Может ли риэлтор брать задаток

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Может ли риэлтор брать задаток

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Внесение задатка при покупке квартиры

Может ли риэлтор брать задаток

При покупке недвижимых объектов оформляется множество документов. Если процесс сопровождается предварительной передачей денежных средств, количество их увеличивается. Вместе с задатком за квартиру продавцу вручают два вида договоров, у покупателя остается три.

Если вы хотите купить или продать квартиру, желательно строго придерживаться требований оформления процедуры. Нарушение правил может привести к судебным разбирательствам, потере финансов.

Основные понятия

Предоставление задатка при сделках с недвижимыми объектами – распространенное явление. Понятие, основные признаки изложены в ст. 380 ГК РФ. Его рассматривают в качестве:

  • денежной величины, которая передается продавцу от покупателя;
  • правовой сделки.

Основная функция задатка – обеспечительная мера. Он служит подтверждением намерений покупателя провести куплю-продажу недвижимости. Предоставляют средства до ее регистрации.

Передача денежной суммы в такой форме налагает юридические обязательства на обе стороны. Без причины отказаться от продажи, покупки в одностороннем порядке не получится. Это нужно делать по обоюдной договоренности, либо одну из сторон ожидают финансовые потери.

Этот факт отличает задаток от авансового платежа. Предоставление последнего не приводит к серьезным обязательствам.

Давать ли задаток при покупке квартиры?

Участники самостоятельно определяют необходимость. Задаток покупателя при покупке квартиры не обязателен. При наличии спроса на жилье он обоснован. Тогда собственники снимают объявление о продаже и не назначают встреч с потенциальными покупателями.

Если объектом никто долго не интересуется, заинтересованное лицо может не подтверждать серьезность намерений.

Размер задатка за квартиру

После показа недвижимости стороны обсуждают вопрос обеспечительных мер. Сложность вызывает требование предоставить в качестве таковых денежную сумму. Граждане не всегда понимают, какая величина считается обоснованной. Лучше в таком случае получить консультацию практикующего риэлтора.

Сумма задатка за квартиру – не фиксированная величина. Нормативно-правовые акты ее не регулирует. Это может быть 1 тыс. руб. или 200 тыс. руб. Поэтому при определении величины следует исходить из:

  • стоимости реализуемого объекта;
  • сложившейся практики.

Стандартная передаваемая денежная сумма редко оказывается выше 50 тыс. руб.

Важно! В дальнейшем при заключении основного ДКП на объект и денежном расчете, сумма задатка включается в стоимость квартиры (ст. 381 ГК РФ).

Вернут ли задаток за квартиру

Взять заранее задаток за квартиру равноценно согласию на обоюдные обязательства, которые нарушить беспричинно нельзя. После получения возможны следующие варианты событий:

  1. Стороны подписывают ДКП, удостоверяют нотариально сделку, производят денежный расчет. В таком случае средства остаются продавцу как часть общей покупной стоимости.
  2. Участники достигают обоюдной договоренности, расторгают сделку до заключения договора купли-продажи. Тогда деньги полностью возвращают покупателю.
  3. Продажу отменяют по требованию или вине покупателя. Тогда финансы остаются у продавца полностью.
  4. Сделка расстраивается по вине владельца. В подобной ситуации переданные финансы в двойном размере полагается вернуть покупателю.

Все варианты действий после внесения задатка за квартиру строго прописаны в ГК РФ. Отступать от них не рекомендуется, если стороны желают в дальнейшем избежать правовых споров.

Продажа объекта недвижимости – многоступенчатый процесс. Он потребует заключения нескольких договоров.

Этапы процедуры:

  • проведение переговоров;
  • подписание документов;
  • передача финансов;
  • заключение договора купли-продажи;
  • окончательный расчет.

Важно! Когда в качестве сторон сделки выступают несовершеннолетние граждане, переговорами и подписанием документов занимаются родители (официальные опекуны) только с разрешения органов опеки и попечительства.

Стадия переговоров

На этом этапе обсуждают обстоятельства сделки (стоимость, сроки, порядок расчета, снятие обременения). Обязательно уточняют, какого задатка за квартиру потребует продавец. Желательно дополнительно обсудить меры ответственности при отказе по независящим от сторон обстоятельствам.

