Может ли опекун продать квартиру

Содержание

Распоряжение имуществом подопечного: недвижимостью, деньгами

Может ли опекун продать квартиру

На начало 2020 года на воспитании в семьях находится более 310 000 несовершеннолетних детей. Каждый из них является владельцем какого-либо имущества. Это может быть недвижимость, денежные средства на счетах, личные вещи. В зависимости от вида объекта имущества различается порядок распоряжения им. Рассмотрим, может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Имеет ли право опекун распоряжаться имуществом опекаемого?

Опекун не наделяется правом собственности на имущество подопечного. Но несовершеннолетние и недееспособные граждане лишены возможности самостоятельной реализации гражданских прав. Поэтому при оформлении сделок опекун выступает от их лица.

Закон различает порядок распоряжения имуществом подопечных:

  1. Недееспособные и малолетний граждане. Они находятся под опекой. Закон позволяет данным гражданам совершение только мелких бытовых сделок. Все остальные сделки проводятся опекуном. Мнение подопечного не учитывается. А сам опекаемый при оформлении сделки не присутствует.
  2. Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние граждане. Они находятся под попечительством. Закон позволяет им распоряжаться личными доходами (стипендией, заработком). При совершении сделки владелец должен присутствовать лично. А попечитель только дает согласие на оформление сделки.

Важно! Любая сделка с имуществом подопечного должна совершаться с предварительного разрешения районного отдела опеки.

Порядок распоряжения опекуном имуществом подопечного зависит от вида объекта.

Недвижимое имущество подопечного

Если опекаемый является владельцем квартиры, то опекун должен:

  • обеспечить сохранность имущества;
  • проводить текущий ремонт;
  • ежегодно выплачивать имущественный налог.

Сдать объект в аренду, в наем, в пользование или в залог можно исключительно с согласия районного отдела опеки (ст. 28 ФЗ от 2008 года № 48).

При этом ст. 20 ФЗ от 2008 года № 48 запрещает отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному.

Исключение составляют следующие случаи:

  • по договору мены (если сделка ведет к явной выгоде подопечного);
  • по договору ренты (если контракт ведет к явной выгоде подопечного);
  • при перемене места жительства;
  • в случае обращения на квартиру принудительного взыскания;
  • в исключительных случаях (дорогостоящее лечение).

Однако для оформления сделки необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

В случае выдачи отрицательного решения органа местного самоуправления, опекун может обжаловать его в суде.

Вклады в банках

К счетам подопечного относятся:

  • личные счета в кредитных организациях;
  • номинальный счет на имя опекуна, на который перечисляются пособие и пенсия опекаемого.

Сумма денежных средств, размещенных на счетах в одной банковской организации, не может превышать размер возмещения по вкладам, предусмотренный ФЗ от 2003 года № 177. В 2020 году размер возмещения составляет 1 400 000 р.

Важно! Если суммарная величина вклада + проценты превышают установленный рубеж, то банковская организация обязана уведомить отдел опеки и опекуна.

Данные требования применяются и к номинальному счету. Снять деньги с любого счета, кроме номинального, можно только с разрешения отдела опеки.

Доходы подопечного

Среди доходов подопечного можно выделить:

  • пособие;
  • пенсию;
  • суммы, выплаченные в качестве возмещения вреда;
  • алименты;
  • стипендию;
  • заработок.

Суммы пособий, пенсий, возмещения вреда и алиментов перечисляются на номинальный счет, открытый на имя опекуна (ст. 37 ГК РФ). Он обязан расходовать их исключительно в интересах подопечного.

На данные средства необходимо обеспечить:

  • питание подопечного;
  • медицинское обслуживание (за исключением услуг, оказываемых по ОМС);
  • покупку сезонной одежды;
  • приобретение мягкого инвентаря;
  • покупку средств личной гигиены;
  • другие траты в интересах подопечного.

При распоряжении имуществом, опекун должен руководствоваться мнением подопечного. В случае, если выяснить мнение не представляется возможным, то необходимо учитывать информацию, полученную от родных и близких опекаемого.

