Может ли жена купить у мужа квартиру

Содержание

Как супруга могут оставить без квартиры, даже если она покупалась в браке: три случая

Может ли жена купить у мужа квартиру
Как супруга могут оставить без квартиры, даже если она покупалась в браке: три случая

Поскольку к брачному договору многие по-прежнему относятся скептически, то в случае развода супругов все приобретенное ими в браке имущество делится пополам.

Это общее правило, которое известно практически всем. Вот только не всегда оно срабатывает на деле. Приведу несколько примеров, когда супруг может остаться без квартиры, даже купленной в браке.

1. Подарили устно

Вот уже несколько лет суды при разделе имущества супругов обращают внимание не только на то, когда оно покупалось (в браке или нет), но и на какие средства.

Делится пополам только то имущество, которое супруги приобретали на свои общие доходы. А деньги, подаренные одному супругу, являются его личным доходом.

Значит, то, что он купил на эти деньги, также признается его личным имуществом и не делится при разводе (п. 10 Обзора практики ВС РФ №2 за 2017 год).

Предъявив договор дарения денежных средств от родственников, супруг может отсудить себе всю квартиру, если ее стоимость соразмерна сумме его личных вложений.

Но теперь практика идет еще дальше: позволяют доказывать факт дарения, даже если письменный договор не заключался.

Формально закон не признает ничтожным устное дарение на сумму свыше 10 тысяч рублей (ст. 161-162 ГК РФ). Его можно доказывать любыми средствами (запрещено лишь ссылаться на свидетельские показания).

Поэтому в одном из споров суд признал квартиру личной собственностью мужа, даже при том, что она покупалась в браке.

Он доказал, что незадолго до покупки квартиры отец продал свою квартиру и передал эти деньги ему (Мосгорсуд, дело 4г/2-13767/18).

2. Не доказал, что сам заработал на квартиру

Приведенный пример с устным дарением теперь активно развивается в практике Верховного суда РФ. Недавно он отменил решения судов, которые признали квартиру общей собственностью супругов.

Одной из причин называлось то, что супруг не доказал наличие у него финансовой возможности приобрести спорную квартиру (ВС РФ, дело № 78-КГ19-63).

Супруги приобрели в браке весьма дорогостоящее жилье — при том, что оба на тот момент не работали. Жена заявила, что деньги на квартиру подарили ее родители, которые были весьма состоятельными людьми (это подтверждалось их справками о доходах).

А муж не смог предоставить доказательств, что он или его родственники имели возможность вложиться в дорогую покупку.

По правилам гражданского процесса каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается. Жена обосновала свою позицию, а муж — нет.

Поэтому суд поставил под сомнение право общей собственности на квартиру и направил дело на пересмотр.

3. Мамин долг

Еще один случай также из практики Верховного суда РФ (дело №18-КГ19-53). Муж с женой купили загородный дом за 1 млн 100 тысяч рублей. Но спустя некоторое время брак распался и начался раздел имущества.

Суд разделил дом пополам, однако вскоре мужчина получил судебный иск от бывшей тещи.

Дело в том, что в свое время для покупки дома они занимали деньги у тещи (650 тысяч рублей). И муж дал расписку, что обязуется вернуть деньги теще по первому требованию.

После развода теща, разумеется, тут же потребовала деньги обратно. Поначалу суды признали долг супругов перед тещей общим и взыскали с ответчика лишь половину суммы (вторую часть долга переложили на жену).

Однако Верховный суд РФ с этим не согласился. Долг, который оформлен на одного супруга признается общим и делится между ними поровну при одном условии:

– если супруг-должник доказал, что заемные средства были потрачены на нужды семьи. Обязанность по доказыванию возлагается именно на должника. Если он не представил доказательств общего долга, то возвращать деньги придется только ему (второй супруг ничего не должен кредитору).

Поскольку в расписке ничего не говорилось о том, что заем берется в счет покупки дома, Верховный суд отказался признавать долг совместным.

Более того, поскольку расписка была выдана на сумму больше 100 тысяч рублей, заем признали возмездным и с зятя взыскали еще и проценты в пользу тещи. По сути, ему пришлось отдать свою половину дома в денежном эквиваленте.

Так что учитывайте все эти нюансы, когда оформляете дорогостоящие покупки, будучи в браке.

© Сивакова И. В., 2020 г.