Пример: объект планируют покупать с использованием маткапитала, а ПФР откажется предоставлять средства. Можно оговорить, что в таком случае финансы возвращают полностью.

Важно обсудить максимум непредвиденных обстоятельств (болезнь, необходимость срочно уехать). Если опыта ведения подобных переговоров нет, удобней воспользоваться риэлтерскими услугами или хотя бы получить консультацию профессионала.

Подписание договоров

Отдавая задаток за квартиру, покупателю необходимо обезопасить личные имущественные интересы. Участникам потребуется подписать:

  • предварительный ДКП;
  • соглашение о передаче финансов.

Их можно не заключать или подписать только один документ. В таком случае переданные деньги определяются в качестве авансового платежа.

Предварительный договор подтверждает, что стороны оговорили важные детали предстоящей сделки. Для него законодательство не предусматривает единой формы. Поэтому документ составляется произвольно.

текста:

  1. Наименование.
  2. Основные данные всех участников (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты паспорта).
    • Если в сделке третье лицо представляет чьи-то интересы (например, несовершеннолетнего ребенка), требуются сведения о нем. Когда представительство осуществляется на основании доверенности, нужно внести ее реквизиты.
    • Если одна из сторон – юридическое лицо, надлежит вписать: полное наименование, реквизиты свидетельства регистрации в ЕГРЮЛ.
  1. Окончательные сроки проведения сделки купли-продажи.
  2. Стоимость реализуемого объекта.
  3. Сведения о реализуемом жилье (адрес, этаж, количество комнат, площадь).
  4. Ссылка на правоустанавливающий документ на объект (договор дарения, наследования, ренты, приватизации). Нужно указать наименование, реквизиты.
  5. Ссылка на свидетельство регистрации объекта в Росреестре.
  6. Факт обеспечительной меры. Величину обозначают цифрами, прописью.
  7. Возможная ответственность сторон при неисполнении условий сделки. Срок возврата денежных средств при отказе.
  8. Порядок проведения расчета. Например, часть суммы передают наличными, остальные деньги через кассу банка или переводят на расчетный счет. Если для расчета используют целевые выплаты, нужно указать сроки, источник поступления.
  9. Дополнительные условия (при наличии).
  10. Дата, место заключения.
  11. Подписи сторон с расшифровкой. Если сделка совершается от лица несовершеннолетнего, которому уже исполнилось 14 лет, он должен поставить подпись на документе. Плюс расписывается один родитель (опекун).

Документ не требует нотариального удостоверения. Составляется минимум два экземпляра.

Внимание! Предварительный ДКП может понадобиться третьим лицам. Например, Пенсионному фонду для выплаты маткапитала, органам опеки, кредитной организации. Плюс владельцев и приобретателей бывает несколько, значит, каждому нужен свой экземпляр.

Соглашение пишется произвольно. Содержит следующую информацию:

  1. Наименование с указанием, что составление документа продиктовано необходимостью надлежащего исполнения предварительного ДКП.
  2. Основные данные всех участников (ФИО, адрес проживания, дата рождения, реквизиты паспортов). Для юрлица: наименование, реквизиты свидетельства регистрации в ЕГРЮЛ, юридический адрес.
  3. Величина задатка (цифрами, прописью).
  4. Указание, что вся сумма далее пойдет в счет покупной стоимости.
  5. Ответственность сторон при неисполнении условий сделки.
  6. Дата, место заключения соглашения.
  7. Подписи сторон с расшифровкой. Когда третьи лица представляют интересы покупателя или продавца, нужно внести их данные. Например, если происходит передача задатка за квартиру риэлтору.

Соглашение составляется в таком же количестве экземпляров, как предварительный ДКП. Передается всем заинтересованным лицам. Нотариального удостоверения не требуется.

Как давать задаток при покупке квартиры

Прежде чем отдать денежную сумму, следует у получателя попросить расписку. Пишут ее от руки. В документе обозначают следующую информацию:

  • Наименование.
  • Дата, место составления.
  • Данные покупателя и получателя (реквизиты удостоверений личности, ФИО, даты рождения, адрес проживания).
  • Факт передачи с указанием причины предоставления.
  • Сумма цифрами, прописью.
  • Сведения об имущественном объекте, который подлежит отчуждению.
  • Подпись продавца с расшифровкой.