Суммы стипендии и заработка опекун тратить не вправе. Данные средства расходуются опекаемым самостоятельно.

Личное имущество

Кроме объектов, зарегистрированных на имя подопечного к личному имуществу относятся:

  • личные вещи;
  • унаследованные и подаренные драгоценности;
  • гаджеты, приобретенные лично для него;
  • мебель, купленная на его денежные средства.

Каждый объект собственности опекаемого вносится в реестр имущества. Реестр хранится в личном деле подопечного.

Объект собственности может быть исключен из реестра в случае износа. Например, подопечный разбил телефон. Опекун оформляет заявление и предоставляет в отдел опеки.

Подопечный самостоятельно распоряжается личным имуществом. Опекун не имеет на него прав.

Доверительное управление имуществом опекаемого

Ст. 38 ГК РФ предусматривает возможность передачи имущества подопечного в доверительное управление. Например, у подопечного есть в собственности акции. Но опекун не обладает специальными знаниями в управлении ценными бумагами. В этом случае отдел опеки может заключить договор о доверительном управлении с третьим лицом.

Важно! Прибыль от процесса управления перечисляется на счета подопечного.

В случае, если опекун имеет возможность осуществлять управление самостоятельно, то договор может быть заключен с ним. Например, если у опекаемого есть в собственности квартира, но он фактически проживает у опекуна, жилое помещение может быть сдано в аренду. Но средства по арендной плате должны перечисляться подопечному.

Прописка в квартире подопечного

Регистрация в квартире возможна исключительно с согласия собственника. Если владелец является недееспособным или несовершеннолетним, то он не может дать согласие.

При этом, опекун вполне может проживать в квартире подопечного без регистрации. Для получения прописки придется получить согласие районного отдела опеки.

Сделка опекуна и опекаемого

Ст. 37 ГК РФ предусматривает запрет на совершение сделок с подопечным как самого опекуна, так его родственников и супругов. Исключение составляет ситуация, когда сделка ведет к безусловной выгоде подопечного. Например, дарение.

Как опекуну продать имущество подопечного?

Перед продажей имущества подопечного необходимо получить согласие отдела опеки. Разрешение нужно получать на недвижимое имущество, транспорт, акции.

Процедура получения разрешения устанавливается на региональном уровне. Поэтому для получения точного перечня документов необходимо обратиться в отдел опеки по месту постановки на учет.

Важно! Для получения разрешения опекун должен доказать, что сделка проводится в интересах подопечного.

Примерный порядок действий:

  1. Подготовка документации и аргументации.
  2. Обращение в отдел опеки.
  3. Подача заявления.
  4. Получение разрешение или отказа в выдаче согласия.

Срок рассмотрения заявления не может превышать 15 дней.

Отчетность по совершенным сделкам

В соответствии со ст. 25 ФЗ от 2008 года № 48 опекун обязан ежегодно, в срок до 1 февраля сдавать отчет о распоряжении доходами подопечного (алиментами, пенсией, пособиями). Также он указывает данные о сохранности имущественных объектов (квартир, домов, земельных участков, автотранспортных средств).

Отчет должен включать следующую информацию:

  • о состоянии объектов собственности подопечного;
  • о местах хранения объектов;
  • об имуществе, купленном взамен проданного;
  • о доходах подопечного, полученных от доверительного управления;
  • о расходах за счет имущества (включая средства на номинальном счете опекуна).

К отчету нужно приложить квитанции о совершенных тратах. Исключение составляют продукты питания, бытовые товары.

Обязательно включаются в отчет товары, стоимость которых превышает 2 МРОТ по региону для данной категории подопечных (детей или пенсионеров).

Важно! Родители недееспособного, который является инвалидом детства, освобождается от предоставления сведений о расходах с номинального счета (если до 18 лет ребенок проживал с ним).

Образец отчета опекуна (заполненный, бланк):
alt: Отчет опекуна (Заполненный)

Наследование опекуном имущества подопечного

В случае гибели подопечного, опекун может получит права на его имущество. Но не во всех случаях.