Источник: https://zen.yandex.com/media/sivakova/kak-supruga-mogut-ostavit-bez-kvartiry-daje-esli-ona-pokupalas-v-brake-tri-sluchaia-5e8c61b03b5d0c1169fc381b

Как продать квартиру супругу: советы юриста

Может ли жена купить у мужа квартиру

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру супругу можно в любой момент семейных отношений, однако процедура совершения сделки будет зависеть от правового статуса недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности распоряжения жильем, если предстоит сделка между партнерами по браку.

Правовой режим имущества супругов

После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.

Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:

  • к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
  • объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
  • движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.

Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.

Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.

Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.

Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:

  • отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
  • каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
  • отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.

Такие правила не означают, что продать объект или его часть, невозможно. Для этого можно изменить правовой режим жилого помещения, переоформив его в долевую собственность, и оформить сделку продажи. Однако даже в этом случае необходимо учитывать требования законодательства, ведь возникает ситуация фактической продажи части жилья самому себе.

Как продать супругу квартиру, купленную в браке

​Возможность переоформить совместно приобретенное имущество в долевую собственность доступна каждому из супругов. Это можно сделать как в период семейных отношений, так и после расторжения брака. Если оба партнера согласны определить свои доли, они обращаются в органы Росреестра с обоюдным соглашением, в котором укажут размер своих долей.

После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли:

  • для продажи доли одним из супругов требуется оформить нотариальное согласие второго партнера на совершение такой сделки;
  • если продажа осуществляется второму супругу, данное требование также должно исполняться;
  • возникает ситуация, когда второй партнер дает согласие на продажу доли самому себе.

Обратите внимание! Нотариальное согласие является обязательным элементов при распоряжении любым общим имуществом супругов, если оба партнера не выступают одновременно на стороне продавца.

Помимо этой проблемы, существует еще одно важное обстоятельство – если происходит продажа доли второму супругу, приобретаемое имущество вновь поступает в совместную собственность семьи, если иное не установлено договором. Таким образом, при совершении такой сделки возникает правовая коллизия, при которой оба супруга одновременно выступают на обоих сторонах договора.

Законодательство не допускает совпадения продавца и покупателя в одном лице, такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны. В данном случае заинтересованным лицом может выступить один из супругов после прекращения брачных отношений.

Совершение сделок продажи таким способом неизбежно вызовет вопросы со стороны регистрирующего органа и может повлечь отказ в регистрации перехода права собственности. Есть ли законный вариант продажи супругу квартиры, которая была приобретена совместно в период брака? Такой вариант есть, он также связан с переоформлением жилья в долевую собственность.

Для реализации решения о продаже второму супругу общей квартиры необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратиться в органы Росреестра с соглашением о распределении долей в равном размере, либо об оформлении квартиры в собственность только одного супруга (во втором варианте необходимость в дальнейших действиях может отпасть, если за передачу всего жилого помещения будет уплачена половина его стоимости);
  2. после получения выписки ЕГРН о распределении долей, необходимо заключить брачный договор и указать в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров (это позволит определить доли как личную собственность каждого супруга и обойти правило о продаже жилья самому себе);
  3. оформить договор купли-продажи доли без необходимости получать нотариальное согласие второй половины;
  4. зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра и получить выписку из ЕГРН.

Этот вариант представляет собой достаточно сложную процедуру, ведь гражданам предстоит соблюсти все формальности в уполномоченных государственных органах и нотариальной конторе, прежде чем получить возможность легально оформить куплю-продажу.

На первоначальной стадии распределения долей граждане могут отойти от равного принципа имущественных активов и сразу оформить объект недвижимости в собственность второго супруга. Если при этом будет передана денежная сумма, которая была запланирована для предстоящей купли-продажи, фактически состоится неофициальная сделка по отчуждению жилья.

Еще одним вариантом скрытой продажи квартиры будет являться условие в брачном договоре, что вся квартира поступит в собственность второго партнера после прекращения брачных отношений. Одновременно граждане могут оформить расписку о передаче денежных средств, определив такие действия как скрытую продажу.

Вариант с заключением брачного договора имеет существенные недостатки:

  • при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
  • возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.

Таким образом, оптимальным вариантом для продажи супругу квартиры, приобретенной на семейные средства в период брачных отношений, будет являться определение долей в общем праве и оформление их в раздельную собственность.