Перед передачей денег нужно тщательно проверить все документы, включая расписку. Сверить данные с паспортами.

Если опыта проведения подобных сделок не имеется, лучше обратиться к практикующему риэлтору. Специалист подскажет последовательность действий, проверит документы. Такой шаг в дальнейшем позволит избежать судебных споров, имущественных потерь.

По итогу после передачи средств у продавца на руках остается соглашение и предварительный договор с задатком на квартиру. У покупателя – те же документы, но вместо денег – расписка в их получении.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/zadatok-za-kvartiru/

Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов

Может ли риэлтор брать задаток

Все хотят жить в хорошей квартире, желательно ещё и в хорошем районе. Но зачастую денег на то, чтобы улучшить жилищные условия, не хватает.

Чтобы купить новое жилище, приходится продавать свою старую квартиру, но работа, семейные дела и отсутствие специальных навыков не позволяют посвящать всё своё время поиску покупателя, который предложит достойную цену, поэтому большинство россиян обращается за услугами к риелторам. Как не попасть в ловушки недобросовестных риелтеров, разбирался Лайф.

На сегодняшний день деятельность риелторов не регламентирована специальным законом и поэтому те, кто называют себя риелтором, осуществляют свою деятельность так, как им вздумается: кто-то действует исключительно в интересах своего доверителя, а кто-то прежде всего пытается выудить побольше денег лично для себя.

Самой популярной ловушкой для продавцов квартир являются невозвратные авансы и скрытые комиссии. В среде самих риелторов существует три основных мнения насчёт того, можно ли помимо оплаты, оговорённой с заказчиком услуг, брать ещё и эти самые скрытые комиссии.

Одни считают, что без невозвратного аванса или ловкой комиссии работать вообще никак нельзя; другие полагают, что комиссию брать можно, но только если для совершения сделки потребовалось приложить значительные усилия, так как возникли проблемы, о которых заранее было неизвестно; третьи уверены, что скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах, таких меньшинство.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

Понятно, что риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они устанавливают либо процент от сделки, либо фиксированную сумму, и это нормально. Вопрос только в том, что будет написано в соглашении о сотрудничестве, за что именно продавец квартиры платит деньги риелтору.

Бывает так, что агент заверяет продавца, что у него свои “клиентские базы”, и сразу берёт за свою работу солидный аванс. После этого начинается шквал звонков от “потенциальных покупателей”, причём нередко те, кто звонят по объявлению, спрашивают о совершенно другой квартире и утверждают, что такая площадь, этаж или цена указаны в объявлении, которое разместил риелтор.

Через неделю-две звонки прекращаются — и риелтор перестаёт выходить на связь, а квартира так и не продана.

На первый взгляд такие действия бессмысленны, но на самом деле нет.

Номера всех звонивших остаются в базе риелтора, и теперь он может им предлагать другие, возможно, более ликвидные объекты, а аванс он вам не вернёт, так как в договоре указано, что риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Риелтор после подписания договора выжидает одну-две недели, сообщает, что спроса на такую квартиру сейчас нет, и приводит доводы о падении рынка, о строительстве рядом нового квартала и так далее. Как вариант решения проблемы предлагается снижение цены продажи. Через неделю — ещё снижение, через неделю — ещё.

Так будет продолжаться до тех пор, пока продаваемая квартира на самом деле не станет суперликвидом — сладким и заманчивым, который можно продать за один день. Из клиентов выстраивается очередь, а риелтору в этом случае остаётся только ждать, что кто-то из желающих купить эту квартиру сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним.

Понятно, что при такой схеме риелтор, получив на руки этот “бонус”, приведёт именно этого покупателя к своему нанимателю, от которого получит легальную оплату по договору.

Казалось бы, что продавцу нет никакого дела до тех денег, что покупатель дополнительно заплатил риелтору, однако не стоит забывать, что схема работает, только если цена продаваемой квартиры понижается ниже рыночной, а значит, продавец теряет в деньгах.

Если продавец, выслушав риелтора, не соглашается сразу на понижение цены, то для него может быть организован спектакль. Приходят подставные покупатели и, осмотрев квартиру, сообщают, что всем довольны, кроме цены, мол, у них нет таких денег.