Если опекун был отстранен от исполнения обязанностей за совершение виновных действий в отношении подопечного, то он может быть признан недостойным наследником (ст. 1117 ГК РФ).

Что важно, опекаемый имеет право на имущество представителя в случае его смерти. Причем даже при наличии завещания, подопечный имеет право на обязательную долю.

По закону

Опекун может быть наследником по закону, если он входит в состав наследующей очереди подопечного.

Наследником недееспособного опекаемого может быть опекун, если он является ему:

  • родителем;
  • супругом;
  • ребенком;
  • усыновленным;
  • другим родственником наследующей очереди.

Важно! Опекун может стать наследником несовершеннолетнего подопечного только по закону, если является его родным.

По завещанию

Несовершеннолетние дети не наделены правом оформления завещания. С момента вступления в законную силу решения суда о лишении дееспособности, гражданин также теряет право оформления волеизъявления.

Если гражданин оформил завещание в трезвой памяти до получения заболевания, то опекун может вступить в наследство по волеизъявлению.

Другие потенциальные наследники опекаемого могут обратиться в суд для оспаривания завещания. Так как гражданин был признан недееспособным.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Продать квартиру подопечного можно только с разрешения опеки при наличии веских оснований (болезнь, переезд).
  2. Опекун может распоряжаться пенсиями, алиментами, пособиями опекаемого на его нужды.
  3. Расходы опекуна контролируются отделом опеки.
  4. Снять деньги со счета подопечного можно только с согласия отдела опеки.
  5. Для получения денег с номинального счета получение разрешения не требуется.
  6. Опекун может быть наследником подопечного по закону или при наличии завещания, составленного до лишения дееспособности.

Ответы юриста на популярные вопросы

Можно ли сделать ремонт в комнате подопечного, расположенной в квартире опекуна, на деньги подопечного?

Нет. На деньги ребенка можно делать ремонт только в его квартире. Ремонт в квартире опекуна будет рассматриваться как нецелевое использование денежных средств.

Можно ли подавать отчет опекуна в электронном виде.

Нет. В 2020 году такая возможность не предусмотрена. Если необходимо направить отчет дистанционно, то оформите почтовое отправление.

Я являюсь опекуном матери. У нее в собственности есть автомобиль. Так как она больше не может его использовать, отдел опеки дал разрешение на продажу. Могу ли я купить его?

Закон запрещает сделки между опекуном и подопечным. Но в вашей ситуации сделка совершится в интересах подопечного. Поэтому обсудите такой вариант с отделом опеки.

Может ли опекун переехать в дом, принадлежащий несовершеннолетнему опекаемому, и жить там до окончания опекунства?

Может. Закон предусматривает для опекуна возможность использования имущества подопечного.

Можно ли продать долю в квартире, принадлежащую опекаемому, если у него в собственности есть еще одна квартира целиком?
Закон налагает запрет на продажу недвижимости подопечного. Причем не имеет значения, единственная она или нет. Для получения разрешения необходимо доказать специалистам отдела опеки, что сделка проводится в интересах собственника.

Источник: https://SocPrav.ru/rasporyazhenie-imushchestvom-podopechnogo

Как продать квартиру опекаемого

Может ли опекун продать квартиру

21 марта 2020, в 13:28

Собственниками недвижимости могут быть дети или недееспособные взрослые граждане. Таких людей законодательство считает не способными принимать самостоятельные решения. Поэтому распоряжаться имуществом им нельзя. Как продать квартиру такого лица, доверителю, призванному защищать его интересы? Стоит разобраться, в сделке есть нюансы.

Кого признают недееспособным

Сознательность человека определяется не только его возрастом – все взрослые здоровые люди дееспособны. Также физическим и нормальным психологическим состоянием.

Статус определяется врачами по различным причинам:

• гражданин страдает каким-то психическим расстройством;

• он употреблял долгое время наркотики;

• страдает алкоголизмом;

• пережил несчастье, отразившееся негативно на психике.

Таким людям назначают опекунов. Те помогают совершать сделки, распределять получаемые денежные средства (государство выдает им пенсию и пособия).

