu-posle-razvoda-ne-podpadaiut-pod-semejnyj-kodeks.html

Может ли муж продать квартиру без согласия жены?

Может ли жена продать мужу квартиру

Чтобы продать квартиру, находящуюся в собственности супругов, необходимо получить согласие обеих сторон. Но в некоторых случаях допускается отсутствие такого согласия. Рассмотрим, может ли муж продать квартиру без согласия жены, если он собственник, и как реализовать недвижимость, купленную до брака и купленную в браке.

Почему необходимо согласие супруги на продажу квартиры

Квартира, которая была куплена в период нахождения в браке, считается совместным имуществом.

Даже когда жилье приобреталось без вложения денег со стороны жены, она имеет право на пятьдесят процентов недвижимости.

Если жилье куплено в браке, неважно, на кого оно зарегистрировано. Жена может быть просто в ней прописана и не входить в круг правообладателей. Это закреплено первой частью статьи 256 Гражданского кодекса и первой частью статьи 34 Семейного кодекса.

Учитывая, что супруга имеет все законные права на половину квартиры, совершать гражданско-правовые сделки муж может только с письменного согласия второй стороны.

Это правило действует в отношение жилых помещений даже после развода собственников.

Супруга может в любой период времени обратиться с иском о разделе общего имущества в суд. Срок исковой давности составляет три года с даты развода. Если срок пропущен, его можно восстановить в судебном порядке.

Если жена докажет, что она поздно подала иск по уважительным причинам, срок восстановят.

Если квартира оформлена как объект общей долевой собственности, действует принцип преимущественного права покупки остальными собственниками недвижимости.Он означает, что продавец должен сначала предложить долю совладельцам квартиры.

Если они отказываются, по истечение месяца владелец доли может предложить свою часть другим покупателям.

Важно помнить, что собственник не имеет права подписывать договор купли-продажи с третьими лицами на условиях, которые являются более выгодными по сравнению с предложением совладельцам квартиры (например, продажа по сниженной цене).

В каких ситуациях можно продать жилье без согласия второго супруга?

По нормам закона, распоряжаться совместно нажитым имуществом муж с женой должны вместе, поэтому получать согласие второй стороны при продаже квартиры необходимо.

Априори, если имущество реализуется, значит, вторая сторона дала свое устное согласие.

При приеме документов сотрудники Росреестра часто не требуют предоставления письменного согласия второго супруга, переоформляя жилье на нового владельца только по имеющимся бумагам.

Зачастую трудности возникают уже после совершения сделки. Подписание договора без согласия второго супруга позволят аннулировать совершенную сделку.

Существует четыре законных основания, позволяющих продать жилье без согласия второго владельца:

  1. Жилое помещение было получено владельцем по договору приватизации, договору дарения, перешло по наследству или было куплено до брака. В этом случае квартира считается личной собственностью продавца, и получать согласие супруги не нужно.
  2. Местонахождение второго супруга неизвестно и найти его не представляется возможным. Уважительной причиной для неполучения письменного отказа станет наличие судебного решения о признании второй стороны без вести пропавшей.
  3. Брачное соглашение предусматривает, что купленное в браке имущество считается собственностью того субъекта, на которого оно было оформлено.
  4. Совладелец квартиры намеренно уклоняется от подписания согласия на продажу недвижимости.

Правовые последствия реализации квартиры без согласия совладельцев

Третий пункт статьи 35 Семейного кодекса закрепляет, что сделки по продаже доли недвижимости должны совершаться только при наличии письменного согласия супруги, заверенного у нотариуса.

Статья 253 Гражданского кодекса закрепляет необходимость получения такого согласия от всех совладельцев квартиры.

Если это правило не соблюдено, и заинтересованная сторона подала исковое заявление в суд об оспаривании сделки, практически всегда суд выносит решение в пользу заявителя.

Результатом такого решения становится следующее: право владения долей отойдут к бывшему хозяину, а он, в свою очередь, должен будет вернуть покупателю все деньги по сделке и компенсировать понесенные убытки.