Как продать супругу квартиру, купленную до брака

Имущественные активы, принадлежавшие молодоженам до вступления в семейные отношения, признаются их личной собственностью, если сами граждане позже не изменят правовой режим недвижимости. В этом случае для распоряжения жильем не потребуется получение нотариального согласия второй половины, собственник вправе самостоятельно найти покупателя и заключить возмездную сделку.

Если принято решение продать указанную квартиру второму супругу, сторонам предстоит выполнить следующие действия:

  1. оформить договор купли-продажи с согласованием цены сделки;
  2. обратиться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
  3. получить выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован переход квартиры новому владельцу.

Для совершения регистрационных мероприятий в учреждении Росреестра необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт личной собственности, а также договор купли-продажи и кадастровый паспорт. За обращение в регистрационные органы оплачивается госпошлина, которая составляет 2000 рублей.

Даже при таком варианте могут возникнуть сложности, если в договоре не будет предусмотрено, что приобретенное жилое помещение становится личной собственностью покупателя. По общему правилу, приобретенная в период семейных отношений недвижимость становится совместной собственностью обоих партнеров, т.е. продавец фактически будет выступать и на стороне покупателя.

Избежать такой коллизии можно только указанием в тексте договора, что квартира переходит в личную собственность покупателя. Это является законным правом граждан, поэтому при регистрации сделки оснований для отказа не наступает.

Необходимо учитывать, что в договоре следует указывать стоимость жилья, максимально приближенную к реальной рыночной оценке. Это связано с возможным наступлением обязанности по уплате налогов при отчуждении жилья и соответствующей проверкой со стороны налоговых органов.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-suprugu

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа: советы и помощь юриста

Может ли жена купить у мужа квартиру

Прожив много лет в браке, супруги успевают обзавестись большим количеством имущества. В случае развода делят его между собой согласно СК РФ и ГК РФ. В России предусмотрено два варианта общей собственности. Если сами супруги не устанавливают иное, их имущество является совместно нажитым.

Но в случае раздела оно в первую очередь переводится в долевую собственность. Это относится и к жилой недвижимости. Естественно, что после развода стороны редко желают проживать далее совместно. Поэтому часто встает вопрос, а возможен ли выкуп доли в квартире у бывшего супруга или супруги.

Процедуру эту осуществить можно. Но вариант действий несколько разнится в зависимости от сопутствующих обстоятельств.

Основные моменты

Если в браке супруги приобретают имущество, оно считается их совместной собственностью. При условии, что на покупку расходовались средства семейного бюджета. Данная норма закреплена в ст. 34 СК РФ.

Совместная собственность является разновидностью общей собственности. Она предполагает, что супруги пользуются имуществом сообща и все решения относительно эксплуатации принимают на основании обоюдной договоренности.

В случае, когда перед супругами встает необходимость раздела совместного имущества, его переводят в категорию долевой собственности. Т.е. в объекте определяются конкретные доли для каждого из владельцев.

Супруги могут изначально приобрести имущество в долевую собственность. Такая ситуация складывается, если они совместно приватизируют квартиру, покупают жилье по договору ипотечного кредитования, используют маткапитал для улучшения жилищных условий или просто самостоятельно при оформлении прав собственности на приобретенную недвижимость выделяют в ней доли. Закон этого не запрещает.

Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?

Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:

  • Согласен ли муж продать свою долю;
  • Размеры долей в недвижимости;
  • Наличие несовершеннолетних детей и место их проживания;
  • Наличие иного жилья у мужа и жены;
  • Присутствие иных собственников долей у объекта;
  • Являются ли оба супруга содольщиками.

Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.

Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.

Что делать, если жена не владеет долей в квартире?

Ситуации, при которых жена выкупает долю мужа в квартире, а сама не является содольщиком, редки, но возможны.

В таком случае стороны обязаны действовать в соответствии с нормами ГК РФ и продавать долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250).

Это значит, что мужчина обязан в первую очередь предложить выкупить свою долю владельцам прочих долей. И продавать ее своей жене только, если они откажутся от своего права.

Отступить от этого правила только на том основании, что продавец и покупатель находятся или находились в браке, невозможно. В таком случае проще оформить договор дарения. Тогда предлагать свою долю прочим владельцам не нужно.

Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?

Если муж и жена находятся в стадии развода, им редко хочется в дальнейшем проживать под одной крышей. Поэтому они делят общую квартиру и разъезжаются. Для супругов предусмотрено несколько способов раздела. Все они начинаются с перевода совместной собственности в долевую.