Например, назначенное врачами лечение заканчивается успешно, статус был временным, пока пройдет шоковое состояние и прочее.

Процедура отражена в содержании 281-286 статей в ГПК РФ.

Состояние больного должны подтвердить врачи, они же выдают финальное заключение. Став вновь дееспособным, гражданин возвращает утраченные юридические права назад. Включая распоряжение собственным имуществом.

Недвижимость и недееспособность

Согласно 17-18 статей в ГК РФ такие лица вправе владеть объектами имущества. Состояние здоровья не лишает человека собственности, только ограничивает свободу управления ею. Получается, владельцу нельзя дарить, продавать самостоятельно, разделять и обменивать жилье без поддержки назначенного опекуна. Вдобавок, свое разрешение должна предоставить опека.

Особенности сделки

Нельзя реализовать недвижимость опекаемого без:

• Учета мнения собственника;

• Если такое невозможно, выяснить планы и предпочтения у– родственников, друзей, соседей.

Какие действия опекун может выполнить с разрешения опеки

Разрешены любые действия, если они безусловно принесут опекаемому материальную или иную выгоду. Порядок распоряжения объектами имущества описан в тексте 37 статьи Кодекса.

Согласно ему, опекун вправе:

• обменивать;

• дарить;

• сдавать жилплощадь кому-то в аренду;

• разделить имущество с последующим выделением долей.

Специалисты органов попечительства изучат документы и выслушают опекуна. Если сделку признают полезной опекаемому, не ухудшающей его текущего положения, тогда разрешат ее выполнить.

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры – читайте в отдельной статье.

Продажа квартиры после выписки оттуда недееспособного

За подобными гражданами всегда наблюдает опека, поэтому опекун должен всегда сообщать о перемещениях подопечного, включая смену местожительства. Выписать гражданина можно, если опека даст официальное согласие.

Главное условие, выдвигаемое организацией – предоставить другое, равноценное жилье взамен прежнего. Или лучшее. Здесь ситуация как и с продажей квартиры с долей несовершеннолетнего.

Если опекун планирует отвезти подопечного в дом инвалидов или престарелых, он должен отдать материальную компенсацию, возмещая стоимость продаваемой недвижимости.

Для выписки с квартиры нужно:

1. Составить заявление, там указать подробно причину осуществления выписки.

2. Подать заявление, дополнив его паспортом опекуна с копией правоустанавливающего документа. Способного подтвердить статус заявителя. Передать это в местный филиал органов опеки.

3. Получить взамен постановление, где будет подпись, оставленная главой администрации.

4. Обратится в ФМС, передав заявление с просьбой снять недееспособного с общего регистрационного учета.

5. По окончанию взять с ФМС листок убытия и передать его в место, где будет вновь зарегистрирован недееспособный.

После выписки можно перейти к следующему шагу.

Получение разрешения для продажи имущества

Опекун, ставший инициатором реализации жилплощади недееспособного, должен заручиться письменным разрешением, выдаваемым органами опеки.

Для чего он направляет туда запрос и собранные документы:

• Паспорт опекуна;

• Документы, касающиеся продаваемой недвижимости;

• Документы, касающиеся нового жилья;

• Данные банковского счета – если вместо другого жилья опекаемому будут перечислены деньги.

Отправив бумаги, надо дождаться ответа.

Процесс реализации недвижимости опекаемого

  • Сначала – посетить филиал опеки, расположенный в нужном районе.

Оставить там письменное уведомление, выражая желание продать недвижимость.

  • Передать документы, собранные по описанному выше списку.

Опека выдаст свое разрешение, если опекаемому взамен проданного будет передано жилье равное или лучше. По стоимости, размеру и комфортабельности.

  • Другие варианты – недееспособного можно выписать, и опека согласится, если опекун собирается отправить его на госсодержание. А продажу жилья возместит деньгами.
  • Тогда опекун передает банковские документы, подтверждающие факт открытия счета и перечисления туда указанной суммы, равноценной стоимости жилплощади. Владельцем счета указан недееспособный. Причем деньги надо перевезти до планируемой сделки.

