Могут ли продать квартиру без согласия прописанных

Содержание

Продажа квартиры с прописанным человеком несобственником

Могут ли продать квартиру без согласия прописанных

Регистрация граждан по мету проживания (пребывания) всего лишь административный акт, который фиксирует сведения о мете проживания гражданина. Лицо, зарегистрированное в квартире, обладает только правом пользования этой квартирой, т.е.

правом проживания.
В тоже время собственник квартиры имеет право пользования, владения и распоряжения недвижимостью. Т.е. чтобы продать квартиру собственнику не нужны никакие согласия, разрешения от лиц, которые только квартирой пользуются.

Квартиру с прописанными в ней людьми продать и купить можно!

Согласно Гражданскому кодексе продавец должен информировать покупателя о все зарегистрированных в квартире гражданах.

Зачастую покупатель требует предоставить «свежую» справку по форме 9 из паспортного стола.

А в договор купли-продажи вносятся условия о том, что все зарегистрированные граждане обязаны сняться с регистрационного учета в определенный период.
Иногда это условие может быть нарушено.

Например, продавец С. свою квартиру сдавал и прописал арендатора И. К моменту заключения договора купли-продажи арендатор И.  съехал и его место нахождения неизвестно.

В договоре купли-продажи предусмотрели условие, что прописанные лица через месяц после регистрации перехода права собственности выпишутся из квартиры, но арендатор И. пропал и не выписался.

В этом случае, покупать просто может обратиться в суд с иском о снятии с регистрационного учета арендатора И.

Кого нельзя выписать из квартиры

Есть категория граждан, которых выписать невозможно будет никогда, даже по суду. К ним относятся:

1. Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации.
2. Получатели ренты.
3. Лица с завещательным отказом.

К перовой категории «лица, добровольно отказавшиеся от приватизации» относятся те граждане, которые на момент приватизации квартиры, проживали в ней и имели право на приватизацию, но отказались от нее добровольно и написали отказ. В этом случае эти граждане получают право постоянно бессрочного проживания в квартире.

Ко второй категории «получатели ренты» относятся лица, которые передали по договору ренты недвижимость с правом проживания.

Например, пожилая бабушка подарила свою квартиру внуку, но с условием, что бабушка в этой квартире остается проживать до конца свой дней.

В этом случае, даже продажа квартиры будет производится только с согласия бабушки и за ней сохраняется право пользования квартирой.

К третьей категории «лица с завещательным отказом» относятся лица, которым право проживание предоставлено в завещании наследодателя. Например, дедушка оставил завещание, в котором дом переходит в собственность его сыну, но с условием, что в доме будет проживать его внук.

Необходимо еще раз понять, что за вышеуказанными гражданами сохраняется не только прописка, но и право пользования квартирой, т.е. право проживания.

Но если в квартире кто-то прописан, но не живет, никаких хлопот не причиняет, как влияет размер платы за ЖКУ?

На сегодняшний день плата за ЖКУ состоит из:

1. Платы за жилое помещение. Включает:

    • содержание ОДИ (общедомового имущества),
    • текущий ремонт,
    • уборку земельного участка,
    • АППЗ,
    • ПЗУ,
    • очистку мусоропроводов,
    • эксплуатацию коллективных счетчиков,
    • содержание лифтов,
    • управленческие расходы,
    • другие платежи, принятые на общем собрании собственников.

2. Взноса на капитальный ремонт.

3. Платы за коммунальные услуги

Плата за жилое помещение рассчитывается, исходя из общей площади квартиры и не зависит от количества прописанных. Это относится и к взносу на капитальный ремонт.

Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребленных ресурсов, т.е. по счетчикам. Если в квартире счетчики не установлены, то плату начисляют по нормативам, исходя из количества проживающих.

Очень часто ТСЖ или управляющая копания количество проживающих не устанавливают и насчитывают норматив на количество прописанных. В именно в этом случае и вероятно увеличение квартплаты, когда придется платить за коммунальные услуги еще и за прописанного человека.

Еще отдельно следует указать о таком вероятном развитии событий, как почтовая корреспонденция и коллекторы.

Если прописанный гражданин увлекался кредитами, займами, особенно, в микро финансовых организациях, то все претензии и иски будут приходить на ваш адрес. А если его долги будут переданы коллекторам, то взыскивать долги коллекторы придут в вашу квартиру.

Конечно, вы сможете объяснить, что данный гражданин только прописан в квартире и не имеет никакого имущества в ней, но все-таки вы будете погружены в стрессовую ситуацию и, как показывает практика, приход коллекторов даже после объяснения ситуации может быть не последним.