Далее, если супруги владеют квартирой, они могут договориться, что один останется ее собственником, выкупив долю второго. Но если оба супруга не желают расставаться с имуществом, действовать придется через суд.

В таком случае жене нужно, в первую очередь, обратиться к практикующему юристу, чтобы он оценил ее шансы на принудительный выкуп доли. Все несколько проще, если совместно нажитое имущество еще не поделено. Если раздел уже состоялся, действовать придется так, как чужим независимым друг от друга содольщикам.

Чтобы судья вынес решение о принудительной продаже доли мужа, необходимо наличие веских оснований:

  • Доля супруга в квартире очень маленькая и ее невозможно выделить в натуре;
  • Муж устранился от участия в делах, связанных с объектом недвижимости: не оплачивает счета, не выделяет средства на ремонт, не посещает квартиру и пр.;
  • У бывшего супруга имеется еще собственная жилая недвижимость, а у жены она отсутствует.

Если имущество между супругами уже было поделено, а муж не согласен продавать свою долю в квартире, шанс вынудить его минимален.

Подготовка искового заявления

Чтобы составить иск о принудительном выкупе доли в квартире, обязательно следует обращаться к хорошему практикующему юристу. Вопрос этот сложный и нужно заранее продумать аргументацию. Само исковое заявление пишется согласно нормам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ. Оно должно содержать следующую информацию:

  • Название судебного органа;
  • Данные истца и ответчика (ФИО, адрес места жительства, даты рождения, реквизиты паспортов);
  • Состоят ли стороны в браке. Если официальный развод уже был, нужно указать его дату и реквизиты свидетельства;
  • Имеются ли у сторон несовершеннолетние дети и с кем они проживают;
  • Сведения о том, как действия ответчика ущемляют права истца. Здесь нужно дать подробное описание ситуации. Например, указать, что доля супруга слишком мала, а выделить ее в однокомнатной квартире не представляется возможным, поэтому женщина не может продать свою часть и переехать. Обязательно следует давать ссылки на действующее законодательство, подтверждающее обоснованность слов истца;
  • Предложения относительно продажи доли в квартире;
  • Расчет продажной стоимости;
  • Список прилагаемых к заявлению документов;
  • Подпись истца с расшифровкой и дата подачи документа.

Исковое заявление в данном случае следует направлять в районный суд. Нужно выбрать инстанцию по месту проживания ответчика. Если установить его затруднительно или истец входит в льготную категорию, можно выбрать ту инстанцию, что располагается ближе к спорной квартире или к месту проживания истца.

Подается иск:

  • Лично в канцелярию суда. Это – самый удобный вариант, т.к. при наличии ошибок истцу сразу на них укажут;
  • Заказным письмом по почте на адрес судебной инстанции.

Направить иск может и судебный представитель.

К заявлению следует прилагать некоторый пакет документов. Он имеет отличия в зависимости от ситуации. Основной пакет включает:

  • Паспорта всех заинтересованных сторон;
  • Свидетельство о расторжении брака;
  • Документы на несовершеннолетних детей;
  • Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • Свидетельства из ЕГРН о праве собственности на доли;
  • Техническую документацию на спорную недвижимость (кадастровый и технический паспорт, технический план);
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины.

Вместе с иском представляют копии документов. Подлинники подаются уже по требованию судьи.

Скачать образец иска о принудительном выкупе доли в жилой недвижимости

Возможные варианты решений

Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.

Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:

  • Супруг сам соглашается продать свою собственность или такое решение выносится судьей. Далее стороны составляют простой договор купли-продажи и регистрируют его надлежащим образом;
  • Судья выносит решение о совместной продаже квартиры с последующим разделом денежных средств;
  • Стоимость доли в квартире засчитывается в счет долга по алиментам.

Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.

Нюансы выкупа доли

Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.

Ипотечное жилье

Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка.

Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру.

Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.

Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.

Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.

Использование материнского капитала

Вариант использования средств маткапитала будет зависеть от того, потрачены деньги до расторжения брака или жена намеревается расходовать их после развода. Хотя маткапитал можно расходовать на всю семью, он не является совместной собственностью. Это – целевая выплата и владелец ее, как правило, женщина.

Если на материнский капитал квартиру купили до развода, она будет поделена в равных долях между всеми членами семьи. Например, если это родители и двое детей, каждый получает ¼ квартиры.