Важно! Если опекун провернул сделку, минуя органы опеки, она будет аннулирована через суд. А результат обращен – покупателю возвращены деньги, а недееспособному квартира.

Делитесь статьями и полезной информацией в соцсетях, обращайтесь, если возникают вопросы. Рады помочь. Желаем вам меньше попадать в сложные ситуации на правовом поле.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/kak-prodat-kvartiru-opekaemogo/

Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица

Может ли опекун продать квартиру

Если у гражданина возникает потребность продать квартиру опекаемого, необходимо знать некоторые особенности, которые предшествуют продаже.

При невыполнении требований, предусмотренных законодательством, подобная сделка будет признана недействительной в судебном порядке, а к попечителю будут предъявлены санкции. Для правильной продажи требуется выполнить условия, прописанные в законе, и в этой статье будет подробно разобран вопрос, как продать квартиру опекаемого.

Правовая информация

Согласно законодательству Российской Федерации, недееспособным признается гражданин, который страдает психическими заболеваниями и находится на учете у психиатра. Также в эту группу граждан можно отнести лиц, употребляющих наркотики и алкогольные напитки. Если в семье есть подобные проблемы, то оформляется попечительство.

ВАЖНО !!! В данной ситуации, лицу признанным недееспособным, устанавливается запрет на проведение сделок с недвижимостью и все вопросы в этой области переходят на опекуна.  Данные правила прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в статье 18, а также в Федеральном законе РФ под №48.

Необходимо отметить, если лицо признано недееспособным, оно не теряет какие-либо права на владение имуществом, но при этом в статье 18 ГК РФ указано, что такие граждане не отдают отчет своим действиям.

Поэтому лица лишаются прав на проведение сделок, связанных с недвижимостью.  Недееспособный не может отдать (продать) свою собственность в виде заключения дарственной или договора купли-продажи.

Для этого потребуется обратиться в органы опеки и попечительства для получения специальной разрешительной документации.

Важно знать, что полностью дееспособным признается лицо, достигшее 18 летнего возраста.

Выписка недееспособного из квартиры

На законодательном уровне одним из вариантов продажи квартиры недееспособного является его выписка. Важно знать, что подобная категория граждан находится под пристальным контролем органов опеки и попечительства, и опекун должен уведомить ведомство о смене места жительства опекаемого. При этом, исключительно разрешение опеки позволяет произвести его выписку из собственной квартиры.

Также стоит знать о том, что в обязательном порядке опекаемому необходимо предоставить новое жилое помещение, равнозначное первому. Если опекун хочет отправить недееспособного в дом интернат для престарелых, то потребуется возмещение компенсации, равной прибыли полученной с продажи недвижимости.

Процесс выписки заключается в следующем:

  • подается соответствующее уведомление в органы опеки и попечительства на предоставление разрешительных документов для выписки гражданина;
  • также подаются документы, удостоверяющие личность недееспособного. При этом необходимо наличие заключения врачебной трудовой экспертной комиссии (ВТЭК);
  • после проверки всей документации органы опеки направят ее в административную комиссию для подписания, соответствующего разрешения;
  • с административным постановлением опекун обращается в ГУМВД по вопросам миграции для снятия гражданина с регистрационного учета;
  • далее заполняется новый документ, в котором необходимо указать, где будет проживать гражданин.

Каким образом можно получить разрешение

Для того, чтобы продать квартиру недееспособного гражданина, опекуну необходимо обратиться в территориальные органы опеки и попечительства для подачи письменного заявления. Также требуется предоставить определенный законом пакет документов.

Перечь документов:

  • документы, удостоверяющие личность лица, являющегося опекуном;
  • кадастровый паспорт и инвентаризационные данные на реализуемый объект недвижимости. Получить можно через БТИ и Росреестр;
  • документы, которые подтверждают факт, что недееспособному предоставлено новое жилое помещение;
  • необходимо открыть расчетный счет в банке и предоставить его номер при подаче заявления. Это необходимо для перечисления компенсации с реализуемого жилья, когда опекаемого отправляют в дом престарелых.