Процедура принудительной выписки из квартиры довольно простая, но затратна по времени.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

  1. Сначала просто переговорить с ним и предложить ему добровольно сняться с регистрационного учета. Это делается очень быстро, путем подачи документов в МФЦ.
    2. Если переговоры не привели к нужному результату, то следует написать письменную претензию с просьбой сняться с  учета и указать сроки.
     3.

Если ваше письмо проигнорировали, то нужно обращаться в суд с исковым требованием о снятии регистрационного учета гражданина. Для этого нужно подать иск в районный суд по месту регистрации ответчика, т.е. по адресу вашей новой квартиры. Госпошлина по таким делам составляет 300 рублей.

Поскольку, само существо иска несложное, то можно обойтись без помощи юристов. В этом случае нужно составить правильно исковое заявление. Образец можно скачать здесь. Нужно быть готовым к тому, что дело будет рассмотрено не раньше двух месяцев, а то и трех-четырех.

Но в итоге суд вынесет решение, по которому прописанный гражданин, оставшийся в наследство от предыдущего собственника, будет снят с регистрационного учета.

Итак, какие плюсы и минусы покупки квартиры с прописанными людьми:

К плюсам можно отнести экономию, ведь такие квартиры дешевле.

К минусам следует отнести: — долгая процедура выписки в случае добровольного отказа — расходы на принудительную выписку, те же судебные издержки — увеличение платы за коммунальные услуги. Если в квартире не установлены счетчики — вероятность конфликтных ситуаций между новыми собственниками и прописанными гражданами — есть вероятность быть втянутым в разборки по долгам прописанного.

Источник: https://zakon03.ru/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-nesobstvennikom/

Можно ли без согласия прописанных продать квартиру?

Могут ли продать квартиру без согласия прописанных

Вопросы на тему, можно ли продать квартиру без согласия прописанных, особенно интересны собственникам и покупателям жилплощади.

Если вы планируете быструю реализацию недвижимости, определите свои права и разберитесь в действующих нормативных актах.

Информация, изложенная ниже, поможет воспользоваться законодательством при купле-продаже жилплощади как владельцу помещения, так и его приобретателю.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?

Начнем с того, что действующие законодательные нормы разрешают продавать квартиры или прочие объекты, где зарегистрированы третьи лица, не являющиеся собственниками жилья.

Перед продажей жилплощади необходимо постараться найти с прописанными гражданами общий язык, иначе сложно будет отыскать покупателя на такую недвижимость.

Отсутствие договоренностей между заинтересованными лицами часто негативно сказывается на стоимости жилья – цена проблемного объекта может рухнуть на 30-50%.

На заметку! Запретить собственнику продавать квадратные метры с обременением – зарегистрированными в квартире родственниками невозможно. Право распоряжения жильем принадлежит только его законному владельцу или владельцам, если таковых несколько.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

С другой стороны, желающих покупать проблемные объекты, а квартира с прописанными в ней сторонними жильцами как раз и является таковой, немного. К тому же, далеко не всех зарегистрированных можно выписать без их согласия.

Почему у людей, которые прописаны в доме, не спрашивают согласие? Дело в том, что факт прописки к определенному адресу не порождает каких-либо прав, а тем более имущественных, чтобы влиять на решения владельца. Например, когда у жилья 1 собственник, но прописаны в квартире 4 человека, по закону согласие зарегистрированных граждан не требуется.

Кому обязательно выписываться, а кому нет?

Обязательство покинуть жилое помещение подписывает только бывший собственник. Если квартирой владеют в долях несколько человек, все они должны сняться с учета через паспортный стол в назначенный срок.

Теперь рассмотрим следующий вопрос: можно ли продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, если они имеют долю? Продать жилье, находящееся во владении нескольких собственников, без согласия одного из них нельзя. Однако у прописанных в помещении, но не владеющих его частью, получать одобрение совсем необязательно.

Важно! Когда продавец решил осуществить сделку с объектом недвижимости, где прописаны третьи лица, он обязан уведомить покупателя. Если он попробует утаить сведения, сделку можно признать недействительной, а продавца обвинить в мошенничестве. Количество людей, проживающих в квартире, легко узнать из выписки в домовой книге.

Какие права имеет покупатель при покупке жилья с обременением?

Преимущества выбора всегда на стороне покупателя. Если объект проблемный, лучше от него отказаться. Когда же квартира очень понравилась, можно прописать условия выселения в договоре.