В таком случае после развода каждый из супругов остается владельцем своей доли. Стороны могут договориться о выкупе. Если при данной ситуации женщина подаст иск о принудительном выкупе, она, почти наверняка, выиграет дело.

При условии, что дети после развода остаются с ней.

Если до развода маткапитал не израсходован, после расторжения брака муж уже не имеет на него никаких прав. При условии, что бывшие супруги имеют в долевой собственности квартиру, женщина может использовать маткапитал, чтобы выкупить долю мужа на эти средства.

В таком случае ей следует обратиться в ПФР с заявлением о предоставлении средств. Фонд в подобных ситуациях предоставляет деньги для улучшения жилищных условий. Особенно, если других совладельцев кроме мужа и жены не имеется.

Важно! Если женщина будет использовать маткапитал после развода на улучшение жилищных условий, каждому ребенку она должна будет оформить равную с ней долю в жилой недвижимости.

Какие могут возникнуть сложности?

сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.

Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.

Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.

Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-vykupit-dolju-v-kvartire-u-byvshego-muzha.html

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Может ли жена купить у мужа квартиру

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях.

    Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный.

    Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.

  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку.

    Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют.

Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить.

Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/mozhet-li-muzh-sbyt-zhile-zhene-i-naoborot.html

Можно ли продать квартиру мужу? Сделки между супругами

Может ли жена купить у мужа квартиру
?

advokatbudko (advokatbudko) wrote,
2017-09-21 14:13:00 advokatbudko
advokatbudko
2017-09-21 14:13:00 Categories:

  • Недвижимость
  • Общество
  • Cancel

Заключают ли супруги между собой сделки? Конечно. Самые распространенные договоры между спутниками жизни – семейно-правовые.

Так, семейный кодекс предусматривает, что муж и жена могут заключать брачный контракт, соглашение об уплате алиментов, и так далее. Но это не означает, что обычные гражданско-правовые договоры для них недоступны.

Чаще всего у благоверных возникает необходимость заключить безвозмездные сделки (вроде договора дарения), что можно объяснить спецификой семейных правоотношений. Но и возмездные договоры тоже не редкость, особенно если один из супруговведёт бизнес.

Препятствия к заключению сделки создает не сам правовой статус мужа и жены, ведь даже в браке они остаются отдельными субъектами имущественных отношений. Мешает оформить сделку установленный режим общей собственности.

Проблемы…

1. Совместная собственностьНа первый взгляд, сложностей возникать не должно, ведь закон не накладывает прямых ограничений на сделки между супругами. Но при том, что приобретенное в браке имущество считается общим, происходит вот какой казус:Представим, что жена, на которую записана купленная в браке квартира, продает её мужу. Квартира эта находится в общей совместной собственности, а это значит, что и мужчина, и женщина владеют этой недвижимостью в равной степени. Поэтому фактически жена продаёт квартиру сама себе. Аналогичным образом и муж покупает свои собственные квадратные метры. А такие сделки ничтожны.

2. Долевая собственность

Аналогичный случай: жена хочет продать мужу квартиру, но доли в собственности у них выделены. Казалось бы, проблема решена? Нет. Для того, чтобы осуществить куплю-продажу (как и любую другую сделку), необходимо оформить у нотариуса согласие второго супруга. Так вот давая такое согласие, муж или жена также будут представлять обе стороны.

Проблемы в обоих случаях возникнут при регистрации договора и переоформлении недвижимости.Но даже если и так – кто же будет оспаривать сделку, если обе стороны добровольно её заключили? Ответ напрашивается сам собой. Нельзя исключать, что в какой-то момент у супругов возникнут разногласия. Тогда один из них вполне может обратиться в суд и даже выиграть дело.

…и решения

Наиболее простой способ совершить покупку в указанных случаях – предварительно определить квартиру как собственность только жены или только мужа. Делается это путем оформления соглашения между супругами. То есть “продавец” предлагает купить у него уже своё личное имущество. Основания для признания сделки ничтожной не возникнет.

После этого в брачном договоре следует определить раздельный режим собственности для приобретаемой недвижимости.И третий этап – оформление непосредственно купли-продажи.При такой схеме квадратные метры абсолютно легально перейдут от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи будет иметь стандартный вид.

Заключается он в простой письменной форме (можно и у нотариуса), а затем регистрируется в государственных органах.