Процедура получения письменного согласия

Чтобы получить согласие совладельца квартиры, нужно свершить следующие действия:

  1. Направить в адрес второй стороны письменный запрос о необходимости прийти к нотариусу и подписать согласие.
  2. Обратиться в нотариальную контору в указанное время и подписать документ. В нем должны быть указаны данные обеих сторон, данные паспортов, адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. Главное, чтобы в тексте было четко прописано, что супруга не возражает против совершения сделки по продаже доли. За услуги нотариуса необходимо оплатить госпошлину и отдельно услуги сотрудника нотариальной конторы.

Если супруга получила запрос, но не явилась в указанный день, нотариус может согласовать продажу от имени второй стороны.

Порядок действий владельца при продаже квартиры следующий:

  • письменно уведомить сособственников о намерении продать долю. Необходимо конкретно прописать условия продажи, чтобы вторая сторона могла воспользоваться преимущественным правом покупки жилья;
  • дождаться окончания тридцатидневного срока для получения отказа и предоставления возможности выставить долю на продажу.

Часто стороны избегают необходимости получения согласия на пропажу доли, маскируя сделку под договор дарения. В этом случае заинтересованная сторона должна будет подать иск и доказать, что имела место передача финансовых средств за квартиру.

Продать жилье без согласия жены очень сложно, если квартира была куплена в браке. В этом случае любые операции с недвижимостью должны быть согласованы всеми сособственниками. Письменное согласие должно быть удостоверено нотариально.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/semejnoe-pravo/mozhet-li-muzh-prodat-kvartiru-bez-soglasija-zheny

Может ли жена продать свою долю в квартире втайне от мужа

Может ли жена продать мужу квартиру

Sobesednik.ru узнал у юриста о многочисленных нюансах раздела имущества супругами — при разводе и даже без него.

Общеизвестно: недвижимое имущество, нажитое супругами в браке, является общей собственностью (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Но есть некоторые нюансы. Какие именно — разъясняет Александр Перепелкин, начальник юридического отдела агентства «Нора-недвижимость».

Что личное, а что — общее

— Разве не всегда имущество, нажитое супругами в браке, считается общим?

— Если иное не установлено брачным договором между супругами. В остальных случаях закон гласит: имущество принадлежит им на праве общей совместной собственности — независимо от того, на имя кого из супругов во время брака (но за счёт общих средств) было приобретено данное имущество.

Закон считает общим имуществом, даже если муж, скажем, работал, а жена сидела дома, занималась детьми и домашним хозяйством или по другим уважительным причинам не имела самостоятельного дохода.

Общим имуществом супругов является также недвижимость, которая была безвозмездно передана в собственность одного из супругов по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением, так как эти договоры в силу наличия встречного представления (даже если имущество по ним передаётся безвозмездно) являются по своей юридической природе все же возмездными.

— Но если жена, к примеру, получила в наследство от бабушки дачу — она ведь не будет считаться общим имуществом? И неважно, получила она эту дачу в браке или до него. Разве не так?

— Так. Имущество, которое было приобретено супругами до брака или во время брака в порядке наследования, дарения или по другим безвозмездным сделкам, по умолчанию не является общим имуществом супругов и принадлежит только тому из них, который приобрел имущество по упомянутым основаниям (ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Так, купленная на имя одного из супругов во время брака квартира — является общим имуществом супругов, а полученная в дар или приватизированная — нет, так как договор дарения и договор передачи квартиры в порядке приватизации являются безвозмездными сделками.

Земельный участок — тоже общий

— А если один из супругов в браке получил земельный участок? Ну, выделили ему родное предприятие или местные власти…

— Считать такой участок (приватизированный) собственностью одного из супругов — это распространенная ошибка, которая часто встречается на практике Дело в том, что основанием приобретения в собственность земельного участка в порядке приватизации является не сделка (как договор передачи при приватизации квартиры), а распорядительный акт органа местного самоуправления. Поэтому приобретенный таким образом в период брака на имя одного из супругов в порядке приватизации земельный участок относится к совместно нажитому имуществу супругов.

— То есть не может муж единолично продать полученный им земельный участок?

— Нет. Для отчуждения такого земельного участка супруг, на имя которого он оформлен, должен в обязательном порядке получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Иначе тот супруг, чье необходимое согласие получено не было, сможет в течение года признать в суде такую сделку недействительной (ст. 35 СК РФ).

А если евроремонт?

— Представим ситуацию. Жена до брака получила в наследство квартиру. Супруги в ней долго живут и сделали «евроремонт», причем в основном на деньги, которые зарабатывал муж. Квартира все равно остается собственностью только жены?