Покупатель вправе потребовать:

  • Вставить в договор особый пункт, в котором указать сроки освобождения квартиры текущим владельцем.
  • Обязать собственника снять с регистрации в паспортном столе прописанных в помещении лиц.
  • Потребовать снижения стоимости жилья из-за обременения. Разница от выставленной цены может достигать 5-50%.
  • Устанавливать сроки, в течение которых продавец обязан покинуть жилье и выписаться из него.

Однако на практике реализовать права приобретателя не так уж и просто. Причина проста – действующее законодательство не всегда позволяет выписать всех жильцов, даже если инициировать судебное разбирательство.

Поэтому, если люди, прописанные в доме, не являются его собственниками, продать жилье без их согласия можно без проблем. По стандартным условиям договора выписаться должен лишь собственник или несколько владельцев, если им выделены доли.

Как выселить прописанных жильцов по закону?

Когда сделка завершена, собственность переходит к покупателю. На правах нового владельца он получает все возможности для выселения прописанных лиц. Добиться результата можно двумя способами:

  • По-хорошему через просьбы и уговоры. Если сторонам удастся договориться, зарегистрированный гражданин самостоятельно обращается в паспортный стол, выписывается из старого жилья и прописывается в новом.
  • Принудительно через жалобы в правоохранительные органы. Чтобы добиться выселения, необходимо действовать строго в рамках законодательства.

Если с зарегистрированными в квартире гражданами возникают проблемы, их нужно решать в судебном порядке. Собирайте документальные подтверждения следующих фактов:

  • Прописанный в доме гражданин не платит коммуналку более 6 месяцев.
  • Человек уже лишен права на проживания, например, после расторжения брака.
  • Зарегистрированный жилец устраивает пожары, затапливает соседей, разводит десятки питомцев, т.е. ухудшает состояние жилплощади.
  • Использует недвижимость для ведения бизнеса, производства, хранения опасных веществ, т.е. не по целевому назначению.
  • Становится угрозой для окружающих благодаря аморальному поведению.
  • Не появляется в месте регистрации длительный период времени.

Когда решение принято и нужно выписывать нежелательного жильца, отправляйтесь в суд. Для этого составьте заявление, где подробно изложите свою просьбу. Приложите копии всех документов о собственности и укажите, что готовы предоставить оригиналы непосредственно на судебное заседание.

Совет! Во время процесса постарайтесь доказать, что у гражданина есть другое жилье, где ему несложно прописаться. Если у ответчика такой недвижимости нет, суд вправе выделить ему несколько месяцев на решение вопроса с пропиской в другом месте. В итоге процесс может затянуться.

Если суд примет решение в пользу нового владельца жилья, необходимо получить исполнительный лист. Выписка будет произведена с участием службы судебных приставов.

Можно ли продать приватизированную квартиру без согласия прописанных?

Решение с продажей приватизированного жилья более тонкое. Собственник вправе потребовать выселения проживающего, даже если он прописался, по результатам судебного решения. Однако если гражданин в свое время написал официальный отказ от доли в пользу собственника при проведении приватизации, он получает право пожизненно использовать недвижимость для личных и семейных нужд.

Важно! Будьте внимательны при покупке жилых объектов, перешедших предыдущему собственнику через приватизацию. Если один родственник отказался от своей части в пользу другого, такого жильца выписать невозможно! Снятие с регистрации допустимо только в добровольном порядке, когда гражданин приобретет свое жилье или захочет прописаться в другом месте.

Выиграть суд в этом случае крайне сложно. В процессе заседания судья будет учитывать право гражданина на проживание, а уже потом смену собственников. Единственный шанс выиграть процесс – это доказать аморальное поведение жильца, когда нарушаются права собственника. Факт приобретения гражданином другой недвижимости не является аргументом для судьи.

Если анализировать тему, можно ли продать квартиру без согласия прописанных, результат однозначный – такое допускается. Однако с выпиской жильцов могут возникнуть сложности, даже если эти граждане не имеют долевой собственности. Ни в коем случае не стоит приобретать квартиру, где прописан человек, отказавшийся от доли при приватизации – выписать его законно не удастся.
https://bankru.ru/nedvizhimost/mozhno-li-bez-soglasija-propisannykh-prodat-kvartiru/Можно ли продать квартиру без согласия прописанных?https://bankru.ru/wp-content/uploads/2019/02/Можно-ли-без-согласия-прописанных-продать-квартиру.pnghttps://bankru.ru/wp-content/uploads/2019/02/Можно-ли-без-согласия-прописанных-продать-квартиру.png2019-02-17T23:23:52+03:00adminНедвижимостьВопросы на тему, можно ли продать квартиру без согласия прописанных, особенно интересны собственникам и покупателям жилплощади. Если вы планируете быструю реализацию недвижимости, определите свои права и разберитесь в действующих нормативных актах.