Продавец снизить цену не соглашается, и “покупатели” с глубоким сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой, но, “так и быть”, готовы её купить. Опять же — если будет снижена цена.

Продавец уже сомневается, ведь время идёт, а продажи нет, и поэтому он снижает цену и договаривается об авансе. Вторые “покупатели” тоже исчезают, позже риелтор скажет, что они купили другую квартиру, и прямо заявит, что покупатели показали — цену надо снижать.

Это и будет сделано, что приблизит риелтора к организации продажи. А продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.

Иногда на осмотр квартиры приезжает “покупатель”, который на деле оказывается “специалистом известного агентства недвижимости”.

Если у продавца ещё нет риелтора, то он сразу предлагает свои услуги, а если риелтор есть, то он под любым предлогом постарается выведать данные хозяина квартиры и встретиться с ним приватно.

Этот “специалист” умело расскажет о своей компетентности и даже сразу предложит заключить с ним договор, а деньги за его работу надо будет отдать потом, когда он приведёт покупателя.

И через несколько дней “специалист” действительно приходит с покупателем, который, бегло осмотрев квартиру, заявляет, что хотел бы её купить, но для того, чтобы заплатить запрошенную цену, ему понадобится ипотека.

Сейчас этим никого не удивить, и продавец подписывает договор, покупатель просит копии документов для ипотеки и так далее. Между делом “специалист” предлагает оплатить его работу по договору. Так как эта сумма по сравнению с ценой продаваемой квартиры небольшая, а продавец рад, что ему удаётся продать квартиру за свою цену и без торга, он оплачивает услуги “специалиста”. После чего через несколько дней покупатель заявляет, что в банке ему отказали и он покупать квартиру не будет.

“Газпром”, это же общий газ! Но почему доходы увеличиваются только у вас?

Продавец подозревает мошенничество, но проблема в том, что данные “специалиста” в договоре — липа, а паспорт его продавец не проверял. Что касается подставного покупателя, то он никаких денег не получал и заявляет, что нашёл “специалиста” по объявлению в Интернете. Какие к нему претензии?

Однако не стоит считать, что все риелторы занимаются нечестным промыслом. Многие из них действительно серьёзно облегчают продажи жилья. Но кроме знаний в области законодательства, доступных в открытых источниках, и наработанного опыта поиска информации и проведения сделок от риелторов не стоит ждать чудес и моментальных продаж.

Вот что должен делать риелтор при продаже жилплощади: прежде всего аргументировано подсказывать продавцу, как повысить цену его квартиры (например, нужно ли убрать бабушкину мебель и стоит ли побелить на кухне потолок); размещать объявления на популярных площадках и в специализированных базах; отвечать на звонки потенциальных клиентов и проводить показы; взять на себя всю бумажную работу по оформлению сделки.

Для того чтобы всё это исполнялось, следует составить агентский договор, в который надо внести необходимые пункты. Как правило, риелторы предлагают “типовое соглашение”.

Если это непреложное условие сотрудничества, то до подписания такого соглашения следует его показать юристу.

Толковый риелтор не станет возражать, если в него будут добавлены условия заказчика, ведь каждая сделка индивидуальна.

Помните: если вы начали работать с риелтором, то нет ничего зазорного в том, чтобы проверить его паспорт и доверенность, а также самолично внести все его данные в договор.

Имеет смысл заранее не только оговорить все вопросы по предполагаемой сделке, а также сумму и порядок выплат вознаграждения риелтора, но и обсудить, каким образом будет формироваться отчёт о проделанной работе — например текстовыми анкетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах (написать много отчётов разным почерком с разными данными сложно).

Серьёзный риелтор не боится называть стоимость своих услуг и чётко разъясняет, что именно входит в его работу.

Источник: https://life.ru/p/1344292

Имеет ли право продавец недвижимости требовать задаток?

Может ли риэлтор брать задаток

Вероника и ее муж Сергей подыскивали себе квартиру долго. Денег не хватало, и нужно было брать ипотеку. Влезать в долги они решили только ради той квартиры, в которой все будет устраивать на 100%. По этой причине процесс поиска затянулся на многие месяцы.