Чего делать нельзя

Заключая семейный союз, новобрачные возлагают на себя обязанность заботиться друг о друге и поддерживать материально. Это не только моральный долг мужа и жены друг перед другом, а еще и прямое указание норм семейного права.

По этой причине незаконны и не совместимы с семейным законодательством договоры ренты либо пожизненного содержания с иждивением, в силу которых один из супругов передаёт другому свою недвижимость в обмен на уход и денежную поддержку.

Да, в последнее время спрос на подобные “сделки” вырос, и нотариусы заключают такие договоры. Однако правильнее было бы в удостоверении таких договоров отказывать.

Юлия Будько | Услуги адвоката для частных лиц | Услуги адвоката для юридических лиц | Запись на консультацию

#недвижимость, #раздел_имущества, #частный_адвокат, #частныйадвокат, семейное_право

  • Некоторое время назад мне позвонила постоянная клиентка и попросила проконсультировать ее сотрудницу. Ирина приехала в Москву из крупного…
  • Очередь на паспортном контроле продвигалась медленно. Марина то и дело оглядывалась на дочку Олю, четырехлетнюю егозу, которая крутилась неподалеку.…
  • Раздельный бюджет Виктор и Ольга женаты всего несколько лет. У обоих перспективная работа и приличная зарплата. Бюджет супруги ведут раздельный,…

Источник: https://advokatbudko.livejournal.com/20605.html

Требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости?

Может ли жена купить у мужа квартиру

Согласно действующему законодательству то, что супругами нажито в браке, является совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлена собственность по документам.

Продавать квартиру или другую недвижимость, нажитую в браке, супруг, на которого оформлено имущество, имеет право лишь с согласия другого супруга, оформленного в нотариальном порядке.

А как обстоит дело с покупкой недвижимости? Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры? Об этом пойдет речь в данной статье.

В ответе на этот вопрос кроются подводные камни. Мнение о том, что при покупке квартиры человеком, состоящим в браке, также необходимо согласие другого супруга, ошибочно.

Действуя по принципу аналогии, некоторые считают, что распоряжаться деньгами в случае крупной сделки один из супругов имеет право лишь с нотариального согласия второго.

И это мнение логично, поскольку деньги заработаны в браке. А что по этому поводу говорит законодательство?

Противоречие в законе

Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга.

При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки.

Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.

Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.

Однако, уже в следующем пункте данной статьи кроется противоречие.

Третий пункт статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации содержит информацию о том, что крупная сделка (покупка квартиры или иная, требующая государственной регистрации) всегда должна подкрепляться соглашением супруга, заверенным нотариально.

При этом, если первый супруг проигнорирует данное условие, второй имеет право доказать недействительность сделки в суде в течение одного года. Данный срок отсчитывается с момента, когда супруг узнает о факте совершения сделки без его согласия.

Подытоживая данную информацию можно сделать вывод об условности презумпции согласия супругов на приобретение недвижимости. Однако, на этом противоречия не заканчиваются. Вопросы вызывают следующие моменты:

  • Необходимость нотариального удостоверения. Уже с 2000 года сделки с недвижимостью не требуют присутствия нотариуса.
  • Необходимость государственной регистрации. Данное условие считается устаревшим, поскольку с 01.03.2013 все сделки по купле-продаже недвижимости являются действительными без регистрации. Другими словами, сделка начинает свое существование с момента, когда обе стороны подпишут договор. Регистрировать в государственном порядке необходимо лишь свое право на квартиру или другую недвижимость.
  • Право на распоряжение квартирой. Невозможно распоряжаться недвижимостью, на которую нет прав. Допустим, продавец — хозяин квартиры — может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным, например, сдавать или продавать. А вот покупатель пока не имеет на нее прав, а значит, может распоряжаться лишь деньгами, на которые собирается приобрести эту квартиру.

Согласие или доверенность?

Бывают ситуации, когда человек не имеет возможности купить недвижимость на собственное имя. Если один из супругов желает приобрести квартиру на имя другого супруга, он имеет право заключать сделки посредством доверенности на данные действия своего супруга.

Так, муж, получивший доверенность от своей жены, вправе от ее имени заключать договора по купле-продаже недвижимости, расписываться и оформлять право собственности на купленное недвижимое имущество.

При этом свидетельство на право собственности будет оформлено на имя его жены. Рассмотренный случай подтверждает, что при приобретении недвижимости супруги обязаны давать полномочия на крупную сделку, оформляя нотариальную доверенность.