— Если нет брачного договора, где прописаны такие вещи, вопрос остается на усмотрение суда.

Недвижимое имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью — если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов (или личного имущества другого супруга) были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого недвижимого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и тому подобное; ст. 37 СК РФ).

Поэтому если в квартире, купленной одним из супругов еще до заключения брака, в период брака был сделан дорогостоящий «евроремонт», который значительно увеличил стоимость квартиры, суд может признать за другим супругом право собственности на долю такой квартиры. Хотя по общему правилу она общим имуществом супругов и не является.

Распоряжение общим недвижимым имуществом супругов, права на которое подлежат регистрации в ЕГРП, осуществляются исключительно по обоюдному согласию супругов (ст. 35 СК РФ).

Кто распоряжается общим имуществом

— То есть если один хочет продать, другой должен обязательно дать нотариально заверенное согласие?

— Это так, если речь идет об общем имуществе. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом, как уже было сказано выше, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье заверенное нотариусом согласие на совершение сделки не будет получено, вправе требовать признания этой сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

То есть такая сделка является оспоримой, но оспорить ее или нет — это право, а не обязанность супруга, чьё нотариальное согласие на отчуждение общего недвижимого имущества не было получено.

Александр Перепелкин / архив редакции

— А нужно ли согласие, скажем, жены, если муж хочет купить квартиру на свое имя?

— Да. Обязательное нотариальное согласие супруга требуется и в случае приобретения недвижимости на имя одного из супругов. Но только в том случае, если сама сделка требует обязательного нотариального удостоверения (например, покупка доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) или государственной регистрации, или как договор долевого участия в строительстве.

С разводом не связано

— Можно ли разделить общее имущество во время брака или обязательно надо разводиться?

— Разводиться необязательно. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами на основании ст. 38 СК РФ как в период брака, так и после его расторжения, по их соглашению.

А случае спора между ними — судом по требованию любого из супругов. То есть право на раздел нажитого супругами в браке имущества не связано исключительно с разводом, как многие считают.

Произвести принудительный раздел общего имущества супругов суд может также по требованию кредиторов одного из супругов.

В случае взаимного согласия раздел общего имущества супругов оформляется путём заключения соответствующего письменного соглашения, которое до 28 декабря 2015 года можно было оформить в простой письменной форме, а теперь — как и брачный договор, исключительно в нотариальной.

— При таком разделе все поровну? Или тоже есть нюансы? Например, развод не оформлен, но супруги вместе не давно не живут. А в это время на имя одного из них выделена квартира (очередь, скажем, подошла). Чья будет такая квартира?

— Все это сложные вопросы, где для решения важна конкретика. Решение судьи в данном случае будет зависеть от множества факторов. Кстати, суд вполне может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них (п. 4 ст. 38 ГК РФ).

Что касается более общих случаев, тут расклад такой. По умолчанию при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором.

Однако суд вправе отступить от этого правила, исходя из интересов несовершеннолетних детей, увеличив долю супругу, с которым они остаются проживать.

Или исходя из другого (заслуживающего внимания) интереса одного из супругов — например, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (ст. 39 СК РФ).

К требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Многие ошибочно думают, что этот срок исчисляют с момента развода. Однако на этот счет есть разъяснение Верховного суда (Постановление Пленума ВС РФ № 15 от 5 ноября 1998 г.

): правильно эти три года исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало, или должно было узнать, о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Проще говоря, срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества следует исчислять с момента, когда бывший супруг отказался делить имущество в добровольном внесудебном порядке.

А такое может произойти и через пять, и через семь лет после развода, — заключил юрист в комментарии для Sobesednik.ru.

Источник: https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20160417-mozhet-li-zhena-prodat-svoyu-dolyu-v-kvartire-vtayne-ot-muzh

Продажа квартиры бывшей жене: можно ли продать после развода?