Каждая квартира, которую они смотрели, имела существенные на их взгляд недостатки. В одной не узаконена перепланировка, в другой слишком грязный подъезд, в третьей все было хорошо, но возле дома мало мест для парковки, у четвертой документы не в порядке.

А еще, как правило, если квартира нравилась Веронике, то не устраивала Сергея, и наоборот.

Наконец, они пришли на просмотр, наверное, в двадцатую по счету квартиру. Тут у обоих екнуло сердце – это была она! Никаких существенных недостатков в квартире Вероника и Сергей не нашли. Документы тоже были в порядке. Хозяину они сказали, что подумают, но как только вышли за дверь, не сговариваясь, в один голос сказали: «Надо брать!».

На следующее утро Сергей уже звонил собственнику квартиры, Владимиру.

– Мы готовы купить вашу квартиру.- Приезжайте сегодня или завтра, подпишем предварительный договор, и внесете мне задаток.- Но нам еще ипотеку не одобрили. Надо дождаться одобрения банка. – А вы уже были в банке?- Нет еще.

Хозяин оказался упрямым и несговорчивым.

– Я вас ждать не буду. Если появится другой покупатель, продам квартиру ему. Хотите оставить квартиру за собой, забронировать ее, так сказать, то подписывайте предварительный договор, вносите деньги, и квартира будет вас ждать.

Сергей и Вероника посовещались и решили согласиться на условия хозяина. В конце концов, они ничего не теряют. Если откажет банк в ипотеке, сорвется сделка, то вернет им Владимир их задаток.

На следующий день они подписали договор, отдали Владимиру деньги и взяли с него расписку. Сумма задатка им показалась слишком большой, но хозяин уперся и не хотел идти ни на какие уступки. Также не хотелось им, чтобы договор был с задатком, а не с авансом.

В интернете они прочитали, что если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю. Задаток же остается у продавца, если сделка срывается по вине покупателя. Но Владимир опять стоял на своем. Он сказал, что другой вариант договора даже не рассматривает.

– Я уезжаю за рубеж, покупаю там жилье, мне нужны гарантии получения денег. Если вы откажетесь от сделки, то я «попаду» на сроки. А так задаток останется у меня и компенсирует мне хотя бы какие-то траты. Если вас не устраивает, можете не покупать мою квартиру.

Пришлось и тут ему уступить.

Изображение из открытых источников

На другой день они подали заявку на ипотеку в банк и стали ждать. Каково же было их разочарование, когда банк им отказал! Они позвонили Владимиру и попросили назад свои деньги.

Владимир же резонно отказался их возвращать. Он напомнил, что сделка сорвалась из-за них, следовательно, задаток остается у него по условиям договора. Сергей пытался объяснить ему, что их вины тут нет и отказ банка от них не зависит, но Владимир даже слушать не стал.

Давайте подробнее разберемся, кто прав в этой истории. Для начала обратимся к правовой стороне вопроса.

Когда покупатель принимает решение купить квартиру, то сообщает об этом продавцу. Затем обе стороны подписывают предварительный договор. Смысл его – подтвердить серьезность намерений.

Покупатель подтверждает, что хочет приобрести квартиру у продавца. Продавец подтверждает, что готов продать квартиру именно этому покупателю. В договоре указывается дата сделки.

После этого, как правило, покупатель вносит продавцу небольшую сумму денег и начинается сбор документов и подготовка к сделке.

Мы написали «как правило», так как по согласованию сторон можно действовать и без внесения денежной суммы, и вообще без предварительного договора. Однако на практике договор заключают и деньги вносят. Так спокойнее и покупателю, и продавцу.

И внесенная сумма денег, и договор выступают в качестве гарантии для обеих сторон в том, что они готовы совершить сделку. Конечно, гарантировать на 100%, что сделка состоится, никто не может.

Ведь в процессе проверки и подготовки документов могут возникнуть разные обстоятельства, которые, возможно, приведут к срыву сделки. Однако на практике при купле-продаже недвижимости делают именно так.

Все что касается заключения предварительного договора и внесения денежной суммы (ее размер, условия возврата), происходит по согласованию продавца и покупателя.