Как происходит процедура продажи и ее нюансы

Процедура продажи:

  • необходимо удостовериться, что сделка с недвижимостью происходит в рамках действующего законодательства: недвижимость реализуется по причине переезда опекаемого или для оплаты дорогостоящего лечения;
  • в некоторых ситуациях не требуется обращаться в органы опеки и попечительства для получения разрешения, например, когда продажа квартиры направлена на улучшение жилищных условий недееспособного;
  • подается соответствующее заявление для получения разрешительной документации;
  • на рассмотрение и проверку ведомству отводится 10 дней. Далее органы выносит положительное или отрицательное решение. Если разрешение получить не удалось, то необходимо затребовать причины отказа. Также требуется знать, что у гражданина есть право для повторной подачи;
  • после того, как нужные документы получены, необходимо инициировать процедуру купли-продажи имущества в общем порядке.

Продажа квартиры недееспособного после его смерти

На основании Гражданского кодекса и статьи 29 после смерти опекаемого или опекуна попечительство прекращается. При этом необходимо отметить, что опекун и опекаемый не могут претендовать на имущество друг друга. Исключением являются ситуации, когда недвижимость находиться в общей собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=cAnRYYDSHko

ВАЖНО !!! Подведя итог можно сказать о том, что продажа квартиры недееспособного после его смерти невозможна, у опекуна прекращается право на распоряжение имуществом и совершения с ним каких-либо сделок.

Можно ли продать жилую площадь родственникам?

Подобный вид сделок с недвижимостью пресекается на законодательном уровне. Единственным вариантом в данной ситуации является реализация имущества с целью улучшения жилищных условий. Примером может служить то, когда попечитель или близкие родственники передают опекаемому какой-либо объект недвижимости по договору дарения.

Особенности процедуры реализации

Для начала необходимо разобрать вопрос, что будет, если попечитель попытается продать имущество подопечного без предварительного уведомления органов опеки и документов, разрешающих подобные действия.

В данной ситуации, если уполномоченное ведомство обнаружит нарушения законодательства, то это станет поводом для обращения в высшую судебную инстанцию. Это позволит признать сделку нелегитимной и противоречащей условиям, прописанным в Гражданском кодексе и Федеральном законе Российской Федерации.

Последствия:

  • проданное имущество из-за признания сделки недействительной будет возвращено владельцу;
  • расходы, которые были затрачены на покупку квартиры покупателем, должны быть выплачены в полном объеме.

Необходимо отметить нюанс, что для законного проведения сделки потребуется не только соблюдение условия перечисленных в законе, но и мнение самого опекаемого.

Если спросить согласие не представляется возможным, то потребуется это сделать у ближайших родственников.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-opekaemogo

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

Может ли опекун продать квартиру

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

  1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
  2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
  3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
  4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.

При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.

Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

  • на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
  • квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
  • квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
  • недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

  • чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
  • истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
  • после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.

Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.

В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.

В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.

Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

  • получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
  • в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
  • обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.

В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.

Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.

Свободная продажа все равно останется практически невозможной.

Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.

Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.

Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.

Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.

Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.

Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.

То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.

Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).

Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).

Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.

Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.

250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Получил квартиру в дар и продаю – какие налоги я должен платить?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_nedeesposoben/8094

Имеет ли право опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Может ли опекун продать квартиру

Одним из основных законодательных требований для совершения любых сделок с объектами недвижимого имущества является дееспособность участников. Дееспособность подразумевает возможность человека чётко представлять себе последствия поступков своих же поступков и выполнять взятые на себя обязательства. Возраст наступления дееспособности в РФ наступает с 18 лет.

Недееспособным человек может быть признан:

  • в силу возраста (возраст до 18 лет); возможно признание ограниченной дееспособности, если несовершеннолетний (от 14 до 18 лет) обеспечивает себя самостоятельно;
  • в силу наличия психических заболеваний.

Недееспособным по причине возраста человек признаётся «по факту» и никакой официальной процедуры для этого не нужно. Неспособность понимать последствия своих поступков и принимать решения из-за психического заболевания должно основываться на судебном решении. Обязательной составляющей частью процедуры в этом случае будет психолого-психиатрическая экспертиза.