Информация, изложенная ниже, поможет воспользоваться законодательством при купле-продаже жилплощади как владельцу помещения, так и его приобретателю.Можно ли продать квартиру…admin a.s.tikhonov@mail.ruAdministratorbankru.ru

Источник: https://bankru.ru/nedvizhimost/mozhno-li-bez-soglasija-propisannykh-prodat-kvartiru/

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Могут ли продать квартиру без согласия прописанных

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос – а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие.

С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ.

Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее.

Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению.

Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему.

Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно.

А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке.

Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства.

Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры – это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона.

Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии.

В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:- Несовершеннолетние дети;- Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;- Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;- Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей.

В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос – можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить – можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

 Как выписать из квартиры без согласия 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/16-mozhno-li-prodat-kvartiru-bez-soglasiya-propisannykh

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

Могут ли продать квартиру без согласия прописанных

Сделки с жилой недвижимостью проводят с соблюдением основных требований. Собственники или дольщики жилья подписывают договор по согласию с покупателем, который информирован обо всех характеристиках и статусе помещения. В редких случаях нужно продать квартиру с прописанным человеком. Нужно заранее продумать последствия этого шага для продавца и покупателя.

Риски сделки

Возможность реализации жилья с зарегистрированными людьми не запрещена законом. Часть категорий граждан может быть выписана по желанию нового владельца, но есть исключения. Тогда у собственника появиться проблема – вместо получения свободной жилплощади он фактически будет проживать в коммунальной квартире.

Негласная обязанность продавца известить до подписания соглашения, что помещение продается с прописанными людьми.

Возможные варианты событий:

  • покупатель требует выписать всех жильцов;
  • снижается стоимость недвижимости;
  • потенциальный владелец согласен купить квартиру с прописанными.

Последний случай редкость, так как это снижает комфорт проживания новых собственников. Можно в договоре продажи указать перечень зарегистрированных и права их проживания. Это актуально, если выписка запрещена законом.

https://www.youtube.com/watch?v=g1QwgscCCFs

Все нюансы о покупке квартиры с прописанными в ней людьми:

Важно! В п.2 ст.292 Гражданского кодекса (ГК) РФ прописано, что при продаже помещения родственники бывшего собственника теряют право проживания. Это является основанием для их выписки. Но следует учитывать исключения.

Как узнать количество прописанных

Предварительный пакет документов для продажи включает себя выписку из ЕГРН, удостоверение личности продавца, технический паспорт. Дополнительно требуют справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если осуществляется продажа квартиры с обременением – предъявляется письменное согласие банка, участника договора ренты или аренды.

Проверить число зарегистрированных можно по выписке из домовой книги. Иногда действующий владелец собственности может не знать всех официально прописанных. Поэтому максимум за месяц до оформления сделки покупки нужно получить выписку из ЖЭКа или Управляющей компании.

Сделать это может только хозяин жилья.

Порядок получения выписки:

  1. Прийти с паспортом в ЖЭК, Управляющую компанию.
  2. Написать заявление о желании получить список зарегистрированных лиц. Составляется в свободной форме.
  3. Справка выдается по форме 9.

Эта услуга бесплатная, срок предоставления информации не более 7 рабочих дней. Обычно ее выписывают по факту принятия заявления за 10-15 мин.

Совет! Запросить справку можно по почте или через сайт Госуслуг. Разрешается выписать доверенность на третье лицо, которым чаще всего выступает риелтор, сопровождающий сделку купли/продажи.

Кого нельзя выписать

На законодательном уровне закреплены случаи, когда жильцы не могут быть сняты с регистрации по месту жительства. Наличие записи о них в справке по форме 9 делает продажу жилья затруднительным. Об этом факте нужно уведомить покупателя заранее.

Категории граждан, имеющих право проживания (продолжения регистрации) даже при смене собственника:

  • Несовершеннолетние дети. В ст.20 ГК указано, что ребенок должен жить с родителями. Выписать его можно только по разрешению органов опеки в другое место. Условия в новой квартире отвечают требованиям законодательства.
  • Не воспользовавшиеся правом получения доли недвижимости при приватизации. Они снимаются с регистрации только по своему желанию. Основание – закон №1541.
  • Проживающие в рамках действия завещательного отказа. Правила описаны в ст.1137 ГК РФ.
  • Рентополучатели. Они передали право собственности на помещение в обмен на пожизненное содержание.

В отдельных случаях решается вопрос с квартирой, если в ней прописан человек из вышеперечисленного перечня, через суд. Но для этого нужны веские основания.