Существует три вида предварительных договоров:

  1. предварительный договор без обеспечения;
  2. предварительный договор с обеспечительным платежом. По нему покупатель оплачивает продавцу некоторую сумму денег, которую называют “страховой депозит” или “обеспечительный платеж”. В обычной речи неюристы называют такой тип договора «договором аванса», а уплаченную сумму – «авансом», хотя юридически это некорректно;
  3. предварительный договор с условием о задатке.

Изображение из открытых источников

Соответственно, в первом случае покупатель не уплачивает продавцу никаких денег.

Во втором случае покупатель уплачивает продавцу некоторую сумму денег. Если сделка не состоялась по любой причине, продавец возвращает эту сумму покупателю. Если сделка состоялась, то продавец получает от покупателя сумму за квартиру, уменьшенную на сумму обеспечительного платежа.

В третьем случае покупатель уплачивает продавцу сумму, называемую задатком. Условия его возврата и ситуации, связанные с таким типом договора, мы рассмотрим ниже более подробно.

Какой именно договор заключать, решается обеими сторонами. Никаких строгих правил по данному вопросу не существует. Ни одна из сторон не может принудить другую к заключению какого-то определенного договора.

Также одна сторона не может диктовать другой стороне размер уплачиваемой суммы.

Тут все зависит от готовности продавца и покупателя идти на уступки, умения договариваться и отстаивать более выгодные для себя условия.

Давайте разберемся, что такое задаток и какие обязательства возникают при заключении договора задатка.

Все что касается задатка регулируется статьей 380 Гражданского Кодекса РФ. Задаток по предварительному договору – это сумма, которую покупатель платит продавцу до сделки. Внесение задатка является гарантией для продавца, что покупатель купит у него квартиру. Для покупателя это гарантия того, что продавец продаст ее именно ему.

При уплате денег за квартиру покупатель выплачивает продавцу сумму, уменьшенную на величину задатка.

Сумма его может быть любой и устанавливается по согласованию продавцом и покупателем. При покупке жилой недвижимости чаще всего размер задатка от 10 тыс. до 100 тыс. рублей. Уплаченная сумма обязательно прописывается в договоре.

Изображение из открытых источников

В интересах покупателя сделать сумму как можно меньше. Бывают ситуации, когда продавец просит в качестве задатка достаточно большую сумму, например, 500 тыс. рублей. Он может мотивировать просьбу тем, что у него есть задолженность по оплате коммунальных платежей и нет денег на ее оплату.

Покупатель заключает договор, выплачивает ему задаток, а потом продавец вдруг исчезает. Покупатель обращается в суд, и по решению суда продавец обязан вернуть деньги. Он может заявить, что денег у него уже нет. Суд решает, что продавец должен выплачивать их из заработной платы.

Если зарплата продавца небольшая, то покупатель может получать деньги назад частями в течение 10-15 лет! Получается, что продавец просто ими пользуется как беспроцентным кредитом.

По суду можно обязать продавца исполнить предварительный договор и продать квартиру. Такой вариант невозможен в том случае, если продавец уже продал ее другому лицу.

При уплате задатка наличными деньгами покупателю необходимо взять с продавца расписку в получении денег. Если продавец откажется возвращать задаток и дело дойдет до суда, то одного договора для подтверждения уплаты задатка будет недостаточно. В суде потребуется расписка или подтверждение банковского перевода.

В результате заключения договора задатка возможны четыре варианта развития событий.

  1. Сделка состоялась. Покупатель уплачивает продавцу сумму, уменьшенную на величину задатка.
  2. Сделка не состоялась по согласованию обеих сторон или по обстоятельствам, не зависящим ни от одной из сторон. В этом случае задаток возвращается покупателю.
  3. Сделка сорвалась по вине покупателя. Задаток остается у продавца.
  4. Сделка отменена по вине продавца. Продавец возвращает задаток покупателю в двойном размере. Это установлено законом. Если продавец не готов к этому, лучше заключить предварительный договор с обеспечительным платежом, который в разговорной речи называют «договором аванса». Как уже упоминалось выше, юридически это неверное название, однако неюристы называют его именно так.

Все устные договоренности должны быть зафиксированы в договоре. Причина в следующем.

Если покупатель и продавец о чем-то договорились на словах, а в договоре это не прописали, то в случае срыва сделки обе стороны должны действовать согласно договору.

