Могут ли продать квартиру без ведома собственника

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность..

Могут ли продать квартиру без ведома собственника

…владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения.

Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации.

С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Запись погашается на основании:

  • заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
  • решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи1.

Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом.

Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю.

Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

Подробнее о законопроекте читайте в новости «Предлагается ограничить подачу документов об отчуждении недвижимости в электронной форме».

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/chtoby-moshenniki-ne-peredali-nedvizhimost-v-chuzhuyu-sobstvennost/

Как продать квартиру если один из собственников против?

Могут ли продать квартиру без ведома собственника

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Как продать квартиру без собственника?

Могут ли продать квартиру без ведома собственника

Продолжение статьи о возможности продать квартиру без собственника.

Согласно законодательным нормам РФ продажа квартиры без собственника возможна только при наличии его согласия, заверенного в нотариате. В других случаях продажа недвижимости без ведома лица, владеющего ею на правах собственности, является мошенничеством, за которое УК РФ предусматривает до 10 лишения свободы.

Давайте разберемся, как же законно продать недвижимость без собственника и какие требования должны быть соблюдены. 

Собственник отбывает наказание в виде лишения свободы

Если один из собственников отбывает наказание в местах лишения свободы и вследствие этого не может лично присутствовать на сделке, он должен оформить доверенность на продажу доли, принадлежащей ему на правах собственности. Эта доверенность оформляется на имя лица, занимающегося вопросом продажи. Документ подлежит обязательному заверению начальником исправительного учреждения.
 

Совладелец долевой квартиры возражает против продажи

Большое количество жилищных споров возникает вследствие того, что один из совладельцев категорически возражает против продажи квартиры. Обычно такие несговорчивые владельцы начинают строить всевозможные козни с целью затянуть сделку или добиться ее расторжения. В такой ситуации лучше получить консультацию юриста по жилищным вопросам.

Специалист, изучив за многолетнюю практику все юридические «лазейки», сможет разработать оптимальный вариант решения возникшей проблемы. Только квалифицированный жилищный адвокат способен найти самый короткий и эффективный «обходной путь», действуя при этом строго в рамках российского законодательства.

Можно ли передать квартиру сыну без согласия мужа

Ст. 35 СК РФ посвящена вопросам распоряжения совместным имуществом, которым владеют супруги на правах собственности. Согласно положениям статьи:

  • супруги могут распоряжаться общим имуществом только достигнув обоюдной договоренности;
  • если один из супругов совершает сделку, в процессе которой распоряжается совместным имуществом, то действовать он может только с согласия второго супруга;
  • сделка, заключенная без согласия другого супруга, при обращении в суд может быть аннулирована;
  • для совершения любых сделок, связанных с распоряжением совместной недвижимостью, требуется согласие второго супруга, заверенное в нотариате;
  • супруг с нарушенными правами может подать исковое заявление с просьбой об аннулировании сделки. Сделать это необходимо в течение года с момента ее заключения.

Наличие родственных связей у участников сделки не является причиной для отмены перечисленных выше положений.
 

Оспаривание сделки: особенности процедуры и основания

Право оспорить сделку по купле-продаже недвижимости есть у всех граждан РФ, интересы которых она затрагивает. Но делать это необходимо в четко установленные сроки и иметь законные основания.

Сделка считается оконченной после подписания договора и исполнения сторонами взаимных финансовых обязательств. Документом, закрепляющим право собственности за новым владельцем, является выписка из ЕГРП. После регистрации сделки ее оспаривание возможно только в рамках судебного процесса.

Законодательство РФ отводит на оспаривание сделок следующие сроки:

  • 1 год ‒ для оспоримых соглашений, т. е.

    совершенных с нарушениями законодательных норм;

  • 3 года ‒ для ничтожных соглашений, тех которые совершились только на бумаге, без должной перерегистрации права и взаиморасчетов;
  • 10 лет ‒ для третьих лиц, не принимавших в силу определенных обстоятельств участия в сделке, например, совладельцы, малолетние дети и пр.

Для оспаривания сделки необходимо иметь установленные ГК РФ основания. Одним желанием, не подкрепленным весомыми доводами, в такой ситуации не обойтись. Согласно ст. 168 сделка может быть признана недействительной если:

  • не соответствует нормам действующего законодательства РФ;
  • является фиктивной;
  • совершена с участием лиц, не отдающих отчета собственным действиям;
  • совершена от имени несовершеннолетнего лица;
  • заключена под действием угроз и прочих мер физического или психологического воздействия.

Также признаются недействительными сделки, заключенные без согласия заинтересованных лиц. К ним относятся супруги, малолетние дети и пр., Например, нельзя продать квартиру без присутствия собственника, купленную в браке, для этого необходимо письменное согласие второго супруга, даже если и бывшего.

В юридической практике часто встречаются ситуации, когда родственники продавца пытаются оспорить законность сделки.

В такой ситуации необходимо получить консультацию жилищного юриста, чтобы он мог ознакомиться со всеми документами и дать правовую оценку действиям.

Исход такого дела зависит от оснований, которыми руководствуются родственники продавца, предъявляя подобные требования. В любом случае без помощи жилищного адвоката обойтись в вопросе оспаривания возникшего права невозможно.
ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

Консультация юриста по жилищным вопросам

« Назад

Источник: https://antonkostik.ru/kak-prodat-kvartiru-bez-sobstvennika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.