После признания недееспособности человека ему назначается опекун, который должен следить за тем, чтобы, в том числе, не нарушались права опекаемого в отношении его имущества.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что опекунам запрещено:

  • быть участником любых сделок с опекаемым;
  • заявлять свои интересы в отношении имущества, в том числе объектов недвижимости, опекаемого;
  • заключать договоры аренды в отношении имущества опекаемого на длительные сроки, превышающие 5 лет;
  • заключать договоры купли-продажи в отношении имущества опекаемого без предварительного согласия на это опекунских органов.

То есть, возможность самостоятельной реализации недвижимости опекаемого опекуном исключена в принципе. Сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, по причине нарушений действующего законодательства.

Подобное ограничение не следует считать ущемлением прав человека. Данное требование защищает права недееспособных, которые в силу естественных причин не могут реально оценить последствия некоторых юридических действий и могут легко стать жертвой мошенников.

При приобретении квартир на вторичном рынке следует особое внимание уделять тому, имеются ли среди её владельцев официально недееспособные. Если в качестве продавца выступает опекун, и при этом положительного решения по сделке от опекунских органов не имеется, можно быть уверенным, что это мошенническая схема.

Данная сделка, даже если она будет заключена, никакого будущего не имеет. Она будет признана ничтожной с юридической точки зрения и покупателю придётся затратить немало сил и времени для возврата своих денег, если они уже были уплачены.

Органы опеки могут дать разрешение опекуну на реализацию объекта недвижимости, принадлежащего опекаемому, в следующих случаях.

1. Имеется решение суда о принудительном взыскании долга. Если у опекаемого нет других средств, а реализация квартиры позволит выполнить финансовые обязательства и решение суда, то положительное решение возможно.

При вынесении решения органы опеки обязательно учтут, имеется ли у опекаемого место для проживания после продажи, принадлежащей ему недвижимости. Или существует возможность приобретения другого места жительства на средства, оставшиеся после от продажи квартиры после погашения всех долгов.

В случае отсутствия другого места жительства у опекаемого и невозможности приобретения жилплощади одобрения от опекунских органов на продажу его квартиры получить не удастся.

2. Реализация квартиры позволит получить финансовые средства, необходимые самому опекаемому. Такая ситуация вполне возможна, поскольку люди, лишённые дееспособности, страдающие психическими расстройствами, зачастую нуждаются в приобретении дорогостоящих лекарственных средств. Государственных пенсий и субсидий на это зачастую не хватает, а собственные средства имеются далеко не у всех.

3. Продажа квартиры предшествует заключению другой сделки по приобретению другой недвижимости с очевидным улучшением условий проживания.

4. Продажа квартиры является необходимостью в связи с переменой места жительства опекаемым.

Свои права опекун имеет только при жизни опекаемого. Это означает, что если недееспособный человек умирает, то опекун не вправе совершать никаких сделок с его имуществом, даже если предварительно на это было получено разрешение от органов опеки.

Для того чтобы продать квартиру, принадлежащую недееспособному человеку, его опекун должен выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1. Понять, нужно ли одобрение опекунских органов на сделку. Если результатом сделки будет однозначное улучшение имущественного положения недееспособного, то согласия органов опеки получать не нужно.

Шаг 2. Подать заявление с просьбой об одобрении сделки. В заявлении необходимо подробно описать причины продажи квартиры.

Шаг 3. Получить одобрение (или отказ) опекунских органов на сделку. На рассмотрение заявления и вынесение решения органам опеки отводится 15 дней.

Шаг 4. В случае положительного решения заниматься продажей квартиры можно в обычном, установленном законом, порядке.

Таким образом, продажа квартиры, принадлежащей недееспособному, возможна лишь при наличии согласия на это со стороны опекунских органов или для улучшения его имущественного положения. Самостоятельно, основываясь лишь на своём желании, опекун реализовать недвижимость опекаемого не может.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/konsultatsii/imeet-li-pravo-opekun-prodat-kvartiru-nedeesposobnogo-opekaemogo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.