Если же одна из сторон отказывается выполнять условия договора, то вторая сторона обращается в суд. Он вынесет решение, опираясь именно на условия договора.

Изображение из открытых источников

Например, продавец и покупатель договорились о том, что продавец возвращает задаток в однократном размере, если по его вине срывается сделка. Однако в договоре написано, что задаток возвращается в двукратном размере.

Продавец подписал такой договор, не обратив на это внимания. В ситуации, когда продавец отказывается от сделки, покупатель имеет право требовать возврат задатка в двукратном размере. Суд его в этом поддержит – ведь именно это условие прописано в договоре.

Представьте себе ситуацию, когда заключен договор, внесен задаток, а покупатель только после этого начинает проверять документы продавца на квартиру.

Допустим, он находит в них какие-то нюансы, которые в дальнейшем могут привести к судебным разбирательствам по поводу приобретаемой недвижимости, и вероятность этого очень высока. Покупатель не хочет рисковать и отказывается от сделки.

Тогда задаток остается у продавца. Ведь формально сделка не состоялась по вине покупателя!

Для того чтобы такого не произошло, перед уплатой задатка покупателю следует проверить документы настолько тщательно, насколько это возможно. Задача покупателя – убедиться, что продавец является собственником квартиры. Это можно увидеть в выписке из ЕГРН.

Нужно убедиться также, что квартира не является объектом спора, а продавец – ответчиком по каким-то искам. Сложность заключается в том, что не все продавцы готовы предоставлять полный комплект документов до уплаты задатка.

Если продавец поступает именно так, упирается и говорит, что покажет документы после получения задатка, это должно насторожить покупателя. За таким поведением может скрываться мошенническая схема или какие-то детали, узнав о которых, покупатель, вероятно, откажется от сделки. Задаток останется у продавца.

Именно поэтому для минимизации рисков стоит обратиться к опытному проверенному риэлтору или в надежное агентство, если среди знакомых риэлтора у вас нет.

Изображение из открытых источников

Отличие договора аванса от договора задатка в том, что в любом случае аванс возвращается покупателю. При этом неважно, по чьей вине сорвалась сделка.

В некоторых случаях продавцы и покупатели, не вдаваясь в юридические тонкости, прописывают в договоре условия, которые характерны для задатка, а сам договор называют договором аванса. В случае срыва сделки не имеет значения, как вы назвали договор.

Важно, какие условия в нем прописаны! Обе стороны должны будут действовать согласно ему. Суд также выносит решение, опираясь на условия договора, а не его название.

Теперь вернемся к ситуации с Вероникой и Сергеем. Как нужно было действовать им при подписании договора? Если квартира покупается на ипотечные средства, то в договоре задатка нужно прописать следующее условие.

Отказ банка в выдаче ипотеки и отказ покупателя от сделки по этой причине не является срывом сделки по вине покупателя. Ведь одобрение ипотеки – это обстоятельство, не зависящее от него.

При наличии такого пункта в договоре у Вероники и Сергея не было бы проблем с возвратом задатка.

Что делать, если такой пункт в договор не включили, и продавец не хочет возвращать задаток, как это делает Владимир?

Сначала нужно написать продавцу письмо с требованием вернуть задаток. Письмо должно быть с уведомлением о вручении. Оно будет подтверждением того факта, что продавец письмо получил. Также это будет доказательством в суде, что покупатель попросил вернуть деньги, а продавец не возвращает. Затем следует обратиться в суд и уже через суд требовать возврата денег.

Точно так же следует действовать и в любом другом случае, когда продавец обязан вернуть задаток по условиям договора, но не возвращает его.

Рассмотрим еще одну спорную ситуацию. Продавец и покупатель заключили договор, который назвали договором задатка. В нем они прописали следующее. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает его покупателю в однократном размере.

Согласно законодательству, по договору задатка продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму. Однако стороны договорились, что сумма будет возвращена в однократном размере. Следовательно, в данной ситуации суд примет решение, что сумма должна быть выплачена в однократном размере.

На получение двойной суммы покупателю в такой ситуации рассчитывать не стоит.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db1b75f9515ee00b2a8d906/imeet-li-pravo-prodavec-nedvijimosti-trebovat-zadatok-5ebc811e9138e30ae87fe9a9

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.