В таком случае дополнять доверенность нотариально заверенным соглашением на покупку жилплощади не нужно.

Доверенность супруга на приобретение недвижимого имущества должна содержать следующую информацию:

  • время, в течение которого супруг, действующий в качестве представителя другого супруга, вправе приобретать недвижимость и действовать от его имени (при отсутствии указанного срока действия документа, за этот срок берется один год, согласно правилу, прописанному в Гражданском Кодексе Российской Федерации);
  • список полномочий представителя;
  • дата выдачи доверенности — при ее отсутствии данный документ не будет иметь силы, а значит, по такой доверенности представитель не сможет совершать сделки от имени доверителя.

Бывают ситуации, при которых гражданин оформляет доверенность на приобретение недвижимости на третье лицо.

Это происходит тогда, когда сделку на приобретение или оформление квартиры доверяют риелтору или юристу.

Так, человек, представляющий интересы постороннего гражданина, в силу своих профессиональных обязанностей получает доверенность и обязуется приобрести и оформить недвижимое имущество на имя своего заказчика-доверителя.

При этом человеку, осуществляющему свои профессиональные интересы, необязательно получать заверенное нотариусом соглашение от своего супруга на приобретение квартиры, поскольку жилплощадь приобретается на имя заказчика, а следовательно, на третье лицо.

Необходимость согласия супруга: обязательство или право?

Квартира или другое недвижимое имущество, приобретенное гражданином, находящимся в браке, является общей совместной собственностью супругов. Это значит, что в случае развода недвижимость, купленная в браке, подлежит делению между супругами поровну. При этом будут учитываться жилищные (имущественные) права их детей, недостигших совершеннолетия.

Так, например, супруг, приобретающий квартиру и регистрирующий ее на свое имя, получает на руки договор совершенной сделки, который считается заключенным после того, как обе стороны поставят свои подписи. При этом, если в свидетельстве о праве собственности стоит лишь один собственник, например, муж, то его супруга вправе претендовать на половину данного недвижимого имущества.

Мнение специалистов

Несмотря на некоторые противоречия в законе, мнение многих юристов и риелторов насчет приобретения жилья одним из супругов однозначно: при совершении крупной сделки, например, купли-продажи недвижимости, оптимально присутствие обоих супругов, которые выражают свое обоюдное согласие на приобретение жилплощади.

Если один из супругов не имеет возможности присутствовать в момент заключения договора, желательно, хотя и необязательно, его письменное согласие, правильно оформленное и заверенное нотариально. Это позволит избежать многих проблем и вопросов, которые могут возникнуть в последующем.

Приобретение недвижимости является довольно рискованным шагом, который, как правило, требует долгих раздумий, взвешивания всех «за» и «против» и совместного принятия решений. Такой важный этап в жизни супругов, как покупка жилья, не должен предприниматься лишь одним из них, ведь недвижимость стоит больших денег, а значит, является крупным финансовым вложением для любой семьи.

Как показывает практика, одной из распространенных причин распада супружеской пары являются имущественные споры. Ведь жизнь — непредсказуемая штука. Бывают случаи, когда письменное согласие супруга на приобретение недвижимости в буквальном смысле выручает покупателей от всевозможных казусов.

Бывают случаи, когда законопослушные граждане приобретают квартиру у мошенников, находящуюся в залоге или оформленную в ипотеку.

Несмотря на то, что такое обременение всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре, покупатели могут узнать о нем лишь после совершения сделки, отдав деньги мошенникам.

В такой ситуации, благодаря письменному согласию супруга на покупку квартиры, можно будет доказать следующее:

  • недвижимость приобреталась с чистыми намерениями и неосведомленности о мошеннических схемах недобросовестных риелторов или продавцов недвижимости;
  • отсутствовал факт сговора недобросовестным риелтором и одним из супругов;
  • супруг, давший свое согласие на покупку квартиры, не имел претензий на покупку недвижимого имущества.

Внесенные изменения в Гражданский Кодекс придали супружеским парам некую свободу выбора в принятии решения о необходимости согласия супруга на покупку недвижимости. Однако, лучше не рисковать и заручиться соглашением своего партнера на совершение сделки по покупке жилья. Данный шаг позволит подстраховаться и не подвергнуть лишний раз свою семью риску.

Источник: https://urhelp.guru/semya/trebuetsya-li-soglasie-supruga-na-pokupku-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.