Может ли ребенок 16 лет продать квартиру

Содержание

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Может ли ребенок 16 лет продать квартиру

  Если вашему ребёнку принадлежит доля в квартире, которую вы намереваетесь продать, приготовьтесь к тому, что перед вами встанет проблема: необходимо заручиться разрешением на продажу этой доли опекунского совета. Здесь мы рассмотрим два варианта получения такого разрешения, которые гарантированно принесут положительные плоды.

Однако вы должны знать, что существуют несколько условий, при которых опекунский совет может отказать в проведении продажи доли несовершеннолетнего.

Что говорит закон

Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.

Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.

Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.

Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.

Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.

Условия, при которых органы опеки разрешат продажу

По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

  • доля во вновь приобретаемом жилье;
  • доля в уже имеющемся жилье.

При таких условиях продажи опека вряд ли откажет в выдаче разрешения.

На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Если продажу орган опеки не разрешил, как вы считаете, безосновательно, обжалуйте это решение в суде.

А когда могут и не разрешить

Органы опеки обычно запрещают продавать долю ребёнка, например, в таких случаях:

  • когда вновь приобретаемое жильё имеет худшие технические характеристики, чем существующее;
  • когда вновь приобретаемое жильё находится в худшей зоне, чем имеющееся;
  • когда жилья ещё не существует, например, строится кооперативная квартира.

Случай в Волгограде:

[quote_box_center]Школьнику принадлежала комната в благоустроенной коммунальной квартире площадью 19 м². Квартира расположена в доме, стоящем в центре города, рядом со школой.

Отец школьника планировал эту комнату продать, а взамен подыскал однокомнатную квартиру такой же стоимости, площадью 49м².

Орган опеки запретил продажу, и Волгоградский суд с этим согласился, потому что покупаемая квартира находилась в шестидесятилетнем деревянном доме на окраине города, в доме нет ни воды, ни газа, ни канализации.[/quote_box_center]

Предоставление доли во вновь приобретаемом жилье

Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

  • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

Читать также:
как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Выделение доли в другом жилье

Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

  • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
  • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.

Внимание, ловушка!

  Если взамен продаваемой доли ребёнка вы уже приобрели для него долю в другом жилье, получается так: и там доля выделена, и тут доля осталась, при продаже которой вы обязаны предоставить равноценную долю в другой квартире.

В этом случае вам сложно будет доказать опекунскому совету то, что доля в новом жилье выделена именно взамен продаваемой. Поэтому важно заключать именно предварительный договор по сделке.

Два примера из судебной практики:

[quote_box_center]1. Кировский служащий отдела опеки предложил отцу заранее предоставить ребёнку долю, взамен продаваемой, что тот и сделал – бабушка подарила ребёнку долю в своей квартире.

Когда договор дарения был предоставлен, опекунский совет отказал в выдаче разрешения на продажу, мотивируя это тем, что не имеется доказательств того, что средства, вырученные при продаже доли, пойдут на приобретение жилья ребёнку.

А факт того, что бабушка подарила долю в своей квартире, правового значения не имеет. Суд в этом случае мнение органа опеки поддержал.[/quote_box_center] [quote_box_center]2.Кемеровский суд признал незаконным отказ опекунского совета выдать разрешение на продажу доли ребёнка по мотивам того, что мать предоставила не основной договор купли-продажи, а лишь предварительный.[/quote_box_center] Получив задаток за продаваемую долю, не согласовав предварительно продажу с опекунским советом, вы рискуете тем, что вернёте покупателю двойную сумму задатка!
В заключение добавлю: продажа доли несовершеннолетнего в квартире, которая совершена без согласия или разрешения органа опеки, может быть признана судом недействительной!

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/dolia/prodat-dolyu-nesovershennoletnego.html

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними?

Может ли ребенок 16 лет продать квартиру

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство.

Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами.

Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке.

Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
  2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
  2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
  7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira.html

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Может ли ребенок 16 лет продать квартиру

Кроме взрослых, сделки с недвижимостью могут заключать лица, не достигшие совершеннолетия…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов особенности купли-продажи и аренды жилья, когда в сделках участвуют несовершеннолетние.

Отличается ли законодательство в части заключения сделок с недвижимостью в отношении лиц до 14 лет и несовершеннолетних, достигших 14-летия?

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет.

Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам.

Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета.

Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги.

Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда.

В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу.

Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно.

Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры.

Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

На каких условиях родитель/опекун может продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний?

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет.

Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье.

То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Кто и как может распоряжаться деньгами от сдачи в аренду квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему?

Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком.

Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?

Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители.

Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха.

Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения.

Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды.

Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная.

В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке.

Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11693/

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка: пошаговая инструкция 2020

Может ли ребенок 16 лет продать квартиру

Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.

Общее представление о вопросе

Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:

  • Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
  • Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.

Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.

По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.

Нормы права

Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:

Основной закон страныКонституция РФ
  • Ст. 35 говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника
  • Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов
  • Ст. 40 гарантирует право на жилище
Кодифицированные законыГражданский кодексСт. 26—28 регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок
Жилищный кодекс
  • отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений
  • гарантии на предоставление жилья детям-сиротам
Семейный кодекс
  • Ст. 60 разграничивает права детей и родителей на общее имущество
  • Ст. 65 определяет место жительства ребенка вместе с родителями
Отдельные федеральные законы«Об основных гарантиях прав ребенка»Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка
«Об опеке и попечительстве»Ст. 8 формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.

Причины отчуждения квартиры

Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:

  • Планирование переезда в другой город или район;
  • Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
  • Качественное улучшение жилищных условий;
  • Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
  • Денежная необходимость для расчетов по долгам.

Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.

Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних

Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.

Перечень документов

До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
  2. Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
  4. Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
  5. Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.

Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.

После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.

договора купли-продажи

Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.

Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:

  • Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
  • Указание действующих лиц с их паспортными данными;
  • Детальное описание объекта сделки;
  • Установление стоимости продаваемой квартиры;
  • Распределение прав и обязанностей сторон;
  • Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
  • Подписи сторон;
  • Приложения.

Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.

Скачать образец договора купли-продажи с долей несовершеннолетнего

Инструкция по организации сделки

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:

  1. Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
  2. Подбор подходящего варианта для покупки.
  3. Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
  4. Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
  5. Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
  6. Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
  7. Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
  8. Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
  9. Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.

Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.

Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.

Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.

Налоги и расходы

Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.

Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.

Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем.

Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.

При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.

Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.

К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.

Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками

Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.

Согласие родителей на проведение сделки

Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.

Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.

В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.

Разрешение органов по опеке и попечительству

Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:

  • Возрастание доходности семейного бюджета;
  • Улучшение условий проживания детей;
  • Вероятность переселения в новый дом;
  • Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.

Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.

Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.

Скачать образец заявления в органы опеки на куплю-продажу квартиры

Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.

К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.

Помощь юристов в сложных ситуациях

Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:

  • Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
  • Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
  • Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.

Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Может ли ребенок 16 лет продать квартиру

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

https://www.youtube.com/watch?v=3M7_JVxaYcY

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства.

Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом.

Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Пошаговая инструкция по продаже жилья несовершеннолетних

Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:

  1. подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
  2. поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
  3. подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
  4. рассмотрение и проверка документов органами опеки;
  5. оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
  6. совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
  7. уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.

Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.

На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:

  • заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
  • общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Интересы детей будут соблюдены, если:

  1. приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
  2. новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
  3. на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.

Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

  • право постоянного проживания и пользования;
  • право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

  1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
  2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
  3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Пошаговая инструкция по снятию ребенка с регистрационного учета

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
  2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
  3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
  4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
  5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

  • пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
  • соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Как продать квартиру без предоставления ребенку другого жилья

Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья. Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.

Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.

Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования. Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка. Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.

На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:

  • по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
  • по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
  • по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки. Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.