Может ли жена продать мужу квартиру

Право распоряжаться имуществом (свободно продавать/ покупать) зависит от способа его приобретения:

  • Жилье, перешедшее в собственность посредством безвозмездной сделки: дарение, наследование. Право супруга свободно распоряжаться объектом сохраняется в полном объеме, без ограничений. Состояло лицо в браке на момент передачи объекта или нет – с точки зрения законодательства значения не имеет. Полученная мужем от родителей по наследству квартиры остается только его.
  • Квартира/дом, приобретенные до регистрации брака. Ограничений распоряжаться имуществом закон не накладывает. Сложности возможны, если владелец имеет несовершеннолетних детей.
  • Квартира, приобретенная супругами совместно или мужем/женой в период совместного проживания в гражданском (зарегистрированном ЗАГС) браке, является совместной собственностью. Общей собственностью нельзя распоряжаться единолично.

Жилье, являющееся личной собственностью, отчуждается по общим правилам. Продажа квартиры бывшей жене не отличается от реализации объекта стороннему покупателю.

Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении (собственности) сопровождается:

  • Согласованием сделки с другими собственниками. Письменное согласие совладельцев обязательно. Отсутствие согласия делает продажу невозможной.
  • Заключением ДКП каждого собственника с покупателем. Допускается один договор с указанием всех продавцов.

Важно: продажа квартиры, находящейся в совместной (общей) собственности, невозможна без согласия совладельцев. Не путать с долевой собственностью!

Как продать совместно нажитую квартиру бывшей жене

Прежде чем приступить к продаже или покупке недвижимости после развода, нужно определиться долю жены и долю мужа. Также необходимо определить части, принадлежащие несовершеннолетним детям.

Выделить доли можно двумя способами: разделить имущество (дом, дачу, квартиру) в суде или добровольно заключить соглашение о разделе собственности. В первом случае подается исковое заявление. После чего стороны доказывают свои права на недвижимость (часть недвижимости). Если квартира приобреталась исключительно на деньги супруга, есть шанс доказать право на 100% помещения.

Важно: взаиморасчеты между мужем и женой иногда удобнее произвести до развода, например, с помощью дарственной.

Для урегулирования вопроса в добровольном порядке, нужно обратиться к нотариусу с соглашением о разделе. Сам документ разрабатывает юрист. Нередко такие услуги оказывает нотариус. Брать типовой экземпляр из интернета крайне не рекомендуется, даже если после развода с женой сохранились хорошие отношения.

После составления соглашения и заверения в нотариате, переход права собственности нужно зарегистрировать. Получив свидетельство, можно приступать к продаже. Процедура проходит в обычном порядке, установленном действующим законодательством. Личность покупателя не важна. Сделка оформляется по общим правилам.

Процедура продажи загородного дома/ дачи после развода не отличается от продажи квартиры в городе. Сначала урегулируются вопросы, связанные с правом собственности на объект. Затем, производится поиск покупателя, заключение ДКП и регистрация сделки в Росреестре.

Как продать квартиру бывшей жене, купленную до регистрации отношений

Недвижимость, приобретенная до заключения брака, остается единоличной собственностью после бракосочетания. Если впоследствии объект (дом, квартира) не был подарен или передан по иным основаниям, продать ее несложно. Оформление согласия жены не требуется. Сделка проходит в соответствии в ГК РФ.

Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной до брака:

  • Заключение ДКП.
  • Регистрация договора в Росреестре.
  • Получение документа, подтверждающего переход права собственности жене.

Если оформление развода не завершено, а сделку купли-продажи нужно провести срочно, в ДКП нужно обязательно указать, что недвижимость переходит исключительно в личную собственность покупателя. В противном случае возникнет правовая коллизия, поскольку приобретенное в период брака является собственностью обоих супругов.

Как продать квартиру, купленную после развода

Читатели нередко спрашивают, через сколько после развода можно покупать недвижимость, чтобы бывшая супруга не могла претендовать на долю. По закону покупку можно совершать сразу после получения свидетельства в ЗАГСе. Никакого права у бывшей жены на недвижимость не будет.

Важно: если совместно нажитое не удалось разделить по доброй воле сторон, а развод не сопровождался разделом, претендовать на собственность (денежные средства) бывшего мужа жена сможет. Право предусмотрено Семейным кодексом. Наличие брачного контракта меняет ситуацию.

Как видим, продать квартиру после развода несложно. Юридические сложности могут возникнуть, когда жилье находится в совместной собственности, а договориться о разделе имущества с женой по согласию не удалось.

Источник: https://NedvigMsk.ru/base/prodazha-kvartiry-byvshey-zhene

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.