Могу ли я продать квартиру в ипотеке

Содержание

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Могу ли я продать квартиру в ипотеке

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Могу ли я продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источник: https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке

Могу ли я продать квартиру в ипотеке

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным Дом.РФ, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, то и распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформить документ об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность прямо предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка.

«Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель, при помощи системы безопасных расчетов или аккредитив, кладет деньги для продавца и для банка.

Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант— продажа квартиры вместе с ипотечным долгом, тоже довольно частое явление, особенно, когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку.

«Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка, и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ.

При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов.

Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно.

Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Могу ли я продать квартиру в ипотеке

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

Как продать квартиру в ипотеке: инструкция

Могу ли я продать квартиру в ипотеке

Первую квартиру сегодня большинство граждан покупает в ипотеку.

Это не требует изначально большой суммы, а жилье по документам становится собственностью заемщика сразу после регистрации договора купли-продажи.

Единственный недостаток – обременение, которое ограничивает право распоряжения имуществом. Поэтому продать квартиру в ипотеке непросто, но возможно, особенно если привлечь опытного риэлтора.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Самостоятельное погашение долга

Найти покупателя, который согласится купить квартиру, ипотека по которой еще не погашена, сложно. Поэтому самым очевидным вариантом является самостоятельное досрочное погашение кредита.

Если не хватает собственных средств, можно взять нецелевой потребительский заем. Сегодня банки готовы выдать заемщику несколько миллионов рублей, чего вполне хватит для закрытия жилищного кредита. Но есть 2 проблемы:

  • Банк может не одобрить дополнительный кредит, так как у заявителя из-за ипотеки уже и так серьезная финансовая нагрузка, и новый кредит, по мнению финансового учреждения, он не потянет.
  • Реальная сумма от продажи квартиры будет меньше ожидаемой, так как придется дополнительно погасить проценты по новому кредиту, а потребительские займы дорогие.

Самостоятельное погашение подойдет, если осталась относительно небольшая сумма долга.

Квартира продается по стандартной схеме (заключение договора купли-продажи, передача аванса, перерегистрация прав собственности). Разрешение банка не требуется.

Погашение ипотеки средствами покупателя

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

  • У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
  • Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

  1. Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
  2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
  3. Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
  4. Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
  5. Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Переоформление жилищного займа

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

  1. Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
  2. Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
  3. Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
  4. Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
  5. Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
  6. Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Нюансы перевода долга

Переоформление ссуды возможно только в одном банке, т.е. потенциальный покупатель должен подать заявку на жилищный займ в финансовое учреждение, которое является залогодержателем. Не все банки вообще готовы на такую процедуру.

Это отличный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ, так как оба эти учреждения довольно лояльно относятся к клиентам и подобным сделкам. А вот другие банки могут не разрешить переоформление ипотеки, и придется искать другой вариант.

Покупатель не просто оформляет новую ипотеку, он подписывается по условиям, которые были предоставлены продавцу, включая срок и ставку. Впрочем, условия можно изменить уже после заключения договора (реструктуризация долга или рефинансирование ипотеки).

Выставление жилья на аукцион

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала.

Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это.

Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем.

А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье.

Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Хотите продать квартиру в ипотеке? Это можно сделать, даже если речь идет о целевом жилищном займе для военных. Особенность военной ипотеки в том, что у недвижимости 2 залогодержателя:

Это не должно вызвать проблем с продажей жилья. Но по итогу сам продавец, скорее всего, ничего не выручит от сделки.

По стандартной схеме гражданин получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке. Однако в случае с военной ипотекой придется еще вернуть деньги на счет НИС.

Для продажи жилья в военной ипотеке лучше найти клиента, который сразу сможет выплатить всю сумму. Переоформление ипотеки невозможно, так как военнослужащие оформляют займ по особым условиям. Возможность переуступки квартиры стоит обсудить с сотрудниками банка-кредитора. У некоторых учреждений есть собственные схемы перевода долга.

Продажа квартиры в ипотеке связана с рядом сложностей. После продажи жилья продавцу необходимо заплатить налог в размере 13%. Хотя, если квартира числилась в собственности более 3 лет, то гражданин может оформить налоговый вычет и не платить налог с продажи недвижимости.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.