Пример! У родителей есть возможность прописать ребенка по новому месту жительства, но они этого не делают. Причина – препятствие сделки по продаже жилья. В суде нужно доказать этот факт. Обычно обязанность ложится на продавца.

Принудительная выписка

По действующим правилам продать квартиру без согласия прописанных можно, если они не являются дольщиками жилья, или она не находится в совместной собственности. Но для снятия с регистрации потребуется личное присутствие и паспорт прописанного. При его несогласии сделать эту процедуру невозможно.

Для принудительного снятия с регистрационного учета по месту жительства нужно выполнить следующее:

  1. Написать исковое заявление в суд. Основание для удовлетворения иска – действие п.2 ст.292 ГК, п.4 ст.31 и п.1 ст.35 ЖК РФ.
  2. Положительное решение суда – основание для формирования исполнительного листа и внесения изменений в домовую книгу.
  3. Вместе с работниками Службы приставов выселить жильца.

На практике для вынесения положительного решения суду нужны веские доказательства. В частности – нарушение подписанного ранее соглашения о выселении, несоблюдение правил проживания, норм санитарной гигиены.

Важно! Если у пописанного нет возможности проживания в другом месте и средств для приобретения квартиры, суд может постановить оставить регистрацию без изменений на неопределенный срок. При изменении положения подается новый иск.

Продажа жилья с зарегистрированным ребенком

Несовершеннолетний ребенок, прописанный в квартире, и не являющийся ее совладельцем, не может стать препятствием в заключении договора продажи. У покупателя возникает риск не снять его с регистрации по месту жительства. Если жилье продается с прописанным ребенком, потенциальному владельцу недвижимости нужно предпринять шаги по защите своих интересов.

Рекомендуется сделать следующее:

  • выяснить из выписки домовой книги, действительно ли ребенок зарегистрирован или просто проживает в этом помещении;
  • указать в соглашении обязательство продавца снять с регистрации всех проживающих – п.2 ст.292 ГК;
  • принудительное выселение по решению суда, если есть место для прописки ребенка, выполнены требования органов опеки.

Важно! Факт регистрации ребенка не влияет на обязательство оставить прописку матери или отцу. Но здесь возникает противоречие, согласно ст.20 ГК несовершеннолетний гражданин должен жить с родителями. Решение только через суд.

Условия признания сделки недействительной

Независимо от обстоятельств покупка квартиры должна быть юридически «чистой». Продавец информирует потенциального покупателя обо всех факторах, влияющих на возможность комфортного проживания или распоряжения недвижимостью.

Если покупатель не был уведомлен о зарегистрированных в помещении или введен в заблуждение, он имеет право оспорить сделку для признания ее недействительной.

Основания для этого шага:

  • Доказан факт существенного заблуждения – ст.178 ГК. Процедура сложная, так как выписка из домовой книги, как единственный источник информации о зарегистрированных, не входит в обязательный пакет документов при продаже жилья. К доказательствам относят официальный документ от хозяина помещения, в котором он указал отсутствие прописанных, неполный перечень лиц, либо подделку справки из ЖЭКа.
  • Не были выполнены условия органов опеки о переезде ребенка в новую приватизированную квартиру, если такое предусматривалось дополнительным соглашением между продавцом и покупателем.
  • Расторжение договора на основании ст.450 ГК. Зафиксированы нарушения соглашения, в частности – на момент оформления купли/продажи не выполнены условия по снятию с регистрации живущих в помещении.
  • Есть существенные изменения обстоятельств – ст.451 ГК. Редкий, но возможный вариант – в период оформления сделки родился ребенок, которого прописали по месту жительства.

Что делать, если вы купили квартиры с прописанным в ней человеком:

Перед подписанием соглашения следует внимательно изучить каждый пункт, проконсультироваться у профильных юристов. Даже небольшая оплошность или один неучтенный фактор могут отразиться в виде непредвиденных последствий.

Для юридически правильной продажи квартиры с прописанным человеком покупатель анализирует возможность снятия его с регистрационного учета и влияние этого факта на комфорт проживания. Рекомендуется возложить обязанность на продавца, так как это в его интересах. Важно проконтролировать факт выписки.

Источник: https://vashdom.guru/propiska/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Продажа квартиры с прописанным человеком – особенности сделки и порядок ее проведения

Могут ли продать квартиру без согласия прописанных

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

  1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
  2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

  1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
  2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
  3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
  4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
  5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:
Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку

Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
  3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
  4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
  5. Права и обязательства сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
  • разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

  1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
  2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
  3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
  4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
  2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
  3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.